J-REIT市場現状と今後の見通し

2015年12月8日
投資情報室
ＲＥＩＴレポート
Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し
（1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向
【指数の動き】
• 11月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、金利の安定や業績回復期待等を背景に上昇しました。但し、米
利上げに関する12月ＦＯＭＣ（米連邦公開市場委員会）（15～16日開催予定）の結果を見極めたい等の意
向から上値を追う勢いは乏しく、上昇率は約1.3％と小幅でした【図表1、2】。
【市場規模・売買代金】
• 銘柄数は、「いちごホテルリート」の上場により52銘柄となりました。11月末時価総額は約10.6兆円と、前
月より約0.2兆円増加しました【図表3】。1日当たりの売買代金は約275億円と前月比約3％減少しました。
【配当利回り等】
• 11月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.43％（前月：
3.46％）、10年国債金利は0.307％（前月：0.309％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年国債金
利）は3.12％（前月：3.15％）となりました【図表4】。
（2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し
12月の東証REIT指数は、月前半は15～16日のＦＯＭＣの結果を見極めたいとの意向から買いが手控えられ
る中、持ち高調整の売り等により弱含みの展開になるものと思われます。
米国の政策金利（ＦＦレート）はリーマン・ショック後の2008年12月以降、年0～0.25％（事実上のゼロ金利）で
推移してきました。市場は米利上げをかなり織り込んでいるとみていますが、約7年間の低金利政策に慣れ
た市場が実際にどのような反応を示すのかを確認したいとする投資家もいるものと思われます。
イエレンＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）議長やＦＲＢ高官の発言等を受け、今回のＦＯＭＣで利上げが開始
されるものの、その後の追加利上げのペースは緩やかなものになるとの見方が増えつつあるように思われ
ます。
仮に米利上げが決定されれば先行き不透明感が後退し、買いタイミングをうかがっていた投資家が動きや
すくなる可能性もあります。ＦＯＭＣ後、東証ＲＥＩＴ指数はＪ-ＲＥＩＴの業績拡大期待等を背景に、年末に向け
1,800ポイント台回復を目指す動きになるものとみています。
米利上げのＪ-ＲＥＩＴへの影響については、①利上げによる借入費用の増加等から世界最大規模の米国ＲＥ
ＩＴ市場が売られ、Ｊ-ＲＥＩＴ市場も連動して下げる、②米国の利上げが影響して日本の金利も上昇し、借入費
用の増加等を通じてＪ-ＲＥＩＴ業績の回復を遅らせる、といった点が指摘されていたように思われます。
①については、ＦＲＢの景気配慮型の金融政策等を背景に、米国ＲＥＩＴは借入費用の増加を上回る収益拡
大を続けるものと思われ、仮に利上げを嫌気して米国ＲＥＩＴ市場が下落しても、それは一時的なものに留ま
る、②については、日米の金融政策の違いから日本の金利は引き続き低位安定した状態が続き、急激な金
利上昇でＪ-ＲＥＩＴの業績が悪化するリスクは限定的である、と考えています。
中国をはじめ世界経済に対する過度の悲観論が後退する等、Ｊ-ＲＥＩＴを取り巻く外部環境は改善しつつあ
るようです。日本の不動産市況の回復等を背景に、今後Ｊ-ＲＥＩＴの業績回復ペースが速まる可能性もあり、
米国の利上げ決定がＪ-ＲＥＩＴ市場の本格回復期入りのきっかけになる可能性もあるとみています。
尚、仮に利上げが見送られた場合、ＦＲＢは米景気の先行きを懸念しているとの受け止め方が広がることも
考えらえれ、反って市場に悪影響を与える可能性もありそうです。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
1/5
〈審査確認番号H27-TB143）
【図表1】指数の上昇・下落率比較
【図表2】東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移（配当除き）
（2015年11月30日時点）
2015年
単月
累計
（％）
（参考）
2014年累計
東証REIT指数
TOPIX
東証ＲＥＩＴ指数
1.33
-7.65
25.27
TOPIX
1.42
12.27
8.08
-0.09
-19.93
17.19
東証ＲＥＩＴ指数
1.60
-4.98
29.68
TOPIX
1.42
14.26
10.27
差
0.18
-19.24
19.41
配当除き
差
配当込み
（2013年12月30日～2015年11月30日日次）
135
125
115
105
95
（※）2013年12月30日＝100として指数化
85
13/12
【図表3】Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移
保有不動産額（左軸）
（兆円）
14/6
14/9
14/12
60
10
15/6
50
8
（銘柄）
上場銘柄数（右軸）
10
15/9
（年/月）
（2003年3月～2015年11月月次）
イールドスプレッド（①－②）
J‐REIT予想配当利回り①
10年国債利回り②
（％）
時価総額（左軸）
13
15/3
【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移
（2003年3月～2015年11月月次）
15
14/3
40
6
8
30
4
5
20
3
10
0
0
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
4.50
0
03/3
15/3
（年/月）
【図表5】 J-REITの予想配当利回り推移
2
（2014年1月6日～2015年11月30日日次）
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
【図表6】 J-REITのNAV倍率推移
（2003年3月～2015年11月月次）
2.0
（倍）
（％）
NAV倍率（投資口価格/1口当たり純資産額）
1.8
予想配当利回り
1.6
4.00
1.4
1.2
3.50
1.0
3.00
0.8
0.6
2.50
0.4
14/1
14/4
14/7
14/10
15/1
15/4
15/7
15/10
（年/月）
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
出所：図表1～5はブルームバーグデータ、図表6はブルームバーグデータ及びJ-REIT各社決算データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
2/5
【図表8】主要主体別売買動向
【図表7】東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移
（単位：億円）
（2013年1月4日～2015年11月30日日次）
2,200
銀行
生保・損保
（ポイント）
2012年
2013年
2,000
2014年
2014年7月
2014年8月
2014年9月
2014年10月
1,600
2014年11月
2014年12月
2015年1月
1,400
2015年2月
2015年3月
2015年4月
東証REIT指数日々線
1,200
2015年5月
60日（約3ヵ月）移動平均線
2015年6月
200日（約10ヵ月）移動平均線
2015年7月
2015年8月
1,000
2015年9月
13/1
13/5
13/9
14/1
14/5
14/9
15/1
15/5
15/9
2015年10月
個人
外国人
-2
-30
-142
5
759
1,769
2,265
1,728
494
4,241
1,073
1,949
-169
-722
-472
-409
-1,604
-4,949
-3,435
-2,727
514
13
532
-1,501
46
24
-17
-9
-42
-46
-22
-1
35
-18
-12
30
-36
22
15
-7
170
85
102
212
206
309
188
394
172
264
370
260
-13
13
57
23
51
104
100
15
-217
290
-74
289
535
255
220
252
27
85
220
139
-15
-20
-12
-22
-79
-102
-52
-76
-53
-80
-21
-53
-11
-12
-18
-35
-193
-239
-271
-229
-349
-619
-361
-422
-291
-349
-344
-240
-174
-104
-246
-195
-32
30
98
-139
515
158
55
-294
-342
-225
-259
-512
145
-209
93
47
2015年
（注）2015年は判明月まで反映
1,800
投資信託事業法人
（年/月）
（※）銀行には日銀を含む
出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
（3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況
• 11月月間の買入額は約83億円、1～11月合計で約873億円。 2015年年間買入れ目処約900億円に対する消化
率は約97％、残り枠は約27億円です。1回当たりの平均買入れ額は約14億円と前月より2億円増加。
• 2010年の買入れ開始以降の累計買入れ額は約2,655億円となっています。
（参考）ＥＴＦの2015年1～11月合計買入れ額は約27,477億円、年間買入れ目処約3兆円に対する消化率は約
92％です。
（4）主要国ＲＥＩＴ市場比較
• 11月の主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）（前月比）は日本のみがプラ
スとなりました。2015年累計では、フランスがトップの上昇率となっています。
• 11月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。
【図表9】主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率
40
30
【図表10】主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド
（2015年年間：11月末時点累計、2015年単月：11月）
（％）
配当利回り
2014年年間
30.3
28.3
7%
2015年年間
26.6
20
16.0
13.5
6%
17.3
5.1%
18.4
5%
10.0
0.7
‐3.7
‐5.0
3.4%
3%
‐0.6
‐2.8
‐5.9
‐3.6
‐2.9
2%
4.4%
2.9%
3.0%
0
4.3%
3.9%
4%
10
1.7
7.0%
長期金利(10年国債利回）
イールド・スプレッド
2015年単月
22.7
‐10
（2015年11月末時点）
8%
3.6%
2.2%
2.5%
3.1%
1.8%
2.3%
0.8%
1.7%
1%
0.3%
1.1%
0%
‐20
日本
米国
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
ﾌﾗﾝｽ
英国
米国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
日本
フランスｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
（注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
3/5
（5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向
• Ｊ-ＲＥＩＴファンドは11月も資金流入超、金額は前月比約10％減少しました。
• 海外ＲＥＩＴファンドも連続資金流入超、金額は前月比約23％増加しました。
【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ）
（億円）
2015年度
4～6月
7～9月
累計
累計
項目
J-ＲＥＩＴファンド
海外REITファンド
1,715
4,855
直近3ヵ月
15年9月
1,054
3,357
1,371
2,000
15年10月
390
3,000
15年11月
303
1,000
0
274
1,021
（2014年11月～2015年11月月次）
（億円）
1,259
‐1,000
Ｊ‐ＲＥＩＴファンド
‐2,000
海外ＲＥＩＴファンド
‐3,000
14/11
出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞
15/1
15/3
15/5
15/7
15/9
15/11
（年/月）
（6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況
• 11月は2銘柄の公募増資（新たな投資口の発行による資金調達）と1銘柄の新規上場がありました。1～11月合
計の公募増資（35銘柄）に伴う市場からの資金調達額は約6,780億円。新規上場銘柄の上場に伴う調達額と合
わせて約7,970億円と、昨年同期比約1.1倍の規模となっています。
• 1～11月累計の物件取得額（今年12月受け渡し分含む）は約1兆5,500億円。昨年年間実績（約1兆5,800億円）
にほぼ匹敵する金額です。
【図表12】Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況
【図表13】Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況
（2010年～2015年年次）
14,000
（2010年～2015年年次）
25,000
（億円）
（億円）
12,000
取得金額
20,000
10,000
新規上場
増資（第三者割当含む）
15,000
8,000
6,000
10,000
4,000
5,000
2,000
0
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015 （年）
（※）2015年は11月末時点判明分まで反映
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
2010
2011
2012
2013
2014
（※）2015年は11月末時点判明分（12月受け渡し分含む）まで反映
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
2015
（年）
（7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補
• 12月の新規上場予定はありません。森トラストが、同社にとっては2本目となるホテル特化型のＲＥＩＴの上場計
画を発表しました。2016年度中の上場予定とされています。
【図表14】Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補
（2015年11月30日時点）
設立母体
（ＲＥＩＴ名称）
上場時資産規模（予定）
上場時（予定）
スパークス・グループ
約300億円
2016年目途
〇病院や研究施設等医療関連物件を含む総額300億円規模のＪ-ＲＥＩＴ上場を準備。
〇既に100億円規模の物件を取得予定で、2015年中に200億円程度の購入を目指す。
森トラスト
未定
2016年度目処
○ホテル特化型REITで、森トラストとしては2本目のREIT。既に子会社と共同で新設する
REITの運用会社を設立。
○森トラストは「ラフォーレホテルズ」や「マリオット」等の他、温泉施設も手掛ける。
主な運用対象等
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
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（8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移
• 11月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同期比で5.5％増加。借り手との賃上げ交渉を行いやす
い環境になりつつあるとの見方もあり、予想配当額の増加ペースが速まる可能性もあります。
• 11月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は6.9％と過去最高水準となっています。11月末時点での含
み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆70億円と、初めて1兆円の大台に達しました。
【図表16】Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移
【図表15】Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移
（2006年1月～2015年11月月次）
80
（ポイント）
（2005年5月～2015年11月月次）
8
（％）
6
70
4
不動産売却益による
一時的な増加
含み益の
状態
2
0
60
‐2
含み損の
状態
‐4
50
‐6
‐8
40
06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1
（年/月）
（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100
出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
05/5
07/5
09/5
11/5
13/5
15/5
（年/月）
（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格（％）
出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成
（9）不動産市況の推移
• 10月の都心5区のオフィス空室率は4.46％と、前月より0.07％低下（改善）しています。リーマン・ショック前は空
室率が5.0％を下回ったあたりから賃料上昇に弾みがついています。賃料は前月比で22ヵ月、前年同月比で
18ヵ月連続上昇していますが、上昇率は前年同月比で4.1％程度と緩やかなものに留まっています。
• 日本不動産研究所は、東京都心部の有力オフィスの今年4月末から10月末の賃料の伸びが世界の主要14都
市の中で最も大きくなったと発表しました。賃料の更なる上昇観測等を背景に、外国資金の流入も活発化して
いるようです。
【図表17】都心５区オフィス空室率と賃料推移
10
【図表18】主要国オフォス賃料指数変化率（前期比）
（2003年3月～2015年10月月次）
（円/坪・月）
（％）
9
25,000
4
23,000
2
21,000
0
（2015年10月末時点前期は2015年4月末）
（％）
改善
8
悪化
7
悪化
シンガポール
ジャカルタ
北京
クアラルンプール
2
台北
3
ソウル
香港
ロンドン
19,000 ‐2
上海
4
ニューヨーク
5
バンコク
改善
東京
6
17,000 ‐4
賃料（右軸）
1
空室率（左軸）
0
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
15/3
（年/月）
15,000 ‐6
（※）グラフは対象14都市の中から抜粋
出所：日本不動産研究所データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
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