1 IVVU Kennisbijeenkomst Huurovereenkomst en Huurrecht 26 maart 2014 Tanja de Groot VBTM Advocaten www.vbtm.nl [email protected] g @ 2 Vragen n.a.v. scheiden wonen en zorg      Status bestaande huurovereenkomst met de corporatie. Kan ik tussentijds van het contract af? De regels van het huurrecht woonruimte woonruimte. Hoe zit het met de huurprijs? Zijn j er ook andere contracten mogelijk? g j Wat als ik wil slopen?  Mag ik huren en zorg koppelen?  Wat W t is i de d positie iti van d de (h (hurende) d ) partner t di die geen zorg afneemt?  Hoe kan de huurovereenkomst eindigen? g 3 Beginselen van het huurrecht woonruimte  Huurovereenkomst: ingebruikgeving g g g door de verhuurder en tegenprestatie huurder.  Huurrecht is grotendeels dwingend.  Huurbescherming: H b h i alleen ll b beëindiging ëi di i mett wettelijke opzeggronden of ontbinding rechter.  Positie medehuurder wettelijk j g geregeld. g  Huurprijsbescherming: hoogte huurprijs gekoppeld aan de kwaliteit van de woning (woningwaardering/puntenstelsel)  maximale huurprijsgrens  serviceflat: toeslag 35% woningwaarderingspunten.  Uitzondering: geliberaliseerde woningen: > € 699,48 (= ook huurtoeslaggrens).  Huurverhoging/huurverlaging een keer per jaar op voorstel. 4 Beginselen van het huurprijzenrecht woonruimte  Geen hogere huur dan wettelijk is toegestaan.  Splitsing tussen kale huur en servicekosten: geen all-in prijs!  Kale huur: alle kosten gebruik van woonruimte en ‘onroerende onroerende aanhorigheden’ aanhorigheden (zoals gemeensch. gemeensch ruimten, ruimten installaties, lift, voorzieningen).  Servicekosten: woon-gerelateerd zoals nutsvoorzieningen, h i huismeester, t ttuinonderhoud, i d h d kl kleine i h herstellingen t lli (voorschotbetaling en afrekening binnen termijn) (Besluit Servicekosten: www.overheid.nl).  Zorgkosten als alarmering, maaltijdverstrekking, recreatie, alarmopvolging zijn geen servicekosten: apart opnemen  Huurcommissie beoordeelt huurprijsgeschillen www.huurcommissie.nl 5 Zelfstandig/onzelfstandig Belastingdienst voor huurtoeslag:  Afsluitbare toegangsdeur.  Een eigen woon(slaap)kamer woon(slaap)kamer.  Eigen keuken met aanrecht, aan- en afvoer voor water en een aansluitpunt voor een kooktoestel.  Een eigen toilet met waterspoeling. Delen D l voordeur, d trappenhuis: t h i well zelfstandig lf t di als l voldaan ld aan bovenstaande laatste drie voorwaarden. 6 Andere contracten?  Gebruiksovereenkomst.  Leegstandwetcontract.  Huurovereenkomst voor bepaalde tijd?  Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur.  Tijdelijke opvang met zorg.  Pensionovereenkomst (all-inclusive) 7 Pensionovereenkomst (all-inclusive) ( )  Verstrekking woonruimte, maaltijden (!) en andere leveringen en diensten (zorg)  Gemengde overeenkomst  Huurregels niet van toepassing indien leveringen en diensten ‘voorop’ p staan: facultatief?  Huurtoeslag? g Maatschappelijk pp j of wonen?  Bestemming?  All-in huurprijs?  Risico, maar kan in sommige situaties bruikbaar zijn Hoofdverplichtingen van de huurder en de verhuurder Huurder:  Betalen van de huur bij vooruitbetaling.  Goed huurderschap. huurderschap  Kleine herstellingen (Besluit kleine herstellingen: www.overheid.nl).  Gebruik volgens de bestemming. Verhuurder: V h d  Ter beschikking stelling gehuurde.  Herstel van gebreken. 8 9 Einde van de huurovereenkomst       Opzegging verhuurder: – Dringend Di d eigen i gebruik b ik ((sloop: l ttenzijij verhuur h mett vergunning i o.b.v. Leegstandwet (Lw), of andere doelgroep). – Niet goed huurderschap. – Weigeren redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst. – Verwezenlijken bestemmingsplan. Wederzijdse instemming of rechterlijke ontbinding (niet goed huurderschap). Buitengerechtelijke ontbinding (sluiting door gemeente, brand). Tijdelijke huurovereenkomsten eindigen niet vanzelf na afloop (behoudens uitzonderingen: Lw, aard van korte duur). Bij overlijden huurder: huurovereenkomst eindigt van rechtswege aan eind i d ttweede d maand d ná á overlijden. lijd Einde zorg- of begeleidingsovereenkomst betekent niet automatisch einde huur (tenzij koppeling?). Koppelbeding in (onder)huurovereenkomst huurder/cliënt 10  Koppelbeding zorgovereenkomst zorgovereenkomst.  Keuzevrijheid.  Onredelijk bezwarend beding:  vernietigbaar door huurder tenzij goede argumenten verhuurder verhuurder. g , veiligheid, g , investeringen: g belangen. g  Doelmatigheid,  Mededingingsaspecten: misbruik economische machtspositie, ht iti kkartelverbod. t l b d Koppelbeding in (onder)huurovereenkomst huurder/cliënt (2) 11  Staatssecretaris 4 mei 2012: “Idealiter is de keuze van de cliënten vrij om onafhankelijk van de plek van waar men wil wonen te kunnen kiezen voor een zorgleverancier. In een aantal gevallen is het vanuit doelmatigheidsredenen of veiligheidsredenen niet goed mogelijk lijk om iiedere d b bewoner zelf lf ((voor alle ll onderdelen) d d l ) zijn ij eigen keuze te laten bepalen en worden in het huurcontract afspraken gemaakt over een inperking van de vrije keuze. Een cliënt maakt dan gelijktijdig keuzes ten aanzien van wonen en dienstverlening. Het staat huurder en verhuurder vrij om in het huurcontract afspraken p te maken over de afname van zorg g bijj zorgaanbieders waarmee de verhuurder een samenwerkingsverband heeft.” Jurisprudentie koppeling huurrechtelijk 12 (bijv gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (bijv. Arnhem Leeuwarden, 7 mei 2013)         Huur onder H d voorwaarde d van woonbegeleidingsovereenkomst. b l idi k t Woonbegeleiding opgezegd: niet nagekomen door cliënt. Cliënt: beroep op huurbescherming. Hof: nee, dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de ene ovk. ook eind van de andere ovk. betekent. Eén geheel van samenhangende verbintenissen. Maar: afspraken omtrent woonbegeleiding vormden de essentie. Gelet op die koppeling: als wezenlijke woonbegeleiding eindigt, eindigt ook de daarmee verband houdende aanspraak op de woning. woning Bij zzp 1-3 vormt zorg ook de essentie? 13 Hanteren koppelbeding  Beide overeenkomsten gelijktijdig aangaan.  Beide overeenkomsten hebben dezelfde ingangsdatum en dezelfde contractduur.  In beide benadrukken dat de overeenkomsten onderling afhankelijk zijn.  Einde zorg- of begeleidingsovereenkomst: einde huurovereenkomst? 14 Positie partner  Zorgbehoevende en partner vaak beiden op het huurcontract.  Bij overlijden of vertrek zorgbehoevende: – huurovereenkomst voortgezet door partner.  Partner behoeft geen zorg.  Beëindiging huurovereenkomst met partner? 15 Regeling DAEB Tijdelijke Tijd lijk regeling li diensten di t van algemeen l economisch i h belang (Regeling DAEB).  Een woningcorporatie verhuurt 90% van sociale huurwoningen (huurprijs < € 699,48) aan huurders met huishoudinkomen < € 34.678 34 678 (prijspeil 2014). 2014)  Dus: inkomenstoets. 16 Regeling DAEB  Uit Uitzondering: d i indicatie op grond van artikel 1. Zorgindicatiebesluit voor: - - persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding (geldigheidsduur 1 jaar én minimaal 10 uur zorg per week); verblijf (art. 9 Besluit zorgaanspraken AWBZ); ADL assistentie ADL-assistentie. 17 Regeling DAEB  Genoemde indicaties tellen mee voor 90% ongeacht inkomen.  Intermediair (zoals zorginstelling) dient inkomenstoets uit te voeren en woningcorporatie daarover inlichtingen te verschaffen.  Partijen moeten dit in de hoofdhuurovereenkomst met de corporatie opnemen. 18 Medezeggenschap  Huurders en cliënten: verschillende overlegstructuren.  Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen. zorginstellingen g huurders verhuurder > 25 huurwoningen. g  Wet overleg  Verhuurder: toegelaten instelling, eigenaar of de gevolmachtigde van de eigenaar. eigenaar g en bewonerscommissies:  Huurdersorganisaties informatierecht, adviesrecht en soms instemmingsrecht. 19 Medezeggenschap  Huurdersorganisatie meestal overkoepelend.  Bewonerscommissie op complexniveau. complexniveau g huurdersorganisatie g bijj  Alleen instemmingsrecht wijziging servicekostenpakket.  Individuele huurder alleen recht op informatie. 20 Bestemmingswijziging?  Woondoeleinden/maatschappelijke bestemming bestemming.  Welke zorg wordt geboden?  (Nagenoeg) zelfstandige bewoning: woonbestemming.  Zorg overheersend? Maatschappelijke bestemming.  24-uurs zorg p.g.: RvS: niet zelfstandig.  Zorg en begeleiding op afstand: RvS: zelfstandig.