jaar
verslag
2013
de huurcommissie
jaar
verslag
2013
de huurcommissie
2
de huurcommissie
3
voorwoord
Nam het aantal bij de Huurcommissie ingediende verzoeken de afgelopen jaren
geleidelijk af, 2013 kenmerkte zich door een trendbreuk. De inkomensafhankelijke
huurverhoging die het kabinet per juli 2013 doorvoerde, leidde tot een ware explosie
aan verzoeken. In augustus kwamen bij de Huurcommissie zo’n 6.000 verzoeken
binnen in het kader van deze nieuwe wetgeving. En dat in één week tijd.
De Dienst van de Huurcommissie draaide overuren om
alle stukken te registreren, te beoordelen en de conceptuitspraken op te stellen. De zittingsvoorzitters hebben
alle uitspraken daarna definitief vastgesteld. We zijn er
in geslaagd vrijwel alle binnengekomen verzoeken binnen vier maanden tijd af te handelen. Ook de financiële
administratie bleef niet buiten schot; zij heeft extra veel
legesvoorschotten verwerkt en de inning van alle legesveroordelingen voorbereid.
De Huurcommissie ontving niet alleen aanzienlijk meer
verzoekschriften, we handelden er ook veel meer af dan
voorgaande jaren. Dat is een mooie prestatie. Vooral
omdat we er tegelijkertijd in zijn geslaagd de doorlooptijden van de procedures flink te bekorten ten opzichte
van 2012. Om deze verbetering door te zetten werken we
er hard aan om het hele proces vanaf de registratie van
het verzoek tot en met het versturen van de uitspraak
zo veel mogelijk te stroomlijnen. Het contact met de betrokken partijen staat daarbij voorop. We realiseren ons
heel goed hoe belangrijk het is dat zij zo snel mogelijk
weten dat wij met hun verzoek bezig zijn. Gedurende de
hele procedure hebben we meestal twee keer echt contact met hen: bij het onderzoek in de woning en bij de
hoorzitting. Het is logistiek complex om deze afspraken
binnen vier maanden ingepland te krijgen, ook omdat
we rekening willen houden met de beschikbaarheid van
zowel huurder als verhuurder. Desalniettemin blijft onze
ambitie om de procedures in 90 procent van de gevallen
binnen vier maanden af te ronden voor 2014 staan.
Eveneens in het kader van de stroomlijning en de versnelling van het werkproces heeft de Huurcommissie in
2013 geëxperimenteerd met het digitaal indienen van
verzoeken. De samenleving functioneert immers meer
en meer digitaal en wij gaan mee met deze ontwikkeling. De proef met één procedure was een succes.
Daarom wordt het in 2014 ook voor de andere procedures mogelijk om de verzoekschriften digitaal in te vullen
en in te dienen. Dit gaan we gefaseerd realiseren, via de
vernieuwde website van de Huurcommissie.
Het jaar 2013 was al met al een zeer productief jaar,
waarin de Huurcommissie aanzienlijke stappen heeft gezet om de dienstverlening voor huurders en verhuurders
verder te verbeteren. Voor het werk dat zij hebben verzet
wil ik de zittingsvoorzitters, zittingsleden en de medewerkers van de Dienst dan ook van harte danken.
Anke van Heur,
voorzitter van de Huurcommissie
4
de huurcommissie
5
inhoudsopgave
1. De Huurcommissie in 2013 in vogelvlucht
7
2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie
13
3. Communicatie met huurders en verhuurders
27
4. Wijzigingen in het uitvoeringsbeleid
33
5. Organisatie
37
6. Voorbereiding op nieuwe wet- en regelgeving
43
7. Financiën
47
Bijlagen
1. Samenstelling ZBO Huurcommissie per 31 december 2013
2. Samenstelling Raad van Advies per 31 december 2013
3. Zittingslocaties en aantal zittingen in 2013
4. Ontvangers van het jaarverslag
54
57
58
60
6
de huurcommissie
7
1
de huurcommissie in 2013 in vogelvlucht
In 2013 ontving de Huurcommissie aanzienlijk
meer verzoeken van huurders en verhuurders
dan in voorgaande jaren. Dit heeft te maken
met de nieuwe inkomensafhankelijke huur­
verhoging. Ook wist de Huurcommissie in 2013
aanzienlijk meer verzoeken af te handelen dan
in 2012. De stappen die de Huurcommissie de
afgelopen jaren heeft gezet om haar werk­
processen te verbeteren, lijken langzamerhand
vrucht af te werpen. Zo waren de doorloop­
tijden in 2013 aanzienlijk korter dan in 2012, al
was de nieuwe norm van vier maanden nog
te ambitieus. En uit het klanttevredenheids­
onderzoek bleek dat huurders en verhuurders
meer tevreden waren over de doorlooptijden
dan in het voorgaande jaar.
Aanzienlijk meer verzoeken
De Huurcommissie ontving in 2013 in totaal
14.619 verzoeken van huurders en verhuurders
voor het oplossen van een huurgeschil. Deze
bijna verdubbeling ten opzichte van 2012 heeft te
maken met de invoering van de inkomensafhan-
kelijke huurverhoging. Niet alleen kwamen 4.896
verzoeken binnen over de inkomensafhankelijke
huurverhoging, de Huurcommissie ontving ook
ruim een kwart meer reguliere verzoeken (huurprijs-, servicekosten-, huurverhogings- en Wohvgeschillen): 9.723 tegenover 7.615 in 2012. Er waren
28 verzoeken in het kader van de Wet op het
overleg huurders verhuurder (Wohv).
Verder ontving de Huurcommissie 138 verzoeken
van de Belastingdienst om de redelijkheid van de
huurprijs te beoordelen.
Niet alleen kreeg de Huurcommissie meer verzoeken binnen, zij handelde er ook meer af dan
in 2012. Het aantal afgehandelde reguliere zaken
steeg met 10 procent van 8.618 in 2012 naar 9.651
in 2013. In de tweede helft van 2013 handelde de
Huurcommissie bovendien 4.553 verzoeken af in
het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In totaal steeg het aantal afgehandelde
verzoeken met 65 procent ten opzichte van 2012.
In 2013 slaagde de Huurcommissie erin de doorlooptijd van procedures aanzienlijk te verkorten
8
de huurcommissie
ten opzichte van 2012. Van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke
huurverhoging) is 99 procent van de verzoeken
binnen vier maanden afgehandeld; dit is ruim
boven de norm van 90 procent. Ook bij de huurprijs- en s­ ervicekostengeschillen is de doorlooptijd aanzienlijk verkort. De nieuwe norm van vier
maanden bleek hier echter nog te ambitieus.
Maatschappelijke betekenis
Uit het klanttevredenheidsonderzoek dat de
Huurcommissie in 2013 heeft laten uitvoeren, blijkt dat huurders en verhuurders naar
elkaar toegroeien in hun waardering van de
Huurcommissie: huurders zijn wat minder tevreden en verhuurders zijn juist wat meer tevreden.
Dit is waarschijnlijk een effect van de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen. De verhuurders zijn hierbij de partij die het verzoek bij
de Huurcommissie indient. De huurders krijgen
bij deze geschillen in veel gevallen ongelijk en zijn
hierdoor relatief vaker ontevreden. Over de doorlooptijd van de procedures zijn zowel de huurders
als de verhuurders meer tevreden dan in 2012.
In 2013 dienden ongeveer evenveel huurders
(50 procent) als verhuurders (49 procent)
een verzoek om geschilbeslechting bij de
Huurcommissie in.
Bij de reguliere geschillen stelde de
Huurcommissie in 50 procent van de uitspraken
de huurder in het gelijk, in 43 procent de verhuurder. Vergeleken met 2012 werden verhuurders
iets vaker in het gelijk gesteld. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging kregen verhuurders
(meestal de verzoekers) in 95 procent van de
gevallen geheel of gedeeltelijk gelijk.
Verbeteren prestaties
De Huurcommissie is in 2011 gestart met een
programma om haar prestaties te verbeteren. In
2013 volgden medewerkers van de Dienst van de
Huurcommissie ontwikkelingstrajecten in het
kader van de brede functies die met de reorganisatie van 2012 zijn geïntroduceerd. Met deze
brede functies hoopt de Huurcommissie het
doorloopproces te versnellen, het risico op fouten
te verkleinen en werkpieken gemakkelijker op te
kunnen vangen.
De Huurcommissie heeft haar telefonische
dienstverlening anders vorm gegeven. Doel van
deze wijziging was de klant sneller en beter te
kunnen helpen. Sinds september 2013 beantwoorden medewerkers van Informatie Rijksoverheid
de algemene telefonische vragen over huren en
verhuren. De Huurcommissie kan zich hierdoor
vooral op de zaakgerelateerde vragen richten.
Ook is in 2013 de website vernieuwd, om huurders en verhuurders nog beter van informatie
te kunnen voorzien. Zo zijn de uitspraken van de
Huurcommissie in het openbaar register nu direct
vanaf de homepage te vinden. Hiernaast is een
beperkte maar succesvolle proef uitgevoerd met
het digitaal invullen en indienen van verzoeken.
In 2014 wordt het gefaseerd mogelijk om alle verzoekschriften vanaf de website online in te vullen
en in te dienen.
In het kader van het programma
‘Oplossingsgericht werken’ is onderzocht of een
huurprijsgeschil ook tijdens de zitting met de
betrokken partijen kan worden opgelost, zonder
een formele uitspraak te doen. Begin 2014 zal de
Huurcommissie deze proef evalueren.
9
Irene van Setten
Coördinator Huurteams Nijmegen
“voorkomen is beter dan
genezen”
“Ik vind de Huurcommissie belangrijk als plek waar
huurders met hun vragen naartoe kunnen. Een plek
die laagdrempelig is en niet het gevoel oproept van een
rechtbank. Als Huurteams Nijmegen proberen we er met
de huurder en de verhuurder zo veel mogelijk onderling
uit te komen en de Huurcommissie zo min mogelijk in te
schakelen. Daarom sturen we de verhuurder altijd eerst
een brief met onze bevindingen. Komt het vervolgens tot
een goed gesprek en een oplossing, dan trekken we de
zaak alsnog in. Klopt de huurprijs bijvoorbeeld niet volgens het puntensysteem, dan komt het soms voor dat een
verhuurder het voorstel voor huurverlaging overneemt.
Overigens moeten ook verhuurders bij de Huurcommissie
kunnen aankloppen met hun vragen. Hier in Nijmegen,
een studentenstad, merken we bijvoorbeeld dat sommige
kleine particuliere verhuurders weinig of geen kennis
hebben van het huurrecht. Daar zie ik een rol voor de
Huurcommissie. Voorkomen is immers beter dan genezen. Overigens heeft ook de huurder zelf verantwoordelijkheden, bijvoorbeeld als het gaat om het onderhoud
van de woning. Ook dat proberen we uit te leggen: je
kunt als huurder niet alles van je verhuurder verlangen.
Het plan van de Huurcommissie om het digitaal invullen
en indienen van verzoekschriften mogelijk te maken vind
ik uitstekend. Hierdoor kan de doorlooptijd van procedures aanzienlijk korter worden. Overigens zie ik in het
kader van de doorlooptijden ook voor de Huurteams een
rol. Wij maken immers de eerste schifting: kunnen we het
probleem zonder tussenkomst van de Huurcommissie
met de verhuurder oplossen of is een procedure kansrijk?
En komt het tot een procedure, dan dienen wij een compleet en helder verhaal in, met alle vereiste documenten.
We lopen echter wel steeds meer tegen onze grenzen aan,
in geld en daardoor ook in tijd. Met meer financiële middelen zouden we onze dienstverlening actiever bekend
kunnen maken. Ook zouden we nog meer kunnen doen
om procedures bij de Huurcommissie te voorkomen.
Een goede communicatie tussen de huurteams en de
Huurcommissie is daarbij overigens essentieel. Zo zijn de
vragen waar wij tegenaan lopen, meestal geen algemene
vragen; die kunnen we zelf wel beantwoorden. Onze
vragen zijn vaak ook relevant voor de Huurcommissie
zelf. Met korte lijntjes over en weer kunnen wij het werk
van de Huurcommissie aanzienlijk vergemakkelijken. We
staan immers aan dezelfde kant.”
10
de huurcommissie
Financieel resultaat
De Huurcommissie behaalde in 2013 bij de reguliere bedrijfsvoering een positief exploitatiere­
sultaat van 0,6 miljoen euro. Voor de afwikkeling
van de reorganisatie uit 2012 is de voorziening
op de balans verhoogd. Als gevolg hiervan en
door een korting op de bij het Ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
te d
­ eclareren vergoeding, kwam het totale
­financiële resultaat over 2013 negatief uit
(- 1,8 miljoen euro).
De kostprijs per afgehandelde zaak is bij bijna alle
typen zaken lager uitgekomen dan geraamd, met
name als gevolg van lagere apparaatskosten. De
kosten voor de behandeling van geschillen in het
kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder waren daarentegen hoger dan geraamd.
De behandeling van deze geschillen was in 2013
bewerkelijker dan verondersteld.
Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen?
De Huurcommissie draagt bij aan een optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De
Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het
geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen
huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige
informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen.
Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie?
Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en een snelle, integere en adequate oplossing. Daarom zoekt
de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?),
maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan
betekenen.
Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde
organisatie is, die stuurt op zorgvuldigheid, snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar
dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de
organisatie verankerd.
11
toezien op prijs-kwaliteitverhouding woningen:
al bijna 100 jaar lang
Al zo’n 100 jaar bestaan in Nederland Huurcommissie-achtige instellingen. Met een wat andere organisatie en taakinvulling door de jaren heen, waarbij steeds werd ingespeeld op de veranderende omgeving. Maar wel met hetzelfde doel: toezien op een goede prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen.
1917: lokale huurcommissies
Tijdens en na de Eerste Wereldoorlog kent Nederland grote problemen op de woningmarkt.
Huiseigenaren gebruiken de woningnood om de huurprijzen te verhogen. Met de Huurcommissiewet
van 1917 wil de Rijksoverheid deze prijsopdrijving tegengaan. Een huiseigenaar mag de huur alleen
verhogen als hij kan aantonen dat hij hogere kosten voor de woning moet maken, bijvoorbeeld voor
onderhoud. Lokale huurcommissies beoordelen of deze huurverhoging terecht is.
1951: regionale huuradviescommissies
Ook na de Tweede Wereldoorlog leidt de woningnood tot stijgende huurprijzen. In de Huurwet van 1951
legt de Rijksoverheid de huurprijsbescherming voor huurders wettelijk vast. Regionale huuradviescommissies (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons) zien toe op de uitvoering van deze wet. Ze adviseren
over de huurprijs van woningen en kamers.
1979: een landelijk netwerk van huurcommissies
De Huurwet van 1951 wordt zo vaak gewijzigd dat opgelegde en volledig vrijgegeven huurprijzen naast
elkaar kunnen bestaan. In 1979 komt de Rijksoverheid daarom met één toetsingskader voor alle huurwoningen: de Huurprijzenwet woonruimte. Deze wet ligt ten grondslag aan de Huurcommissie zoals
deze ook nu nog bestaat: een toegankelijke en onpartijdige organisatie die een bindende uitspraak kan
doen bij huurprijsgeschillen. Burgers hoeven voor een huurprijsprobleem niet langer naar de kantonrechter. Deze Huurcommissie bestaat uit een groot aantal zelfstandige commissies verspreid door het
land (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons).
2010: één Huurcommissie
Na 1979 wordt de Huurprijzenwet regelmatig aangepast. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de
organisatie van de Huurcommissie: in 2010 komt er één landelijke Huurcommissie. Ze hebben ook
gevolgen voor taak en werkwijze. Want de samenleving verandert voortdurend. Burgers zijn hoger
opgeleid en mondiger. Hun zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid worden belangrijker. De
Huurcommissie richt zich zo steeds meer op het voorkómen, het helpen oplossen en uiteindelijk het
formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders.
12
de huurcommissie
13
2
behandeling van verzoeken aan
de huurcommissie
In 2013 ontving de Huurcommissie aanzien­
lijk meer verzoeken dan in voorgaande jaren.
Deze stijging heeft vooral te maken met de
nieuwe inkomensafhankelijke huurverhoging
die in 2013 van kracht werd. Bijna 4.900 der­
gelijke verzoeken kwamen binnen. Hiernaast
had de Huurcommissie te maken met een
aanzienlijke stijging van het aantal andere
geschillen. De Huurcommissie handelde meer
reguliere geschillen af dan vorig jaar, en
voorts vrijwel alle binnengekomen verzoeken
in het kader van de inkomensafhankelijke
huurverhoging. Ten opzichte van 2012 is het
aantal verzoeken dat binnen vijf maanden
is afgehandeld, aanzienlijk gestegen. De
nieuwe norm van vier maanden bleek nog te
ambitieus. Bij de huurverhogingsgeschillen
werd deze norm overigens wel gehaald, zelfs
ruimschoots.
Instroom verzoeken
In 2013 ontving de Huurcommissie in totaal
14.619 verzoeken van huurders en verhuurders
voor het oplossen van een huurgeschil en voorts
138 verzoeken van de Belastingdienst. Van deze
verzoeken gingen er 9.723 over reguliere geschillen (huurprijs-, servicekosten-, huurverhogingsen Wohv-geschillen); dit is 28 procent meer dan
in 2012 (7.615 verzoeken). Het aantal verzoeken
voor huurprijsgeschillen was in 2013 significant
hoger dan in 2012: 5.498 respectievelijk 4.582.
Het aantal huurverhogingsgeschillen verdrievoudigde: van 654 in 2012 naar 1.964 in 2013. En voor
de oplossing van een Wohv-geschil ontving de
Huurcommissie 28 verzoeken; dit is meer dan een
verdubbeling ten opzichte van 2012 (12 verzoeken).
Daarentegen nam de instroom van het aantal
servicekostengeschillen af, met ongeveer 130
zaken (- 6%) ten opzichte van 2012.
Naast de reguliere geschillen ontving de
Huurcommissie 4.896 verzoeken in het kader
van de zogeheten inkomensafhankelijke huurverhoging die in 2013 werd ingevoerd. Met deze
maatregel heeft het kabinet de jaarlijkse huurverhoging mede afhankelijk gemaakt van het
gezamenlijke huishoudinkomen. Zo wil het meer
sociale huurwoningen beschikbaar maken voor
de lagere inkomensgroepen.
14
de huurcommissie
Instroom verzoeken 2010 - 2013
Instroom 2010
Instroom 2011
Instroom 2012
Instroom 2013
5.910
5.270
4.582
5.498
4.049
3.078
2.367
2.233
Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH)
668
458
654
1.964
Huurtoeslagverklaringen
Belastingdienst
801
343
252
138
-
-
12
28
11.428
9.149
7.867
9.861
-
-
-
4.896
11.428
9.149
7.867
14.757
Huurprijsgeschillen
Servicekostengeschillen
Wet op het overleg huurders
verhuurder (Wohv)
Subtotaal
Inkomensafhankelijke huurver­
hogingsgeschillen (IAH)
Totaal
Verzoeken van de Belastingdienst
De Belastingdienst vraagt de Huurcommissie bij
twijfel over de aangevraagde huurtoeslag om de
redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. In 2013
ontving de Huurcommissie 138 verzoeken. Dit zijn
er aanzienlijk minder dan in 2012 (252).
De ervaring leert dat een verandering in het huurprijsbeleid vaak ook leidt tot een stijging van het
aantal andere verzoeken dat de Huurcommissie
ontvangt.
Ook de stijging van het aantal geschillen in het
kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder is nagenoeg geheel te verklaren in het
licht van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Trendbreuk
De instroom van verzoeken in 2013 laat een trend- Doordat de inkomensafhankelijke huurverhoging
breuk zien ten opzichte van 2012 en eerdere jaren, in korte tijd werd geïntroduceerd, zag een aantal
toen het aantal verzoeken aan de Huurcommissie verhuurders geen kans de jaarlijkse huurverhoging
daalde: van in totaal 11.428 verzoeken in 2010 naar tijdig voor advisering voor te leggen aan hun huur9.149 in 2011 en 7.867 in 2012. In 2013 zette deze da- dersorganisaties en bewonerscommissies. Ook
meenden enkele verhuurders hier niet verplicht
lende trend zich alleen voort bij de servicekostengeschillen en de verzoeken van de Belastingdienst. toe te zijn.
De verdrievoudiging van het aantal huurverhoDe toegenomen instroom van huurprijsgeschilgingsverzoeken heeft waarschijnlijk te maken met
len, zoals de toetsing aanvangshuurprijs of de
het hoge basispercentage voor de maximale huurhuurverlaging in verband met gebreken, heeft
verhoging. Het kabinet stelde dit percentage voor
waarschijnlijk te maken met de invoering van de
2013 vast op vier procent, terwijl het in voorgaande
inkomensafhankelijke huurverhoging in 2013.
jaren gelijk was aan de inflatie.
15
Voorkomen niet-ontvankelijke verzoeken
te trekken (om de leges uit te sparen) of op een later moment alsnog in te dienen. Met dit beleid wil
de Huurcommissie onnodige geschilprocedures zo
veel mogelijk voorkomen.
In 2013 wist de Huurcommissie de indiening van
niet-ontvankelijke zaken te voorkomen door deze
in een vroegtijdig stadium, al voor het betalen
van de leges, af te vangen. Het ging hierbij om
262 verzoeken die, gelet op de wettelijk bepaalde
termijnen, te laat waren ingediend of juist te
vroeg. Voorheen werden deze verzoeken met een
voorzittersuitspraak niet-ontvankelijk verklaard
en moest de verzoeker legeskosten betalen. Nu
neemt een medewerker van de Huurcommissie
telefonisch contact op met de verzoeker, om hem
of haar in de gelegenheid te stellen het verzoek in
Afhandeling verzoeken
De Huurcommissie handelde in 2013 in totaal 65
procent meer verzoeken af dan in 2012. Het ging
hierbij om zowel reguliere als inkomensafhankelijke verzoeken. Het aantal afgehandelde reguliere
verzoeken nam toe van 8.618 in 2012 tot 9.651 in
2013: een stijging met ongeveer 12 procent. Hierbij
inbegrepen zijn de zaken uit eerdere jaren
Afhandeling verzoeken 2010 - 2013
Afhandeling 2010
Afhandeling 2011
Afhandeling 2012
Afhandeling 2013
Huurprijsgeschillen
6.697
5.235
4.938
4.842
Servicekostengeschillen
4.160
3.093
2.801
2.631
759
587
629
2.028
1.608
458
245
125
-
-
5
25
13.224
9.373
8.618
9.651
-
-
-
4.553
13.224
9.373
8.618
14.204
2010
2011
2012
2013
Instroom
11.428
9.149
7.867
14.757
Afhandeling
13.224
9.373
8.618
14.204
Werkvoorraad einde jaar
4.478
4.254
3.503
4.056
Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH)
Huurtoeslagverklaringen
Belastingdienst
Wet op het overleg huurders
verhuurder (Wohv)
Subtotaal
Inkomensafhankelijke
huurgeschillen (IAH)
Totaal
Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad 2010 – 2013
de huurcommissie
(zo’n 800) die de Huurcommissie pas kon afronden
nadat de kantonrechter hierover een uitspraak had
gedaan. Ook handelde de Huurcommissie 25 verzoeken af in het kader van de Wet op het overleg
huurders verhuurder; in 2012 waren dat er nog vijf.
In de tweede helft van het jaar handelde de
Huurcommissie 4.553 verzoeken af in het kader
van de nieuwe, inkomensafhankelijke, huurverhogingsgeschillen. Om dit grote aantal verzoeken
tijdig te kunnen afhandelen was een speciaal
projectteam in het leven geroepen dat de zaak
administratief heeft voorbereid. Een zittingsvoorzitter respectievelijk zittingscommissie stelde na
beoordeling de uitspraak vast.
Ondanks het grote aantal (in totaal circa 6.000)
extra zaken was de werkvoorraad aan het einde
van het jaar met niet meer dan circa 550 zaken
gestegen.
Doorlooptijden
De afgelopen jaren heeft de Huurcommissie stappen gezet om de tijd waarbinnen de verzoeken
worden afgehandeld, te versnellen. In 2013 is 99
procent van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke geschillen) binnen
vier maanden afgehandeld; dit percentage ligt
ruim boven de norm van 90 procent. Ook bij de
huurprijsgeschillen en de servicekostengeschillen
is de doorlooptijd aanzienlijk verkort. Het bleek
echter nog te ambitieus om 90 procent van de verzoeken binnen de nieuwe norm van vier maanden
af te handelen.
Dat de doorlooptijden verbeterden maar nog niet
geheel volgens de nieuwe, strakkere, norm werden
gerealiseerd, heeft te maken met verschillende
factoren. Zo kan het in piekperiodes gebeuren dat,
vanwege de beschikbare capaciteit bij de Dienst
Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de norm (van ontvangst legesvoorschot tot verzending uitspraak)
Realisatie 2012
Realisatie 2013
t.o.v. norm 2012
Norm 2013
Realisatie 2013
Huurprijsgeschillen
66% binnen 5 mnd.
76% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
58% binnen 4 mnd.
Servicekostengeschillen
57% binnen 5 mnd.
68% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
49% binnen 4 mnd.
Huurverhogingsgeschillen
(incl. IAH)
95% binnen 5 mnd.
99% binnen 5 mnd.
> 90% binnen 4 mnd.
99% binnen 4 mnd.
Doorlooptijd
Doorlooptijdhuurprijsgeschillen
huurprijsgeschillen
%%
100%
100%
76%
76%
88%
88%
58%
58%
<4<4
mnd.
mnd. 4 4
- 5- mnd.
5 mnd. 5 -56- 6
mnd.
mnd. >6>6
mnd.
mnd.
100
100
9090
8080
7070
6060
5050
4040
3030
2020
1010
00
Afgehandeld
Afgehandeld
%%
100
100
9090
8080
7070
6060
5050
4040
3030
2020
1010
00
Afgehandeld
Afgehandeld
16
Doorlooptijd
Doorlooptijdservicekostengeschillen
servicekostengeschillen
100%
100%
82%
82%
68%
68%
49%
49%
- 5- mnd.
5 mnd. 5 -56- 6
mnd.
mnd. >7>7
mnd.
mnd.
<4<4
mnd.
mnd. 4 4
17
Aantal zittingen en zittingslocaties in 2011 - 2013
2011
2012
2013
Aantal zittingen
418
397
418
Aantal zaken per zitting
16,1
15,4
13,5
Aantal zittingslocaties
29
24
17
Afstand woning - zittingslocatie (km.)
8
10,4
10,6
van de Huurcommissie, de behandeling van een
zaak in de tijd moet worden doorgeschoven. Een
andere factor is de geografische spreiding van
zaken. Een zo efficiënt mogelijke planning van
bijvoorbeeld het onderzoek in de w
­ oning en de
hoorzitting kan leiden tot een langere doorlooptijd. Ook kan vertraging ontstaan doordat een van
de betrokken partijen een onderzoek in de woning
of een hoorzitting afzegt.
Bij de geschillen in het kader van de Wet op
het overleg huurders verhuurder bood de
Huurcommissie in 2013 de betrokken huurdersorganisatie en verhuurder eerst de mogelijkheid
van bemiddeling. Om die reden was het van groot
belang dat beide partijen bij de zitting aanwezig
konden zijn. Door de afstemmingsproblemen die
hiermee gepaard gingen, was de wettelijke termijn
van acht weken niet haalbaar. Vijftig procent van
Afgehandeld
%
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Doorlooptijd huurverhogingsgeschillen (incl. IAH)
99%
<4 mnd.
99%
99%
4 - 5 mnd. 5 - 6 mnd.
100%
>7 mnd.
deze geschillen is binnen de streeftermijn van
dertien weken afgehandeld.
Zittingen en zittingslocaties
Van de 14.054 geschillen tussen huurder en
verhuurder die de Huurcommissie in 2013 heeft
afgehandeld, zijn er 5.633 op een zitting behandeld. Bij de overige 8.421 verzoeken ging het om
geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt,
geen legesvoorschot betaalt of als het verzoek om
een inhoudelijke reden niet ontvankelijk is.
Voorts konden nagenoeg alle verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging
met een voorzittersuitspraak worden afgedaan.
In 2013 kwam de Huurcommissie bijeen in 418 zittingen. Hiervan zijn er zeven uitsluitend besteed
aan het behandelen van geschillen op grond van
de Wet op het overleg huurders verhuurder.
Ten opzichte van 2012 is het aantal geplande
zaken per zitting gelijk gebleven: gemiddeld 15,4.
In werkelijkheid werden minder zaken per zitting
behandeld, namelijk gemiddeld 13,5. Dit komt
onder meer doordat een aantal ingeplande zaken
op verzoek van een van de betrokken partijen is
uitgesteld.
18
de huurcommissie
Instroom en afhandeling van verzoeken in 2013
Soort
Huurprijsgeschillen
Artikel
Omschrijving
Instroom
Afhandeling
1.245
1.202
413
392
41
44
2.412
2.298
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
254 BW
Voorstel huurverlaging op grond van punten
255 BW
Huurverhoging na woningverbetering
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
215
226
4.3 UHW
Melding herstel van gebreken
182
170
4.4 UHW
Verzet tegen uitspraak voorzitter
674
227
5.1 UHW
Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte
0
0
5.2 UHW
Inlichtingen aan rechtbank sector kanton
0
0
5.3 UHW
Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring
6
6
5.5 UHW
Advies geliberaliseerde huurprijs
1
1
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
10
12
7.1 AWB
Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil
299
264
260 BW
Afrekening servicekosten
1.802
2 . 1 04
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
429
517
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
2
10
253.1 BW
Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op
grond van punten
1.908
1.986
253.2 BW
Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging
45
29
253.5 BW
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per
aangetekende post
6
4
20.7 UHW
Behandeling na gegrond verzet
5
9
Huurtoeslagverklaring
6b UHW
Verklaring over redelijkheid van de huurprijs
138
125
Wohv
Wohv
Geschil over naleving bepalingen in de Wet overleg
huurders-verhuurder (Wohv)
28
25
9.861
9.651
Servicekosten
Huurverhoging
Subtotaal
Inkomensafhankelijke
huurverhoging
253.1 BW
Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op
grond van inkomen
4.845
4 .524
253.2 BW
Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging
op grond van inkomen
47
27
253.5 BW
Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging op grond
van inkomen per aangetekende post
4
2
14.757
14.204
Totaal
BW: Burgerlijk Wetboek, boek 7
AWB: Algemene wet bestuursrecht
UHW: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte
19
Groningen
in 592
uit432
Friesland
in 161
uit149
Drenthe
in 126
uit121
In 2013 heeft de Huurcommissie gebruik gemaakt
van 17 zittingslocaties: zeven minder dan in 2012.
Vermindering van het aantal zittingslocaties heeft
een positief effect op de doorlooptijden, vooral in
regio’s waar weinig zaken spelen. De gemiddelde
afstand tussen de woning waar het geschil over
gaat en de locatie van de hoorzitting is iets toegenomen van 10,4 kilometer in 2012 naar 10,6
kilometer in 2013. De grootste reisafstand
was circa 110 kilometer. Deze reisafstand speelde alleen voor mensen
in Zeeland, waar relatief weinig
Zeeland
in 162
huurzaken voorkomen (in 2013 vonuit254
den slechts drie zittingen plaats in
Middelburg). Om de verzoeken toch
tijdig te kunnen afhandelen is er
in een aantal gevallen voor gekozen
deze te behandelen tijdens een hoorzitting in Breda in plaats van Middelburg.
Onderwerpen verzoeken
Van de reguliere verzoeken die de Huurcommissie
in 2013 binnen kreeg, gingen de meeste over de
huurverlaging in verband met gebreken (2.412).
Dit zijn er aanzienlijk meer dan in 2012 (2.010
verzoeken), toen deze procedure ook bovenaan de
‘top drie’ van meest ingediende verzoeken stond.
De bezwaren tegen de huurverhoging kwamen
in 2013 op de tweede plaats (1.959). Op de derde
plaats stonden de verzoeken over de afrekening
van de servicekosten (1.802).
Verreweg de meeste verzoeken die in 2013 bij de
Huurcommissie werden ingediend, gingen echter
over de nieuwe inkomensafhankelijke huurver­
hoging (4.896).
Noord-Holland
in 5591
uit5432
Flevoland
in 168
uit171
Zuid-Holland
in 3731
uit3468
Utrecht
in 1242
uit1299
Overijssel
in 439
uit397
Gelderland
in 843
uit745
Noord-Brabant
in 1193
uit1242
Limburg
in 509
uit494
Regionale spreiding
ingediende verzoeken
Ten opzichte van 2012 is er een toename van
verzoeken aan de Huurcommissie te constateren.
Dit komt vooral door de nieuwe inkomensafhankelijke huurgeschillen (in totaal 4.896 extra). Voor
dit type geschillen werden vanuit Noord-Holland
en Drenthe verhoudingsgewijs veel verzoeken ingediend, vanuit Groningen en Gelderland relatief
weinig.
Evenals vorige jaren kwamen in 2013 de meeste
verzoeken uit Noord-Holland (5.591, 38 procent).
Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam
(4.130) is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland bleef
met 3.731 verzoeken op de tweede plaats (25 procent). De minste verzoeken kwamen uit Friesland
(161), Drenthe (126), Flevoland (168) en Zeeland (162).
20
de huurcommissie
Aandeel geschillen per type verhuurder in 2011 - 2013
2011
2012
2013
44%
36%
26%
-
-
79%
44%
36%
44%
56%
64%
74%
-
-
21%
56%
64%
56%
Aandeel aantal huurwoningen (2012)*
Corporaties
Niet-inkomensafhankelijke geschillen
Inkomensafhankelijke geschillen
Totaal corporaties
ca. 75%
Overige verhuurders
Niet-inkomensafhankelijke geschillen
Inkomensafhankelijke geschillen
Totaal overige verhuurders
ca. 25%
Bron: administratie Huurcommissie; bron*: rijksoverheid.nl
Indieners van verzoeken
In 2013 dienden ongeveer evenveel huurders
(50 procent) als verhuurders (49 procent) een verzoek om geschilbeslechting bij de Huurcommissie
in. Dit in tegenstelling tot 2012, toen het
­merendeel van de verzoeken afkomstig was van
huurders (88 procent). Deze verschuiving heeft
vooral te maken met de vele verzoekschriften over
de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze
zijn vrijwel alleen ingediend door verhuurders.
Overigens geldt voor alle huurverhogingsgeschillen dat zij grotendeels door verhuurders worden
ingediend; dit is wettelijk zo geregeld. De andere
typen verzoeken zijn vrijwel allemaal door huurders ingediend.
Bij de door een verhuurder ingediende verzoeken
is het aandeel van de woningcorporaties kleiner dan dat van de overige verhuurders, zeker
in relatie tot hun aandeel in het totaal aantal
huurwoningen (circa 75 procent). Ten opzichte van
2012 nam het aandeel reguliere geschillen van de
corporaties af: in 26 procent van de afgehandelde
geschillen ging het om één of meer woningen
in het beheer van een corporatie. Dit aandeel
daalde ten opzichte van 2012 (36 procent). Voor
de overige verhuurders steeg dit aandeel: van 64
procent in 2012 naar 74 procent in 2013.
Wel hebben de woningcorporaties in 2013 een
groot aantal verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging ingediend; dit
waren er aanzienlijk meer dan voor de overige
verhuurders (79 respectievelijk 21 procent).
Gelijk in uitspraken
Bij de reguliere geschillen stelde de
Huurcommissie in 50 procent van de uitspraken
de huurder in het gelijk, in 43 procent de verhuurder. Vergeleken met 2012 werd de verhuurder
iets vaker in het gelijk gesteld: in 2012 kreeg 59
procent van de huurders gelijk en 37 procent
21
In het gelijk gestelde partij bij de meest voorkomende procedures
Artikel
Omschrijving
249 BW
Toetsing aanvangshuurprijs
253 BW
Verzoeken huurverhoging
254 BW
Huurder gelijk Verhuurder gelijk
Beide partijen
65%
35%
0%
2%
97%
1%
Voorstel huurverlaging op grond van punten
29%
23%
48%
257 BW
Huurverlaging in verband met gebreken
59%
41%
0%
258 BW
Uitsplitsing all-in huur
66%
34%
0%
260 BW
Afrekening servicekosten
73%
26%
1%
261 BW
Hoogte voorschot servicekosten
57%
42%
1%
50%
43%
7%
5%
94%
1%
45%
49%
6%
Subtotaal
253 BW
Verzoeken huurverhoging op grond van inkomen
Totaal
van de verhuurders. Bij de inkomensafhankelijke
huurverhogingsgeschillen kregen verhuurders in
95 procent van de gevallen geheel of gedeeltelijk
gelijk.
In het merendeel van de geschillen in het kader
van de Wet op het overleg huurders verhuurder
die de Huurcommissie heeft afgehandeld, had de
verhuurder de procedures van deze Overlegwet
niet goed gevolgd. De uitspraken zijn te raadplegen op de website van de Huurcommissie.
Belang van uitspraken
Het verschil in huurprijs of servicekosten vóór en
na een uitspraak van de Huurcommissie geeft
weer wat het financiële belang van een zaak is.
Het gemiddelde financiële belang van de zaken
die de Huurcommissie in 2013 afhandelde, verschilt sterk per type zaak.
De toetsing van de aanvangshuurprijs leidde tot
een huurverlaging van gemiddeld 103 euro per
maand.
Bij toetsing van de redelijkheid van huurverlaging
op grond van punten ging de huur gemiddeld 61
euro per maand omlaag. Uitspraken over (tijdelijke) huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken leidden tot een huurverlaging van
gemiddeld 201 euro per maand.
Het hoogst was het gemiddelde financiële belang
bij uitspraken over de splitsing van de all-inprijs:
gemiddeld 335 euro per maand.
Bij de afrekening van de servicekosten is de te beoordelen afrekenperiode doorgaans een heel jaar,
soms korter als de huurder tussentijds is verhuisd.
De gemiddelde verlaging van de servicekosten
kwam hier uit op 457 euro per afrekening.
Bij de beoordeling van de redelijkheid van het
voorschot servicekosten was het gemiddelde
financiële belang 60 euro per maand.
22
de huurcommissie
In bijna 30 procent van de afgehandelde huurtoeslagverklaringen voor de Belastingdienst heeft de
Huurcommissie geconstateerd dat de huurprijs
te hoog was in verhouding tot het aantal punten
van de gehuurde woning.
Collectieve behandeling geschillen
De Huurcommissie kan sinds 2010 geschillen collectief behandelen als meerdere huurders van één
verhuurder hetzelfde probleem hebben. Net als in
2011 en 2012 heeft de Huurcommissie in 2013 geen
verzoeken ontvangen die in aanmerking kwamen
voor collectieve behandeling.
Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar
tegen legesveroordelingen
Als een huurder of verhuurder het niet eens
is met een voorzittersuitspraak, kan deze hier
verzet tegen aantekenen. In 2013 ontving de
Huurcommissie 674 verzetschriften. In 2012 waren
dit er 158. De stijging wordt veroorzaakt door de
verzetten tegen uitspraken over de inkomens­
afhankelijke huurverhoging die eind 2013 werden
ingediend. De Huurcommissie heeft in 2013 227
verzetschriften behandeld. In 50 gevallen
(22 procent) heeft zij het verzet als gegrond
beoordeeld. De Huurcommissie behandelt het
verzoek dan opnieuw, in een zittingscommissie
en met een andere zittingsvoorzitter.
Is een huurder of verhuurder het niet eens met
de legesveroordeling, dan kan deze daar bezwaar
tegen maken. In 2013 heeft de Huurcommissie
264 bezwaarschriften behandeld. Zij heeft 56 van
deze bezwaren (21 procent) als gegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk
gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd
toegepast legestarief (leges van 450 euro voor
een rechtspersoon in plaats van 25 euro voor een
natuurlijk persoon). Het kost de Dienst van de
Huurcommissie ieder jaar veel werk om de juiste
rechtspersoonlijkheid van de verhuurder vast te
stellen, ook omdat deze vaak niet de partij is die
het verzoek bij de Huurcommissie indient. In de
meeste gevallen slaagt de Dienst hier gelukkig
wel in.
Vonnissen rechtbank
Is een huurder of verhuurder het niet eens met
de uitspraak van de Huurcommissie en honoreert
de Huurcommissie zijn of haar bezwaar niet,
dan kan deze binnen acht weken een procedure
beginnen bij de (kanton)rechter. Om hoeveel
vonnissen van de kantonrechter het gaat, is bij
de Huurcommissie niet precies bekend. Hiervan
bestaat geen volledig overzicht. De vonnissen
worden niet standaard toegezonden aan de
Huurcommissie en ook niet allemaal gepubliceerd. In 2013 heeft de Huurcommissie via allerlei
kanalen een aantal uitspraken ontvangen van
verschillende rechtbanken. Uit de ontvangen
­vonnissen blijkt dat de rechter in de meeste gevallen de uitspraak van de Huurcommissie volgde.
Wel komen uit de vonnissen enkele aandachtspunten naar voren (zie kader).
De rechter heeft ook enkele uitspraken beoordeeld waarin de Huurcommissie had beslist dat
de verliezende partij een lager legesbedrag moest
betalen dan normaal het geval zou zijn.
De Huurcommissie hanteert voor dit soort gevallen een bestendige beleidslijn. De Huurcommissie
volgt de vonnissen van de rechtbank met
belangstelling.
23
rijksmonumenten en rijksbeschermde stadsen dorpsgezichten
Een procedure bij de kantonrechter in Nijmegen betrof een gemeentelijk monument. Deze
casus is interessant in het licht van het per 1 juli 2013 gewijzigde monumentenbeleid. Hierdoor
krijgen rijksmonumenten in de puntentelling vijftig punten extra. Voor woningen die in een
van rijkswege beschermd stads- en dorpsgezicht liggen, wordt de maximale huurprijs vermeerderd met 15 procent, althans wanneer de verhuurder in de woning investeert om de
monumentale waarde ervan te behouden.
De verhuurder was de procedure bij de kantonrechter gestart omdat hij het niet eens was
met de uitspraak van de Huurcommissie dat een door hem verhuurd pand niet tot een
beschermd stadsgezicht behoort. De verhuurder gaf aan extra kosten te moeten maken om
zijn pand te behouden als gemeentelijk monument. De kantonrechter deelde de visie van de
Huurcommissie dat het pand een gemeentelijk monument is en dus niet binnen de categorie
van rijkswege beschermde stads- en dorpsgezichten valt. De verhuurder had geen recht om
een hogere huur voor de woning te vragen.
kijktuin
Kan een verhuurder de kosten voor tuinonderhoud (als servicekosten) in rekening brengen bij
een huurder die weliswaar uitkijkt op de tuin die bij een woning hoort maar die tuin niet in
kan? De kantonrechter in Amsterdam oordeelde eerder dat de huurder deze kosten niet hoefde
te betalen. In 2013 boog het gerechtshof zich over deze zaak. Het concludeerde dat het kijkend
genieten van de niet-toegankelijke tuin weliswaar als onderdeel van de huurovereenkomst
kan worden beschouwd, maar dat een verhuurder de kosten voor het tuinonderhoud niet als
servicekosten in rekening kan brengen. Tuinonderhoud is een kleine herstelling volgens het
Besluit Kleine Herstellingen (BKH) en is in principe een taak voor de huurder. Kan de huurder
de tuin niet in, en neemt de verhuurder het onderhoud over, dan mag hij de kosten volgens het
gerechtshof niet doorberekenen.
24
de huurcommissie
Hoe werkt de Huurcommissie?
stap 1
De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van
mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan
om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie
tot het onderhoud.
stap 2
Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de
Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil.
stap 3
De indiener van het verzoek betaalt een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk
persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon).
stap 4
De onderzoeker van de Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van
de verhuurder.
stap 5
De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport
gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven.
stap 6
De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een hoorzitting. Tijdens de hoorzitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook
laten vertegenwoordigen.
stap 7
Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak.
Partijen ontvangen de uitspraak in de regel binnen zes weken na de zitting.
stap 8
Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges die voor
hem gelden (natuurlijk persoon of rechtspersoon). De andere partij betaalt geen leges. Als hij
de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De
Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de
helft van de voor hen geldende leges.
25
Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een
procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak.
Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie.
In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of hoorzitting plaats. In zo’n verkorte procedure doet
de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet
betaalt. Tegen zo’n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de
Huurcommissie (‘verzet’). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en
de zaak op een hoorzitting te behandelen.
Meer informatie: www.huurcommissie.nl
26
de huurcommissie
27
3
communicatie met huurders
en verhuurders
Uit het klanttevredenheidsonderzoek
dat de Huurcommissie in 2013 uitvoerde,
blijkt dat huurders en verhuurders naar
elkaar toegroeien in hun waardering van
de Huurcommissie. De beperkte proef met
digitaal indienen bleek succesvol en wordt in
2014 uitgebreid. Hiernaast zijn de telefonische
dienstverlening en de website verder gepro­
fessionaliseerd. Zo wil de Huurcommissie
tegemoet komen aan de wensen van huur­
ders en verhuurders. Er waren in 2013 relatief
­minder klachten over de Huurcommissie.
Klanttevredenheidsonderzoek
De Huurcommissie heeft in 2013 een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd onder huurders
en verhuurders. Dit onderzoek spitste zich toe op
de tevredenheid onder huurders en verhuurders
die in een bepaalde periode een uitspraak hadden
gekregen van de Huurcommissie. De website en
de telefonische dienstverlening zijn buiten het
onderzoek gelaten, omdat de Huurcommissie op
deze punten in 2013 belangrijke wijzigingen heeft
doorgevoerd (zie hierna). Doel van het klanttevredenheidsonderzoek is de dienstverlening van de
Huurcommissie beter te laten aansluiten bij de
behoeften en wensen van huurder en verhuurder.
Ook de komende jaren blijft de Huurcommissie de
klanttevredenheid monitoren.
Uit het onderzoek blijkt dat huurders en verhuurders naar elkaar toegroeien in hun waardering van
de Huurcommissie. Huurders zijn minder tevreden
over de Huurcommissie: in 2013 is 53 procent van
de huurders tevreden (2012: 68 procent), terwijl
28 procent van de huurders ontevreden is (2012: 21
procent). Verhuurders daarentegen zijn meer tevreden: 42 procent is tevreden over de Huurcommissie
(2012: 33 procent) en 33 procent is ontevreden
(2012: 36 procent). Deze resultaten lijken te zijn
beïnvloed door de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen, die bij de Huurcommissie
worden ingediend door de verhuurders. Huurders
die te maken hebben met dergelijke geschillen, zijn
vaker ontevreden dan andere huurders. Dit komt
waarschijnlijk doordat zij in 95 procent van deze
geschillen ongelijk kregen.
28
de huurcommissie
Geschilafhandeling
2012
2013
Huurder tevreden over Huurcommissie
68%
53%
Huurder ontevreden over Huurcommissie
21%
28%
Verhuurder tevreden over Huurcommissie
33%
42%
Verhuurder ontevreden over Huurcommissie
36%
33%
Over de doorlooptijd van de procedures zijn zowel
de verhuurders als de huurders in 2013 meer
tevreden dan in 2012.
Verbetering digitale dienstverlening
Vanaf medio 2013 heeft de Huurcommissie een
proef uitgevoerd met het digitaal indienen van
verzoekschriften. De proef betrof het verzoekschrift voor de toetsing aanvangshuurprijs. Het
formulier hiervoor kon op de website online
worden ingevuld en ingediend. De ervaringen
met deze proef waren positief. Daarom zijn eind
2013 de voorbereidingen gestart voor het digitaal
invullen en indienen van alle verzoekschriften.
Deze komen naar verwachting in 2014 gefaseerd
beschikbaar.
Contacten met relaties verbeteren
In het kader van het relatiebeleid heeft het bestuur van de Huurcommissie in 2013 gesprekken
gevoerd met zeven grote woningcorporaties die
in 2012 een relatief groot aantal zaken hadden
bij de Huurcommissie. De ervaringen met deze
gesprekken waren positief. Het bestuur kreeg zo
een beeld van wat er bij de corporaties speelt.
Ook kreeg het bestuur inzicht in het beeld dat de
corporaties hebben van de dienstverlening van
de Huurcommissie. In 2014 zal de Huurcommissie
dergelijke gesprekken voortzetten, zowel met verhuurders als met huurdersvertegenwoordigers.
Telefonische en schriftelijke vragen
In totaal kwamen in 2013 bijna 85.000 telefoontjes binnen, zo’n 11.000 meer dan in 2012.
De meeste telefoontjes kwamen binnen bij de
informatietelefoon van de Huurcommissie: ruim
78.000.
Per september 2013 is de beantwoording van de
algemene telefonische vragen over huren en verhuren overgegaan naar Informatie Rijksoverheid.
Hier kwamen ruim 6.700 dergelijke telefoontjes
binnen. Hiervan is 76 procent direct beantwoord;
24 procent is doorverwezen naar en beantwoord
door de Huurcommissie.
Van de aan de Huurcommissie gerichte telefoontjes is 81 procent direct beantwoord (in 2012 97
procent). In de overige gevallen moest een beller
het later opnieuw proberen.
De gemiddelde wachttijd ging omhoog van ruim
een halve minuut in 2012 naar ruim anderhalve
minuut. De gemiddelde gespreksduur ging
omhoog van vier naar bijna vierenhalve minuut.
Zowel de procentuele daling van het aantal
beantwoorde telefoontjes, de toename van de gemiddelde wachttijd als de stijging van de gemiddelde gespreksduur heeft te maken met de vele
telefonische vragen over de inkomensafhankelijke
29
huurverhoging: het was niet goed mogelijk vooraf
in te schatten met hoeveel telefonische vragen
over deze nieuwe wetgeving de Huurcommissie
te maken zou krijgen. Een andere oorzaak heeft
te maken met de genoemde omschakeling bij de
telefonische dienstverlening in de tweede helft
van het jaar.
Ook het aantal schriftelijke vragen nam toe. De
Huurcommissie beantwoordde in 2013 ongeveer
2.700 algemene schriftelijke vragen (niet over
een zaak) tegen bijna 1.900 in 2012. De reden van
deze toename is eveneens de inkomensafhankelijke huurverhoging. De brieven werden als regel
­binnen een termijn van zes weken beantwoord.
Website Huurcommissie
Sinds september 2013 beschikt de Huurcommissie
over een geheel vernieuwde website, om huurders en verhuurders nog beter van dienst te kunnen zijn. De website heeft een nieuwe lay-out en
de opzet en inhoud zijn gewijzigd. De uitspraken
van de Huurcommissie in het openbaar register
zijn nu direct vanaf de homepage te vinden.
Ook is de website geschikt voor een breed scala
aan apparaten (computers, tablets en mobiele
telefoons), en is het gemakkelijker om applicaties
te integreren.
Bij het ontwikkelen van de nieuwe website heeft
de Huurcommissie aandacht besteed aan de
toegankelijkheid en de webrichtlijnen van de
Rijksoverheid. De Huurcommissie mag sinds september 2013 het oranje waarmerk van Drempelvrij.
nl – het Nederlandse kwaliteitsmerk voor toegankelijke websites – op de website plaatsen. Dit
oranje waarmerk betekent dat een belangrijk deel
van de website aan de webrichtlijnen voldoet.
Sinds september 2013 is de website bijna 101.000
keer bezocht. Bezoekers bleven gemiddeld vier
minuten op de site (in 2012 was dit bijna zes minuten) en bekeken gemiddeld bijna vier pagina’s
(in 2012 zes pagina’s). De pagina ‘huurprijscheck
en puntentelling’ werd het meest bezocht.
Ongeveer de helft van de bezoekers vindt de
website van de Huurcommissie rechtstreeks, zo’n
dertig procent via zoekmachines en een kleine
twintig procent via verwijzende websites zoals
rijksoverheid.nl.
Klachten, Nationale ombudsman, schadeclaims
en Wob-verzoeken
In 2013 ontving de Huurcommissie 128 klachten.
Dit is 0,9 procent van het aantal afgehandelde
verzoeken, minder dan in 2012 (1,3 procent).
Huurders dienden 75 klachten in (waarvan
21 p
­ rocent gegrond), verhuurders 53 klachten
(waarvan 42 procent gegrond). De Huurcommissie
handelde de klachten in de regel binnen de vastgestelde termijn van zes weken af. Bij zes klachten
was enkele dagen tot een week meer tijd nodig;
de klagers stemden hier vooraf mee in.
De klachten gingen in hoofdzaak over de telefonische informatievoorziening en elektronische
bereikbaarheid van de Huurcommissie en de manier waarop medewerkers van de Huurcommissie
huurders en verhuurders te woord stonden.
Een tweede type klachten had te maken met
het niet juist toepassen van het beginsel van
hoor en wederhoor. Bij 13 klachten heeft de
Huurcommissie uit coulance de legeskosten
terugbetaald of toegezegd de griffiekosten voor
een eventuele procedure bij de kantonrechter te
compenseren.
30
de huurcommissie
Klachtafhandeling
2012
2013
109 (50% gegrond)
128 (30% gegrond)
- ontvangen klachten van huurders
-
75 (21% gegrond)
- ontvangen klachten van verhuurders
-
53 (42% gegrond)
Aantal toegekende vergoedingen
5
15
Ontvangen rapporten Nationale ombudsman
7
4
Ontvangen Wob-verzoeken
4
9
Ontvangen / afgehandelde klachten:
Van alle in 2013 ontvangen klachten heeft de
Huurcommissie 30 procent gegrond verklaard;
in 2012 lag dit percentage nog op 50 procent. De
Huurcommissie leert van eerdere klachten en
gebruikt deze om haar werkwijze verder te verbeteren. Zo vinden bij de postverzending extra controles plaats om ervoor te zorgen dat uitgaande
correspondentie daadwerkelijk wordt verstuurd.
Dit moet ertoe leiden dat zoveel mogelijk wordt
voorkomen dat een partij bijvoorbeeld geen
uitnodiging voor een zitting ontvangt. Klachten
over de schending van het beginsel van hoor en
wederhoor worden op deze manier voorkomen.
Van de klachten bevatten er elf een schadeclaim.
In twee gevallen heeft de Huurcommissie de klager uit coulance een geldbedrag toegekend.
Nationale ombudsman
Tien personen hebben hun klacht over de
Huurcommissie voorgelegd aan de Nationale
ombudsman. Dit zijn er minder dan in 2012, toen
17 personen dit deden. Vier klachten heeft de
Nationale ombudsman direct doorgestuurd aan
de Huurcommissie, omdat de verzoekers hun
klacht daar nog niet eerder hadden ingediend.
Deze klachten heeft de Huurcommissie alsnog
afgehandeld; de reacties heeft zij ter kennisname
aan de Nationale ombudsman gestuurd.
Over de overige zes klachten heeft de Nationale
ombudsman in vier gevallen een rapport uitgebracht. Drie klachten betroffen het niet tijdig ontvangen van de uitnodiging voor een zitting en/of
de bijbehorende dossierstukken. De wettelijke
termijn hiervoor blijkt in de praktijk soms te krap,
zeker in een vakantieperiode of als de verhuurder
in het buitenland verblijft. De Huurcommissie
houdt hier voortaan meer rekening mee.
Bij de vierde klacht ging het om de motivering
van de uitspraak, die als onduidelijk werd ervaren. Op verzoek van de Nationale ombudsman
heeft de Huurcommissie de klager nadere uitleg
gegeven over de betekenis en de context van de
uitspraak. Over de vijfde klacht heeft de Nationale
ombudsman geen rapport uitgebracht maar de
Huurcommissie gevraagd de klachtafwijzing te
heroverwegen. Omdat er een misverstand in het
spel was, heeft de Huurcommissie de klager een
kostenvergoeding toegekend. Ook over de zesde
klacht bracht de Nationale ombudsman geen
rapport uit. Na onderzoek stemde hij in met de
zienswijze van de Huurcommissie.
31
In zijn jaarverslag over 2013 heeft de Nationale
ombudsman aandacht besteed aan de bij hem
ingediende klachten over de Huurcommissie.
De Nationale ombudsman signaleert dat het aantal klachten over de Huurcommissie dat aan hem
is voorgelegd, is afgenomen. Bovendien constateert hij dat de manier waarop de Huurcommissie
ontvangen klachten afhandelt, is verbeterd.
Hij blijft aandacht vragen voor het persoonlijke
contact met de bij een huurgeschil betrokken
partijen en met de indieners van klachten, evenals
voor ‘dejuridisering’. De Huurcommissie is blij
met de afname van het aantal klachten, terwijl
het aantal huurgeschillen in 2013 juist flink is
toegenomen. De Huurcommissie werkt actief aan
de door de Nationale ombudsman gesignaleerde
punten, in het spanningsveld tussen onpartijdigheid en oplossingsgerichtheid.
Wob-verzoeken
In 2013 kwamen bij de Huurcommissie negen
verzoeken binnen in het kader van de
Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Vier
hiervan waren nagenoeg gelijkluidende verzoeken afkomstig van één en dezelfde persoon,
die zijn vraag beantwoord wilde zien over vier
opeenvolgende jaren. De Huurcommissie heeft
deze vragen afgehandeld. Drie andere verzoeken kwamen voort uit ontevredenheid over de
afhandeling van een huurgeschil. Deze kon alsnog
worden weggenomen. De overige twee verzoeken
waren afkomstig van onderzoekers die informatie nodig hadden voor onderzoeksdoeleinden.
De Huurcommissie kon de gevraagde informatie
verstrekken.
32
de huurcommissie
33
4
wijzigingen in het uitvoeringsbeleid
De Raad van Advies en de zittingsleden
hebben op verzoek geadviseerd over aan­
passingen in het uitvoeringsbeleid van de
Huurcommissie. De Raad van Advies stond
vooral stil bij de inkomensafhankelijke
huurverhoging en de gevolgen daarvan voor
het functioneren van de Huurcommissie.
Een ander speciaal aandachtspunt was het
klanttevredenheidsonderzoek.
eigen monumentenbeleid van de Huurcommissie
geschrapt, omdat dit in 2013 is vastgelegd
in het Besluit huurprijzen woonruimte. Een
tweede wijziging betrof het servicekostenbeleid.
Verhuurders die tevens lid zijn van een Vereniging
van Eigenaren (VvE), hoeven niet langer de
facturen van leveranciers in te dienen. In plaats
daarvan kunnen zij bijvoorbeeld volstaan met een
van de VvE verkregen afrekening en jaarrekening.
Wijzigingen
Raad van Advies
Het uitvoeringsbeleid is bedoeld om gelijke huurprijsgeschillen op een gelijke manier te beslechten. Hiermee standaardiseert de Huurcommissie
de wijze waarop de verschillende zittingscommissies de wet- en regelgeving interpreteren. De beleidsvergadering, bestaande uit het bestuur en de
zittingsvoorzitters, stelt het uitvoeringsbeleid van
de Huurcommissie vast, nadat de Raad van Advies
en de zittingsleden hierover hebben geadviseerd.
De Raad van Advies heeft de Huurcommissie
geadviseerd over het uitvoeringsbeleid. Hiernaast
bracht de Raad advies uit over het jaarverslag
2012, de contouren van het jaarplan 2014, en
de voorbereiding van het jaarverslag 2013 en
het klanttevredenheidsonderzoek. De Raad van
Advies kwam in 2013 vijf keer bijeen.
In 2013 heeft de beleidsvergadering twee wijzigingen op het uitvoeringsbeleid vastgesteld. Zo is het
De Raad van Advies stond in 2013 vooral stil bij
de voorbereiding van de behandeling van de
verzoekschriften met betrekking tot de inkomensafhankelijke huurverhoging. In een brief aan de
34
de huurcommissie
Charles Gommans
Afdeling Beheer bij Stienstra Beleggingen bv
“hoe eerder het tot een
oplossing komt, hoe beter”
“Stienstra Beleggingen is nu een aantal malen uitgeroepen tot beste particuliere verhuurder van Nederland.
Maar voor die tijd zijn we ook een keer tot slechtste gekozen. Daar hebben we vooral van geleerd dat we beter
moeten communiceren met onze huurders. Een aantal
medewerkers heeft sindsdien regelmatig overleg met de
huurdersbelangenverenigingen. Zo proberen we contact
te houden met onze huurders en zaken proactief af te
stemmen.
Procedures bij de Huurcommissie proberen we zo veel
mogelijk te voorkomen. Maar met 10.000 à 12.000 huurders lopen we soms toch tegen conflicten aan die alleen
de Huurcommissie kan oplossen. Komt er een verzoekschrift binnen, dan bespreken we het probleem altijd zo
snel mogelijk met de huurder. Komen we er samen niet
uit, dan werken we mee aan de procedure. We hebben er
immers geen belang bij om de procesgang te vertragen.
Hoe eerder het tot een oplossing komt, hoe beter. Dat
komt de relatie met de huurder alleen maar ten goede.
Het is daarom belangrijk dat de Huurcommissie er is,
als onafhankelijke instelling die een uitspraak kan doen
over een probleem dat je als verhuurder niet zelf met je
huurder kunt oplossen.
Het afgelopen jaar ontvingen wij zo’n dertig bezwaarschriften van huurders. Daarvan zijn er tien bij de
Huurcommissie terechtgekomen. Daarbij moet ik wel
zeggen dat we hadden afgezien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Die konden we in zo korte
termijn niet realiseren. Bovendien proberen we onze
sociale verantwoordelijkheid te nemen en de huurprijs
binnen betaalbare grenzen te houden. Hier in Limburg,
een van de regio’s waar we woningen verhuren, hebben
we immers te maken met een vergrijsde bevolking en een
zwakke economische regio.
Toen ik net bij Stienstra begon, in de jaren tachtig/
negentig, liepen zaken wel anderhalf jaar voordat de
Huurcommissie een uitspraak deed. Tegenwoordig werkt
de Huurcommissie veel sneller. En duurt het een keer toch
langer, dan informeren ze je erover. Dat is meestal geen
probleem. Alleen als het gaat om huurverlaging wegens
gebreken, kan het vervelend zijn als de procedure lang
duurt. Zo’n procedure – overigens een goed drukmiddel
om terechte klachten te laten verhelpen – kan immers
enorme financiële gevolgen hebben. Gezien de belangen
die ermee zijn gemoeid, zou het natuurlijk prettig zijn als
de Huurcommissie procedures sneller kan afhandelen.
Misschien dat het digitaliseren van de verzoekschriften
daaraan kan bijdragen.”
35
voorzitter van de Huurcommissie signaleerde
de Raad van Advies mogelijke knelpunten bij de
uitvoering van deze wetswijziging. In dezelfde
brief sprak de Raad van Advies ook meer in het
algemeen zijn bezorgdheid uit over de korte tijd
die wordt uitgetrokken voor wijzigingen in dan
wel de totstandkoming van wet- en regelgeving.
De Huurcommissie heeft de minister voor Wonen
en Rijksdienst verzocht de inhoud van deze brief
te betrekken bij zijn brief van aan de Tweede
Kamer van 11 oktober 2013 over de evaluatie
van de uitvoering van de inkomensafhankelijke
huurverhoging.
Ook heeft de Raad van Advies zijn ideeën en adviezen uitgewisseld over het klanttevredenheidsonderzoek van de Huurcommissie. Daarbij zijn
de aandachtspunten uit de klanttevredenheids­
onderzoeken 2012 en 2013 inzichtelijk gemaakt en
uitvoerig besproken.
Zittingsleden
De zittingsleden adviseerden het bestuur van de
Huurcommissie over voorstellen tot wijziging
of uniformering van het uitvoeringsbeleid. Ook
adviseerden zij onder andere over de contouren
van het jaarplan 2014, het jaarverslag 2012 en de
voorbereiding van het jaarverslag 2013. Het voltallige zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie,
bestaande uit het bestuur, de zittingsvoorzitters en de zittingsleden, is hiervoor in 2013 twee
keer bijeen geweest: de zogeheten voor- en
najaarsvergadering.
De zittingsleden en zittingsvoorzitters die betrokken zijn bij de geschillen in het kader van de
Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv),
zijn in 2013 eenmaal met het bestuur bijeen geweest om de uitvoeringsaspecten af te stemmen.
36
de huurcommissie
37
5
organisatie
In 2013 volgden medewerkers van de Dienst
van de Huurcommissie ontwikkelingstrajecten
in het kader van de in 2012 geïntroduceerde
brede functies. Deze trajecten moeten leiden
tot snellere doorlooptijden en een betere
interne opvang van werkpieken. Hiernaast
vervolgde de Huurcommissie haar speciale
programma’s voor oplossingsgericht werken
en de verbetering van prestaties. De formatie
was 91 fte, waarvan 65 fte in vaste dienst.
Brede en flexibele inzetbaarheid
Het jaar 2013 stond in het teken van de brede en
flexibele inzetbaarheid van de medewerkers van
de Dienst van de Huurcommissie. Met de nieuwe
brede functies die in 2012 zijn geïntroduceerd,
kunnen medewerkers worden ingezet op meerdere onderdelen van het werkproces. Zo hoopt de
Huurcommissie het doorloopproces te versnellen
en het risico op fouten te verkleinen. Bovendien
kunnen werkpieken gemakkelijker worden
opgevangen.
In 2013 volgden medewerkers van de Dienst van
de Huurcommissie ontwikkelingstrajecten in dit
kader: zij werden door ervaren collega’s ingewerkt
op de nieuwe aspecten van hun brede functie.
Tegelijkertijd zetten alle medewerkers zich in om
het normale werk uit te voeren.
Programma voor verbetering prestaties
De Huurcommissie is in 2012 gestart met een
programma om haar prestaties te verbeteren met
behulp van de methode Lean Six Sigma. De essentie van deze methode is dat bij de inrichting van
werkprocessen meer wordt gedacht vanuit het
eindproduct en de klant. Fouten uit processen halen en samenwerking verbeteren zijn belangrijke
onderdelen. Een aantal medewerkers is opgeleid
om met behulp van deze methode zelfstandig
verbetertrajecten uit te voeren.
In 2013 is de methode Lean Six Sigma toegepast om de manier te evalueren waarop de
Huurcommissie omgaat met de verwerking van
de legesvoorschotten en de uiteindelijke incasso
38
de huurcommissie
en/of terugbetaling hiervan. De verschillende
afdelingen die hiermee te maken hebben, onderzochten in hoeverre dit proces kan worden verbeterd. Deze verbeteringen hebben ertoe geleid dat
de Huurcommissie de leges binnen een kortere
termijn efficiënt kan verwerken.
Telefonische dienstverlening
In 2013 heeft de Huurcommissie haar telefonische dienstverlening anders vorm gegeven. Doel
van dit project was de klant sneller inhoudelijke
informatie te geven over de behandeling van een
geschil en over de procedure. Sinds september
2013 beantwoorden medewerkers van Informatie
Rijksoverheid de algemene telefonische vragen
over huren en verhuren. Hierdoor is het mogelijk
de vragen ook digitaal te stellen (via het contactformulier op de website van Rijksoverheid.nl).
De Huurcommissie beantwoordt de zaakgerelateerde vragen, evenals de algemene vragen die
Informatie Rijksoverheid niet kan beantwoorden.
In dit kader heeft een aantal medewerkers een
training gehad om deze telefoongesprekken goed,
klantvriendelijk en tegelijkertijd doelmatig te
kunnen voeren.
Oplossingsgericht werken
Met het programma ‘Oplossingsgericht werken’
werkt de Huurcommissie er sinds 2011 aan om
onnodige geschillen en geschilprocedures te
voorkomen en huurders en verhuurders te helpen
al in een zo vroeg mogelijk stadium samen tot
een goede oplossing te komen. In het kader
van dit project heeft de Huurcommissie in de
tweede helft van 2013 onderzocht of zij sommige verzoeken anders kan afhandelen dan met
een formele uitspraak. Tijdens een kleine proef
is geprobeerd het huurprijsgeschil tijdens de
zitting met beide partijen op te lossen. Voor deze
­zittingen is meer tijd uitgetrokken. Begin 2014 zal
de Huurcommissie deze proef evalueren.
In 2012 en 2013 bood de Huurcommissie bij een
geschil in het kader van de Wet op het overleg
huurders verhuurder de betrokken partijen, bij
wijze van proef, de mogelijkheid van bemiddeling, om het geschil samen te kunnen oplossen.
Deze proef heeft slechts in twee gevallen geleid
tot een schikking tussen de partijen. In de overige
gevallen werd de Huurcommissie alsnog om een
uitspraak gevraagd. Om die reden behandelt de
Huurcommissie dergelijke geschillen vanaf 2014
direct tijdens een zitting.
Samenwerkingsverbanden
Voor zaken als de in-, door- en uitstroom van
personeel, informatievoorziening en ICT zoekt de
Huurcommissie de samenwerking met gelijk­
soortige diensten binnen de overheid en de
semioverheid. Binnen de Rijksbrede
Benchmarkgroep worden bijvoorbeeld ervaringen
uitgewisseld op verschillende terreinen. Binnen
het samenwerkingsverband ‘Werken bij de buren’
wisselt de Huurcommissie medewerkers uit voor
tijdelijke en vaste projecten en vacatures. En in
het platform ‘Klein Lef’ werkt de Huurcommissie
samen met andere (kleine) uitvoeringsorganisaties van het Rijk aan de voorbereiding van de digitale dienstverlening aan de burgers en bedrijven.
Doel van het platform is de problemen inzichtelijk
te maken waar kleine organisaties tegen aanlopen en deze te agenderen bij de verschillende
rijksbrede initiatieven op dit gebied.
39
Organogram Huurcommissie
Voorzitter
Plv voorzitter
Raad van
Advies
Zittingscommissies
Zelfstandig bestuursorgaan
Huurcommissie
Dienst van de
Huurcommissie
Ondernemingsraad
Afdeling
Geschilbeslechting
Bedrijfsbureau
Bestuursbureau
Concerncontroller
Het bestuur van de Huurcommissie bestaat uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter. De Raad van Advies geeft gevraagd en ongevraagd advies aan
het bestuur over het uitvoeringsbeleid en de werkwijze van de Huurcommissie.
Voor de behandeling van zaken vormt de Huurcommissie zittingscommissies,
bestaande uit een zittingsvoorzitter, een huurders- en een verhuurderslid. De
Dienst van de Huurcommissie ondersteunt het zelfstandig bestuursorgaan bij zijn
werkzaamheden.
40
de huurcommissie
Personeel
De Huurcommissie bestaat uit het zelfstandig
bestuursorgaan Huurcommissie en de ondersteunende Dienst van de Huurcommissie, die
als baten-lasten-agentschap onderdeel is van
het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties.
Bij het zelfstandig bestuursorgaan
Huurcommissie waren eind 2013 naast de
voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter
zes zittingsvoorzitters en 53 zittingsleden actief.
Zittingsleden zijn op afroep beschikbaar voor de
Huurcommissie.
De formatie van de Dienst van de Huurcommissie
is 91 fte. Hiervan waren in 2013 gemiddeld 65
fte in vaste dienst en gemiddeld 26 fte flexibele
inhuur. Inhuur vindt vooral plaats om werkpieken
op te vangen en voor ICT-projecten. In verband
met de hausse aan zaken als gevolg van de inkomensafhankelijke huurverhoging was een extra
inzet van externe mensen nodig. Van het personeelsbestand is 40 procent vrouw en 60 procent
man.
In 2013 was het ziekteverzuim 5,1 procent. Dit is
een daling met één procentpunt ten opzichte van
2012. Het percentage wordt vooral veroorzaakt
door enkele langdurig zieken.
41
Els van der Schans
Manager Wonen en Wijken bij corporatie Haag
Wonen, Den Haag
“de huurcommissie houdt
ons scherp”
“Wij wijzen onze bewoners er op dat zij met een
klacht over hun woning bij de Huurcommissie
terecht kunnen. Daarin ligt volgens mij het belang
van de Huurcommissie: als plek voor klachten en
gratis advies. Bovendien houdt de Huurcommissie
onszelf, als corporatie, scherp op de eigen dienstverlening. Overigens proberen we een Huurcommissieprocedure zo veel mogelijk te voorkomen. Een klacht
die terecht is in de geest van de Huurcommissie,
pakken we zelf op. De informatie op de website van
de Huurcommissie gebruiken we daarbij vaak als
leidraad om de ernst van het probleem te bepalen.
En iedere zaak die toch bij de Huurcommissie terecht
komt, bespreken we onderling om ervan te leren.
De dienstverlening van de Huurcommissie is de
afgelopen jaren een stuk verbeterd. De informatievoorziening is beter en de klachten worden sneller
verwerkt. Die snelheid is belangrijk. Mensen weten
graag waar ze aan toe zijn. Bovendien kan de relatie
tussen huurder en verhuurder verslechteren naarmate een uitspraak op zich laat wachten. Ik vind het
jammer dat een huurder de verhuurder kan verbieden
om bij het onderzoek in de woning aanwezig te zijn.
De informatie die op de website staat, gebruiken wij
vaak als referentiekader om klachten van onze bewoners te beoordelen. Soms laat die informatie echter
ruimte voor een andere interpretatie, bijvoorbeeld bij
het Besluit Kleine Herstellingen. Ik zou graag met de
Huurcommissie overleggen om iets aan die inter­
pretatieruimte te doen. Redelijkheid en billijkheid van
een klacht of verzoek staat daarbij natuurlijk voorop.
Voor de komende tijd verwacht ik dat de prijskwaliteitverhouding van een woning steeds meer
centraal komt te staan. De huurprijs is essentieel voor
een bewoner. Gaat die prijs steeds verder omhoog,
bijvoorbeeld door de inkomensafhankelijke huurverhoging, dan ontstaat een rechtmatigheidsvraag. In de
beleving van de huurder staat die stijgende prijs immers los van de kwaliteit van de woning. Daarnaast
brengen de voortdurende veranderingen in het systeem onduidelijkheid en onzekerheid voor de huurder
met zich mee. Ik denk dat dit alles een aanzuigende
werking zal hebben op het aantal zaken voor de
Huurcommissie. En dat kan weer tot een verstopping
in de procedure leiden. Een bemiddelende rol van de
Huurcommissie kan dan meer op zijn plaats zijn dan
een rechtsprekende rol.”
42
de huurcommissie
43
6
voorbereiding op nieuwe weten regelgeving
Het huurbeleid is sterk in beweging. Dit
uit zich ook in nieuwe wetgeving of in
­wetsvoorstellen die worden geïnitieerd door
de minister voor Wonen en Rijksdienst. De
Huurcommissie heeft zich in 2013 als uit­
voeringsorganisatie voorbereid op derge­
lijke nieuwe wet- en regelgeving, zoals de
inkomensafhankelijke huurverhoging en de
Warmtewet. Ook heeft de Huurcommissie
intensief samengewerkt met het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
over het wetsvoorstel voor de vereenvoudi­
ging werkwijze Huurcommissie en de aanpas­
singen van het woningwaarderingsstelsel.
Nieuwe wetgeving
De Huurcommissie heeft zich in 2013 voorbereid
op de uitvoeringsaspecten van verschillende
nieuwe wet- en regelgeving. In de eerste plaats
heeft de Huurcommissie zich voorbereid op de
introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013. Deze leidde tot een
aanzienlijke verhoging van het aantal huurverhogingszaken bij de Huurcommissie.
Een tweede wijziging betrof de aanpassing van
de monumentenregels per 1 juli 2013. Met de aangepaste monumentenregels vallen huurpanden
die als Rijksmonument zijn aangewezen, onder
de werking van het woningwaarderingsstelsel.
Rijksmonumenten krijgen vijftig extra punten en
voor woningen in een beschermd stads- en dorpsgezicht kan een opslag op de huur van 15 procent
worden gerekend.
In de derde plaats heeft de Huurcommissie
zich voorbereid op de inwerkingtreding van de
Warmtewet per 1 januari 2014.
44
de huurcommissie
Zo hebben wij er aan kunnen bijdragen dat het nieuwe
streefhuurbeleid van deltaWonen lager is uitgevallen
dan de corporatie van plan was. Weliswaar voor een jaar,
maar toch. Met een paar onsjes minder kun je voor veel
mensen wellicht problemen voorkomen.
Het afgelopen jaar hebben we onze relatie met het
bestuur van de corporatie geïntensiveerd. We hebben
nu een redelijk optimum bereikt, waardoor we samen
met de corporatie echt iets voor de huurders kunnen
betekenen.
Gerhard Gerrietsen en Joke Buter
Voorzitter respectievelijk secretaris van de Stichting
Centrale Bewonersraad van woningcorporatie
deltaWonen, Zwolle
“met een paar onsjes minder
kun je problemen voorkomen”
“Het is goed dat er een Huurcommissie is die bindende
uitspraken kan doen bij huurproblemen. Maar het is
jammer dat een Huurcommissie nodig is. Het moet dan
ook het laatste redmiddel zijn voor een huurder. Als centrale bewonersraad hebben we meestal weinig te maken
met dit soort zaken. Wel proberen wij ervoor te zorgen
dat de huurders de juiste route volgen. Benaderen ze ons,
dan geven we die route aan: eerst naar de verhuurder,
dan naar de klachtenadviescommissie en pas als laatste
naar de Huurcommissie. Je merkt dat mensen blij zijn als
je ze met een goede uitleg verder kan helpen. In een enkel
geval spelen we ook een bemiddelende rol tussen de
huurder en onze corporatie deltaWonen. Maar onze taak
ligt er vooral in de corporatie scherp te houden en ervoor
te zorgen dat de heffingen zo beperkt mogelijk blijven.
De leden van de centrale bewonersraad moeten huurders
zijn van deltaWonen en binnen de raad moeten de drie
werkgebieden van de corporatie zijn vertegenwoordigd:
Zwolle, Kampen en Oldebroek. In de bewonersraad is
veel kennis aanwezig, van het bestuurlijke tot de ICT.
En we volgen regelmatig cursussen van de Woonbond.
Dan komt de Huurcommissie ook regelmatig voorbij,
bijvoorbeeld bij de vraag wanneer je wel of juist niet
naar de Huurcommissie kunt met een probleem. Maar
zoals gezegd, het is onze taak, samen met de verhuurder,
om er voor te zorgen dat het voor een huurder niet zo
ver hoeft te komen. Zo helpen we het aantal zaken bij de
Huurcommissie te beperken.
Sinds enige tijd heeft onze bewonersraad een eigen
website. Die is ook toegankelijk vanaf de website van de
woningcorporatie; weer een voorbeeld van onze goede
relatie met de corporatie. Met de website kunnen we
meer mensen bereiken en dus helpen. Dat is het mooie
van ons werk: iets betekenen voor onze medehuurders.”
45
De Warmtewet bevat bepalingen over de maximale prijs bij collectieve warmteleveringen. De
wet is voor de Huurcommissie van belang omdat
deze vooral doorwerkt in de woningwaardering
en in servicekostenzaken waarbij de verhuurder
blokverwarming levert.
Een vierde wijziging betrof de overgangsregeling
bij het energielabel dat in 2011 is ingevoerd. Deze
overgangsregeling is per 1 januari 2014 verlopen.
Vanaf dat moment bepaalt de Huurcommissie de
energieprestatie van de woning op basis van het
energielabel of, als de woning geen energielabel
heeft, op basis van de bouwjarentabel.
Tot slot heeft de Huurcommissie zich in 2013
voorbereid op de inwerkingtreding van het
wetsvoorstel voor de vereenvoudiging van de
werkwijze van de Huurcommissie. Hierbij heeft
de Huurcommissie intensief samengewerkt
met het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties.
Om de uitvoeringsprocessen voor de aangepaste
wetgeving goed vorm te kunnen geven heeft
de Huurcommissie geregeld overleg gevoerd
met het ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties. Bij de voorbereidingen op
de invoering van de Warmtewet is ook overleg
­gevoerd met het ministerie van Economische
Zaken en met De Geschillencommissie.
Vervolgens heeft de Huurcommissie nieuwe
procedures voor de geschilbeslechting ontworpen,
de communicatiemiddelen aangepast en de ICT
op orde gebracht.
46
de huurcommissie
47
7
financiën
De Huurcommissie behaalde in 2013 bij de
reguliere bedrijfsvoering een positief exploi­
tatieresultaat van 0,6 miljoen euro. Voor de
afwikkeling van de reorganisatie uit 2012 is
1,8 miljoen euro toegevoegd aan de voor­
ziening op de balans. Als gevolg hiervan en
door een korting op de bij het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(BZK) te declareren vergoeding, kwam het
totale financiële resultaat over 2013 negatief
uit (- 1,8 miljoen euro).
De kostprijs per afgehandelde zaak was bij
bijna alle typen zaken lager dan geraamd,
met name als gevolg van lagere apparaats­
kosten. De kosten voor de behandeling van
geschillen in het kader van de Wet op het
overleg huurders verhuurder waren daaren­
tegen hoger dan geraamd. De behandeling
van deze geschillen was in 2013 bewerkelijker
dan verondersteld.
Verkorte versie jaarrekening
Dit hoofdstuk bevat een verkorte versie
van de jaarrekening van de Dienst van de
Huurcommissie over 2013 en geeft een beeld
van de belangrijkste financiële gegevens. De
Huurcommissie ­rapporteert over haar financiën
via de verantwoordingscyclus van de begroting
van het ministerie van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijksrelaties 2013.1 Deze jaarrekening
is opgesteld volgens de voorschriften van de
Comptabiliteitswet en de nadere uitwerking hiervan in de Regeling Rijksbegrotingsvoorschriften
2014, de Regeling departementale begrotings­
administratie en de Regeling agentschappen.
1
De in dit jaarverslag opgenomen financiële overzichten maken
onderdeel uit van het Jaarverslag 2013 van het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De Algemene
Rekenkamer, die het departementale jaarverslag jaarlijks
onderzoekt, zal op 21 mei 2014 haar oordeel hierover in een rapport aan de Staten-Generaal aanbieden. In het rapport kunnen
opmerkingen worden gemaakt over de bedrijfsvoering en de in
het jaarverslag opgenomen financiële overzichten van de Dienst
van de Huurcommissie.
48
de huurcommissie
Gespecificeerde Staat van baten en lasten
Bedragen x € 1.000
Omschrijving
Baten
Omzet moederdepartement
Omzet derden
Rentebaten
Oorspronkelijk vastgestelde
begroting
13.234
13.300
939
983
0
11
Vrijval voorzieningen
Bijzondere baten
Realisatie
71
0
3.703
14.173
18.068
Personele kosten
6.222
7.081
Materiële kosten
6.453
6.018
1.372
960
0
1.837
126
0
0
3.992
14.173
19.888
0
- 1.820
Totaal baten
Lasten
Afschrijvingskosten
Dotatie voorzieningen
Rentelasten
Bijzondere lasten
Totaal lasten
Saldo van baten en lasten
49
Baten
Lasten
De voornaamste baten van de Huurcommissie
bestaan uit de vergoeding door het ministerie
van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
(de opdrachtgevende beleidsdirectie
Woningmarkt bij BZK) voor het aantal behandelde verzoeken. Deze vergoeding, omzet moeder­
departement genoemd, wordt bepaald door het
aantal afgehandelde verzoeken te vermenigvuldigen met het bijbehorende tarief. Met het
ministerie is afgesproken om hierop voor 2013 een
eenmalige korting toe te passen.
De personele lasten waren in 2013 hoger dan
begroot. Belangrijkste oorzaak was de hogere
instroom van verzoeken dan vooraf geschat.
Om deze verzoeken tijdig te kunnen afhandelen
moest de Huurcommissie extra medewerkers
inhuren.
Het positieve verschil tussen de begrote en de afgerekende vergoeding vindt zijn oorzaak enerzijds
in een hogere reguliere productie dan geraamd en
anderzijds in een hogere instroom van verzoeken
dan verwacht.
De opbrengst van de leges (omzet derden) is
hoger dan oorspronkelijk geraamd. Dit hangt
samen met de eerder genoemde hogere instroom
en productie. Per uitspraak was de gemiddelde
legesopbrengst lager dan verwacht.
Voor de kosten van een aantal projecten heeft
het ministerie een specifieke bijdrage betaald.
De hoogte van deze bijdrage wordt jaarlijks
achteraf vastgesteld op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten. In 2013 waren deze kosten
hoger dan geraamd. Ook voor de afhandeling van
de nieuwe inkomensafhankelijke huurgeschillen
zijn de werkelijk gemaakte kosten afgerekend.
Hiervoor kon vooraf geen reëel tarief per geschil
worden bepaald.
De materiële lasten daarentegen waren lager dan
begroot. Dit heeft vooral te maken met de lagere
kosten voor ICT.
De bijzondere lasten voor projecten kwamen in
2013 hoger uit dan begroot. Deze kosten zijn
gemaakt voor het verbeteren van de website van
de Huurcommissie, de behandeling van verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke
huurverhoging en de verbetering van de digitale
dienstverlening. Hiernaast zijn kosten gemaakt
die voortvloeien uit de reorganisaties van 2009
en 2012. Ook is de waardevermindering van de
werkvoorraad onder deze post verantwoord. In
verband met de genoemde reorganisaties en de
verwachte kosten hiervoor in 2014 en daarna zijn
de voorzieningen verhoogd.
Saldo van baten en lasten
Over 2013 heeft de Huurcommissie een negatief
exploitatieresultaat behaald van ruim 1,8 miljoen
euro. Belangrijkste oorzaak van het negatieve resultaat zijn de hogere kosten voor de voorzieningen. Hiernaast heeft de Huurcommissie eenmalig
een korting toegepast op de van het ministerie
van BZK te ontvangen vergoeding voor de afhandeling van verzoeken.
50
de huurcommissie
Balans per 31 december 2013 (voor verwerking van het resultaat)
Bedragen x € 1.000
31 december 2013
31 december 2012
2.611
3.323
97
113
2.493
2.915
Debiteuren
518
516
Nog te ontvangen
119
78
Liquide middelen
11.605
13.345
Totaal activa
17.443
20.290
191
2.011
2.011
4.495
- 1.820
- 2.484
3.343
2.832
174
165
Nog te betalen
13.735
15.282
Totaal passiva
17.443
20.290
Activa
Immateriële activa
Materiële activa
Voorraden
Passiva
Eigen vermogen:
- exploitatiereserve
- onverdeeld resultaat
Voorzieningen
Crediteuren
51
De reguliere lasten (dat wil zeggen exclusief de
lasten die voortvloeien uit de reorganisaties)
bedroegen 16,9 miljoen euro. De reguliere baten
(dat wil zeggen exclusief de onttrekking van
de voorziening voor de reorganisatiekosten én
exclusief de bovengenoemde korting) bedroegen
17,5 miljoen euro. Het saldo van reguliere baten en
lasten à 0,6 miljoen euro was derhalve positief,
evenals vorig jaar.
Activa
De immateriële activa bestaan uit aangeschafte
software en het bedrijfssoftwarepakket Themis
dat in januari 2011 in gebruik is genomen.
Op bedragen van de post Themis wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikname,
dus vanaf 2011.
De materiële activa bestaan uit inventaris,
hardware, installaties en verbouwingen die in
de afgelopen jaren zijn gedaan in het kantoor
van de Huurcommissie in Den Haag. Omdat de
Huurcommissie haar kantoorruimten huurt, staan
deze panden niet op de balans als activa.
Het grootste deel van de activa is begin deze
eeuw aangeschaft, en heeft hierdoor een beperkte restwaarde. Veel activa worden nog gebruikt
terwijl ze inmiddels zijn afgeschreven.
De voorraden betreffen de waarde van de nog in
behandeling zijnde zaken.
De post ‘debiteuren’ heeft vooral betrekking
op nog te ontvangen leges van huurders en
verhuurders die bij een huurgeschil (geheel
of gedeeltelijk) in het ongelijk zijn gesteld en
als niet-indiener deze leges niet als voorschot
hadden betaald.
Passiva
Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het
onverdeeld resultaat over 2013. Het onverdeeld
resultaat over 2013 bedroeg ruim -1,8 miljoen
euro. Als gevolg hiervan is het eigen vermogen
gedaald tot 191.000 euro: dit is onder het in de
Regeling agentschappen vermelde maximum van
vijf procent van de gemiddelde jaaromzet in de
jaren 2011-2013, conform het in de Jaarrekening
2012 geformuleerde voornemen. Dit maximum
bedraagt 840.000 euro.
De voorzieningen betreffen de nog te maken kosten in verband met de reorganisaties in 2009 en
2012, alsmede een voorziening vanwege onzekere
legesontvangsten.
De post ‘crediteuren’ bestaat uit in 2013
­ontvangen maar eind 2013 nog niet betaalde
facturen. De post ‘nog te betalen’ bestaat uit nog
te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruit
ontvangen vergoedingen van het ministerie van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en
personele verplichtingen. Onder deze post valt
ook de schuld aan het ministerie voor de overgenomen activa.
52
de huurcommissie
Integrale kostprijzen
Bedragen in €
Raming
Realisatie
Geschil huurprijs
1.548
1.409
Geschil servicekosten
1.587
1.526
898
863
8.291
10.599
Verklaring redelijkheid huurprijs
Geschil op grond van Wohv
Integrale kostprijzen
De kostprijzen zijn bepaald op basis van de werkelijke kosten over 2013 en het aantal werkelijk
afgehandelde zaken.
De gerealiseerde integrale kostprijzen van de
behandeling van huurprijs- en servicekostengeschillen en verzoeken van de Belastingdienst
over de redelijkheid van huurprijzen zijn lager
dan geraamd, met name als gevolg van de lagere
apparaatskosten.
De kosten voor de behandeling van geschillen
in het kader van de Wet op het overleg huurders
verhuurder zijn hoger dan geraamd. Dit komt
doordat die behandeling arbeidsintensiever bleek
dan geraamd.
53
bijlagen
54
de huurcommissie
bijlage 1
samenstelling zbo huurcommissie
Per 31 december 2013
Bestuur
Naam
Functie
Mevrouw drs. A.A. van Heur
Voorzitter
Mevrouw drs. T. Knoester
Plaatsvervangend voorzitter
Zittingsvoorzitters
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer mr. J.H. Bloksma
1 juli 2002
1 juli 2014
Mevrouw mr. W.C. Brouwer
1 januari 2011
1 januari 2015
Mevrouw mr. C.S. van Damme
1 november 2001
21 augustus 2016
Mevrouw mr. E.M. Jacquemijns
1 februari 2011
1 februari 2015
De heer mr. J.A.M. Schuurbiers
1 september 2007
1 september 2017
Mevrouw mr. L.E.M. Zalme
13 april 2013
13 april 2017
In de verslagperiode is afscheid genomen van zittingsvoorzitter mevrouw mr. S.A. Horn-Kruijer.
Zittingsleden
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer F.J. Bedaux
1 oktober 2005
1 oktober 2017
Mevrouw S.L. van den Berge
2 april 2007
2 april 2015
De heer ir. B.S. Binnerts
1 november 2006
1 november 2014
De heer drs. D.W. de Blank
1 september 2003
1 september 2015
Mevrouw ir. B.M.V. Brakel-Uiterwaal
1 april 2004
1 mei 2016
Mevrouw mr.drs. L.A. van den Broeke
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw P.L.M. Brugman
1 augustus 2005
1 augustus 2017
55
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer drs.ing. E.H.M. Clement MRE
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer Th. Coehoorn
1 september 2003
1 september 2015
De heer L.P.J. Creugers MBA
1 september 2010
1 september 2014
Mevrouw F.C. van Dam
1 september 2005
1 september 2017
Mevrouw L. Dijkstra
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer W.J.M. Dings
13 oktober 2006
13 oktober 2014
De heer mr. M.H.P.G. Dreuw
1 februari 2005
1 september 2014
De heer J.C. Droogendijk
1 september 2005
1 september 2017
De heer N.A. Eeken
1 april 2004
1 mei 2016
Mevrouw drs. A.H.M.G. Engbers
1 maart 2005
1 april 2017
De heer H.J.M. Groenemeijer
1 december 2006
1 december 2014
Mevrouw drs. C. Hakvoort-Matser
15 november 2009
15 november 2017
De heer drs. P.J. van der Ham
15 december 2006
15 december 2014
De heer C.C.M. Hamers MSc
15 september 2006
15 september 2014
De heer J.J.M.W. van Helden
1 december 2011
1 december 2015
De heer M.J. Hessels
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer R. van Hilten
5 november 2007
5 november 2015
De heer A.M. Hoes
1 november 2005
1 november 2017
Mevrouw drs. E. Hollink
1 september 2007
1 september 2015
De heer J.W. Hospes
1 augustus 2009
1 augustus 2017
De heer C.H.D. ter Huizen
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer F. Hulshof
15 november 2009
15 november 2017
De heer M.J. Janssen
1 december 2002
1 december 2014
De heer C.F. Jonker
1 juni 2007
1 juni 2015
De heer ing. G.W. Kamp MSRE
1 maart 2007
1 maart 2015
Mevrouw mr. M.P.C. Kaptein
1 december 2011
1 december 2015
Mevrouw drs. A.M. Kersten
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer ing. J.N. Kieft
1 augustus 2007
1 augustus 2015
De heer H.J. Kok
1 september 2004
1 september 2016
56
de huurcommissie
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
Mevrouw C. Kwast-Vastenhoud
18 juni 2007
18 juni 2015
De heer C.F. Mol
1 juni 2004
1 juli 2016
De heer H. Oostland
1 juli 2005
1 juli 2017
De heer mr. C.A. Oskam
1 november 2006
1 november 2014
Mevrouw A.A.M. Oud-Swart
1 maart 2003
1 maart 2015
De heer drs.ing. E.E. Pannebakker
1 mei 2007
1 mei 2015
De heer L. Rakhorst
1 januari 2004
1 januari 2016
De heer H. Scheffer
1 oktober 2003
1 oktober 2015
De heer ir. M.G.C. Schut
18 juni 2007
18 juni 2015
Mevrouw mr. P. Schuurman
1 juni 2005
1 juni 2017
De heer G. Spermon
1 juni 2006
1 juni 2014
De heer H.J.A. Steijger
1 december 2002
1 december 2014
Mevrouw M.A.J. van Veen-de Haan
1 maart 2004
1 maart 2016
De heer ing. J.J. ten Velden
1 september 2003
1 september 2015
De heer ing. J. van Werven
1 januari 2003
1 januari 2015
De heer H.H.B. Zegers
1 september 2003
1 september 2015
De heer G.C. Zijlstra
1 mei 2004
1 mei 2016
In de verslagperiode is afscheid genomen van het zittingslid de heer J.A.A.M. van Hapert.
Voor geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) zijn als zittingsleden
aangesteld:
Naam
Eerste benoeming
Einde benoeming
De heer F.A. Agterkamp
1 maart 2012
1 maart 2016
De heer S.J.C. Gaastra
1 maart 2012
1 maart 2016
Mevrouw R. Kokke
1 september 2012
1 september 2016
De heer mr. P.G.A. van der Sanden
1 maart 2012
1 maart 2016
Alle zittingsleden genieten een vergoeding voor reis- en verblijfskosten en verdere vergoedingen
volgens bij ministeriële regeling gegeven regels (artikel 3d, lid 6 Uhw; artikel 8a Uitvoeringsregeling
huurprijzen woonruimte).
57
bijlage 2
samenstelling raad van advies
Per 31 december 2013
Raad van Advies
Naam
Voorgedragen namens
Mevrouw H.T. Bolsman-Ruiter
Aedes
De heer drs. B.H.M. Bos
Vastgoed Belang
De heer F.C.M. Schoonhoven
IVBN
Mevrouw M. van Iersel
Nederlandse Woonbond
De heer mr. H.J.A. Mesdag
Nederlandse Woonbond
De heer drs. M.S. Wondergem
Nederlandse Woonbond
De heer mr. K.R. van der Graaf
Onafhankelijk lid
De heer drs. J.A. Karssen, voorzitter
Onafhankelijk lid
Mevrouw mr. C.M.C. van Zeeland
Onafhankelijk lid
De leden van de Raad van Advies ontvangen een vergoeding voor reis- en verblijfskosten en verdere vergoedingen volgens bij ministeriële regeling gegeven regels (artikel 3g, lid 6 Uhw; artikel 3d, lid 6; artikel
8a Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).
58
de huurcommissie
bijlage 3
zittingslocaties en aantal zittingen in 2013
Zittingslocaties en aantal zittingen in 2011 - 2013
Zittingslocatie
Zittingen in 2011
Zittingen 2012
Zittingen 2013
5
6
4
128
126
147
Apeldoorn
7
6
5
Arnhem
8
11
20
Assen
2
1
1
Breda
8
12
14
36
48
65
Doetinchem
2
0
0
Dordrecht
6
1
0
Eindhoven
10
19
20
Emmen
2
1
0
Enschede
5
7
3
Groningen
12
16
21
Haarlem
10
1
3
Heerlen
1
0
0
’s-Hertogenbosch
8
3
0
Hilversum
2
0
0
Leeuwarden
5
6
4
Leiden
7
1
0
Lelystad
3
0
0
10
12
14
Meppel
1
0
0
Middelburg
5
3
3
Alkmaar
Amsterdam
Den Haag
Maastricht
59
Zittingslocatie
Zittingen in 2011
Zittingen 2012
Zittingen 2013
Nijmegen
13
7
0
Roermond
4
2
0
Rotterdam
79
62
55
Tilburg
4
0
0
Utrecht
32
40
32
Zaandijk
0
1
0
Zwolle
3
5
7
Totaal
418
397
418
60
de huurcommissie
bijlage 4
ontvangers van het jaarverslag
Het jaarverslag wordt toegezonden aan de minister voor Wonen en Rijksdienst, de Eerste en Tweede
Kamer der Staten-Generaal en verder aan de onderstaande belanghebbenden:
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
■
Nationale ombudsman
Raad voor de Rechtspraak
Raad voor Rechtsbijstand
VNG
Nederlandse Woonbond
Aedes
Raad voor Onroerende Zaken
Vastgoed Belang
Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN)
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
Makelaarsvereniging VBO
Juridisch Loket
rechts- en wetswinkels
huurteams
rechtsbijstandverzekeraars
en aan een ieder die om toezending verzoekt.
Colofon
Jaarverslag 2013 is een uitgave van de Huurcommissie
Tekst en portretfotografie Anke van Heur en portretfoto’s interviews
Simone Langeweg Tekst en Communicatie Advies
Overige fotografie
Thijs Wolzak Fotografie, Amsterdam
Grafische vormgeving
Jenneke Drupsteen Grafische vormgeving, Den Haag
Druk
Van Deventer, ’s-Gravenzande
Meer informatie
De Huurcommissie
Postbus 16495
2500 BL Den Haag
Telefoon: 1400
www.huurcommissie.nl
Jaarverslag 2013 is als pdf te vinden op
www.huurcommissie.nl of is te bestellen via
bovenstaand telefoonnummer.
Niets van deze uitgave mag worden verveelvuldigd
en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie,
microfilm of op welke wijze dan ook zonder voor­afgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
jaar
verslag
2013
de huurcommissie

modelbrief Voorstel tot splitsen van de all-inprijs

Download uitspraak

Download uitspraak

Download uitspraak

Download uitspraak

Download uitspraak

WR 2014/79 - Tomlow Advocaten

Download uitspraak

Bezwaar maken tegen inkomensafhankelijke huurverhoging

Download uitspraak