WAAROM VERKOPEN CORPORATIES EN WAAROM KOPEN BELEGGERS WONINGEN? 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 1 ACHTERGROND • Commissaris en voorzi2er auditcommissie Woonstad Ro2erdam • Achtergrond: – ROZ – ABP Vastgoedfondsen (WBN, Corio, KFN) • Huidig: – Toezicht-‐rollen – Gebiedsontwikkeling (ROM-‐D) – Consultancy (CorporaTes, beleggers, overheden en onderwijs) – Interim management 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 2 WAAROM VERKOPEN CORPORATIES? • Uitvloeisel Europees beleid: subsidiering en staatssteun in Nederland § daarbij beperking sociale woningen tot lagere inkomensgroepen § daarbij wegwerken ‘scheef’ wonen via extra huurverhogingen • Sociale sector veel te groot (800.000 woningen kunnen uit stelsel) • Lastenverzwaring (verhuurderheffing en saneringsheffing): veel corporaTes benu2en echter niet de (daar tegenoverstaande) volledige huurruimte vanwege hun huurbeleid! • Terug naar de basis: werken voor doelgroep van beleid met voldoende geld in kas hiervoor (dus richten op de echte sociale woningen) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 3 WAAROM VERKOPEN CORPORATIES? (2) • Strengere normen externe toezichthouders WSW en CFV (raTo’s sinds oktober 2013 verscherpt) • Geldgebrek in gewone exploitaTe en noodzaak tot bezuinigen (al dan niet als gevolg van managementproblemen) • In het kader van een herstructureringsplan (ter voorkoming van het worden van saneringscorporaTe) • Teruglopende borgingruimte of borgingsplafond bereikt, mede als gevolg van scheiding DAEB en niet-‐DAEB • CorporaTes moeten hun nieuwbouwplannen en herontwikkelingen kunnen financieren. Door strengere regelgeving dienen corpo’s meer eigen vermogen aan te wenden als de onrendabele top (te) hoog is: dus meer eigen vermogen nodig 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 4 WAAROM VERKOPEN CORPORATIES? (3) • WSW borgt slechts tot 75% van de bedrijfswaarde op basis van de WSW/CFV parameters! • CorporaTes (vooral grote) moeten beginnen met aflossen van schulden. De schuldenlast in de sector is te hoog. • CorporaTe heei alternaTeven om aan geld te komen: § Benu2en borgingsruimte (als die er is) en lenen § lenen bij collega-‐corporaTes § verkopen aan collega-‐corporaTes § Zelf uitponden i.p.v complexverkoop (leidt tot schuldaflossing en verkoop kasstroom) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V WAAROM KOPEN BELEGGERS? • Over welke beleggers hebben we het? § NEDERLANDSE BELEGGERS (kleine en grote parTculieren, al dan niet als uitponders), NIET de Nederlandse insTtuten (focus op verjonging en vrije sector, veelal via hun eigen of sectorfondsen) § BUITENLANDSE BELEGGERS: PRIVATE EQUITY Doel: korte termijn profit, meestal exploitaTe in samenhang met uitponden § BUITENLANDSE BELEGGERS: VERMOGENSBEHEERDERS (t.b.v. insTtuTonele klanten), die op de Nederlandse markt een hoger rendement kunnen maken op deze beleggingscategorie dan in hun eigen land (met name Duitsland) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 6 WAAROM KOPEN BELEGGERS? (2) • Waarom kopen beleggers corporaTewoningen? § Bij voorkeur vanwege het hebben van een long term stabiele portefeuille, waarbij extra rendement kan worden gemaakt vanwege de huursprong die met woningen van meer dan 139 punten kan worden gemaakt bij mutaTe § Waardering bestaand vastgoed, waarvoor men CAPEX reserveert t.b.v. de upgrading (bij voorkeur bij mutaTe) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 7 VERLOOP VAN DE VERKOOP • SelecTe portefeuille (welke woningen? gespreid, geclusterd, omvang portefeuille, geliberaliseerd, niet geliberaliseerd) • Regels MG 2013-‐2 ü PublicaTe (openbare aanbieding) ü Level playing field ü TaxaTe ü > 90% WOZ aan eigenaar gebruiker ü > 75% WOZ aan derden < liberalisaTegrens ü Marktwaarde in verhuurde staat > liberalisaTegrens ü Derden: alTjd toestemming gemeente en BZK ü Instemming WSW en CFV 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 8 VERKOOPPROCES • Aanbieding of tender • Bieding onder voorwaarden • Investment memorandum • Due Dilligence: tax-‐legal, commercieel, technisch (belangrijk: condiTerapportage), administraTef (via internet-‐rooms) • (Buitenlandse) taxaTe • Let op: bedrijfswaarde -‐ waardering WALS (als bron voor WSW toetsingen) versus marktwaarde in verhuurde staat, etc. (trend richTng marktwaarde) • Veelal in compeTTe • Vervolgens (co-‐)exclusiviteit 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 9 WAAR KIJKT DE BELEGGER NAAR? • HuurgroeipotenTe: § aantal punten, puntshuurprijs van de woningen en de markt § marktsituaTe (vergelijkbare transacTes in de markt; vraag en aanbod – postcode-‐onderzoek) § demografie (micro en macro), leeiijd, opbouw, groei § niveau van de wijk • Samenstelling van de portefeuille (aaneengesloten, VVE-‐delen, verspreid, delen reeds verkocht, NO Swiss Cheese) • ExploitaTekosten, waaronder beheerkosten (asset-‐management en property-‐managementkosten) • AcquisiTekosten en Due Dilligencekosten (bij NIET-‐exclusiviteit) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 10 WAAR KIJKT DE BELEGGER NAAR? (2) • Technische kwaliteit (onderhoudskosten) en omvang CAPEX • Juridische aspecten: formaliteiten, maar ook level playing fild, daarnaast: milieu-‐aspecten (asbest, bodemverontreiniging) • Prijs ü Discounted Cashflow ü MulTplier factor ü BAR – NAR (let op: met en zonder kosten) ü Cash-‐on-‐cash jaar 1 (inclusief up front-‐kosten) en cash on cash gemiddeld 10 jaar ü Idem met leverage ü IRR ü Uitpondbelegger: indirect rendement 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 11 WAAR KIJKT DE BELEGGER NAAR? (3) • Balans-‐deal of asset-‐deal • Over te nemen personeel en andere assets • Kwaliteit en prijs van de procesgang en kwaliteit bemiddel-‐ en adviesparTjen (people’s business) 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 12 VRAAGPROFIEL • Geografisch § Randstad, rest van Nederland § Gespreid en/of geconcentreerd • Huursegmenten (> € 700 of < € 700) • Structuur: eengezins, meergezins • Percentage gereguleerd en ongereguleerd • Investment memorandum • CondiTerapportage • Leeiijd van de woningen • Oorsprong: corporaTe, belegger en ontwikkelaar 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 13 IEDEREEN BLIJ? • OVERHEID Verhuurheffing, verhogingen markt = WOZ –waarden; terugdringen omvang sociale sector • CORPORATIES Verbeteringsmogelijkheid balansen, verbetering van de raTo’s en mogelijkheid zich weer te richten op doelgroep van beleid • GEMEENTEN Betere afspiegeling puntwaarde op echte waardering object en omgeving 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 14 IEDEREEN BLIJ? (2) • CONSUMENT Opheffen blokkades door sociale huur in binnenstedelijke omgeving • HUURDER? § Sociale huurder niet blij (-‐extra-‐ huurverhogingen): wennen aan hogere eigen bijdrage aan de woning § Middensegment huurder blij: woningen komen weer beschikbaar voor deze categorie 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 15 WAAR STAAN WE NU? • Markt voor beleggers net geopend en voorzichTg operaToneel • Nederlandse insTtuTonelen (nog) niet geïnteresseerd: § beleggen via hun eigen vehikels (Vesteda, Amvest, Altera, Achmea, M&N Services, etc.) § Met name geïnteresseerd in jonge voorraad, waarbij totaalrendement gebaseerd is op 10 tot 15 jaar exploiteren en vervolgens complexgewijze verkopen en/of uitponden • • • • • Nog veel onwetendheid Voor beleggers: financierbaarheid neemt weer toe Past bij de Tjd: populariteit huren neemt toe (trend) Vraag naar huren in middensegment hoog (€ 700 – € 1000/maand) Onzekerheid overheidsbeleid: verhuurheffing na 2017 het ‘Kwartje van Kok’? 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 16 VRAGEN? 11 november 2014 PA U LV I S M A N S B V 17
© Copyright 2024 ExpyDoc
