146-149_VG08_in the city Fimek

146___VGvisie #8/2014___IN THe City___tekst Helena Stockmann___ fotografie Vincent van Gurp
_
De bloemen
liggen pas op
de eindstreep
Han Fijen en Joost Mekking startten in 2005 FiMek estate.
Inmiddels heeft het bedrijf meer dan 25 projecten in haar portefeuille die óf in realisatie zijn óf nog in ontwikkeling. FiMek
werkt in opdracht van en/of in samenwerking met anderen, of
op eigen initiatief. Aansprekende voorbeelden zijn de Apple
Store in Haarlem, het winkelcentrum Makado in Schagen en
het winkelcentrum Enschede-Zuid. Nu is de ontwikkelaar, in
hartje Amsterdam, betrokken bij het project Nowadays, één van
de grootste retailontwikkelingen van dit moment.
F
iMek estate doet het
projectmanagement van de
herontwikkeling van het
voormalige C&A-gebouw
aan het Damrak en de Nieuwendijk met een totale
oppervlakte van 26.000 vierkante meter
winkelruimte. Hier komen onder andere
Primark, C&A en Zara. Aan Han Fijen en
Joost Mekking de vraag naar het geheim van
het succes in deze moeilijke markt, waarin
veel partijen moeite hebben het hoofd boven
water te houden.
Gedelegeerd ontwikkelen
Fijen: ‘Wij spelen in op de veranderende rol
van de ontwikkelaar. De klassieke rol van
risicodragend ontwikkelen is afgenomen.
Voorheen namen ontwikkelaars gebouwen
3
van beleggers in en werden deze na herontwikkeling weer doorverkocht. Daarin kwam een
kentering. Beleggers willen steeds vaker het
pand in portefeuille houden waarvoor ze
vervolgens een ontwikkelaar zochten. Zo
ontstond de behoefte aan fee-ontwikkeling,
oftewel gedelegeerd ontwikkelen. Je fungeert
dan als sparring partner met je specifieke kennis
en kunde. De belegger heeft behoefte aan
heldere, resultaatgerichte afspraken. Bijvoorbeeld over de waardevermeerdering van het
vastgoed en onze rol daarbij. Dat was toen
wij net begonnen vrij uniek. Vanuit onze
achtergrond beheersen wij veel onderdelen
van projectontwikkeling. Projectontwikkeling is immers een veelkoppig verschijnsel. Je
hebt de commerciële, technische, financiële,
juridische en planologische kant, maar ook de
uitvoering.’
148___VGvisie #8/2014___in the city
_
CV
CV
in Tilburg en voltooide de NOVAM vastgoedopleiding.
opleiding in 1987. Na 5 jaar Brink Groep werd de
Joost Mekking (1967) voltooide zijn bouwkundige
Han Fijen (1963) studeerde bouwkunde aan de HTS
volgende werkgever Gebr. van Kessel Bouw, 5 jaar later
Na een loopbaan van meer dan 10 jaar bij de Brink
werd hij ontwikkelingsmanager bij William Properties
Groep als projectmanager trad hij in dienst bij Heijmans
waarna hij vervolgens in 2005 als mede eigenaar FiMek
vastgoedontwikkeling. In 1999 trad hij in dienst bij William
estate oprichtte.
Properties als ontwikkelingsmanager. In 2005 richtte hij als
mede eigenaar FiMek estate op.
‘Je moet
beleggers
een spiegel
kunnen
voorhouden’
Vaste afspraken
‘Wij opereren op het scheidingsvlak van
techniek en commercie, kunnen een concept
vertalen in concrete plannen. We weten wat
mogelijk is, wat we wel en niet kunnen waarmaken. Er zijn plannen waar we niet aan
beginnen omdat er te veel bezwaren aan
kleven. We leveren ook kritiek, want beleggers
willen feedback. Je moet ze een spiegel kunnen
voorhouden. Het is die totaalcombinatie die
we toepassen voor onze opdrachtgevers en dat
doen we op een onderscheidende manier. We
opereren namelijk op van tevoren vastgelegde
fee. We werken dus met vaste afspraken. In het
voortraject bepalen we de kaders van het
project waarbinnen we het moeten waarmaken. Zowel financieel als technisch en alles
er tussenin. We zorgen dat het geheel volgens
de gemaakte afspraken verloopt en we voorkomen dat we achteraf moeten melden dat het
niet helemaal is gelukt.’
Mekking: ‘Dan ontdek je dat er ondanks de
crisis allerlei projecten voorhanden zijn. Ongeveer 50 procent van het vastgoed in winkel-
centra, onze specialiteit, is toe aan renovatie of
herontwikkeling, omdat ze gedateerd zijn.
Vooral in binnenstedelijke winkelstraten op
A-1 locaties zijn winkelunits voor retailers
vaak te klein. Maar in historische binnensteden
is de vraag naar grotere winkelunits een lastige
opgave omdat er eigenlijk geen ruimte voor is.
Daar moet een aantal panden voor worden
samengevoegd.’
Fijen: ‘Dergelijke ingewikkelde, langlopende
opgaven zijn voor ons een uitdaging. Hoe
hoger de moeilijkheidsgraad, hoe groter de
uitdaging, en hoe meer inspiratie om er een
succes van te maken. Bijvoorbeeld het project
Nowadays in Amsterdam. Voor vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest en projectontwikkelaar TOP Vastgoed transformeren we
twee panden aan het Damrak 70 en de Nieuwendijk 196. Onderdeel daarvan is dat de
voetgangerspassage ter plekke tussen de Nieuwendijk en het Damrak tien meter naar het
noorden word verlegd. We hebben te maken
met eisen en wensen van omwonenden, de
gemeente, maar ook technische en construc-
3
tieve beperkingen. Daarnaast hebben we te
maken met een architect uit New York en een
huurder die blijft zitten want tijdens de
verbouwing gaat de verkoop gewoon door.
Hoe pak je dat aan? Het zijn projecten met een
ingewikkeld logistiek proces van grote
omvang. Denk al de massa’s winkelende
mensen, het gebrek aan een bouwterrein, het
benodigde transport midden in de binnenstad:
situaties waar we mee moeten dealen. Toch
zijn juist deze projecten zo dicht op de Dam
voor ons een pareltje.’
Geen uitgebreide interne
overlegstructuur
Mekking: ‘Onze eerste projecten waren twee
ingewikkelde herontwikkelingen in de binnensteden van Dordrecht en Hilversum. Hier
hebben we naar tevredenheid van onze opdrachtgevers binnen korte tijd kunnen laten zien wat
we kunnen. Daarmee start je een curriculum.’
Fijen: ‘We kijken zelf ook naar mogelijkheden. Soms zie je een situatie die vraagt om
herontwikkeling. Als we dan weten van wie
een pand is nemen we het initiatief om met de
belegger rond de tafel te gaan zitten. We
hebben natuurlijk ook ons netwerk dat we
door de jaren heen hebben opgebouwd.’
Mekking: ‘Het belangrijkste is dat je goed
werk aflevert, want we worden immers afgerekend op het eindresultaat. In onze wereld is
het zo dat als een tevreden huurder de huurpenning betaalt, de belegger pas echt tevreden
is. De bloemen liggen pas op de eindstreep.’
Mekking: ‘We hebben een platte organisatie,
geen uitgebreide interne overlegstructuur, wel
korte lijnen, we zitten zelf ook altijd met de
opdrachtgever aan tafel.’ Fijen: ‘We zijn een kleine club van tien man
met ieder zijn specialisatie. Het zijn professionals, geen mensen die de hele dag vragen “wat
moet ik doen?”.’
Fijen: ‘Interne memo’s zijn bij FiMek uit den
boze. Valt er iets te melden dan verwachten
we dat we direct worden gebeld om alles te
bespreken. We zeggen weleens gekscherend
“een interne memo is ongeveer hetzelfde als je
ontslagbrief ”.’

Download Report