TOP-10 TOENAME AANTAL HUISVERKOPEN AFGELOPEN HALF JAAR, VERGELEKEN MET EERSTE HELFT 2013 1 Bunnik/Zeist 72,6 procent 2 Utrecht 63,1 procent 3 West-Friesland 58,8 procent 4 5 Amsterdam 54 procent 6 Waterland 52,6 procent TOP-10 ONTWIKKELING HUIZENPRIJZEN AFGELOPEN HALF JAAR, VERGELEKEN MET EERSTE HELFT 2013 7 Het Gooi 51,7 procent Den Bosch 51,2 procent 8 Amersfoort 50,3 procent 9 Z-Kennemerland 49,1 procent 10 Rotterdam 47,4 procent 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Het Gooi 8,2 procent Amsterdam 7,8 procent Z-Kennemerland 3,7 procent Waterland 2,7 procent Utrecht 2,6 procent Bunnik/Zeist 2,4 procent Den Bosch 1,4 procent Amersfoort 0,6 procent West-Friesland 0,2 procent Rotterdam 0 procent Bron NVM Helaas, het huis is al verkocht, u bent o verb o d en AMSTERDAM. Het huis verscheen af- gelopen week op internet. Een kleine 60 vierkante meter voor 239.500 euro, aan de Wilhelminastraat in de Amsterdamse wijk Oud-West. Binnen een dag hadden zich al meer dan veertig mensen aangemeld voor een bezichtiging. Dat is normaal sinds een paar maanden, zegt makelaar Mieke van Galen van Groot Amsterdam Makelaardij. Ze ontvangt de potentiële kopers één voor één – elk ongeveer tien minuten. Hebben ze interesse, dan moeten ze snel een bod uitbrengen, veelal boven de vraagprijs. Dat weten ze uit ervaring, want de meesten hebben al verschillende keren op een huis geboden – en verloren. Sommigen kennen elkaar van eerdere bezichtigingen. Bijna allemaal zijn het jonge dertigers, op een echtpaar dat in scheiding ligt na. Op zoek naar een enigszins betaalbaar huis in een populaire buurt. Het hoeft niet groot te zijn, er hoeft op termijn hooguit nog een baby in te passen. Zo gaat het nu op de Amsterdamse huizenmarkt. Die is het afgelopen kwartaal abrupt omgeslagen. In verschillende stadsdelen is de periode waarin een huis te koop staat gehalveerd, vergeleken met voorgaande kwartalen. Een appartement, verreweg het meest voorkomende type woning in Amsterdam, kost nu gemiddeld 227.000 euro. Ruim 6 procent meer dan een kwartaal eerder, en bijna 11 procent meer dan een jaar eerder, blijkt uit cijfers van de NVM, de grootste makelaarsvereniging. ‘Dreigende oververhitting’ Die plotselinge omslag is ook Arthur van der Kruijf en zijn vriendin niet ontgaan. Zes keer boden zij op een huis in Amsterdam, steeds binnen een week nadat het op Funda verscheen. Elke keer was een ander hen voor. Zeker drie keer bood die ander ruim boven de vraagprijs – die volgens hun eigen makelaar al te hoog was. Van der Kruijf (29), adviseur verantwoord investeren bij een onderzoeksbureau, wist wel dat de woningmarkt aantrekt, vooral in de grote steden. En dat hij „bescheiden verwachtingen” moest hebben over het aantal vierkante meters dat voor ongeveer 250.000 euro te kopen is. Maar dat er helemaal géén onderhandelingsruimte zou zijn, tientallen kopers zich zouden verdringen om dat ene appartement en meer willen betalen dan de vraagprijs, dat had hij niet verwacht. Amsterdamse makelaars spreken van een „dreigende oververhitting” van de woningmarkt binnen de ring. Nadat jarenlang de kopers het voor het zeggen hadden, verschuift de balans nu weer naar de verkopers. Hebben zij een goed onderhouden appartement in een leuke buurt? Ze gaan echt niet onderhandelen over een paar duizend euro minder. In sommige wijken, zoals Amsterdam-Zuid, krijgen ze eerder méér dan ze vragen. Gemiddeld wordt een huis in Amsterdam nu binnen 58 dagen verkocht, volgens de NVM. Dat is snel: vaak betekent het dat een huis dan hooguit een of twee weken te koop heeft gestaan voordat het eerste bod is uitgebracht. Het proces van koopcontract tekenen en financiering rondkrijgen duurt vervolgens nog weken, meestal wordt het huis pas daarna uit de verkoop gehaald. Een kwartaal eerder was de verkooptijd nog bijna dubbel zo lang (103 dagen), een jaar eerder ook (107 dagen). H u izen m ark t p rijzen stijgen In Amsterdam is het al zover: huizen worden er snel en voor meer dan de vraagprijs verkocht. Zal de rest van het land volgen? De gerealiseerde en geschae gemiddelde verkoopprijs, in euro x 1.000 Scha ing Feitelijke verkoopprijs 300 250 Grote verschillen 200 150 100 50 0 ’71 ’75 ’80 De huizenp rijzen zullen ook het komende half jaar licht stijg en, ’85 ’90 95 ’00 verwacht de Delftse onderzoeksinstelling OTB. Die trend zal door- ’05 ’10 ’15 zetten. Al wordt pas na 2016 het prijsniveau van vóór de crisis bereikt. Verhouding vraag-verkoopprijs woningen, per kwartaal Verschil laatste vraagprijs en verkoopprijs, in procenten 10 Mediane (middelste) verkoopprijs, in euro’s 275.000 8 255.000 6 235.000 4 215.000 2 195.000 175.000 0 ’05 ’06 ’07 ’08 ’09 ’10 ’11 ’12 ’13 ’14 ONDERHANDELEN KAN IN DE REST VAN NEDERLAND NOG PRIMA Waar in sommig e Amsterdamse w ijken alw eer b oven de vraag p rijs g eb oden w ordt, is in de rest van Nederland nog w él ruimte voor een onderhandeling over de p rijs.Al neemt die ruimte wel af. Begin vorig jaar was het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs nog opgelopen tot 6,5 procent, maar nu is die ontwikkeling aan het kenteren. De vraagprijzen dalen, de gemiddelde verkoopprijzen stijgen. Daardoor is het verschil in het tweede kwartaal van dit jaar afgenomen naar 4,9 procent. Dat b lijkt uit de Monitor Koop w oning markt, die afg elop en w eek verscheen.Elk kwartaal verzamelt en analyseert hoogleraar volkshuisvesting Peter Boelhouwer de woningmarktcijfers van onder meer het CBS en het Hypotheken Data Netwerk. Vergeleken met vóór de crisis is de Nederlandse huizenmarkt dan ook nog steeds een kopersmarkt. Onderhandelen over de prijs kan op de meeste plaatsen nog prima. NRC 120814 / StS / Bron: NRC 110814 / StS / Bron: OTB, TU Del Door onze redacteur Anne Dohmen Dát is oververhitting, zegt makelaar Bob Vredevoort, secretaris van de Makelaarsvereniging Amsterdam. Veertig mensen die binnen een week nadat het huis te koop is gezet op een bezichtiging verschijnen. Meteen moeten beslissen, een bod doen. Eentje wint, de andere 39 gaan door naar het volgende huis – ze zoeken allemaal hetzelfde. Wie een paar keer een bieding heeft verloren, is daarna vaak bereid meer te bieden dan de vraagprijs. Hoewel het op de woningmarkt in het grootste deel van Nederland beter gaat dan vorig jaar, zijn de verschillen groot. In de studentensteden is het herstel het sterkst. In Leiden daalde de verkooptijd in een jaar tijd met 36 procent naar 86 dagen, in Utrecht met bijna 38 procent naar 100 dagen. De prijzen stegen er. Opvallend is de hoge score van West-Friesland: het aantal verkopen steeg er het afgelopen half jaar met 58 procent. Voor mensen die in Amsterdam werken is de afstand niet te groot, en zijn de huizen betaalbaar. Maar er is ook een toevalliger verklaring, zegt Wilco Draaisma van Vidra Vastgoed in Hoorn: „Eerst verkocht de woningbouwvereniging huurwoningen, nu worden daarvoor makelaars ingezet.” Aan de randen van Nederland is van herstel soms nog helemaal geen sprake. Zo liep in Noordoost-Groningen de verkooptijd op naar 261 dagen en daalden de prijzen afgelopen jaar met bijna 10 procent. Peter Boelhouwer, hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft, verwacht dat die trend doorzet. Een herstellende woningmarkt in Amsterdam was altijd een goede voorspeller voor de rest van Nederland, maar dat hoeft nu niet zo te zijn. Hij voorziet een driedeling van de Nederlandse woningmarkt: de steden met heel veel vraag, gebieden met evenwicht (de periferie rond steden) en de gebieden waar juist weinig mensen willen wonen. Bijvoorbeeld de plattelandsgebieden in het oosten, in Limburg, Groningen en Zeeuws-Vlaanderen. Boelhouwer: „Je kunt je afvragen of de huizenprijzen daar ooit weer gaan stijgen.” Boelhouwer is ervan overtuigd dat de oververhitting in Amsterdam, en in mindere mate in andere steden, doorzet. Mensen hebben lang gewacht en slaan nu toe. Starters omdat ze geloven dat de prijzen nu blijven stijgen, doorstromers omdat hun restschuld dankzij de stijgende prijzen kleiner wordt en ze hun oude huis kunnen verkopen. De hypotheekrente is bovendien historisch laag: gemiddeld onder de 3,5 procent voor wie de rente tien jaar vastlegt. En daarbij, zegt Boelhouwer, zal het woningtekort de komende jaren „heel fors” oplopen, met zo’n 5 procent. In Amsterdam zelfs met het dubbele. Terwijl de vraag naar woningen blijft groeien, worden voorlopig minder nieuwe huizen bijgebouwd. „De nieuwbouw komt heel langzaam en moeizaam op gang.” Een goed alternatief voor kopen is er in Amsterdam niet. Onlangs maakte Pararius, dat via internet huurwoningen aanbiedt, bekend dat de huren er nooit zo hoog zijn geweest. Afgelopen kwartaal stegen de prijzen in de vrije huursector met 5,6 procent in vergelijking met een jaar eerder. Eén Amsterdamse vierkante meter kost maandelijks 19,31 euro. In de rest van Nederland bleven de huren in de vrije sector vrijwel gelijk, met gemiddeld 12,42 euro per vierkante meter. Zeepbellen Toch blijft de trek naar Amsterdam de komende jaren toenemen, zegt Boelhouwer. Ook al is de hoofdstad hard op weg naar een Londens scenario, waar het „alweer een volkomen gekte” is met maandelijkse forse prijsstijgingen van huizen. Door oververhitting kunnen zeepbellen ontstaan. Maar de huizenmarkt beweegt voortdurend. Dus als de hypotheekrente weer hoger wordt, zegt Boelhouwer, „blijft een reactie niet uit.” Dan gaat het volgens hem ongetwijfeld weer een keer mis. „En ook dan als eerste in de steden.” Arthur van der Kruijf en zijn vriendin hebben inmiddels een huis kunnen kopen. Nadat verschillende keren een andere koper meer bood. Nadat zelfs het plannen van een bezichtiging soms niet lukte, omdat een huis al verkocht was. Van der Kruijf: „Dat was frustrerend. Een huis kopen kost veel tijd en energie. Je moet bezichtigen, onderhandelen. En als je een bod doet, moet je enthousiast zijn, maar niet té – anders ben je enorm teleurgesteld als het weer niet doorgaat.” Hun toekomstige woning, een etage in Amsterdam-Zuid van 60 vierkante meter, bemachtigden ze met hulp van een makelaar. Hoeveel ze hebben betaald, willen ze niet zeggen. Nadat ze tevergeefs een bod hadden gedaan op een ander huis, vertelde de makelaar dat er in dezelfde straat nog een woning te koop zou komen. Nog voordat het huis op Funda kon verschijnen, sloegen ze toe. Dit keer op tijd.