投資のヒント - 三井住友トラスト・アセットマネジメント

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「投資のヒント」
2016年10月31日
※以下、レッグ・メイソン・アセット・マネジメント提供のレポートをご紹介します。
足元の豪州REITの下落の背景と今後の見通し
・2016年8月以降、豪州REITの下落が続く。豪資源株復調によるセクター・ローテーションや金利上昇懸念が影響。
・豪州REITの負債比率は30％前後と低水準にあり、金利上昇によるバランスシートへの影響は限定的とみられる。
・豪州REITなどが保有する実物不動産の収益率は改善基調。安定したインカム収益や不動産価格上昇が下支え。
・豪州REITの収益は今後も安定拡大が予想される。長期金利が安定化すれば、豪州REITへの見直しが進む可能性。
図1：豪州REITの株価と予想株価収益率（PER）
2016年8月以降、豪州REITの下落が続く
2016年8月以降、豪州REITの下落が続いています。
（倍）
1,600
1,500
22
21
豪州REITの株価（左軸）
S&P/ASX300REIT指数は8月1日の年初来高値から10
1,400
月28日まで16.6％の下落となりました。同期間の豪州株
1,300
19
1,200
18
1,100
17
足元での豪州REITの軟調の背景には、①資源価格上
1,000
16
昇に伴う資源株の復調（豪州株式市場内でのセクター・
900
15.82倍 15
ローテーションの影響）や、②米国や豪州での長期金利上
800
（S&P/ASX200指数）の下落率（-5.4％）と比較して、豪
州REITのアンダーパフォーム傾向が顕著となっています。
昇への懸念、があると考えられます。
背景①：復調に転じた豪資源株の影響
2016年の豪州株式市場では、鉄鉱石や石炭の価格上
700
2013年1月
20
12ヵ月先予想PER（右軸）
2014年1月
2015年1月
割高
割安
14
13
2016年1月
（出所）ブルームバーグ（期間）2013年1月1日～2016年10月28日
（注）豪州REITはS&P/ASX300REIT指数（価格指数ベース）。
12ヵ月先予想PER＝株価÷一株当たり利益（12ヵ月先予想）
昇を背景に資源株が復調傾向に転じています。豪州株全
体が調整した8月1日から10月28日までの期間でも、資
源株（S&P/ASX300資源株指数）は3.9％上昇しており、
年初来の上昇率は+29.5％と豪州株の-0.2％を大きく上
（％）
7
豪州REITの予想配当利回り（12ヵ月先）
回っています。豪州株式市場での資源株を見直す動きが、
6
セクター・ローテーションの面で豪州REITの抑制要因と
5
なったとみられます。
背景②：米国や豪州での長期金利の上昇
また、足元は米国や豪州での金利上昇懸念も豪州REIT
の下落を促す要因となっている模様です。米国では年末
に向けた利上げ再開が意識され、米10年国債利回りが緩
やかに上昇しています。豪州でも市場予想を上回った79月期の消費者物価指数（CPI）を受けて豪州準備銀行
（RBA）による早期の利下げ観測が後退し、豪10年国債
利回りは2.38％へ上昇しています（図2）。
一般的に長期金利上昇は、REITの借入コスト上昇や、
図2：豪州・米国の10年国債利回りと
豪州REITの予想配当利回り
5.22％
4
豪10年国債利回り
3
2.38％
2
1.85％
米10年国債利回り
1
2013年1月
2014年1月
2015年1月
2016年1月
（％）
3.5
豪州REIT予想配当利回り－豪10年国債利回り
3.0
2.84％
2.5
2.0
相対的なREITの配当利回りの妙味低下に繋がる可能性
1.5
があることから、REITのマイナス要因と考えられています。
1.0
2013年1月
2014年1月
2015年1月
2016年1月
（出所）ブルームバーグ（期間）2013年1月1日～2016年10月28日
（注）豪州REITはS&P/ASX300REIT指数。
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料はレッグ・メイソン・アセット・マネジメント株式会社の情報を基に三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、
金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終
ページをご覧ください。
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ご参考資料
図3：豪州REITの負債比率の推移
（％）
45
豪州REITは保守的な負債比率の水準を維持
もっとも、豪州REITのバランスシートに目を転じると、
2008年の金融危機以降は負債の拡大を抑制した保守的
40
当期間の平均
（32.0％）
35
な運用がなされています。豪州REITの総資産に占める負
債の比率は、2013年以降は30％前後の低水準が維持さ
30.6%
30
れており、負債依存度は必ずしも高くはありません（図3）。
長期金利上昇による豪州REITのバランスシートへの実際
的な影響は限定的に留まると考えられます。
豪州の実物不動産の収益率は改善基調にある
また、豪州REITのバランスシートの資産側では、近年、
S&P/ASX300REIT指数採用銘柄
の負債比率（中央値）
25
20
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
（出所）ブルームバーグ（期間）2000年6月末～2016年6月末
（注）負債比率は総資産に占める総負債の比率。
保有する実物不動産の収益率が改善基調にあります。豪
図4：豪州の機関投資家が保有する
実物不動産の収益率
州のREITや不動産ファンド、年金基金等の機関投資家が
保有する実物不動産の収益率の推移を見ると、賃料収
（過去1年間、％）
20
入等からの安定したインカム収益と保有不動産の価格上
昇によって、2016年6月末時点の過去1年間の総合収益
率は+12.9％と二桁台の高水準にあります（図4）。
近年は、豪10年国債利回りを大きく上回る実物不動産
の収益率が維持されており、資産側でも豪州REITのバラ
ンスシートは健全性が保たれていると考えられます。
豪州REITのキャッシュフローは安定拡大へ
豪州REITの先行きの業績見通しに関しては、豪州の内
15
ス集計によれば、大手豪州REITが保有不動産の運用か
ら生み出すキャッシュフロー（一株当たりFFO）は、2017年
度から2019年度にかけて年率5％前後のペースで安定
的な増加が予想されています（図5）。
豪州REITへの見直しが進む可能性も
2016年8月以降の株価の下落によって、豪州REITの割
高感は概ね解消されつつあります（12ヵ月先予想PERは
2016年2月以来の15.82倍へ低下、1頁図1）。また、豪
州REITの予想配当利回りは足元で5％台へ上昇し、豪10
年国債利回りとの利回り差も2％台後半の高水準にありま
す（1頁図2下段）。豪州REITのバランスシートの健全性や
キャッシュフローの底堅さを考慮すると、今後、米国や豪
州の長期金利が落ち付きを取り戻す中では、豪州REITへ
の見直しが進む可能性があると考えられます。
豪10年国債利回り
総合収益率（①+②）
12.9%
10
6.3%
5
6.6%
0
‐5
‐10
①インカム収益率
（賃料収入等）
②キャピタル収益率
（不動産価格変動）
‐15
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
需の拡大を背景に、豪州REITのキャッシュフローは安定
的な拡大が続くと見込まれます。ファクトセットのコンセンサ
（年）
（年）
（出所）豪州不動産投資協会（PCA）、IPD、ブルームバーグ
（期間）2000年3月末～2016年6月末
（注）豪州のREITや不動産ファンド、年金基金等が保有する実物不動産
（オフィス、商業施設、産業用不動産等）の収益率。キャピタル収益は
鑑定評価（不動産価格変動）による損益。
図5：大手豪州REITの一株当たりFFO伸び率の見通し
（前年比、％）
8
7
6
5
4
3
2
予想コンセンサス
（2016年9月末時点）
6.9
5.3
5.0
5.9
5.1
5.3
17
18
4.8
1
0
13
14
15
16
19
（年度）
（出所）ファクトセット
（注）FFO（Funds From Operation）は純利益（不動産売却損益を除く）に
減価償却費を加えたもので、REITが保有不動産の運用から生み出す
キャッシュフローを示す。S&P/ASX300REIT指数採用銘柄のうち、構成
比上位10銘柄の中央値。年度は前年7月～当年6月（一部銘柄除く）。
※上記は過去のデータであり、将来の運用成果を示唆あるいは保証するものではありません。
当資料はレッグ・メイソン・アセット・マネジメント株式会社の情報を基に三井住友トラスト・アセットマネジメントが作成したものであり、
金融商品取引法に基づく開示書類ではなく、証券取引の勧誘を目的としたものでもありません。当資料のお取扱いについては最終
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