足元の豪州REITの下落の背景と今後の見通し

2016年10月31日
投資情報室
（審査確認番号H28-TB195）
オーストラリアレポート
オーストラリア経済とリート市場の動向について
足元の豪州REITの下落の背景と今後の見通し
 2016年8月以降、豪州REITの下落が続く。豪資源株復調によるセクター・ローテーションや金利上昇懸念が影響。
 豪州REITの負債比率は30％前後と低水準にあり、金利上昇によるバランスシートへの影響は限定的とみられる。
 豪州REITなどが保有する実物不動産の収益率は改善基調。安定したインカム収益や不動産価格上昇が下支え。
インドが追加利下げ
今年4回目
 豪州REITの収益は今後も安定拡大が予想される。長期金利が安定化すれば、豪州REITへの見直しが進む可能性。
図1：豪州REITの株価と予想株価収益率（PER）
2016年8月以降、豪州REITの下落が続く
（倍）
2016年8月以降、豪州REITの下落が続いています。
1,600
S&P/ASX300REIT指数は8月1日の年初来高値から10
1,500
月28日まで16.6％の下落となりました。同期間の豪州株
1,400
（S&P/ASX200指数）の下落率（-5.4％）と比較して、豪
1,300
19
州REITのアンダーパフォーム傾向が顕著となっています。
1,200
18
1,100
17
1,000
16
900
15.82倍 15
足元での豪州REITの軟調の背景には、①資源価格上
昇に伴う資源株の復調（豪州株式市場内でのセクター・
ローテーションの影響）や、②米国や豪州での長期金利上
昇への懸念、があると考えられます。
背景①：復調に転じた豪資源株の影響
2016年の豪州株式市場では、鉄鉱石や石炭の価格上
昇を背景に資源株が復調傾向に転じています。豪州株全
700
2013年1月
年初来の上昇率は+29.5％と豪州株の-0.2％を大きく上
回っています。豪州株式市場での資源株を見直す動きが、
（％）
13
2016年1月
図2：豪州・米国の10年国債利回りと
豪州REITの予想配当利回り
5.22％
4
豪10年国債利回り
3
2.38％
2
1.85％
米10年国債利回り
1
2013年1月
に向けた利上げ再開が意識され、米10年国債利回りが緩
2014年1月
2015年1月
2016年1月
（％）
やかに上昇しています。豪州でも市場予想を上回った7-
3.5
9月期の消費者物価指数（CPI）を受けて豪州準備銀行
3.0
（RBA）による早期の利下げ観測が後退し、豪10年国債
2.5
利回りは2.38％へ上昇しています（図2）。
2.0
一般的に長期金利上昇は、REITの借入コスト上昇や、
2015年1月
14
豪州REITの予想配当利回り（12ヵ月先）
なったとみられます。
の下落を促す要因となっている模様です。米国では年末
2014年1月
割安
6
セクター・ローテーションの面で豪州REITの抑制要因と
また、足元は米国や豪州での金利上昇懸念も豪州REIT
12ヵ月先予想PER（右軸）
割高
7
5
背景②：米国や豪州での長期金利の上昇
20
（出所）ブルームバーグ（期間）2013年1月1日～2016年10月28日
（注）豪州REITはS&P/ASX300REIT指数（価格指数ベース）。
12ヵ月先予想PER＝株価÷一株当たり利益（12ヵ月先予想）
体が調整した8月1日から10月28日までの期間でも、資
源株（S&P/ASX300資源株指数）は3.9％上昇しており、
21
豪州REITの株価（左軸）
800
22
豪州REIT予想配当利回り－豪10年国債利回り
2.84％
1.5
相対的なREITの配当利回りの妙味低下に繋がる可能性
1.0
2013年1月
があることから、REITのマイナス要因と考えられています。
（出所）ブルームバーグ（期間）2013年1月1日～2016年10月28日
（注）豪州REITはS&P/ASX300REIT指数。
2014年1月
2015年1月
2016年1月
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金融商品取引業者関東財務局長（金商）第369号
1/2
加入協会：一般社団法人投資信託協会一般社団法人日本投資顧問業協会
豪州REITは保守的な負債比率の水準を維持
もっとも、豪州REITのバランスシートに目を転じると、
2008年の金融危機以降は負債の拡大を抑制した保守的
な運用がなされています。豪州REITの総資産に占める負
債の比率は、2013年以降は30％前後の低水準が維持さ
れており、負債依存度は必ずしも高くはありません（図3）。
45
図3：豪州REITの負債比率の推移
（％）
40
当期間の平均
（32.0％）
35
30.6%
30
長期金利上昇による豪州ＲＥＩＴのバランスシートへの実際
的な影響は限定的に留まると考えられます。
豪州の実物不動産の収益率は改善基調にある
また、豪州REITのバランスシートの資産側では、近年、
保有する実物不動産の収益率が改善基調にあります。豪
州のREITや不動産ファンド、年金基金等の機関投資家が
保有する実物不動産の収益率の推移を見ると、賃料収
入等からの安定したインカム収益と保有不動産の価格上
S&P/ASX300REIT指数採用銘柄
の負債比率（中央値）
25
20
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 （年6月末）
（出所）ブルームバーグ（期間）2000年6月末～2016年6月末
（注）負債比率は総資産に占める総負債の比率。
図4：豪州の機関投資家が保有する
実物不動産の収益率
（過去1年間、％）
20
15
豪10年国債利回り
総合収益率（①+②）
12.9%
昇によって、2016年6月末時点の過去1年間の総合収益
率は+12.9％と二桁台の高水準にあります（図4）。
近年は、豪10年国債利回りを大きく上回る実物不動産
の収益率が維持されており、資産側でも豪州REITのバラ
ンスシートは健全性が保たれていると考えられます。
豪州REITのキャッシュフローは安定拡大へ
豪州REITの先行きの業績見通しに関しては、豪州の内
需の拡大を背景に、豪州REITのキャッシュフローは安定
的な拡大が続くと見込まれます。ファクトセットのコンセンサ
ス集計によれば、大手豪州REITが保有不動産の運用か
ら生み出すキャッシュフロー（一株当たりFFO）は、2017年
度から2019年度にかけて年率5％前後のペースで安定
的な増加が予想されています（図5）。
豪州REITへの見直しが進む可能性も
2016年8月以降の株価の下落によって、豪州REITの割
高感は概ね解消されつつあります（12ヵ月先予想PERは
10
6.3%
5
6.6%
0
‐5
‐10
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16
図5：大手豪州REITの一株当たりFFO伸び率の見通し
（前年比、％）
8
7
6
5
4
年国債利回りとの利回り差も2％台後半の高水準にありま
0
キャッシュフローの底堅さを考慮すると、今後、米国や豪
州の長期金利が落ち付きを取り戻す中では、豪州REITへ
の見直しが進む可能性があると考えられます。
（年）
（出所）豪州不動産投資協会（PCA）、IPD、ブルームバーグ
（期間）2000年3月末～2016年6月末
（注）豪州のREITや不動産ファンド、年金基金等が保有する実物不動産
（オフィス、商業施設、産業用不動産等）の収益率。キャピタル収益は
鑑定評価（不動産価格変動）による損益。
州REITの予想配当利回りは足元で5％台へ上昇し、豪10
す（1頁図2下段）。豪州REITのバランスシートの健全性や
②キャピタル収益率
（不動産価格変動）
‐15
3
2
1
2016年2月以来の15.82倍へ低下、1頁図1）。また、豪
①インカム収益率
（賃料収入等）
予想コンセンサス
（2016年9月末時点）
6.9
5.3
5.0
13
14
15
5.9
16
5.1
5.3
17
18
4.8
19
（年度）
（出所）ファクトセット
（注）FFO（Funds From Operation）は純利益（不動産売却損益を除く）に
減価償却費を加えたもので、REITが保有不動産の運用から生み出す
キャッシュフローを示す。S&P/ASX300REIT指数採用銘柄のうち、構成
比上位10銘柄の中央値。年度は前年7月～当年6月（一部銘柄除く）。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的としてレッグ・メイソン・アセット・マネジメントの情報を基に、ニッセイアセットマネジメントが作
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な投資成果を示すものではありません。●当資料にインデックス・統計資料等が記載される場合、それらの知的所有権その他の一切の権利は、その発行
者および許諾者に帰属します。●投資する有価証券の価格の変動等により損失を生じるおそれがあります。●手数料や報酬等の種類ごとの金額及びその
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