Grunderwerbsteuer: Zählt die Instandhaltungsrücklage zum Kaufpreis? Foto: © livestockimages - Fotolia.com Wer per Zwangsversteigerung eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft erwirbt, übernimmt die Instandhaltungsrücklage mit. Aber darf das Finanzamt dann wirklich Grunderwerbsteuer auf das volle Höchstgebot erheben? Oder muss es den Kaufpreis nicht vielmehr um diese Rücklage mindern? Der Bundesfinanzhof hat in diesem Zusammenhang eine wenig erfreuliche Entscheidung getroffen. Autor: Judith Engst Worum geht es? • Zwangsversteigerung • Instandhaltungsrücklage • Grunderwerbsteuer • Bemessungsgrundlage Wer eine Wohnung innerhalb einer Wohnanlage oder eines Mehrfamlienhauses kauft, der wird Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Als solches muss die betreffende Person - in der Regel monatlich - Hausgeld zahlen. Ein Teil des Hausgeldes entfällt auf laufende Betriebskosten (etwa Abfallgebühren oder das Honorar für die Hausverwaltung). Ein anderer Teil aber fließt in die so genannte Instandhaltungsrücklage. Instandhaltungsrücklage - Geldreserve für fällige Renovierungen Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Geldreserve, die alle WEGMitglieder gemeinsam ansparen für den Fall, dass am Gebäude größere oder kleinere Reparaturen, Renovierungen oder Instandsetzungen notwendig werden. Anteilig wird die Instandhaltungsrücklage jeder Wohneinheit zugeordnet. Wird eine Wohneinheit verkauft, dann erwirbt der Käufer zugleich auch den betreffenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Darüber frei verfügen kann er jedoch nicht: Über deren Verwendung entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Wohneinheit ersteigert - was steuerlich als Kaufpreis gilt Bei Zwangsversteigerungen gilt das Gleiche wie bei einem direkten Kauf aus der Hand des Wohnungseigentümers: Im Höchstgebot - und damit im Kaufpreis - inbegriffen ist die Instandhaltungsrücklage. Deren Höhe lässt sich genau beziffern. Da sollte man doch davon ausgehen, dass diese Rücklage nicht mit Grunderwerbsteuer belastet wird, schließlich handelt es sich um Geld und nicht um etwas, das fest mit der Immobilie verbunden ist? Doch hat der Bundesfinanzhof nun anders entschieden und damit ein Urteil des Sächsischen Finanzgerichts bestätigt (BFH, Urteil v. 2.3.2016, II R 27/14): Das gesamte Höchstgebot bei Zwangsversteigerungen von Wohnungen oder Wohneinheiten innerhalb einer WEG dient als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Damit brauchen Sie als Immobilienkäufer gar nicht erst versuchen, gegen einen entsprechenden Steuerbescheid Einspruch einzulegen. Er würde garantiert abgelehnt. meineimmobilie.de-Tipp Wann Sie keine Grunderwerbsteuer zu zahlen brauchen Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Käufen vom eigenen Ehepartner oder den eigenen Eltern bzw. Kindern (Verwandte in gerader Linie). Ebenfalls entgehen Sie der Grunderwerbsteuer, wenn Sie als Miterbe einer Immobilie den anderen Erben deren Anteile abkaufen. Wie sich die Grunderwerbsteuer verringern lässt Mindern lässt sich die Grunderwerbsteuer zumindest um den Wert von Küche, Sauna oder Gartenhäuschen, wenn dies im Immobilienpreis enthalten ist. Das ist möglich, wenn Sie diese Gegenstände im Kaufpreis separat ausweisen lassen - bestehen Sie gegenüber dem Notar darauf. Falls Sie beim Immobilienerwerb nicht auf ein bestimmtes Bundesland festgelegt sind, müssen Sie außerdem wissen: Die Grunderwerbsteuer fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus. Am niedrigsten ist sie in Bayern und Sachsen (3,5 Prozent des Kaufpreises), am höchsten in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein (6,5 Prozent des Kaufpreises). Sie können die Steuerbelastung also auch dadurch reduzieren, dass Sie die gewünschte Immobilie nicht gerade in den Bundesländern mit den höchsten Steuersätzen kaufen.
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