Haus geerbt? So vermeiden Sie die Grunderwerbsteuer bei Erbaufteilung Foto: Agentur: MEV Etwa 50 Prozent der Erbschaften umfassen (auch) Immobilen. Aber ob Wohnung, ob Haus: Meist ist es nicht nur ein Erbe, der das Objekt bekommt, sondern es sind gleich mehrere. Aber was passiert, wenn ein Erbe den anderen ihre Anteile abkauft? Wird dann Grunderwerbsteuer fällig? Autor: Judith Engst Worum geht es? • geerbte Immobilie • Erbauseinandersetzung • Grunderwerbsteuer • Grundstückstausch Die Antwort auf diese Frage beginnt mit einer guten Nachricht: Ein Erbe kann seinen Miterben deren geerbte Immobilienanteile abkaufen, ohne dass darauf Grunderwerbsteuer anfällt. So steht es im Grunderwerbsteuergesetz (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Allerdings gilt dieses Recht nicht unbeschränkt, sondern nur für Grundstücks(ver)käufe, die im Rahmen der Erbauseinandersetzung stattfinden. Mehrere Erben erhalten Immobilie gemeinsam Konkret geht es ausschließlich um ein Haus oder eine Wohnung, das aus dem Nachlass stammt und gemäß Testament oder gesetzlicher Erbfolge mehreren Personen zusammen gehört. Diese Personengruppe heißt dann Erbengemeinschaft. Eine solche Erbengemeinschaft ist in aller Regel nicht auf Dauer angelegt. Vielmehr wird sie sich darauf verständigen müssen, was mit dem Erbe passiert. Dabei dürfen allerdings alle mitreden. Typische Erbengemeinschaft: Ehepartner(in) und Kinder Der häufigste Fall: Ein Mann verstirbt und hinterlässt Ehefrau und beispielsweise drei Kinder. Testament hat er keines gemacht, also gilt die gesetzliche Erbfolge. In aller Regel erben Ehefrau und Kinder dann zusammen den ganzen Nachlass, und damit auch die Immobilie(n), die dem Erblasser gehörten. Wenn kein Ehevertrag besteht, erbt die Ehefrau die Hälfte und die drei Kinder zusammen die andere Hälfte. Die Erbengemeinschaft besteht also aus vier Personen. Erbauseinandersetzung: Anteile der Miterben steuerfrei kaufen Jetzt beschließen die Erben: Das Haus soll allein der ältere Bruder übernehmen. Er kauft seiner Mutter und seinen beiden Geschwistern ihre geerbten Anteile ab. Normalerweise würde der Fiskus auf einen solchen Immobilienkauf Grunderwerbsteuer verlangen. Doch hier nicht. Denn es handelt sich um eine Erbauseinandersetzung, und die bleibt - siehe oben steuerfrei. Das Gleiche gilt auch für einen Tausch, wenn also etwa der Bruder zum Erwerb der Immobilienanteile die geerbte Luxuskarosse oder eine wertvolle Münzsammlung hergibt. Keine Steuerbefreiung bei Verkauf an Nicht-Erben Nicht steuerbefreit ist dagegen der Verkauf an eine andere Person, die nicht zum Kreis der Miterben gehört. Wenn diese das Objekt von den Erben erhält, dann verlangt der Staat ganz normal die übliche Grunderwerbsteuer. Und diese beläuft sich, je nach Bundesland, auf 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises. meineimmobilie.de-Tipp Voreilige Aufteilung kann sehr teuer werden So schön die Nachricht von der steuerfreien Erbauseinandersetzung ist: Aufpassen müssen Sie trotzdem. Denn die Steuerbefreiung währt nicht ewig. Hat eine Erbengemeinschaft erst ihr Erbe auseinandergesetzt, dann ist es vorbei mit der Steuerbefreiung. Angenommen, im obigen Beispiel wurde das geerbte Haus zunächst auf den Bruder eingetragen. Dann aber beschließt die Erbengemeinschaft doch eine Änderung, und die Mutter soll die Immobilie übernehmen. Für diesen zweiten Erwerb nach der Erbauseinandersetzung fällt dann Grunderwerbsteuer an. Das hat der Bundesfinanzhof jüngst unmissverständlich klargemacht (16.04.2016, Az. 4 K 1380/13). Lassen Sie sich genug Zeit Lassen Sie sich daher als (Mit-)Erbe nicht drängen. Selbst wenn das Grundbuchamt Sie informiert, binnen zwei Jahren nach der Erbschaft die Umschreibung auf die Erben kostenlos vorzunehmen. Finden Sie eine Lösung, die auf Dauer Bestand hat. Nur so umgehen Sie die Grunderwerbsteuer, die sonst bei einem erneuten Verkauf oder Tausch anfallen würde. Denn die gesparten Grundbuchgebühren nützen Ihnen nicht viel, wenn Sie stattdessen Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Diese Steuerklippe umschiffen umgehen Sie lieber durch kluge Planung.
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