Kommentar inklusive Übersichtstabellen und Charts

JLL Büroimmobilienuhr
Q2 2015
EMEA Offices Research
Europäischer
Bürovermietungsmarkt mit
guter Performance
• Umsatzvolumen: Stärkstes zweites Quartal seit 2008
• Mietpreisindex wieder im Plus
• Leerstandsquote sinkt weiter
Quelle: JLL, Juli 2015
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2015 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene
Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend
repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und
sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
JLL Büroimmobilienuhr
Q2 2015
Europäische
Nutzermärkte
Bislang hat die Griechenlandkrise begrenzte Auswirkungen auf
die Gesamtdynamik in den europäischen Nutzermärkten.
Unabhängig davon bleibt es dabei, dass sich die einzelnen
Märkte mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten und in
unterschiedliche Richtungen entwickeln und damit schwächere
Nutzeraktivitäten und Mietpreisrückgänge in einigen Städten
von anderen Märkten mit ausgesprochen guter Performance
mehr als ausgeglichen werden.
Mietpreisindex von JLL legt wieder leicht zu
Nach einem vorübergehenden Rückgang im 1. Quartal (-0,7%)
weist der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL mit
24 Märkten* in den Monaten April bis Ende Juni wieder ein
Wachstum auf. Trotz Einbußen bei den Spitzenmieten in Paris
und Warschau legte er innerhalb der letzten drei Monate um
0,5% zu. Von den 24 Index-Städten notierten immerhin sieben
im Vergleich zum vorangegangenen Quartal (drei in Q1 2015)
einen Anstieg der Spitzenmieten. In den Ländern der Eurozone
(also ausgenommen UK, Schweden, Russland, Polen, Ungarn
und Tschechien) lag das Wachstum im 2. Quartal noch leicht
höher (0,7 %). Innerhalb der letzten vier Jahre fiel in der
Eurozone nur das 2. Quartal 2014 mit 1,9% besser aus. So
sorgte zum Beispiel in Spanien die robuste Erholung für ein
weiteres Wachstum der Spitzenmieten, in Barcelona deutlich
mit 5,6% (auf 228 Euro m²/Jahr), in Madrid mit 1,0% (312
Euro/m²/Jahr). Die weiter steigende Anzahl von
Bürobeschäftigten, die gute Nachfrage bei vielerorts knappem
Angebot in Toplagen sowie expansive Anmietungen wirkten
sich in Deutschland ebenfalls auf die Mietpreise aus, mit einem
Plus gegenüber dem Vorquartal in Frankfurt (+ 1,4% auf 426
Euro/m²/Jahr), München (+ 1,5% auf 402 Euro/m²/Jahr) und
Berlin (+ 4,5% auf 276 Euro/m²/Jahr).
Die Spitzenmieten in London sind zunächst unverändert bei
1.265 GBP /m²/Jahr (1.785 Euro/m²/Jahr) geblieben, ein
Zuwachs von 5- 6% in der zweiten Jahreshälfte ist jedoch
wahrscheinlich. Die Situation auf dem Büroflächenmarkt in der
britischen Hauptstadt erweist sich als deutlich angespannt, die
Spitzenmieten sind unter Druck und dürften bis Ende des
Jahres klar ihren früheren Höchststand (2008: 1.238
GBP/m²/Jahr; 1.553 Euro/m²/Jahr) toppen.
Leichte Einbußen mussten zum zweiten Mal in Folge die
Spitzenwerte in den CBD-Lagen von Paris hinnehmen (-1,4%
auf 710 Euro/m²/Monat). Viele Unternehmen bleiben sehr
kostensensibel. In den letzten zwei Jahren schwankten die
Spitzenmieten in der französischen Hauptstadt von Quartal zu
Quartal, ohne einen starken Aufwärtstrend. Auch kurzfristig
besteht das Risiko weiterer kleinerer Korrekturen. Noch
deutlicher gingen die Spitzenmieten über das Quartal in
Warschau zurück (- 2,1% auf 282 Euro/m²/Jahr). In Moskau
und St Petersburg hat sich der Mietpreisrückgang verlangsamt.
_____________________________________________
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin,
Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh,
Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand,
Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und
Warschau.
Zusammen mit sechs weiteren bewegen sich beide Städte auf
der Europäischen Immobilienuhr von JLL zwischen 3 und 6
Uhr, also im Quadranten „Verlangsamter Mietpreisrückgang“.
Erstmals seit Mitte 2012 werden damit keine Märkte im
Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“ aufgeführt.
Im 2. Halbjahr 2015 könnten sich mehr Städte in Richtung 9
Uhr bewegen und damit ein „beschleunigtes
Mietpreiswachstum“ aufweisen. In Märkten wie beispielsweise
London, Edinburgh, Dublin sind es zunehmende
Angebotsverknappungen, die diese Entwicklung vorantreiben.
Auf der anderen Seite müssen die Mieten in Märkten mit einem
Überangebot wie Warschau, Rom und Den Haag
voraussichtlich leicht nach unten korrigiert werden.
Für die europäische Büroimmobilie insgesamt gilt, dass das
Mietpreiswachstum mit durchschnittlich 2,1% p.a. in den
nächsten fünf Jahren bescheiden bleiben wird.
Bestes zweites Umsatzquartal seit 2008
2,8 Mio. m² zwischen April und Ende Juni bedeuten das
höchste Umsatzvolumen auf dem europäischen Markt in einem
zweiten Quartal seit 2008. Für 13 der 24 europäischen IndexStädte ist in diesem Zeitraum im Jahresvergleich ein
Umsatzplus zu notieren. Für das gesamte 1. Halbjahr schlagen
damit 5,2 Mio. m² zu Buche, leicht über dem Niveau des
Vorjahres, und des Fünfjahresschnitts (der jeweils ersten
Halbjahre). Zwei der größten Büroflächenmärkte (Paris und
Moskau) schnitten in den ersten sechs Monaten im Vergleich
zu ihrem langfristigen Mittel allerdings unterdurchschnittlich ab
(- 20% bzw. -29 %). Ohne die beiden Städte läge das
Umsatzvolumen in Europa im 1. Halbjahr um 11% höher als im
Vergleichszeitraum des Vorjahres.
In der französischen Hauptstadt hat sich die Nachfrage nach
Büroflächen gegenüber dem schwachen 1. Quartal in den
Monaten April bis Ende Juni deutlich gebessert, bleibt jedoch
immer noch 15% unter dem 10-Jahres-Umsatzdurchschnitt (Q2
2005-Q2 2014). Für das gesamte Halbjahr lautet der Vergleich
minus 22 %. Obwohl sich die Konjunktur-Aussichten
mittlerweile positiver darstellen, verhindert die relativ schwache
Entwicklung der letzten Jahre noch ein Nachfragewachstum in
den Nutzermärkten. Auch Lyon (-39%), Brüssel (-39%),
Mailand (-33%) und Madrid (-21%) mussten Umsatzrückgänge
im 2. Quartal hinnehmen. Für Mailand und Madrid relativieren
sich die Einbußen beim Blick auf das gesamte Halbjahr
deutlich.
Outperformer, zu denen auch die deutschen
Immobilienhochburgen gehörten, haben die in einigen Märkten
gedämpften Aktivitäten im 2. Quartal mehr als ausgeglichen.
So zum Beispiel weisen die deutschen Big 5 zusammen
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) für das
2. Quartal im Jahresvergleich ein Umsatzplus von 12% auf,
allen voran Berlin und Hamburg mit einer starken ExpansionsBereitschaft der Nutzer und einer hohen Absorption. Für das
gesamte Halbjahr wurde in der deutschen Hauptstadt ein
JLL Büroimmobilienuhr
Q2 2015
Umsatzwachstum von 22 % auf 338.500 m², in der nördlichsten
deutschen Immobilienhochburg von 15% auf 258.000 m²
notiert. Auch der Umsatz in der britischen Hauptstadt legte im
2. Quartal im Jahresvergleich um 17% zu, entsprechend dem
stärksten Quartal innerhalb der letzten 10 Jahre. Für das
Halbjahresvolumen ergibt sich ein Plus von 26 %. In Spanien
kam Barcelona auf ein Umsatzplus von 87 % im
Jahresvergleich, im gesamten Halbjahr immerhin noch auf ein
Plus von 51%. In Madrid dagegen wurde der Umsatz in den
Monaten April bis Ende Juni im Vergleich zum 2. Quartal 2014
um 21% gedrosselt. Aufgrund eines herausragenden ersten
Quartals bleibt für das gesamte Halbjahr immer noch ein Plus
von 7 % (H1 2015 / H1 2014).
Erfreuliche Entwicklungen im 2. Quartal 2015 gab es in den
mittel- und osteuropäischen Märkten mit einer deutlich
überdurchschnittlichen Performance. Prag notierte im
Jahresvergleich ein Umsatzplus von rund 84% (H1: + 29 %),
Budapest und Warschau erlebten vor allem aufgrund einer
Reihe sehr großer, nicht alltäglicher Transaktionen sogar das
beste Quartal seit mehr als 15 Jahren. In den ersten sechs
Monaten lag damit das Plus im Jahresvergleich bei 53 % bzw.
70 %. Insgesamt hat sich in den beiden Märkten die Stimmung
deutlich gebessert, für die zweite Jahreshälfte werden weiter
gute Umsatzergebnisse erwartet.
Leerstandsquote hat noch einmal nachgegeben Fertigstellungsvolumen wird aber deutlich
ansteigen
Minimal rückläufig zeigt sich die gesamteuropäische
Leerstandsquote, die Ende Juni bei 9,4% liegt. In den mittelund osteuropäischen Märkten bleibt sie aber mit 16,1 %
überdurchschnittlich hoch, wenngleich erstmals seit mehr als
zwei Jahren eine Bewegung nach unten zu konstatieren ist.
Dies dank Rückgänge in Budapest (-150 bps) und Prag (90bps). Die für die westeuropäischen Märkte festgestellte
Quote liegt bei 8,6%.
In vielen Märkten haben die zunehmende Dynamik auf den
Nutzermärkten und der Mangel an spekulativen
Fertigstellungen einen drastischen Rückgang des BüroflächenAngebots zur Folge. In Dublin sind diese Auswirkungen am
extremsten, wo die Leerstandsquote in den letzten 12 Monaten
von 16,6% auf 8,6% gesunken ist. In London ging die
Leerstandsquote auf 3,9% zurück. Deutschland weist in den
fünf größten Märkten das niedrigste Niveau seit mehr als fünf
Jahren auf. Tendenz mehrheitlich weiter abnehmend. Von den
24 Index-Städten hat die Quote im 2. Quartal nur in sechs
zugelegt, am stärksten in Rotterdam, Amsterdam und
Warschau mit Leerstandsquoten von 17,4 %, 16,8 % und
14,1 %.
Allerdings dürfte insgesamt ein weiteres Nachlassen der
gesamteuropäischen Leerstandsquote im laufenden Jahr sehr
begrenzt sein: denn voraussichtlich rund 3 Mio. m² Büroflächen
werden in den kommenden sechs Monaten noch auf den Markt
kommen, zweimal so viel wie im 1. Halbjahr.
JLL Büroimmobilienuhr
Q2 2015
Europäischer Spitzenmietpreisindex
Nominaler Mietpreisindex, 1980 = 100
Quelle: JLL, Juli 2015
Spitzenmietpreis Q2 2015 (EUR / m² / Jahr)
0
London WE
London City*
Genf
Zürich
Moskau*
Paris*
Luxemburg*
Dublin*
Manchester
Stockholm*
Oslo
Mailand*
Edinburgh*
Frankfurt/M*
Istanbul
München*
Rom
St. Petersburg
Amsterdam*
Kiew
Düsseldorf*
Madrid*
Helsinki
Lyon*
Hamburg*
Warschau*
Berlin*
Brüssel*
Köln
Kopenhagen
Budapest
Prag
Stuttgart
Barcelona*
Bukarest
Lissabon
Athen
300
600
900 1.200 1.500 1.800
Veränderungen der Spitzenmietpreise Q2 / Q1 2015 (%)
Luxemburg*
Barcelona*
St. Petersburg
Berlin*
Dublin*
London City*
Kopenhagen
Helsinki
Manchester
München*
Frankfurt/M*
Madrid*
Budapest*
Athen
Stuttgart
Hamburg*
Rom
Mailand*
Prag*
Brüssel*
Lyon*
Düsseldorf*
Köln
Edinburgh*
Kiew
Istanbul
Zürich
Genf
Stockholm*
London WE*
Moskau*
Bukarest
Lissabon
Oslo
Amsterdam*
Paris*
Warschau*
-5,0
* Indexstädte
Quelle: JLL, Juli 2015
0,0
5,0
10,0
* Indexstädte
Anmerkung: Veränderungen der Spitzenmieten basieren
auf lokaler Währung.
Quelle: JLL, Juli 2015
JLL Büroimmobilienuhr
Q2 2015
Definitionen
Spitzenmiete
Stellt die höchstmögliche Miete, die auf dem freien Markt für
eine fiktive Büroeinheit von höchster Qualität und
Ausstattung in bester Lage zum Zeitpunkt der Erhebung (in
der Regel am Ende des jeweiligen Quartals) erreicht werden
könnte. Die angegebene Miete bezieht sich auf
Spitzenbüroeinheiten mit mehr als 500 m² vermietbarer
Fläche und schließt Mieten mit einem Mietpreisaufschlag für
kleine Flächeneinheiten aus. Die Spitzenmiete basiert auf
einen für den lokalen Markt standardmäßigen Mietvertrag. Es
handelt sich um eine Nominalmiete, ohne Berücksichtigung
von Incentives, Nebenkosten und lokalen Steuern. Die
Spitzenmiete stellt die Einschätzung der Marktlage von JLL
dar und beruht auf einer Analyse/Betrachtung tatsächlicher
Transaktionen für Spitzen-Büroflächen, ausgenommen nichtrepräsentativer Transaktionen. Wo nicht genügend
Transaktionen für Spitzen-Büroflächen zum Abschluss
kamen, wird anhand allgemeiner Transaktionen eine
Einschätzung des Mietniveaus im Markt vorgenommen, die
so angepasst wird, dass sie dem Spitzenmietpreisniveau
entspricht.
Flächenumsatz
Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die
innerhalb eines Erhebungszeitraums (in der Regel drei
Monate) in einem Markt (vor)vermietet, verleast oder an
einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn
realisiert werden. Für die Registrierung als Umsatz gilt der
Zeitpunkt des Abschlusses eines rechtlich bindenden
Vertrages bzw. des Baubeginns (in Ausnahmefällen auch bei
Bekanntwerden des Bauvertragsabschlusses) bei
Projektentwicklungen für die Eigennutzung.
Jährliche Nettoabsorption
Die Nettoabsorption beschreibt die Veränderung der in einem
Markt belegten Bürofläche während eines Jahres. Die
Nettoabsorption wird auf Grundlage einer “Top-Down”Schätzung belegter Flächen berechnet, indem leerstehende
Büroflächenbestände vom Gesamtbestand abgezogen
werden. Flächen, die leer stehen und nicht zur Vermietung
angeboten werden – normalerweise im Rahmen von
Neuentwicklungen oder Sanierungen– sind ausgenommen.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote beschreibt das prozentuale Verhältnis
der Summe der leerstehenden Büroflächen, inklusiver
untervermieteter Flächen, in allen fertiggestellten Gebäuden,
zum Büroflächenbestand zum Zeitpunkt der Erhebung (in der
Regel am Ende des jeweiligen Quartals).
Fertigstellungen
Bürofertigstellungen beinhaltet alle Flächen, die innerhalb
eines Erhebungszeitraums fertig gestellt wurden. Die
Fertigstellungen umfassen sowohl Neubauten als auch
Flächen, die umfangreich saniert wurden. Eine Büroeinheit
gilt als fertiggestellt, wenn der Projektentwickler keine
weiteren Arbeiten bis auf den späteren Mieterausbau
vornehmen wird. In der Mehrheit der Fälle heißt dies, dass
die wesentliche Gebäudetechnik, Hängeböden und
Beleuchtung installiert sind. Einige Projektentwicklungen
werden ebenfalls als fertiggestellt gezählt, wenn der „shelland-core“-Stand erreicht ist, wenn die Flächen zur
Vermarkung in diesem Entwicklungsstand vorgesehen sind.
Zukünftige Fertigstellungen
Zukünftige Fertigstellungen ist die Gesamtheit der
Büroflächen, in Neubau oder Sanierung, entweder im
Entwurf, in Planung oder bereits im Bau, innerhalb eines
Jahres oder im Rest eines laufenden Jahres (etwa am Ende
des 1. Quartals für die Quartale zwei, drei und vier).
Berücksichtigt werden alle Flächen, deren Fertigstellung von
hoher Wahrscheinlichkeit ist, weil sie bereits im Bau sind,
eine Baugenehmigung erhalten haben oder aus anderen
Gründen eine hohe Wahrscheinlichkeit der Fertigstellung
besteht.
JLL Kontakte
www.jll.eu
Alexander Colpaert
Associate Director
EMEA Research
London
+31 (0) 650 671 152
[email protected]
JLL Büroimmobilienuhr – Q2 2015
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC.
2015. All rights reserved. No part of this
publication may be reproduced or transmitted in
any form or by any means without prior written
consent of Jones Lang LaSalle. It is based on
material that we believe to be reliable. Whilst
every effort has been made to ensure its
accuracy, we cannot offer any warranty that it
contains no factual errors. We would like to be
told of any such errors in order to correct them.

Download Report