LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE: L’ESPERIENZA DELL’AGENZIA DEL DEMANIO Tecnoborsa – Tavola rotonda Roma, 25 febbraio 2014 1 INTRODUZIONE I beni immobiliari rappresentano una rilevante porzione della ricchezza complessiva dello Stato italiano e svolgono molteplici funzioni: strumenti di produzione e di consumo ma anche beni di investimento. Diversamente dai titoli mobiliari, il cui prezzo si forma istantaneamente su mercati regolamentati, la formazione del valore di un bene immobile è frutto di processo di analisi complesso e differente a seconda delle finalità della valutazione stessa. L’Agenzia del Demanio, per volontà del legislatore, è il soggetto pubblico a cui è demandata la gestione e la valorizzazione complessiva del patrimonio immobiliare statale e, per poter svolgere tali attività in maniera adeguata e coerente, non può prescindere dalla conoscenza del valore delle proprietà immobiliari, anche in momenti in cui le stesse non siano oggetto di scambio (si pensi alla corretta individuazione del valore del canone di locazione/concessione di un bene che non può non basarsi sulla conoscenza del valore dell’asset sottostante). Senza voler scendere nel dettaglio operativo (che sarebbe fuori luogo in un consesso come questo) di come si predispone una valutazione immobiliare, si rileva che la formazione del valore di un bene immobile è frutto di processo che, in maniera sintetica, si articola nelle seguenti fasi: identificazione della finalità della valutazione (vendita/permuta/concessione/locazione) individuazione dei criteri di stima più appropriati verifica dei risultati 2 LA VALUTAZIONE IMMOBILIARE PRESSO L’AGENZIA Tale processo, all’interno dell’Agenzia del Demanio, è affidato direttamente alle Direzioni Regionali, cioè le strutture territoriali dell’Ente, nell’ambito dei processi immobiliari di loro competenza. Per garantire la correttezza dei procedimenti estimali e legittimare i valori stimati è inoltre operante presso la Direzione Centrale Gestione Patrimonio Immobiliare la Commissione di congruità, con compiti di supervisione, monitoraggio e standardizzazione dei processi. Più recentemente, al fine di snellire le procedure e giungere ad una riduzione dei tempi delle verifiche sono stati affiancati al predetto organismo dei nuclei di verifica presso gli uffici territoriali denominati Nuclei territoriali di congruità. Qui di seguito, una sintesi grafica dell’articolata struttura di valutazione presente in Agenzia, con evidenza dei processi e delle attività svolte da ogni singola unità organizzativa. COMMISSIONE DI CONGRUITA’ Processi /soglie Attività DIREZIONI REGIONALI NUCLEI TECNICI DI CONGRUITA’     Acquisti: ≥ 2,5 mln/€ Vendite: ≥ 10 mln/€ Permute: ≥ 2,5 mln/€ Locazioni passive: ≥ 2,5 mln/€ (sessennio)  Locazione e concessione dei beni dello Stato: ≥ 2,5 mln/€ (sessennio)     Acquisti: < 2,5 mln/€ Vendite: ≤2,5 mln/€ Permute: < 2,5 mln/€ Locazioni passive: ≤ 0,5 mln/€ (sessennio)  Locazione e concessione dei beni dello Stato: ≤ 0,8 mln/€ (sessennio)      Supervisione, monitoraggio  Valutativa  Valutativa Acquisti: tra 2,5 e 10 mln/€ Vendite: tra 2,5 e 10 mln/€ Permute: Locazioni passive: tra 0,5 e 2,5 mln/€ (sessennio)  Locazione e concessione dei beni dello Stato: tra 0,8 e 2,5 mln/€ (sessennio) e standardizzazione dei processi valutativi  Valutativa 3 LA COMMISSIONE DI CONGRUITA’: UN FOCUS La Commissione di congruità è il soggetto “(…) a cui è demandatala la verifica di congruità delle valutazioni tecnico-economico-estimativa con riferimento a vendite, permute, locazioni e concessioni di immobili di proprietà dello Stato e ad acquisti di immobili per soddisfare le esigenze di amministrazioni dello Stato nonché ai fini del rilascio del nulla osta per locazioni passive riguardanti le stesse amministrazioni dello Stato nel rispetto della normativa vigente.” (art. 1, c. 478 della L. n. 266/2005) All’interno del Regolamento di amministrazione e contabilità dell’Agenzia, al fine di garantire un elevato standard di trasparenza nell’operato nonché di professionalità, sono state stabilite una serie di regole e meccanismi di funzionamento molto stringenti, sulla base dei quali i membri della Commissione sono così scelti: il Presidente, individuato tra i dirigenti tecnici dell’Agenzia del Demanio, è nominato dal Comitato di gestione dell’Ente su proposta del Direttore dell’Agenzia e per un massimo di tre anni senza possibilità di rinnovo i membri permanenti (attualmente 4), nominati dal Direttore dell’Agenzia, scelti tra dipendenti con elevata qualificazione tecnico-professionale, durano in carica per tre anni ed operano secondo il principio di rotazione degli incarichi i membri a rotazione (attualmente 60), incardinati sia presso la Direzione Generale che presso le Direzioni Regionali, nominati con i medesimi criteri e per la medesima durata dei membri permanenti 4 LA COMMISSIONE DI CONGRUITA’: I RISULTATI Qui di seguito si evidenzia l’ammontare complessivo dei valori congruiti nell’anno 2013 dalla diverse strutture preposte, in relazione ai differenti processi gestiti ATTIVITA' PER TIPOLOGIA DI PROCESSO 2013 Processo ACQUISTI VENDITE PERMUTE BENI CONFISCATI Numero pareri 1 86 19 2 Valori congruiti (€) 1.170.000 329.342.002 44.006.600 11.110.000 TOTALE 108 385.628.602 Nella tabella qui sotto riportata sono espressi i risparmi per lo Stato ottenuti negli ultimi sette anni, pari a circa 45 mln/€ complessivi, calcolati come differenza tra i canoni di locazione passiva richiesti dalle proprietà e quanto congruito dalla Commissione. RISPARMIO CANONI DI LOCAZIONE ULTIMI SETTE ANNI (€/anno) Anno Offerta proprieta' Canoni congruiti Risparmio generato % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 38.944.285 33.488.411 38.866.144 69.936.950 54.690.887 29.002.102 17.998.549 31.528.852 27.072.561 33.763.413 61.727.896 47.747.126 22.128.570 14.048.270 7.415.433 6.415.850 5.102.731 8.209.054 6.943.761 6.873.532 3.950.279 19,0 19,2 13,1 11,7 12,7 23,7 21,9 Totale 282.927.328 238.016.688 44.910.640 VALORE MEDIO RISPARMIO 25,0% 20,0% 23,7% Risparmio 19,0% 21,9% 19,2% 15,0% 13,1% 11,7% 12,7% 10,0% 5,0% 0,0% 17,3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 5 L’ATTIVITA’ DI VALUTAZIONE A LIVELLO EUROPEO In considerazione della complessità dell’attività e delle ricadute che essa ha a livello economico complessivo, non si può, parlando di valutazione immobiliare, non fare un ragionamento anche a livello più ampio, sovranazionale, in un’ottica di integrazione delle best practice. L’idea potrebbe essere quella di istituire, a livello di UE, un Comitato/Fondazione formato dai principali player nazionali pubblici e privati che mettano a fattor comune le loro esperienze per elaborare delle metodologie di valutazione immobiliari standard nonché requisiti minimi di istruzione richiesti per accedere alla professione (ad esempio, titolo di studio, specializzazione, etc.). Ciò non vuole dire, però, che i singoli stati nazionali debbano abdicare al loro ruolo di soggetti principali a cui è demandato il compito di formare adeguatamente presso gli istituti universitari i “valutatori” nonché la responsabilità della verifica del rispetto di tali standard. Il ragionamento è complesso e andrebbe approfondito, sebbene questo, per motivi di tempo, non sia il momento adatto. Una considerazione, però, va fatta: ogniqualvolta si “trasla” una competenza dal livello nazionale a quello europeo, ci si deve sempre ricordare di armonizzare e rendere meno “traumatico” possibile il passaggio dal precedente sistema a quello nuovo. Nel caso di specie, la nuova eventuale disciplina europea dei valutatori di beni immobiliari potrebbe essere applicabile agli studenti, ad esempio intervenendo a livello di programmi universitari, mentre per coloro che già operano si potrebbero prevedere dei cicli di aggiornamento con il rilascio di relativi attestati. 6