Steven Kromhout Senior onderzoeker & partner Tijdelijke verhuur Deel I Wettelijke mogelijkheden Studiedag Huisvestingswet – 18 juni 2014 D e R u y t e r k a d e 11 2 C 1 0 11 A B A m s t e r d a m www. r igo. nl Beleidsmotieven  Beter benutten van de voorraad Voorkomen leegstand en leefbaarheidsproblemen  Tijdelijk huisvesten bijzondere doelgroepen Bijv. expats, ex-cliënten instellingen en spoedzoekers  Aanbod sneller beschikbaar maken Bijv. campuscontracten Wettelijke mogelijkheden  Ontruimingsbeding (tussenhuur) Vooral voor particulieren (diplomatenclausule)  Dringend eigen gebruik Doelgroepen: gehandicapten, ouderen en studenten  Huur naar zijn aard van korte duur Wisselwoning, short stay, jongerencontracten  Tijdelijke verhuur o.g.v. Leegstandswet Bij sloop / renovatie en verhuur kantoorpanden  Bruikleenovereenkomsten (geen verhuur) Anti-kraak Voorstellen minister Blok  Ontruimingsbeding (tussenhuur) Uitbreiding diplomatenclausule  Dringend eigen gebruik Meer doelgroepen: jongeren, starters, grote gezinnen Uitbreiding campusclausule voor promovendi  Huur naar zijn aard van korte duur Alternatief: nieuwe contractvorm voor max. twee jaar  Tijdelijke verhuur o.g.v. Leegstandswet Ook voor te koop staande huurwoningen Relatie met Huisvestingswet  Voorstel Blok: geen relatie Algemeen huurrecht voor huurders en verhuurders Beperkte rol gemeenten: aanwijzing extra doelgroepen  Koppeling met Huisvestingswet ligt voor de hand Tijdelijke verhuur beperkt huurbescherming Doelgroeplabels = beperking vrijheid van vestiging Alleen voor woningen waarvoor schaarste is aangetoond Democratie legitimatie via gemeenteraad De roltrap loopt vast 7 Jonge Stedelingen de dupe 8 ‘Snelloket’ Vijfjarencontract Deal (je mag ook gewoon in de wachtrij): - Snelle beschikbaarheid in ruil voor tijdelijkheid - Tijdelijkheid, maar zekerheid - Kleine woningen Na 5 jaar (of eerder): - >34K: vrije sector - <34K: woonduur + inschrijfduur = reguliere soc. huurwoning of nog een keer vijfjarencontract hardheidsclausule voor schrijnende gevallen 9 Dynamisch segment 10 Steven Kromhout Senior onderzoeker & partner Tijdelijke verhuur Deel II Effecten op beschikbaarheid Studiedag Huisvestingswet – 18 juni 2014 D e R u y t e r k a d e 11 2 C 1 0 11 A B A m s t e r d a m www. r igo. nl Effectverkenning Amsterdam  Simulatie op basis van verhuiskansen (GBA)  Ca. 1/3 van totale aanbod vanaf 2013  Scenario’s voor beleidskeuze aanbodsegment (kamers) en contractduur (5 of 10 jaar)  Voorbeeld: alle 1- en 2-kamerwoningen  Ca. 1 op de 6 vrijkomende woningen wordt onttrokken aan de huurvoorraad Ongewijzigd beleid Mutatiegraad Aanbod 100% 1- en 2 kamerwoningen Mutatiegraad Aanbod Huurders corporatiewoningen tot 5 jaar 5 tot 10 jaar 10 tot 20 20 jaar of totaal jaar meer tot 33K 80% 74% 72% 68% 74% 33-43K 10% 12% 12% 13% 11% > 43K 9% 14% 17% 19% 14% totaal 100% 100% 100% 100% 100% Conclusies  Bij ongewijzigd beleid neemt aanbod af  Bij 5-jaarscontracten neemt mutatiegraad toe  Ongeveer de helft van het extra aanbod is nodig voor herhuisvesting huurders  Rest is winst voor nieuwkomers Voordelen tijdelijke contracten voor huurders en woningzoekenden • Slaagkansen voor groepen woningzoekenden (starters) groter • “De kans op betaalbare woning weegt op tegen de tijdelijkheid” Nadelen tijdelijke contracten • Gaat ten koste van voorraad reguliere huurwoningen • Verslechtering rechtspositie huurder • Onzekerheid, grote impact op het leven • Waar moeten mensen naar toe? • Negatief effect op de leefbaarheid Reactie Woonbond op voorstellen Blok • • • • Nu al veel vormen tijdelijke verhuur Flexibilisering gaat te ver Tegen eenzijdige verruiming Balans: meer tijdelijke contracten dan ook verbetering ‘onzekere’ woonsituaties