Het komt goed met vastgoed (Service Magazine 21.2)

JA ARGANG 21
NUMMER 2
MA ART 2014
MAGAZINE
Thema
Tijdelijke toekomst
Sharing economy verovert vastgoed
Interview met Bianca Seekles
Nieuwe leaseaccounting: klaar voor de toekomst?
Inhoud
4
Lectori Salutem - Innovatie in de bouw roept om jong afgestudeerden
6
Reactie op... - Vernieuwing van het Amsterdams erfpachtstelsel:
naar een helder en transparant systeem
6
8
Column - Recovery & restructuring
11
Duurzaamheidskeuzes van kantoorgebruikers tekenen zich scherper af
15
Interview - In gesprek met Bianca Seekles, vastgoedvrouw van het jaar
Thema
15
30
38
18
Introductie thema: Tijdelijke toekomst
21
Column - Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering
van de vraag
23
Huisvesting van arbeidsmigranten: een haalbare business case?
26
Anti-kraak en tijdelijke verhuur
30
De sociale architectuur van het vluchtelingen kamp als onvoorziene stad
34
Versterken winkelgebied via leegstaande winkels
38
Where innovation starts - Het komt goed met vastgoed!
41
De psychologie achter de aankoop van een woning
44
Nieuwe lease accounting: klaar voor de toekomst?
47
Sharing Economy verovert vastgoed
50
Contact SERVICE magazine
51
Eén jaar in de praktijk
53
Afstudeerder TU/e - Klantgestuurd renoveren
56
SERVICE ACTIEF
58
Afstudeerverslagen TU/e - REMD
60
Contact studievereniging SERVICE
Where innovation starts
Het komt goed
met vastgoed!
Tijdelijkheid is van alle tijden geweest,
het is tegenwoordig alleen meer
zichtbaar door het aantal leegstaande
ir. Tim Hendrikx
Tim Hendrikx richtte, na zijn master Real Estate & Housing aan de TU Delft,
‘MOOI lost op’ op. Hij zag een groeiend gat tussen anti-kraak en definitieve
(her)ontwikkeling ontstaan. Vanuit dit gat is de ‘Maatschappelijke Onderneming ter Ontwikkeling van Ideeën (MOOI) lost op’ ontstaan.
Door enthousiasme en een hands-on mentaliteit is het bedrijf gegroeid en
inmiddels gevestigd op de Keizersgracht in Amsterdam, uiteraard ook in een
tijdelijke situatie.
panden en braakliggende terreinen.
Vroeger werd er oneindig gebouwd,
tegenwoordig komen zelfs goede
locaties in Amsterdam gefaseerd
tot ontwikkeling. Kijk naar het
Marineterrein, waar de ontwikkeling
ook in fases gaat, ten opzichte van de
transformatie van het havengebied
aan het IJ in een eerdere periode.
Tijdelijkheid is een continue factor in
stedelijke ontwikkelingen. Het is een
eerste stadium van een ontwikkeling
waar pioniers naar een gebied toe
trekken om het een bepaalde identiteit
te geven. Hierdoor is er weer activiteit
in het gebied. Het is voor eigenaren
heel belangrijk om in die beginfase
het proces goed te faciliteren.
38
Het is van belang dat de juiste gebruikers aanwezig zijn die
ook door kunnen groeien in een toekomstige ontwikkeling.
De tijden van vóór de kredietcrisis komen niet snel meer
terug. Waarom zou je nog wachten op betere tijden? De
tussentijd is een kans!
Tussentijdse oplossingen
Vanuit het groeiende gat tussen antikraak (tijdscope 1-2
jaar) en definitieve (her)ontwikkeling (tijdscope 20-50 jaar)
is er behoefte aan tussentijdse oplossingen (tijdscope 3-15
jaar) voor stedelijke problemen, van braakliggend terrein
tot leegstaande kerken. De focus ligt daarbij niet alleen op
het financiële aspect, maar juist op de behoeftes die er op
dit moment in de samenleving zijn. De tussentijd kan
daarbij leiden tot een identiteitsverandering voor een
gebouw of gebied. Zonde om hier geen gebruik van te
maken zolang het terrein braak ligt of het gebouw leeg
staat. De eerste hindernis die genomen moet worden is het
overtuigen van de eigenaar. Hij/zij bepaalt uiteindelijk wat
er met het gebouw of terrein gebeurt. Dus daar zit de
oplossing!
“De eerste hindernis die genomen
moet worden is het overtuigen van de
eigenaar."
Een mooi voorbeeld van tijdelijke oplossingen is de Heilige
Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag. De gemeente
Den Haag, heeft ‘MOOI lost op’ ingeschakeld om een
oplossing te zoeken voor deze leegstaande kerk. Dit
gebouw is voor de gemeente een strategische
ontwikkelingslocatie in de internationale zone van Den
Haag. Over ongeveer vijf jaar wil men overgaan tot een
nieuwe ontwikkeling op deze plek. Er was dus behoefte
aan een invulling tot die tijd. Het gebouw heeft een totaal
oppervlak van 1600m2, om tot een snelle invulling te
komen is er voor gekozen om een deel van het gebouw
anders te bestemmen middels een ‘kruimelplan’
ontheffing.
De procedure tijd hiervoor was met 8 weken aanzienlijk
korter dan de 26 weken durende procedure van een tijdelijke
ontheffing. Vorig jaar september is deze kerk voor een
periode van vijf jaar getransformeerd naar een school. De
school was voorheen gevestigd in het clubhuis van een
scoutingvereniging.
“Tijdelijkheid begint steeds meer
te vervlechten met definitieve
ontwikkeling."
Hier moesten zij elk weekend hun meubilair en andere
schoolspullen aan de kant schuiven. Naarmate het aantal
leerlingen groeide ontstond de behoefte naar een eigen en
grotere ruimte. De verwachting is dat de school na de
periode van vijf jaar uit het pand is gegroeid, kijkend naar
de jaarlijkse toename van het aantal leerlingen. Zij zullen
tegen die tijd op een natuurlijke wijze weer op zoek gaan
naar een nieuwe locatie. Dit is een helder voorbeeld van
een tussentijdse oplossing waarbij een win-win situatie
ontstaat voor de eigenaar en de gebruiker.
Vervlechting van tijdelijkheid en definitieve
ontwikkeling
Op dit moment trekt de vastgoedmarkt in Amsterdam weer
aan. De verkoop van de van Genthhallen en de
ontwikkelingen aan de Wibautstraat zijn hier voorbeelden
van. Tijdelijkheidsvoorbeelden zie je in het centrum van
Amsterdam dan ook steeds minder. Tijdelijkheid begint
steeds meer te vervlechten met definitieve ontwikkeling.
Een goed voorbeeld hiervan is het Cruquiusgebied in
Amsterdam-Oost.
AFBEELDING 2
De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in Den Haag
Het Cruquiusgebied is een voormalig bedrijventerrein in het
oostelijk havengebied van Amsterdam. Amvest wil dit
gebied transformeren tot een levendig woon-, werk- en
recreatiegebied. De eerste stappen hiertoe zijn gezet met
de opening van The Harbour Club in de oude wijnterminal
aan het water en andere initiatieven die het gebied openen
voor bezoekers. Voor velen is dit echter nog een onbekend
stuk stad. Amvest heeft daarom ‘MOOI lost op’ gevraagd te
kijken naar dit gebied in transitie, specifiek naar de
bestaande gebouwen. Kunnen ze nog een rol van betekenis
hebben in de nieuwe situatie? In de zoektocht naar
geschikte functies voor de bestaande gebouwen houden wij
nu al rekening met de toekomstige invulling. Zo gaan
tijdelijkheid en definitieve ontwikkeling dus hand in hand.
AFBEELDING 1
De Heilige Martelaren van Gorcum kerk in
Den Haag
SERVICE MAGA ZINE MA ART 201 4
39
Keuzes maken
Een andere ontwikkeling is dat gemeenten projecten
prioriteren. Prioriteren betekent hier: het bewust kiezen
om het ene project voorrang te geven en het andere in de
ijskast te houden voor toekomstige ontwikkelingen.
“Voor afwachtende eigenaren is er
goed nieuws."
Dit is bijvoorbeeld het geval in Eindhoven, waar de komende
jaren veel binnenstedelijke ontwikkelingen plaats gaan
vinden zoals het NRE-terrein, Mariënhagen en Lichthoven.
Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven is
vanwege de focus op andere gebieden van het prioriteitenlijstje verdwenen. De gemeente heeft vervolgens het verzoek AFBEELDING 3
ingediend onderzoek te doen naar de mogelijkheden om het Het Cruquiusgebied
gebied te benutten in de tussentijd. Het tijdelijk benutten van
de vdMA gebouwen zou betekenen dat de panden opgeknapt
kunnen worden, er meer inkomsten kunnen worden
gegenereerd en het gebied een positieve lift krijgt.
Het lef van bovenstaande eigenaren om keuzes te durven
maken, siert hen. Voor afwachtende eigenaren is er goed
nieuws, de overheid ziet de tijdelijke ontwikkelingen ook
en werkt aan wet- en regelgeving zodat de tijdelijke
bestemmingsontheffing van een periode van maximaal vijf
jaar naar een periode van maximaal tien jaar verhoogd
wordt. Daarbij wordt ook de proceduretijd verkort van de
huidige 26 weken naar een periode van acht weken. Een
investering die je voorheen in een periode van vijf jaar terug
moest verdienen, heeft binnenkort een periode van tien jaar.
Wat is tijdelijkheid dan nog? We zitten in een nieuwe
realiteit vol exploitatiemogelijkheden en nieuwe
verdienmodelen. Het komt goed met vastgoed!
40
AFBEELDING 4
Het ‘van der Meulen-Ansems’ (vdMA) terrein in Eindhoven

Download Report