L0527 Toezichtbrief 2014

CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
LO 527
Postbus 107
3740AC Baarn
Bezoekadres
Oude Utrechtseweg 19
Baarn
Telefoon 035 -69 54070
Internet www.cfv.nI
e-maiI
[email protected]
Stichting Trudo
t.a.v. het bestuur
Postbus 360
5600 AJ EINDHOVEN
Ons kenmerk
FB2014-CFV-31749-L0527
Onderwerp
Toezichtbrief 2014
Baarn, 13 november 2014
Geacht bestuur,
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh)
beoordeelt CFV jaarlijks de financiële continuïteit
van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de
minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw
ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantw
oordingsgegevens 2013 en andere informatie heeft
CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief
treft u de resultaten van het onderzoek aan.
1. Beoordeling
De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen
die van invloed kunnen zijn op de financiële
continuïteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwalit
eit financiële verantwoording, behoud
maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicob
eheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht
vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de
hand van signalen. In de Beleidsregels 2014 van CFV
staan de signalen pertoezichtterrein vermeld. Voor een
toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde
normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl)
. Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek
geeft CFV aanleiding tot de volgende opmerkingen.
Monitoring interventies 2013
In de Toezichtbrief 2013 is aan uw corporatie een aantal
interventies opgelegd:
Stichting Trudo dient uiterlijk 1 februari 2014 een verbeterplan
op te stellen waarin u in een plan van
aanpak uitwerkt op welke wijze Stichting Trudo zijn beheer
apparaat zodanig inricht dat binnen vijfjaar een
kostendekkende exploitatie ontstaat.
CFV heeft op 9januari het verbeterplan exploit
atie van Trudo ontvangen en met u besproken. Met
betrekking
tot een kostendekkende exploitatie beschrijft Trudo een
reeks aan maatregelen welke deels al zijn genomen
en deels nog uitgevoerd moeten worden. Op basis van de
dPi 2013 en de dVi 2013 heeft CFV vastgesteld dat
de genoemde maatregelen voldoende effect sorteren waardo
or een kostendekkende exploitatie ontstaat. De
netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid dalen
van € 1.774,- in 2013 naar gemiddeld € 1.235,- tussen
2014 en 2018. Overigens hanteert Trudo zelf een gemiddelde
wat lager ligt omdat rekening wordt gehouden
met het aantal woningen wat is verkocht onder het label
‘slimmer kopen’.
1.
CFV wenst nader geïnformeerd te worden omtren
t de totstandkoming van de gerealiseerde verliezen en
mogelijk toekomstige verliezen binnen uw deelnemingen
.
Op 7 maart heeft CFV het plan van aanpak voor de rappor
tage goedgekeurd. De definitieve rapportage zou
voor 1juli 2014 opgeleverd worden. Op 20juni ontvin
g CFV het eerste deel en op 23juli het laatste deel van
de rapportage. Trudo heeft hiermee niet voldaan aan de
termijnafspraken. De rapportages geven CFV een
duidelijk beeld van de totstandkoming van de resultaten
van alle deelnemingen. Belangrijkste onderdelen zijn
het Klokgebouw en de Lichttoren.
2.
GESTELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUI
SVESTING )STAATSBLAD 1988, 483).
IBAN NL12 INGB 069 7643 689
BIC INGBNL2A
-i ,
,, v
-
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Uit de rapportages blijkt dat het cumulatief negatief resulta
at van € 40 miljoen in de deelnemingen (ultimo
2012) waarvan CFV melding maakte in de vorige toezich
tbrief ultimo 2013 is opgelopen tot ( 46,3 miljoen en
als volgt kan worden verdeeld (bedragen x € 1 miljoen).
Klokgebouw
WaEutIe(i rij n3v taxatie
VerkcqDruItaat
ictatieresuhaat
Lichttotien
-16
0,8
-12,7
1
-10,3
-9,1
Trudo geeft aan niet veel waarde te hechten aan de waardering
tegen taxatiewaarde in verhuurde staat in de
balans. Taxateurs, verantwoordelijk voor de jaarlijkse taxatie
s, kunnen naar de mening van Trudo dit type
vastgoed (met veel huurders/huurcontracten voor de oudefa
briekspanden met kantoren, verhuurbare
ruimtes ed.) niet op correcte wijze waarderen. De jaarrekening
heeft een belangrijke functie in het
maatschappelijk verkeer. CFV vindt het dan ook niet correct
dat u in het gesprek afstand neemt van de door
Trudo gehanteerde waarderingsgrondslagen in de jaarrek
ening.
Voor wat betreft de toekomstige verdiencapaciteit baseer
t Trudo zich op de bedrijfswaarde. Van beide
projecten samen ligt deze volgens de meest actuele opgave
van Trudo op € 62,9 miljoen. Indien dit wordt
gerealiseerd dan wordt ten opzichte van de taxatiewaarde
(€ 26 miljoen ultimo 2013) weer € 36,9 miljoen
‘terugverdiend’. Voor Lichttoren en Klokgebouw verwacht
u in 2015 een positief exploitatieresultaat van
samen bijna € 1 miljoen.
CFV heeft de onderbouwing van de bedrijfswaardes ontvan
gen. Gezien het grote verschil tussen de
markttaxaties en uw bedrijfswaarde stelt CFV vraagtekens
bij de haalbaarheid van uw uitgangspunten.
Vooral de leegstandspercentages, de looptijd (40 jaar), de
restwaarde per m2 en het feit dat u bedrijfsmatig
onroerend goed 40 jaar zonder grote na investeringen doorre
kent is naar de mening van CFV te optimistisch.
3. CFV wenst een afschrft van de beoordeling 2013 van het WSW van
u te ontvangen onmiddellijk nadat u
deze van het WsWhebt gekregen.
Op 8 oktober verstrekte Trudo de brief van WSW van 26juni
met het borgingsplafond en de
borgbaarheidsverklaring. Het borgingsplafond ligt lager dan
het totaal bedrag van de momenteel uitstaande
leningen. WSW heeft geen borgbaarheidsverklaring aan Trudo
afgegeven. Hierdoor is het voorTrudo niet
mogelijk nieuwe geborgde leningen aan te trekken ofte herfina
ncieren. Trudo geeft aan dat dit geen
probleem is omdat op basis van de huidige liquiditeitspositie,
het terugschroeven van de productie, de
positieve operationele kasstroom en de verkoopopbrengsten
juist extra afgelost gaat worden op de
leningportefeuille. Tevens gaat Trudo uiterlijk 1 maart 2015
het door WSW ontwikkelde risicomodel invullen
en aanleveren. Daarnaast is Trudo voornemens het model
ook intern te gaan toepassen. CFV wil
geïnformeerd worden over de uitkomsten van het ingediende
risicomodel.
Beoordeling 2014
Kwaliteitfinanciële verantwoording
Op grond van artikel 30 van het Bbsh en artikel van het
BCEV dient Trudo uiterlijk 1juli 2014 de dvi
5
gegevens 2013 in te dienen. Trudo heeft de dvi gegevens
niet tijdig volledig ingediend. In de brief van
14augustus heeft CFV u hierover geïnformeerd en om een
verbeterplan gevraagd dat uiterlijk 1 februari 2015
moet zijn aangeleverd. Op 8 oktober heeft u ons per e-mail
uw verbeterplan aangeleverd. U wijt de
overschrijding van de termijn van indiening van de betreff
ende jaarstukken over 2013 volledig aan het feit
dat uw accountant zich niets aantrok van afspraken over
termijnen en deadlines. Omdat deze overschrijding
niet de eerste keer was dat uw accountant zich niet aan
gemaakte afspraken hield en er geen enkele
verbetering in de output en attitude te zien was, heeft de
RvC in de vergadering van 3 september besloten de
samenwerking met de accountant te beëindigen en op zoek
te gaan naar een nieuwe accountant. Het
verbeterplan van Trudo is volgens u dan ook eenvoudig: “Trudo
is gestart met het aanbestedingstraject voor
een andere accountant”. CFV onderschrijft dat dit een eerste
stap is om te komen tot een tijdige indiening
voor de toekomstige dVi-gegevens. Aanvullend wenst CFV
geïnformeerd te worden over de afspraken die u
maakt met de nieuwe accountant inzake de indiening van de
dVi-gegevens.
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Risicobeheer
Landgoed Eikenburg
Trudo is voornemens om samen met Broeders van Liefde (Kloos
terorde) het Landgoed Eikenburg te
ontwikkelen (
Voor CFV is onbekend onder welke condities en zekerheden
de lening wordt verstrekt en welke aanvullende
afspraken zijn gemaakt met de kloosterorde. Ook is nog onduid
elijk welke risico’s aan de orde zijn bij de
ontwikkeling en exploitatie van dit project.
P ro ecte n portefeuille
Via de dPi 2013 heeft Trudo opgave gedaan van f 31 miljoe
n daeb investeringen en € 29 miljoen niet-Daeb
investeringen gedurende de prognoseperiode. U heeft aangeg
even dat binnen de diverse deelnemingen geen
nieuwe investeringen gaan plaatsvinden. Trudo heeft grondp
osities (circa 23 ha), welke voor een groot deel
tot nihil zijn afgewaardeerd. Deze grondposities hebben nog een
flinke ontwikkelpotentie voor de komende
jaren. Trudo heeft CFV nader geïnformeerd over de strateg
ische keuzes en de gehanteerde overwegingen ten
aanzien van de investeringen. Dit geldt tevens voor Daeb/n
iet-Daeb-investeringen. Echter, de plannen met
uw grondposities, de wijze van besluitvorming, financiering
en dergelijke zijn door het ontbreken van een
investeringsstatuut niet transparant. Dit geldt voor het aspect
financiering, ondanks het feit dat u heeft
aangegeven de komende periode investeringen met intern midde
len te financieren, te meer omdat WSW te
kennen heeft gegeven vooralsnog geen nieuwe financieringen
aan Trudo te verstrekken.
CFV wenst de nadere verkregen informatie met betrekking
tot de investeringsportefeuille en het afwegings
en besluitvormingskaderte toetsen aan uw formele docum
enten. Hierbij dient tevens inzicht te worden
verstrekt in de financieringsmogelijkheden en een terugval scenar
io te worden geschetst indien er niet
voldoende liquiditeiten zijn. Trudo heeft aangegeven dat
het huidige meerjarige beleidsplan ‘Vergezicht’ niet
meer geactualiseerd wordt maar naar verwachting eind august
us 2015 gereed is. Het investeringsstatuut van
Trudo is nog in ontwikkeling en zal in november 2014 aan de RvC
worden voorgelegd en per 1januari 2015
worden ingevoerd.
Financiële functie
Het directieteam van Trudo wordt gevormd door de bestuu
rder en drie teamleiders (van de zes teams). Op
basis van het jaarverslag 2013 stelt CFV vast dat de drie teamle
iders (bijzondere klanten/emancipatie,
stedelijke vernieuwing & uitbreiding, bijzondere projecten)
zijn vertegenwoordigd in de directie maar dat de
teamleiders van financiën, vastgoed en verhuur niet zijn vertege
nwoordigd. De bestuurder vertegenwoordigt
de financiële functie binnen de directie. Met deze indeling is
de kans op onvoldoende (financiële)
countervailing power binnen het directieteam aanwezig. CFV
zal dit onderwerp met uw RvC bespreken.
Integriteit
2.
Interventies
De monitoring 2013 geeft CFV aanleiding tot onderstaande (vervo
lg) interventies.
• CFV gaat de realisatie van de maatregelen ten behoeve van
de lastenbesparing monitoren.
• Trudo dient de uitgangspunten en parameters van de
bedrijfswaarde van het Klokgebouw en de
Lichttoren nader toe te lichten aan CFVen daarnaast een bereke
ningte overleggen waaruit duidelijk
wordt wat de jaarlijks te verwachten kasstromen per inkom
stenbron en per uitgavenpost zijn.
• Trudo informeert CFV in maart 2015 over de uitkomsten
van WSW-risicomodel en de wijze van
implementatie daarvan binnen Trudo.
De beoordeling 2014 geeft CFV aanleiding tot de volgende interve
nties.
• Trudo verstrekt aan CFV het met de nieuwe accountant gemaa
kte afsprakenkader met betrekking tot
indiening dVi-gegevens.
• Trudo verstrekt uiterlijk 1 september2015 het nieuwe meerja
rig beleidsplan waaruit ondermeer blijkt
welke strategische keuzes Trudo maakt met betrekkingtot de
ontwikkelingen Daeb/niet-Daeb.
• Trudo verstrekt voor 1 december 2014 het investeringsst
atuut aan CFV
• Trudo informeert CFV over de ontwikkelingen met betrekk
ing tot het project Eikenburg. Tevens stelt
Trudo een risico-inventarisatie voor de ontwikkeling en exploit
atie van dit project op en informeert CFV
hierover. Daarnaast verstrekt Trudo de betreffende leningovereen
komst met de kloosterorde aan CFV.
• Trudo verstrekt periodiek de kwartaalrapportages ten behoev
e van de RvC aan CFV.
Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezich
thouder de heer F.H. Oosting.
CFV informeert de minister en uw RvC over de resultaten
van zijn onderzoek en publiceert deze brief op zijn
website. Ik verzoek u de voor uw organisatie relevante stakeh
olders hieroverte informeren.
CENTRAAL F0 N DS
VOLKSHUISVESTING
Met vriendelijke groet,
u isvesting
drs. DL. Braal-Verhoog
Directeur
Bijlage: Kengetallen
Bijlage 1
5tlgIdItijiiido(LO527) te EindhDvefl
Rat lot
2013
ioetiti,ivu-l,l t j,nidliett en fl,,,in, rr)iig
II 1’
II-) 1’ WW
1/t
1,.’
loco,)
(05
(lii
‘‘Wiiii o,,Ituuuuii’,’iuiuiu,I (bi
Ruiter per pew’’gi’o vi’r(Innu’-.-n hot
(tilt)
th bot/ir
18,1
1’.,’,
12K
64,1
tin
Ii.,’,
4)1,1)
2013
2016
2018
126.443
58.415
20.000
9.096
171.11.7
1.1,1
iii
01 cl ii)t
t))i.I.’,:ionk(w t odi- v-i.u vttlktinii’.vi’’.luilijïteenplo(taln.w.,.iiiui
VpI itt-ki,-iiuii,,it
1
Butfer totaal
4.’
11)
.
2013
42.193
17.474
36.424
58,415
M uktii-.nii
M tin u,orr,,rrwdiip,itn
1/)
zo,’,
26,0
58,6
26.0
16.2
roerkhtveld solvabtlltett en draagkracht biologen
Vulkshuiwesteli)k vermogen x( 1.000.
Buffet totaal (eB 1.000,-)
SIgnileriripinorin
progriorcpcruidc
1.
1,1
N,,ii)jrtii,- ‘t lirfiti Nl .-wo
.-n u’-rIuw in (wijl
1
Lld(voIkNiiui-.v. -it hjk.- r
iIi,il.11 ,,-w tutu
1
LIV (marktwaat&, iii ‘t.)
LIV (leegwaarde,in%)
t
7,1,
1.1
2,1
(IV
Volkshuisvestelljk Vii()’95u
Prognose periode
corporatie
Sector
7,8
.00’,’,
t.’,’,.
1.14
‘“(t
2011.
20111
4)1(0’,
.‘.1.7/
1(111
’).’)
11
4k
t),
11.,’’.,’
—
/4,/It
; Volkcholineitelijk nerrnoe,’n en butler
1
Onlwlkkelii,
-It)
——
-
ZEE
01
—
2)))
-
20(4
1
—((titO’,
)fl(),
201),
2017
2010
.‘—Volku)roisvu’s(niijk veiniopen
Toezlchtveld behoud maatschappelijk gebonden nermogen
Kasfrâimprognos’i4.h 2013)
t,, uit run ni rea liialtc
Netto bedrijfsiasten
Per gewogen verhuuieen(,i’iit (in ) corporatie
Per gewogen oerhuureenheot (in t) sector
Signaleringsnorm
Gewogen verhuureenheden corporatie
.1012
201
--(5’
11/4
1.1011
1.202
‘2
t,..’,)
1(7’,
1.270
t.)’,’,
(‘.100
5.961
1.
-
.
pgyenbedwaarde
Effect geüniforrneerde bedrljfswaarde
Gedn’fornieerdebedrjfswaarde
MVA in exploitatie uit balans
Effect veuoiformeerde bedrijiswaarde
2014
2015
2016
gs.iiiidtteid
2017
2018
1.71’,
1.70’,
1.10’,
1..’
1.250
1.745
1./4)
1.1,1.
5.651
‘,.‘,i’(
t’.
1.1,0
(‘‘1.,
BedrhJfswaarde van opgegeven naar getiniformeerd
Discontering
Verkoopportefeulile
Parameters
Levensduur
Restwaarde
Lastenniveax
Verliuurdershr’ftinf______________
Geuniformeerde bedriji..waardi’
t
-(1.174
‘(.0
-1(1.’, II.
-.4.1)7’.
t. /1,7
‘44.440
D,neb
,tOl.109
291.248
“24.1(9
Nlet.Daeb
43,339
34,352
8.987
Totaat
244.448
329,600
-81.112
stichting rrudo (L0527) te Elndhoveg
Enkelvoudige baIan
2013
Actlva
Viii’
Opgave
Vhv-eoploltatie
Marktwaarde
• ‘0,47
‘01.1)19
1.,.’)l
11,1
1,111
1. 71
‘II?
‘114.41)11
514.443
1.930
1.361
517.734
4. 1’..’
4i.ini
i4,iS?
.“rf.17,’
liv.
Totaal lininalorlolo vast., ach Vn
Mainriolo nov10 oclian
‘ii’
ii v,
v.aiI,, ii
V lvii ii ,n.iwikk’I.i»’ iv’ t. vii
t, iii.
ii liii ‘iii,’ vii,’ .,,t,v.
Inn’
t, viii ii,
‘vjIiirt..iv’
Vosl900dboiegglngan
.iiiiIii’i,i.’i’i uit iivPii iv ‘aj.Ii.ii.iiir
\vi iii v,,’,t
,,,d iv i’vtit.lit..ti.’ 1
1
,’kw. Ii ‘‘‘.4 .1v v..vi
,..’.ft.’ti’;’.i’
3
(lii io,’i,’i,.l,’ /..k,’r, v,’rkv,tri ,i,,d,’, vo,iiw,,.ii,t,’i,
V.,’.i’.v’.I ji,iiritikk,’linIi,’vi,’vid von1
i’i’i’n i’vploii..iio
iii
»11.11.’
)11
i 1)1)1,
40.1.’
i 11.724
1.7.’l
1.7.7
1.1;’I
i,ti)
ii viii’,ii.i
ii,.,.,, ii,’ v,’.i,’j. liv,
Toi,n,i nov10 nctlvn
Vlotievil,’ Mliv,
Ir
t,,,
liii iii vind,
III’,
1 ‘.7’.))
7.1).!
liii ,,Ivhrtt,’iol, ,,t,v
1’.
1
7.1)7
/‘.O
i / 1)7
4)44
‘.0 ‘.1)’
‘.114.17
.7.7
1.77.44.
Pi,,iv,i
r’i’iI vii vroy.’il
V.v,,iI,’irnry,’i. iv ‘:..lic.rti,’t.’ki’via,:
Langlopende schulden
L.’n,iiis’n,,v.’rh,’idonkr.,Ii,’iinvI,’lIin’,’n
VOV-v’rplicInt iv7on
tr’ s,lriii,l,’v (vi. t_,i,,v girv’psrn.i.atvcIi..ppij.’v)
1
(lvi,r
1.1/’,
1’
L..lrIvj,’i,,Ir’ ‘oiiiiliti’n
Kortiopende schulden
‘.,Ir,,hI.rr ,i,in 1
kr,’,li,’i,,ivt,’
,
’,r
IIin
Kort
tojv’tvl,’
‘t
hvL,lr’v t
tOtAAL t’A’.’,lVtl
.
—
Direct re,irl,’rn, 0) (‘‘tIj
op voA’,htirvv,’,teijk,’
°r
xplvrt.4rr’w.ei.di’/m..iktw.n.rd.’
,,‘vt.,trilii,’,tcw,i.,i,I,’/tivoriii.,L,’ S,
v..ik’.lio.vv.’v(ijk v’r)vo’.’t!/iv..rktv.Ij(.)’u
4’’)
4.1
777
1.0’.
1,74’.’)
.11110
440,10,’
‘.14
11,714
clvi
2)01v
a,704
“0,’.]).
.04.1)7
1
iiV’’ir7
1,77/’.
Vhv-euio,tati,’
5.9
3,7
7,2
41 010
t
i ‘.14
a,’.o4
‘110
771
Marktwaarde
2.0
3,4
1,5

Download Report