L0425 Toezichtbrief 2013

—
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Postbus 107
3740AC Baarn
Bezoekadres:
Oude Utrechtseweg 19
Baarn
Telefoon 035-69 54070
Telefax 035 69 54080
Internet www.cfv.nI
e-mail
[email protected]
-
L0425
Woningstichting Haag Wonen
t.a.v. het bestuur
Postbus 250
2501 CG ‘S-GRAVENHAGE
Ons kenmerk
FB2013-2727
Onderwerp
Toezicht brief
2013
Baarn, 24 oktober
2013
Geacht bestuur,
Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt het Centraal Fonds Volkshuisvesting
(CFV) jaarlijks de financiële continuiteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor
Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2013-2017, uw dvi 2012 en andere
informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen
zijn op de financiële continuiteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële informatie, behoud
maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht
vermogen. Het onderzoek leidt tot een beoordeling op alle zes toezichtterreinen. In deze toezichtbrief treft u
de resultaten van het onderzoek bij uw corporatie aan.
Beoordeling
Het onderzoek door CFV op de zes toezichtterreinen vindt plaats aan de hand van signalen. In de beleidsregels
2013 van CFV staan dergelijke signalen per toezichtterrein vermeld. Bij de beoordeling richt CFV zich op de
signalen die aanslaan’, doordat een grenswaarde is overschreden. De beoordeling start met een
bureauonderzoek waarin aan de hand van reeds beschikbare informatie of via een snelle afstemming met de
corporatie een verklaring voor de overschrijding van de grenswaarden wordt gezocht. In voorkomende
gevallen is nader onderzoek nodig om tot die verklaring te komen. Het nader onderzoek leidt tot een
diepgaander onderzoek bij en contact met de corporatie. Het bij uw corporatie uitgevoerde onderzoek geeft
CFV aanleiding tot opmerkingen over de toezichtterreinen solvabiliteit en draagkracht vermogen.
1.
Solvabiliteit en draagkracht vermogen
De beoordeling heeft betrekking op de financiële consequenties van het beleid van uw corporatie in
vermogenstermen. Deze beoordeling moet duidelijk maken of uw (volkshuisvestelijk) beleid, waarin begrepen
de voorgenomen activiteiten, passen binnen de financiële ruimte op de drie peildata binnen de
prognoseperiode (ultimo 2012, 2015 en 2017). CFV beoordeelt of de vermogensontwikkeling voldoende is om
de risico’s, die aan de uitvoering van de voornemens verbonden zijn, op te vangen.
Eind 2012 is van u een herstelplan ontvangen met daarin een aantal maatregelen om te komen tot
verbetering van de financiële positie. De belangrijkste maatregelen betreffen de aanscherping van het
huurbeleid en bezuinigingen op de beheerlasten. Uit het onderzoek van CFV blijkt dat de vermogenspositie
uitimo 2012 lager is dan de benodigde risicobuffer. Vervolgens is in jaar drie het vermogen nipt hoger dan de
benodigde risicobuffer. In het laatste jaar is, ondanks de beperkte investeringen, de vermogenspositie
onvoldoende.
INGESTELD BIJ BESLUITCENTRALE FONDS VOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483).
IBAN NL12 INGB 069 7643 689
BIC INGBNL2A
K.v.K. 32163534
CENTRAAL FONDS
VOLKSHUISVESTING
Op 22 juliji. heeft CFV een brief aan u toegezonden waarin nadere uitleg werd gevraagd over het huurbeleid
alsmede verdere bezuinigingen op onderhoud en beheer. In de afspraak van 10 septemberjl. heeft u een
nadere toelichting gegeven op de financiële uitgangspunten om te komen tot een gezonde financiële positie
van Haag Wonen. Eën van de conclusies was dat de belangrijkste opgave ligt in het verder verbeteren van de
exploitatiekasstroom oftewel hogere huren en lagere onderhouds- en beheerlasten. Met u is toen
afgesproken dat CFV begin oktober antwoord zou krijgen op de in de brief van 22juli 2013 gestelde vragen.
Op 9 oktoberjl. is een schriftelijke reactie ontvangen van Haag Wonen. CFV constateert dat in deze reactie
beperkt is ingegaan op de beantwoording van de gestelde vragen. Uw reactie ging specifiek in op de
haalbaarheid van de maatregelen die in het herstelplan van december 2012 waren opgenomen.
Uw brief levert voor CFV onvoldoende houvast om vast te stellen of de getroffen maatregelen voldoende zijn
om de noodzakelijke vermogensverbetering te bewerkstelligen.
2.
Interventies
CFV verzoekt u een verbeterplan op te stellen op basis van uw nieuw op te stellen meerjarenbegroting.
In deze meerjarenbegroting gaat u aanvullende maatregelen opnemen ten opzichte van het in
december 2012 ingediende herstelplan. Deze begroting moet leiden tot verdere verbetering van de
vermogenspositie. CFV wil dit plan uiterlijk 1 februari 2014 van u ontvangen. Het verbeterplan dient aan de
volgende criteria te voldoen:
•
De maatregelen dienen concreet, meetbaar en toetsbaarte zijn. Ten behoeve van de berekening van
de effecten op het volkshuisvestelijk vermogen, kasratio’s en Loan to Value hanteert de corporatie de
door CFV vastgestelde reken regels en parameters (zie beleidsregels 2013);
•
Haag Wonen wordt verzocht om in het verbeterplan een nadere onderbouwing te geven van het
huur- en bezuinigingsbeleid. In deze onderbouwing moet in ieder geval aandacht worden
geschonken aan:
•
Het kader en de daaruit voortvloeiende maatregelen van gebiedsgericht huurbeleid;
•
Een nadere typering van de woningmarktpositie en realiseerbaarheid van het huurbeleid;
•
De (meerjarige) implementatie van de bezuinigingsdoelstellingen ter attentie van
beheer- en onderhoudsasten;
•
Het (energetische) investeringsbeleid in relatie tot de kwaliteitsdoelstellingen voor de
bestaande voorraad.
•
Het verbeterplan bevat een tijdschema met betrekking tot de implementatie van de verschillende
maatregelen;
•
Het verbeterplan en de daarin genoemde maatregelen moeten door het bestuur zijn vastgesteld en
door de raad van commissarissen zijn goedgekeurd.
Additioneel verzoekt CFV het volgende:
•
Haag Wonen verstrekt aan CFV de Jaar- en Meerjarenbegroting 2014-2018 binnen 14 dagen na
vaststelling;
•
Haag Wonen verstrekt de kwartaalrapportages aan CFV (toezending binnen 14 dagen na opstelling);
•
Haag Wonen verstrekt aan CFV het nieuwe ondernemingsplan binnen 14 dagen na vaststelling.
CFV zal het verbeterplan na ontvangst agenderen voor een monitoringsgesprek en zal met u dan afspraken
maken over periodieke informatieverstrekking inzake implementatie en voortgang van de genomen
maatregelen. De monitoring loopt in ieder geval door tot de volgende financiële beoordeling. Opdat moment
zal worden bezien of er aanleiding is om de monitoring aan te passen. Als de monitoring leidt tot een andere
beoordeling van continuïteitsrisico’s dan kan CFV het arrangement opschalen, ook tussentijds.
Voor een nadere toelichting op de toezichtaanpak en gehanteerde normen kunt u terecht op de website van
CFV (www.cfv.nl). Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder
de heerdrs. V. Paardekooper. CFV zal de minister en uw raad van commissarissen in kennis stellen van de
vorenstaande resultaten van zijn onderzoek. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders
hierover nader te informeren.
Met vriendelijke groet,
Centraal Fonds Volkshuisvesting
;L
Llrs.DI1. Bal-VeQg_-—-----—
Wnernend1iiecteu r
Bijlage: Kengetallen
Bijlage 1: overzicht enkele financiële kengetallen
WOnInsUchHng Haag Wonen (L0425) te s.Gravenhage
Ontwikkeling volkshuisvestelljk vermogen en briffer
is
16
14
1?
10
8
6
10
2
0
2012
2014
2013
Buffei
—
2015
2016
2017
Volksliu isvetelijk verIuo:,er1
Ontwikkeling langlopende schuld (x (miljoen), 05CR en LTV
basis van leegwaarde
op
La n$I opende
cIiuId
1 600
1.200
800
400
0
80%
LIV lee;waarde)
60%
40%
20%
0%
4%
3%
—
2%
-.
DSCR o.b.v opgave
1%
0%
2013
2014
2016
2015
2017
L..
Ratio’s
Liguiditeit
Rentedekkingsgraad
DSCR (in %)
Rente ten opzichte van vreemd vermogen (in %)
-
-—
Schuld
1000-)
-
-
--
2012
2013
2014
2015
2016
1,5
1,5
1,6
2,3
1,5
2,2
1,6
1,9
1,5
2,0
2,5
2,8
4,3
4,4
4,2
4,2
2012
2013
2014
2015
34,9
34J
81,6
34.4
80,4
34,5
81,8
37,6
37,9
37,8
37,0
32,4
32,632,6
31,8
35,5
30,5
2019
2016
2017
LTV (marktwaarde) (in%)
Llf(Iegfarde)
(in%)
—
Vermogen
k vermogen
1
Volkshuisvesteli
(XC
1.000,-)
-—
-
Buffer(induiefmarktwiardegsl.1genVpb-bekIemmn13(xt 1.000,-)
Vkshuisvesteijkverrnogeergewoijenhuur.’i’nherd(in()
Ruffer per gewogen verhuureenhed_(int)
Gewoenverhuureenheden
-—
-
-
-
-
-
-
-
-
4,4
2016
2017
34,7
1,0
79,0
——
34,2
2012
2013
112.878
123.189
130,139
127.016
135253
4O1
5.538
5.719
6074
6.0046.036
8.239
24.013
22.499
23.043
22.766
2014
131.786
——
138.27136335
5.614
-
Toelichting grafiek volkshuisvestelijk vermogen
In deze grafiek wordt het volkshuisvestelijk vermogen afgezet tegen de door het CFV minimaal noodzakelijk geachte vermogens
buffer. De wijze waarop deze waarden zijn bepaald, is ontleend aan de Beleidsregels 2013 (inclusief bijlage normen en bronnen).
Hiervoor is gebruik gemaakt van de door de corporatie
4,1
2017
aangeleverde dVi 2012 en dPi 2012.
Toelichting grafiek liquiditeitsratio’s
dretal kengetallen opgenomen op basis van de door de corporatie aangeleverde dvi 2012 en dPi 2012.
De groene lijn geeft het verloop weer van de langlopende schulden in miljoenen euro’s.
De rode lijn geeft het verloop van de langlopende schulden afgezet tegen de leegwaarde van het vastgoed (Loan To Value) weer.
In deze grafiek is een
De blauwe lijn geeft de verhouding weer tussen de operationele kasstroom (na toerekening van rente en geactiveerde
bedrijfskosten) afgezet tegen de langlopende schulden (Debt Service Coverage Ratio).
5 997
22872)602

Download Report