CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING
Beleidsregels 2014
Baarn, 19 november 2013
Inhoud
Inleiding
4
1 Het financieel toezicht 7
1.1
De gegevensverstrekking
8
1.2
Toezichtveld kwaliteit financiële verantwoording
1.3
Beoordelingskader voor behoud van maatschappelijk gebonden vermogen en kwaliteit
financieel risicobeheer 12
1.4
Beoordelingskader liquiditeit
14
1.5
Toezicht beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door toegelaten
instellingen volkshuisvesting
15
1.5.1Inleiding
15
1.5.2 Bestaande derivatenportefeuilles
15
1.5.3 Nieuwe derivatentransacties
17
1.5.4 liquiditeitsbuffer en meldingsplicht
18
1.5.5 Interne organisatie
19
1.6
Beoordelingskader solvabiliteit en draagkracht vermogen in relatie tot voorgenomen activiteiten
20
1.7Beoordelingsproces
23
1.8Beoordelingen
25
1.9
2
11
Interventies in het kader van het financieel toezicht
26
1.10Sancties
27
2Adviestaken 29
2.1
Nieuwe toelating (eventueel gekoppeld aan de fusie van art. 10a Bbsh)
29
2.2
Statutenwijziging (eventueel gekoppeld aan de fusie van art. 10b Bbsh) 30
2.3Aanwijzing
32
2.4Nevenactiviteiten
33
2.5
Verkoop van woongelegenheden door toegelaten instellingen
33
2.6
Investeringen van corporaties in het buitenland
34
Centraal Fonds Volkshuisvesting
3Sanering
35
3.1Werkwijze
36
3.2Saneringsplan
37
3.3
38
De aanvraag saneringssteun
3.4Beoordelingscriteria
39
3.5Financieringssteun
40
3.6
Vorm van de steun en terugbetaling renteloze leningen
41
3.7
Aan de steun te verbinden verplichtingen
43
3.8Sancties
43
4Projectsteun 45
4.1
Doelgroep reguliere projectsteun
45
4.2
De aanvraag reguliere projectsteun
46
4.3Projectplan
47
4.4Beoordelingscriteria
47
4.5
Aard en omvang reguliere projectsteun
48
4.6
Aan de projectsteun te verbinden verplichtingen
49
4.7
Eindafrekening bijzondere projecsteun
50
4.8Sancties
51
5Bijdrageheffing 52
5.1
Bepaling van het bedrag bij heffing saneringssteun
52
5.2
Bepaling van het bedrag bij heffing projectsteun
53
5.3
Procedure rond vaststelling en betaling van de bijdrage
53
5.4Kwijtschelding
54
B ijlagen 57
1 Bepaling volkshuisvestelijk vermogen en risico in verslagjaar 2013 en de prognosejaren (2014-2018)
58
2Interventieladder
70
3 Publicatie van onderdelen van de beoordelingsmethodiek op www.cfv.nl
73
4 Convenant CFV - WSW
74
5 Aanvullend convenant CFV - WSW
77
6 Bestuursreglement Centraal Fonds Volkshuisvesting
79
Beleidsregels 2014
3
Inleiding
Op grond van art. 71b van de Woningwet dient het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks beleidsregels vast te stellen, waarin wordt bepaald op welke
wijze CFV uitvoering geeft aan zijn wettelijke taken als omschreven in art. 71a van
de Woningwet en de daarop gebaseerde algemene maatregelen van bestuur, te
weten het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en het Besluit Centraal Fonds
voor de Volkshuisvesting (BCFV). Deze wettelijke taken betreffen:
♦ A ctiviteiten in het kader van het financiële toezicht.
♦ H et verstrekken van subsidie, samenhangend met sanering (saneringssteun).
♦ H et tegemoetkomen in de kosten van werkzaamheden van toegelaten
instellingen (projectsteun).
Een aantal zaken is niet in het BCFV zelf geregeld. Voor deze onderwerpen dienen
jaarlijks beleidsregels te worden vastgesteld. Hetgeen minimaal in de beleidsregels
moet worden behandeld, staat weergegeven in de art. 6 en 7 van dat besluit. Dit
betreft zaken als de wijze van steun aanvragen en de beoordelingscriteria voor het
financiële toezicht en voor de sanerings- en projectsteuntoekenning. De beleidsregels rond de bijdrageheffing en de invulling van het sanctie-instrumentarium bij
niet tijdig indienen van stukken bij CFV, zijn eveneens hierin opgenomen. Naast de
lijst uit het BCFV staat het aan CFV vrij om andere onderwerpen op te nemen in de
beleidsregels. CFV heeft hiervan gebruik gemaakt met betrekking tot enkele adviestaken.
Hoofdstuk 1 geeft de uitwerking van de aanpak van het financiële toezicht. De
financiële continuïteit van de corporatie staat hierbij centraal. Via risicogericht
toezicht geeft CFV hier invulling aan. De continuïteit van de corporatie kan door
verschillende omstandigheden in het gedrang komen. De continuïteit kan niet alleen
onder druk komen te staan door liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen maar ook
bijvoorbeeld door verliezen die het maatschappelijk gebonden vermogen substantieel aantasten.
4
Centraal Fonds Volkshuisvesting
CFV richt zich daarom op signalen (risico’s) die uit een analyse van zes toezichtterreinen naar voren kunnen komen:
♦ K waliteit financiële verantwoording
♦ B ehoud maatschappelijk gebonden vermogen
♦ F inancieel risicobeheer (interne governance)
♦ L iquiditeit
♦ S olvabiliteit
♦ D raagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten.
De signalen op deze zes toezichtterreinen vormen de basis voor onderzoek (naast
eventueel al lopende trajecten vanwege in voorgaande jaren ingezette interventies)
naar de continuïteit van de corporatie. Overigens kunnen toezichtbevindingen van
het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) met betrekking
tot rechtmatigheid en governance van invloed zijn op het onderzoek. Het onderzoek
kan na een hoor-wederhoorfase aanleiding zijn tot interventies gericht op de verbetering van de financiële continuïteit van de corporatie.
Jaarlijks vóór 1 november dient CFV zich een oordeel te hebben gevormd over de
financiële continuïteit van de individuele corporaties en de sector als geheel.
De corporatie krijgt ter afronding van de jaarlijkse toezichtbeoordeling een
toezichtbrief. De brief legt de beoordeling van CFV vast. Niet voor elk onderwerp
zal CFV een beoordeling afgeven. De aard en omvang van het risico zijn hierbij
mede bepalende factoren. De beoordeling blijft een momentopname. Indien na het
uitbrengen van de toezichtbrief er zich nieuwe feiten voordoen, kan dit direct leiden
tot een amendering van de laatste toezichtbeoordeling en de inzet van interventies.
Toezicht is een continu proces. In dit verband is het essentieel dat zowel bestuur als
raad van toezicht CFV informeren als er zich veranderingen voordoen die de financiële continuïteit van de corporatie in gevaar kunnen brengen. Bestuur en raad van
toezicht zijn verplicht om de volgende zaken, direct te melden aan CFV:
♦ Dusdanige wijzigingen in de financiële positie van de corporatie, waardoor zij
de kernactiviteiten niet meer of niet meer in zijn geheel kan uitvoeren.
♦ Liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen in de corporatie of in een
rechtspersoon of vennootschap waar de corporatie mee verbonden is.
♦ Financiële risico’s als gevolg van schendingen of mogelijke schendingen van
integriteit binnen de corporatie.
♦ Conflicten tussen de raad van toezicht en het bestuur van de corporatie of het
bestuur van een rechtspersoon of vennootschap met welke een verbinding
bestaat.
♦ Afboekingen/afwaarderingen die leiden tot een serieuze aantasting van de
financiële positie van de corporatie.
Bestuur en raad van toezicht krijgen beide de toezichtbrief toegestuurd. Verder is
het in dit verband van belang dat CFV, indien nodig, meermalig gegevens kan opvragen naast de reguliere dPi en dVi in het kader van bijvoorbeeld verscherpt toezicht
en derivatentoezicht.
Beleidsregels 2014
5
In hoofdstuk 1 wordt de toezichtaanpak van CFV uitgewerkt. Hoofdstuk 2 betreft
de overige adviestaken in het kader van het financiële toezicht. Hoofdstuk 3 gaat
over de steunmaatregelen bij sanering, hoofdstuk 4 over de steunmaatregelen bij
volkshuisvestelijke projecten (reguliere en bijzondere projectsteun) en hoofdstuk 5
over de bijdrageheffing alsmede de mogelijkheden tot kwijtschelding. De beleidsmatige uitwerking van het sanctie-instrumentarium is steeds bij de betreffende
hoofdstukken ondergebracht.
6
Centraal Fonds Volkshuisvesting
1
Het financieel toezicht
CFV heeft tot taak jaarlijks de financiële continuïteit van alle corporaties te
beoordelen en maatregelen te treffen als de continuïteitsrisico’s daar aanleiding
toe geven. De corporaties worden hierover via een toezichtbrief geïnformeerd. CFV
plaatst deze brieven na hoor-wederhoor op www.cfv.nl.
CFV stelt de minister voor Wonen en Rijksdienst (minister) voor 1 november op de
hoogte van de inhoud van de oordelen. In het kader van de taakuitoefening van CFV
leidt dit in 2014 tot de volgende rapportages c.q. adviezen:
♦ Rapportage over de financiële continuïteit van individuele corporaties.
♦ Rapportage over de sector als geheel. De trends in de voornemens en de
gerealiseerde prestaties in combinatie met de financiële gevolgen, vormen
de basis voor de rapportage. Risico’s die hieruit naar voren komen die de
continuïteit van (afzonderlijke) corporaties in gevaar brengen, staan hierbij
centraal. Daarnaast wordt ook aandacht besteed aan de ontwikkeling
van het maatschappelijk gebonden vermogen. Dit vermogen bepaalt
uiteindelijk de ruimte die de corporaties hebben voor het verrichten van hun
volkshuisvestelijke prestaties. De rapportage geeft een landelijk beeld, dat
overigens per gebied kan worden gedifferentieerd.
♦ De advisering met betrekking tot de financiële aspecten van nieuwe
toelatingen, fusies, investeringen in het buitenland en meldingsplichtige
verkoop aan beleggers.
♦ De advisering met betrekking tot de financiële aspecten van een ministeriële
aanwijzing.
Dit hoofdstuk behandelt de hierboven genoemde toezichttaken. Art. 7 van het
BCFV schrijft voor dat in de beleidsregels de criteria ter beoordeling van de financiële continuïteit van de individuele corporatie en de eventuele sanctie op het niet
verstrekken van gegevens moeten worden opgenomen. De adviestaken worden
behandeld in het volgende hoofdstuk.
Beleidsregels 2014
7
1.1
D e gegevensverstrekking
In het kader van zijn toezichttaak ontvangt CFV op basis van het Bbsh de jaar-
stukken van corporaties. Dit zijn:
♦ Jaarrekening en jaarverslag
♦ Volkshuisvestingsverslag
♦ dPi (de Prospectieve informatie) en dVi (de Verantwoordingsinformatie), de
voorgeschreven accountantsverklaring, -mededelingen en -rapportages, zoals
aangegeven in het Bbsh en de daarbij behorende bijlagen I tot en met IV.
De stukken dienen jaarlijks vóór 1 februari en 1 juli ontvangen te zijn. CFV hecht
er aan te benadrukken dat een snelle procedure van afhandeling en vervolgens
indiening bij CFV gewenst is.
Vanaf 2008 werken BZK, CFV en WSW samen in het samenwerkingsverband CorpoData. Door deze samenwerking in de uitvraag van de gegevens wordt een reductie
van de administratieve lasten bij de corporatie nagestreefd. Bij de jaarlijkse aanpassing van de opvraag staat het belang van effectief toezicht voorop. Er wordt zorggedragen voor rappel, (kwaliteits-)controle en verwerking van de gevraagde verantwoordingsstukken. De corporaties worden echter zelf verantwoordelijk gehouden
voor de kwaliteit van hun verantwoording (gegevens). Aan onvoldoende kwaliteit
van de jaarstukken zullen door CFV consequenties worden verbonden. Het is overigens mogelijk dat voor specifieke onderwerpen er afzonderlijke opvragingen door
CFV plaatsvinden die gericht kunnen zijn op een deel van de corporaties. In het kader
van (nader) onderzoek kan CFV daarnaast nog aanvullende op de individuele corporatie gerichte informatie opvragen.
De dPi en de dVi zijn gegevensopvragingen die zijn gebaseerd op art. 25b resp.
art. 26 vijfde lid Bbsh en nader uitgewerkt in bijlage I tot en met IV van het Bbsh.
CFV ontwikkelt op basis van deze gegevensopvragingen twee databanken, de dPi en
de dVi, waarin als gevolg van bewerkingen en controles, de betrouwbaarheid en de
vergelijkbaarheid van de gegevens gewaarborgd worden. Deze databanken vormen
de basis voor het financieel toezicht. CFV beschouwt zich dan ook, ten aanzien van
de dPi- en dVi-gegevens die bestemd zijn voor CFV, als de producent van deze
databanken, alsook van de databank die, mede op basis van de opvraaggegevens, is
ontwikkeld.
Databankrecht voorbehoud
Op grond van de Databankenwet heeft CFV niet van rechtswege het databankrecht, doch uitsluitend als dit recht uitdrukkelijk wordt voorbehouden. CFV behoudt
zich uitdrukkelijk het databankrecht voor ten aanzien van de volgende databanken:
♦ De dPi-database, gevormd op basis van de gegevensopvraging ex art. 25b
Bbsh, voor wat betreft de gegevens die specifiek zijn bestemd voor CFV.
♦ De dVi-database, gevormd op basis van de gegevensopvraging ex art. 26,
vijfde lid Bbsh, voor wat betreft de gegevens die specifiek zijn bestemd voor
CFV.
8
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Behoudens de in of krachtens de Databankenwet gestelde uitzonderingen, mag
het opvragen of hergebruiken van deze databanken of van een substantieel deel
van de inhoud, alsmede het herhaald en systematisch opvragen of hergebruiken van
niet-substantiële delen van deze databanken ten behoeve van commerciële doeleinden, in enige vorm of op enige wijze, niet plaatsvinden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van CFV.
Openbaarheid
CFV is de overtuiging toegedaan dat het ontsluiten van informatie van betekenis is voor het functioneren van het sectorale systeem en in het bijzonder voor de
verbetering van de checks en balances in deze sector, wat voor het (externe) financiële toezicht van eminent belang is. Verzoeken om informatie zullen worden getoetst
aan de in de Wet openbaarheid bestuur (Wob) opgenomen criteria voor openbaarmaking. In die afweging neemt CFV het principe van de Wob, t.w. “openbaarheid,
tenzij…” tot uitgangspunt. Dit leidt voor de verschillende processen binnen CFV tot
de volgende uitgangspunten.
Voor corporaties geldt dat de jaarlijkse verantwoordingsstukken, exclusief bijlage
IV, in beginsel openbaar zijn. Op grond van het Burgerlijk Wetboek geldt voor stichtingen en verenigingen een openbaarmakingplicht. Bij de indiening van de dPi kan
door de corporatie gemotiveerd worden aangegeven of er gegevens bij zijn die als
bedrijfsgevoelig dienen te worden aangemerkt. Bij de beoordeling van een eventueel
Wob-verzoek kan CFV dit in zijn afweging betrekken. Wordt bij de indiening van de
prognosegegevens door de corporatie niet gemotiveerd aangegeven dat er sprake is
van gegevens waarvan het vertrouwelijke karakter zich verzet tegen openbaarheid,
dan gaat CFV er in principe van uit dat er geen sprake is van vertrouwelijke gegevens.
Rapportages of andere producten en publicaties van CFV die gebaseerd zijn op
onderliggende gegevens die kenbaar zijn uit de jaarstukken, zijn in beginsel eveneens openbaar, ook als dergelijke gegevens individueel herleidbaar zijn. Immers, als
de gehanteerde (individuele) gegevens reeds publiek zijn en de beoordelingsmethodiek is kenbaar via de beleidsregels, dan kunnen de uitkomsten van bewerkingen en/
of analyses niet als vertrouwelijk worden beschouwd. Dit neemt niet weg dat het
tijdstip of de wijze van publiceren nader gereguleerd kan zijn.
Het sectorbeeld en de onderzoeken gemaakt op verzoek van BZK worden aan de
minister gestuurd. De minister stuurt deze rapportages aan de Tweede Kamer, zodat
deze op dat moment in ieder geval openbaar worden. CFV maakt deze rapportages
vervolgens ook zelf openbaar. Het jaarverslag wordt door CFV zelf openbaar gemaakt.
Beleidsregels 2014
9
Indien daar aanleiding toe is, kan CFV als toezichthouder een verbeter-/herstelplan vergen van een corporatie. CFV acht het van belang dat de corporaties waar
sprake is van regulier toezicht dan wel verscherpt toezicht, openbaar bekend zijn.
CFV houdt hiertoe een lijst bij op zijn website.
Indien sprake is van financiële risico’s wordt in het kader van regulier toezicht
een verbeterplan gevraagd ter versterking van de financiële positie dan wel het verder voorkomen en beperken van financiële risico’s. Van corporaties onder verscherpt
toezicht verlangt CFV een herstelplan met maatregelen gericht op het herstel van de
financiële continuïteit en het voorkomen van sanering. In de fase voorafgaande aan
de acceptatie door CFV, als financieel toezichthouder, van een verbeter-/herstelplan,
wordt verregaande openheid van zaken gegeven en komen verschillende scenario’s
aan de orde. In dialoog en soms na doorrekeningen, komt uiteindelijk een verbeter-/herstelplan tot stand met maatregelen die door de corporatie daadwerkelijk
uitgevoerd zullen gaan worden. Voor een goed en effectief toezicht is noodzakelijk
dat de toezichthouder en de onder toezicht staande instelling in de fase van totstandkoming van een verbeter-/herstelplan in vertrouwelijkheid met elkaar kunnen
communiceren. Openbaarheid van voornemens en concepten in deze fase zal niet
alleen effectief toezicht van CFV ernstig kunnen schaden, maar mogelijk ook het
bedrijfsbelang van de corporatie kunnen benadelen. Daarom beschouwt CFV concept
verbeter-/herstelplannen als vertrouwelijke informatie c.q. documenten, tenzij de
betrokken corporatie zelf aangeeft tegen openbaarmaking geen bezwaar te hebben.
Het uiteindelijk vastgestelde verbeter-/herstelplan, waaraan de corporatie in het
kader van (verscherpt) toezicht gehouden is uitvoering te geven, is in beginsel wel
openbaar, maar niet kan worden uitgesloten dat zich daarin bepaalde bedrijfsgevoelige informatie bevindt die bij openbaarmaking onevenredige benadeling van de
corporatie tot gevolg heeft. In die afweging kan CFV besluiten (bepaalde delen uit)
het verbeter-/herstelplan niet openbaar te maken.
Na afronding van de toezichtbeoordelingen, beoordelings- c.q. verbeter-/ herstelproces, zal CFV de toezichtbrief waarin de beoordelingen en de opgelegde interventies zijn opgenomen, openbaar maken. CFV valt onder de werking van de Wob en
zal bij de openbaarmaking van de toezichtbrief dan ook de uitzonderingsgronden
van de Wob in acht nemen. Dit betekent dat passages waarin bedrijfsvertrouwelijke
informatie en/of persoonsgegevens staan niet openbaar worden gemaakt en dat het
belang van openbaarheid steeds wordt afgewogen tegen de uitzonderingsgronden
van art. 10 van de Wob.
Eenzelfde afweging wordt gemaakt met betrekking tot een saneringsplan.
Voordat uiteindelijk een saneringsplan is geformuleerd dat bij een steunaanvraag
wordt ingediend, vindt intensief overleg met CFV plaats en worden concepten en
voorstellen besproken. Dit beschouwt CFV als een fase van vooroverleg waar vertrouwelijkheid het uitgangspunt is. Na besluitvorming omtrent de steunaanvraag is
het (definitieve) saneringsplan in beginsel wel openbaar, met inachtneming van de
uitzonderingsgronden van de Wob.
10
Centraal Fonds Volkshuisvesting
1.2
Toezichtveld kwaliteit financiële verantwoording
CFV opereert in beginsel vanuit vertrouwen. Dit betekent dat CFV bij het ontbreken van negatieve indicaties de risicoanalyse start op basis van de aangeleverde
informatie (naast informatie die uit andere bronnen of vanuit het verleden aanwezig is). Overigens is CFV daarbij wel alert op alle signalen. Met name de dPi is
van belang. CFV veronderstelt dat deze prognose-informatie een uitdrukking is van
het vastgestelde beleid en dat het feitelijk handelen van de corporatie (sturing en
verankering in de organisatie) erop is gericht om de opgegeven activiteiten tegen de
aangegeven opbrengst dan wel prijs tot stand te brengen. Een en ander impliceert
dat de uitgangspunten in de dPi (met name de programmering en de kasstroomprognose) aansluiten bij de meest recente meerjarenbegroting die door het intern
toezichthoudend orgaan is goedgekeurd. In de bestuursverklaring spreekt de bestuurder van de corporatie dit ook uit. Dit betekent ook dat indien de dPi afwijkt van
de meerjarenprognose die door de raad van toezicht is goedgekeurd, de bestuurder
voorafgaand aan de toezending van de dPi de raad een bijgestelde meerjarenbegroting moet laten goedkeuren.
De laatste jaren is bij een deel van de corporaties gebleken dat zowel de cijfermatige als de beleidsmatige consistentie van de prognosecijfers zwak was. CFV is van
mening dat er in dergelijke gevallen onvoldoende basis is (in feite onvoldoende vertrouwen) om een risicoanalyse te starten. De kwaliteit van de financiële verantwoording wordt door CFV gezien als voorwaarde om zijn toezichthoudende taak goed te
kunnen uitoefenen. Indien in een onderzoek is vastgesteld dat deze kwaliteit niet
voldoende is, wordt dit gezien als financieel risico wat leidt tot een ander toezichtregime. De bestuurder kan in dit verband op zijn verantwoordelijkheid worden aangesproken evenals de raad van toezicht. Daarnaast kunnen er zolang deze kwaliteit onvoldoende is, grenzen worden gesteld aan de verplichtingen die een corporatie kan
aangaan. Signalen die tot deze toezichtbeoordeling kunnen leiden, zijn onder meer:
♦ De cijfermatige consistentie van de data is zwak (signalen op basis van
controle door CorpoData).
♦ De Realisatie-index laat slechte scores zien.
♦ Stabiliteit prognoses netto variabele lasten.
Twijfels over de verankering van de programmering. Hierbij kan worden gedacht
aan: aansluiting met de intern goedgekeurde meerjarenbegroting, ramingen van
stichtingskosten, verkoopopbrengsten of activeringen. De signaleringen zelf zijn
bouwstenen voor het bureauonderzoek. In par. 1.7 wordt hier verder op doorgegaan.
Beleidsregels 2014
11
1.3 Beoordelingskader voor behoud van maatschappelijk gebonden vermogen en kwaliteit financieel risicobeheer
De continuïteit van een corporatie kan sterk onder druk komen te staan als de
corporatie een onnodige aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen laat zien. Daarnaast is het vanuit het publiek belang gezien ongewenst dat dit
vermogen onnodig wordt aangetast. De afgelopen jaren hebben laten zien dat er
grote verliezen zijn geleden met commerciële projecten, grondposities, derivaten en
activiteiten in verbindingen. De continuïteit in enge zin is hierdoor niet altijd onder
druk komen te staan omdat corporaties vervolgens door de verkoop van bestaand
bezit, het inperken van het activiteitenpatroon en het aantrekken van geborgde
financiering dergelijke avonturen hebben opgevangen. Feitelijk is er echter veel
maatschappelijk gebonden vermogen teniet gegaan. Slechte resultaten op dit vlak
zullen vaak gepaard gaan met een onvoldoende kwaliteit van de risicobeheersing
en het besturingssysteem. Het raakt ook vaak de relatie tussen de bestuurder en de
raad van toezicht. De checks en balances, ofwel de kwaliteit van de governance, zijn
dan in het geding. CFV onderhoudt om deze reden een samenwerkingsrelatie met
BZK dat op het terrein van governance een toezichttaak heeft. De implicaties van onderzoeken op dit terrein kunnen ook een doorwerking hebben op de beoordeling van
de voornemens. Als er immers risico’s worden gezien op dit vlak (behoud vermogen,
risicobeheersing, intern besturingssysteem), kan dit ook consequenties hebben voor
het vertrouwen in de opgestelde meerjarenbegroting c.q. de stuurmanskunst bij de
uitvoering van deze begroting.
In de kern richt toezicht op behoud van het vermogen zich dus op de onnodige
aantasting van dit vermogen. Dit betreft een besteding van het maatschappelijk gebonden vermogen die niet noodzakelijk is om volkshuisvestelijke doelen te bereiken,
zoals hoge beheer- en onderhoudslasten, hoge stichtingskosten, lage verkoopprijzen, relatief slechte projectresultaten en uitstroom van vermogen uit de toegelaten
instelling. De primaire verantwoordelijkheid voor het behoud van het vermogen ligt
bij het bestuur en de raad van toezicht van de toegelaten instelling. Gegeven de
omvang van het vermogen van de sector (circa € 32,41 miljard op basis van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en circa € 137,4 miljard op basis van marktwaarde),
het ontbreken van een duidelijke eigenaar (er zijn geen aandeelhouders die een duidelijk belang hebben bij een optimale inzet van het vermogen) en het niet optimaal
functioneren van de beheer-, verhuur- en koopmarkt, is het van groot belang dat extern financieel toezicht op het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen
plaatsvindt. Toezicht op het behoud van vermogen kan zowel worden geplaatst in
het perspectief van gerealiseerde activiteiten alsook van voorgenomen activiteiten.
Signaleringspunten voor een eventueel bureauonderzoek zijn vanuit deze gedachte
opgesteld.
12
Centraal Fonds Volkshuisvesting
CFV gebruikt de volgende onderwerpen als signaal voor een risico op onnodige
aantasting van het maatschappelijk gebonden vermogen en onvoldoende kwaliteit
financieel risicobeheer:
♦ Hoge productie in voornemens
♦ Omvang van de niet-Daeb-activiteiten
♦ Financieringsbehoefte van de niet-Daeb-activiteiten
♦ Omvang van de materiële vaste activa in exploitatie (volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde) als percentage van het volkshuisvestelijk balanstotaal
♦ Hoge netto bedrijfs- en onderhoudslasten
♦ Resultaat deelnemingen en omvang financiële relaties met verbindingen
♦ Afboekingen op grondposities, projecten en niet doorgegane projecten
Beeld dat de toezichthouder zich heeft gevormd over een corporatie met betrekking tot behoud vermogen en kwaliteit financieel risicobeheer (geeft een beeld van
de kwaliteit van de interne governance).
Wijze van verantwoording
Voor de indeling van de winst- en verliesrekening zijn er op grond van de nieuwe
RJ 645 in de jaarrekening twee alternatievenmogelijk: de functionele inrichting en
de categoriale indeling. In het functionele model wordt het resultaat uit gewone
bedrijfsvoering voor belastingen uitgesplitst naar een functionele indeling. Hierbij
worden de opbrengsten en kosten weergegeven naar de verschillende bedrijfsfuncties:
♦ Exploitatie vastgoed
♦ Resultaat vastgoedontwikkeling
♦ Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
♦ Waardeverandering vastgoedportefeuille
♦ Netto resultaat overage activiteiten
♦ Overige organisatiekosten
♦ Leefbaarheid
♦ Financiele baten en lasten
Bij de categoriale indeling van de winst- en verliesrekening worden de bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten weergegeven per soort (huuropbrengsten, lonen en
salarissen, sociale lasten, afschrijvingen, overige bedrijfslasten etc.) en niet toegerekend aan de eventueel verschillende bedrijfsactiviteiten. CFV heeft voor het verslagjaar 2013 de keuze gemaakt dat corporaties in de dVi moeten rapporteren op basis
van de functionele indeling. Het functionele model van de winst- en verliesrekening
geeft een beter inzicht in de opbouw van het jaarresultaat van een woningcorporatie, waarbij het jaarresultaat naar de verschillende activiteiten van de corporatie
wordt uitgesplitst en de omvang van de niet aan de vastgoedportefeuille toe te rekenen baten en lasten, separaat worden weergegeven als overhead.
Beleidsregels 2014
13
1.4
B eoordelingskader liquiditeit
De beoordeling heeft betrekking op de financiële consequenties van het beleid
van individuele corporaties in liquiditeitstermen. Deze beoordeling moet duidelijk
maken hoe de corporatie op balansdatum of in de prognoseperiode zich verhoudt tot
een aantal liquiditeitsratio’s. De score op de verschillende ratio’s kan indicaties opleveren voor beschikbaarheid- en prijsrisico’s die de continuïteit van een corporatie op
korte of middellange termijn onder druk kan zetten. De corporatie dient in dit verband CFV steeds onmiddellijk in kennis te stellen van de meest recente correspondentie met WSW (bijvoorbeeld uitslagbrief). Een onderdeel van dit kader vormt ook
het toezicht op derivaten. Het toezicht op derivaten kent echter een bredere aanpak
dan alleen een focus op financiële risico’s. De naleving van de beleidsregels van BZK
wordt ook betrokken in de vormgeving van toezicht op derivaten. In par. 1.5 wordt
verder ingegaan op het liquiditeitstoezicht uit hoofde van derivaten. Een complicerende factor in het toezicht op liquiditeiten blijft vooralsnog het ontbreken van de
implementatie van de staatssteunregels met betrekking tot de vermogensscheiding
en daarmede ook regels met betrekking tot een scheiding van de kasstromen tussen
Daeb en niet-Daeb.
Liquiditeitsratio’s
CFV gebruikt de volgende ratio’s om signalen met betrekking tot liquiditeitsrisico’s op korte of middellange termijn in beeld te brengen:
♦ De rentedekkingsgraad (ICR)
♦ Exploitatiekasstroom gedeeld door rentelasten en genormeerde aflossing
(DSCR genormeerd)
♦ Lange schulden gedeeld door leegwaarde, marktwaarde en volkshuisvestelijke
exploitatiewaarde
♦ Omvang en aanwending faciliteringsvolume in relatie tot (Daeb-) activiteiten
♦ Financieringsbehoefte niet-Daeb
♦ Nominale schuld per gewogen verhuureenheid
Corporaties dienen CFV permanent op de hoogte te houden over de meest recente stand van de beoordelingen en de vaststellingen door WSW. Bij overschrijding
van grenswaarden vindt er een signalering plaats. De signaleringen bepalen mede
de inhoud van het bureauonderzoek. De plausibiliteit van de kasstroomraming is
een belangrijk aandachtspunt. Hoe reëel is de opgave van: de stijgingsfactoren voor
huur, onderhoud en beheerkosten, de verhuurders- en saneringsheffing, activeringen (rente en bedrijfslasten) en renteniveaus. De dPi (meest recente maar ook voorgaande) vormt de basis voor deze analyses.
14
Centraal Fonds Volkshuisvesting
1.5 Toezicht beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten door
toegelaten instellingen volkshuisvesting
1.5.1
Inleiding
Op 5 september 2012 heeft BZK de beleidsregels inzake het gebruik van financi-
ële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting gepubliceerd (beleidsregels derivaten). Deze beleidsregels derivaten zijn in werking getreden met ingang
van 1 oktober 2012. Op 1 augustus 2013 zijn de gewijzigde beleidsregels derivaten
in de Staatscourant gepubliceerd. De wijzigingen betreffen het weer toestaan van
basisrenteleningen indien dat een bijdrage levert aan het voldoen aan de verplichtingen uit hoofde van art. 8 (2%-punt norm) en art. 10 (elimineren toezichtbelemmerende bepalingen) van de beleidsregels derivaten. Verder zijn leningen met
embedded derivaten (anders dan basisrentelingen in de situatie zoals voorgaand
weergegeven) niet meer toegestaan. Tevens zijn met deze wijziging van de beleidsregels derivaten de modelovereenkomsten gepubliceerd zoals die gehanteerd dienen
te worden bij het afsluiten van nieuwe derivatentransacties. De gewijzigde beleidsregels derivaten zijn op 1 september 2013 in werking getreden.
Op grond van de beleidsregels derivaten heeft CFV een aantal taken en bevoegdheden gekregen zoals:
♦ de beoordeling van de plannen inzake de afbouw van derivatencontracten
waarin clausules zijn opgenomen die het toezicht kunnen belemmeren;
♦ de naleving van de bepalingen bij het afsluiten van derivatentransacties per
1 oktober 2012;
♦ de beoordeling van de benodigde liquiditeitsbuffer om de liquiditeitsverplichtingen uit hoofde van de derivatencontracten te kunnen voldoen;
♦ de beoordeling van de interne organisatie rond financiële derivaten.
Conform art. 9 vierde lid van de beleidsregels derivaten dient CFV de risico’s vanwege het bezit van financiële derivaten bij zijn financiële oordelen over de toegelaten instelling te betrekken. In de paragrafen 1.5.2 tot en met 1.5.5 is beschreven op
welke wijze CFV in 2014 invulling zal geven aan het toezicht op deze punten.
1.5.2
Bestaande derivatenportefeuilles
Conform art. 10 eerste lid van de beleidsregels derivaten dienen corporaties die
op het tijdstip van inwerkingtreding van de beleidsregels derivaten een derivatenportefeuille hebben die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening
van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, een plan van
aanpak op te stellen om de derivatenportefeuille voor wat betreft deze financiële
derivaten met voornoemde clausules binnen een redelijkerwijs haalbaar te achten
termijn af te bouwen.
Beleidsregels 2014
15
Dit betekent dat alle bestaande producten gehandhaafd mogen blijven, behalve
als er in de desbetreffende contracten toezichtbelemmerende clausules zijn opgenomen. In de toelichting bij art. 10 is aangegeven dat een derivatenportefeuille met af
te bouwen financiële derivaten niet als onrechtmatig wordt beschouwd. Wel wordt
verwacht dat de toegelaten instelling uitvoering geeft aan het door haarzelf opgestelde en door CFV als redelijk beoordeelde afbouwplan ter zake. Wat een redelijke
termijn is hangt conform de toelichting op de beleidsregels in sterke mate af van de
derivatenpositie die de toegelaten instelling in het verleden heeft opgebouwd, de
financiële gevolgen van afbouw van een deel daarvan, alsmede van haar financiële
positie in het algemeen. Om die redenen wordt in de beleidsregels derivaten geen
termijn genoemd waarbinnen de toegelaten instellingen er aan moeten voldoen.
Aangegeven is dat CFV, conform de bepalingen in art. 10 tweede lid, de aangegeven
aanpak en termijn op redelijkheid zal toetsen en zo nodig nadere aanwijzingen ter
zake zal geven.
In zijn brief aan de Tweede Kamer van 7 juni 2013 heeft de minister aangegeven
dat alleen de bepalingen in de derivatencontracten die in directe zin de externe
toezichthouders hinderen, als toezichtbelemmerend te kwalificeren in relatie tot
art. 10 van de beleidsregels derivaten. Als toezichtbelemmerend worden daarmee
uitsluitend gezien de bepalingen in de derivatencontracten die rechtstreeks verwijzen naar de art. 41 en 43 van het Bbsh en de art. 70d t/m 70i van de Woningwet.
De afgrenzing van het begrip toezichtbelemmerend voor bestaande derivatencontracten is hiermee helder gedefinieerd. Op 16 juli 2013 heeft CFV een brief naar
alle corporaties met derivaten verstuurd over het externe toezicht op art. 10 van de
beleidsregels derivaten. In de periode tot 31 december 2013 is eerst de gelegenheid
aan Aedes gegeven om tot een centrale aanpak richting banken te komen met als
doelstelling het doorhalen van bovengenoemde toezichtbelemmerende bepalingen
in de derivatencontracten. Corporaties dienden in de periode tot 31 december 2013,
naast de centrale aanpak vanuit Aedes, ook individueel actief invulling te geven aan
het elimineren van de toezichtbelemmerende bepalingen in de derivatencontracten.
Dit betekende dat zij een intern plan van aanpak moesten opstellen en actief met de
banken in onderhandeling moesten treden.
Per 31 december 2013 heeft CFV de balans opgemaakt van de resultaten van bovengenoemde collectieve en individuele acties. Indien er in de derivatencontracten
op 31 december 2013 geen toezichtbelemmerende bepalingen meer zijn opgenomen
dienen corporaties uiterlijk 15 januari 2014 een bestuursverklaring conform het
format in bijlage 1 van de brief van CFV van 16 juli 2013 in te dienen. De corporatie verklaart hiermee dat er op peildatum 31 december 2013 geen bepalingen in de
derivatencontracten zijn opgenomen die rechtstreeks verwijzen naar de art. 41 en 43
van het Bbsh en de art. 70d t/m 70i van de Woningwet.
16
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Indien er in de derivatencontracten op 31 december 2013 nog wel toezichtbelemmerende bepalingen zijn opgenomen dienen corporaties uiterlijk 1 maart 2014 een
plan van aanpak conform art. 10 eerste lid van de beleidsregels derivaten bij CFV
in te dienen. In bijlage 2 van de brief van CFV van 16 juli 2013 is aangegeven welke
elementen dit plan van aanpak dient te bevatten. Bij de beoordeling van de plannen
van aanpak in 2014 zal CFV een risicogerichte behandelvolgorde hanteren.
1.5.3
Nieuwe derivatentransacties
De voorwaarden waaraan corporaties dienen te voldoen bij het afsluiten van
nieuwe derivatentransacties liggen vast in de art. 2 t/m 7 van de beleidsregels derivaten en zijn:
♦ Het is uitsluitend nog toegestaan om rentecaps en payer swaps, gericht op
het afdekken van opwaartse renterisico’s op bestaande variabele leningen,
af te sluiten (art. 4 eerste lid en art. 7 eerste lid). Voor de payer swaps geldt
dat de looptijd niet langer mag zijn dan het lopende jaar en de eerstvolgende
negen kalenderjaren daarna (art. 7 tweede lid). Voor de rentecaps geldt
de algemene bepaling dat de looptijd van het derivaat die van te hedgen
variabele lening niet mag overtreffen (toelichting bij art. 7). In art. 2 derde
lid is expliciet aangegeven dat het verkopen (schrijven) van derivaten niet is
toegestaan.
♦ Leningen met embedded derivaten zijn niet toegestaan. Basisrenteleningen,
als bedoeld in art. 1, onderdeel n zijn uitsluitend toegestaan, mits deze deel
uitmaken van een door CFV goedgekeurde beleidslijn zoals bedoeld in art. 8
tweede lid, of in geval van een door CFV goedgekeurd plan van aanpak zoals
bedoeld in art. 10 eerste lid.
♦ Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken in euro’s,
en van financiële instellingen met minimaal een single A-rating of een
daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste twee van de drie
ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. De minimale rating van
tegenpartijen dient single A te zijn (art. 4 tweede lid).
♦ Toegelaten instellingen mogen uitsluitend financiële derivaten aantrekken
van een financiële instelling, als zij door deze instelling in het kader van de
zorgplichtregels van de Wet op het financieel toezicht, in het bijzonder art.
4:18d van die wet, als “niet professionele belegger” worden aangemerkt (art.
5 eerste lid);
♦ Er mogen in of ten aanzien van aan te trekken financiële derivaten geen
clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het
toezicht op de toegelaten instellingen kunnen belemmeren (art. 6 eerste lid);
♦ De modelovereenkomst en raamovereenkomst uit de bijlagen I en II bij de
beleidsregels derivaten dienen gehanteerd te worden (art. 5 tweede lid en art.
6 tweede lid).
Beleidsregels 2014
17
In het controleprotocol Bbsh 2013 (bijlage III Bbsh) zal op deze punten een
controlerende rol door de accountant worden ingebouwd. De accountant zal in het
assurancerapport overtredingen dienen te rapporteren. De bevindingen door de accountant over verslagjaar 2013 zullen in 2014 beschikbaar zijn. Bij geconstateerde
overtredingen zal CFV in 2014 een rapport ten behoeve van de minister opstellen
met het verzoek om maatregelen te treffen richting de betreffende corporaties. De
bevindingen door de accountant over verslagjaar 2014 zullen in 2015 beschikbaar
zijn.
1.5.4
Liquiditeitsbuffer en meldingsplicht
Conform art. 8 van de beleidsregels derivaten dienen toegelaten instellingen die
financiële derivaten gebruiken, daarvoor een liquiditeitsbuffer aan te houden die,
rekening houdend met voorzienbare claims op de liquiditeitsbuffer vanwege andere
bedrijfsrisico’s, ten minste groot genoeg is om de uit de derivatenportefeuille voortvloeiende liquiditeitsverplichtingen ten gevolge van een daling van de vaste rente
in de markt met 2%-punt te kunnen voldoen (parallelle shift van 2%-punt over de
gehele swaprentecurve). Wanneer de liquiditeitsbuffer de effecten van een 2%-punt
rentedaling niet meer kan opvangen dient dit conform art. 8 tweede lid terstond te
worden gemeld bij CFV. Vervolgens dient in overleg met CFV een beleidslijn te worden opgesteld, gericht op het binnen een haalbare termijn weer kunnen voldoen aan
de 2%-norm. Deze beleidslijn kan conform de toelichting bij art. 8 zowel betrekking
hebben op het vergroten van de liquiditeitsbuffer als op het verkleinen van het liquiditeitsrisico van de derivatenportefeuille. Naast de 2%-punt norm geldt er ook een
1%-punt norm. Indien en zolang de liquiditeitsbuffer, te klein is om de uit de derivatenportefeuille voortvloeiende liquiditeitsverplichtingen ten gevolge van een daling
van de vaste rente in de markt met 1%-punt te kunnen voldoen, mag de betreffende
toegelaten instelling conform art. 8 derde lid geen payer swaps aantrekken.
De informatie die CFV zal ontvangen uit hoofde van art. 8 is er op gericht om
corporaties met dreigende liquiditeitsproblematiek snel te kunnen signaleren in de
periode tussen de reguliere gegevensopvragingen over derivaten. Corporaties dienen
zelf te monitoren of aan de eisen in art. 8 van de beleidsregels derivaten wordt
voldaan. Indien daar niet aan wordt voldaan dient dit terstond en schriftelijk bij CFV
gemeld te worden (brengplicht). De meldingsplicht staat los van de stresstesten
zoals CFV die periodiek zal blijven uitvoeren. Melding dient plaats te vinden via een
daarvoor ontwikkelde applicatie die door CFV beschikbaar is gesteld (zie hierover
de brief van CFV van 28 september 2012). Indien achteraf blijkt dat corporaties ten
onrechte geen melding hebben gemaakt in relatie tot art. 8 van de beleidsregels derivaten zal CFV de minister verzoeken maatregelen te treffen. De uitkomsten van de
stresstesten en meldingen in relatie tot de 1%- en 2%-punt norm zullen in 2014 worden gekoppeld aan de reguliere financiële beoordelingen. Corporaties die niet aan
de 1%- en 2%-punt norm voldoen zullen in 2014 worden gemonitord in de uitvoering
van de maatregelen gericht op het verminderen van het liquiditeitsrisico.
18
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Per 31 december 2013 heeft CFV een nieuwe stresstest uitgevoerd. De resultaten
zullen begin 2014 aan de minister worden aangeboden.
1.5.5
Interne organisatie
Toegelaten instellingen die bij hun financiële beleid en beheer financiële deriva-
ten gebruiken dienen hun interne organisatie op adequate wijze daarop te hebben
ingericht. Dit betekent conform art. 3 van de beleidsregels derivaten dat in elk geval
moet zijn geborgd dat er voldoende aandacht is voor:
♦ De wijze waarop en de mate waarin het gebruik van financiële derivaten
bijdraagt aan het beperken van risico’s bij het financiële beleid en beheer.
♦ De interne organisatiestructuur inzake aanschaf en gebruik van financiële
derivaten, waaronder in elk geval regels inzake bevoegdheden en
mandatering, interne controle, interne verantwoording, rol en betrokkenheid
van de externe accountant, en rol en betrokkenheid van het orgaan waaraan
het toezicht op het bestuur is opgedragen.
♦ Waarborging van voldoende interne professionaliteit inzake financiële
derivaten, ook bij de raad van toezicht.
♦ Beheersingsstructuren rond de risico’s van financiële derivaten, onder
meer gericht op de marktwaarde, de omvang en de samenstelling van
de derivatenportefeuille en de monitoring van de marktwaarde en de
liquiditeitsbuffer in relatie tot het liquiditeitsrisico.
Conform art. 2 van de beleidsregels derivaten dient in de externe verantwoording
aandacht besteed te worden aan de interne organisatie rond financiële derivaten.
Conform art. 3 tweede lid beoordeelt CFV jaarlijks de opzet van de interne organisatie rond financiële derivaten in het kader van zijn financiële toezicht en informeert
het de toegelaten instelling en de minister omtrent zijn bevindingen. Bij de beoordeling van de opzet van de interne organisatie zal een risicogerichte aanpak gehanteerd worden. Dat wil zeggen dat prioriteit gegeven zal worden aan de corporaties
waarbij er sprake is van relatief omvangrijke en complexe derivatenportefeuilles. Bij
corporaties waarbij de aard en omvang van de derivatenportefeuille minder risico’s
oplevert, kan besloten worden af te zien van de beoordeling van de interne organisatie. In juli 2013 is vastgesteld bij welke corporaties de beoordeling van de interne
organisatie in 2013/2014 zal plaatsvinden. CFV heeft deze corporaties op 15 juli
2013 een brief verstuurd over het externe toezicht op art. 3 van de beleidsregels derivaten. Deze brief is ook op de website van CFV gepubliceerd. De beoordeling van de
opzet van de interne organisatie rondom derivaten zal in eerste instantie geschieden
via een door de geselecteerde corporaties uit te voeren zelfevaluatie. Het normenkader bij de beoordeling van de opzet van de interne organisatie ligt primair vast
in art. 3 eerste lid van de beleidsregels derivaten maar is daar op een redelijk hoog
abstractieniveau uitgewerkt.
Beleidsregels 2014
19
CFV heeft de uitgangspunten in art. 3 eerste lid van de beleidsregels daarom vertaald naar concrete toetspunten die in de bijlage bij de brief van 15 juli 2013 zijn opgenomen en die in de zelfevaluatie betrokken dienen te worden. Hierbij is aandacht
voor de beoordeling van het intern geformuleerde beleid rondom derivaten (en de
vraag of dat in overeenstemming is met de beleidsregels derivaten), de werkwijze,
het afwegingskader en de bestuurlijke besluitvorming bij het afsluiten van derivatentransacties, de interne informatievoorziening, de interne monitoring, de interne
controle, de rol en betrokkenheid van het bestuur, de RvC en de externe accountant
en de externe verantwoording in de jaarrekening. De geselecteerde corporaties dienden de zelfevaluatie uiterlijk 1 november 2013 bij CFV in te dienen. Deze zelfevaluatie zal door CFV worden beoordeeld. Bij een nader te bepalen aantal corporaties
zal in 2014 in aanvulling op en ter verificatie van de zelfevaluatie een diepgaander
onderzoek plaatsvinden waarbij aanvullende documenten opgevraagd zullen worden
en gesprekken gevoerd zullen worden met sleutelfunctionarissen binnen de corporatie (niveau treasurer/financieel directeur, bestuur en RvC). CFV zal de corporaties die
voor dit nader onderzoek zijn geselecteerd uiterlijk in januari 2014 berichten.
1.6 B eoordelingskader solvabiliteit en draagkracht vermogen in relatie tot
voorgenomen activiteiten
Een uitgangspunt in de beoordeling is dat onder gelijke omstandigheden een
gelijke beoordeling en interventie plaatsvindt. Bij de financiële beoordeling vormt
de bedrijfswaarde gebaseerd op een voortgezette verhuurexploitatie de waarderingsgrondslag. Corporaties hebben in de financiële verslaglegging relatief grote
vrijheidsgraden om naar eigen inzicht de waardering van activa en passiva uit te
voeren. Dit leidt ertoe dat gelijke omstandigheden door afzonderlijke woningcorporaties verschillend gewaardeerd kunnen worden. Vanuit het externe financiële
toezicht bezien zijn deze grote vrijheidsgraden bij de waardering een knelpunt. Het
doet afbreuk aan het inzicht in de financiële positie en de vergelijkbaarheid tussen
woningcorporaties. Daar waar dit van belang is, dient bij de financiële beoordeling
deze uiteenlopende waardering zodanig te worden gecorrigeerd dat het uitgangspunt van ‘gelijke monniken, gelijke kappen’ recht wordt gedaan.
Deze beoordeling heeft betrekking op de financiële consequenties van het beleid
van individuele corporaties in vermogenstermen. De beoordeling moet duidelijk maken of het (volkshuisvestelijk) beleid, waarin met name begrepen de voorgenomen
activiteiten, passen binnen de financiële ruimte op balansdatum en in de prognoseperiode.
De beschikking van de Europese Commissie (15 december 2009, C(2009) 9963) is
van invloed op de structuur van de sector. De implementatie van de daaruit voortvloeiende maatregelen verloopt via meerdere trajecten. De beleidsregels (of de
daaraan verbonden bijlagen) behoeven vanwege deze trajecten nog maar beperkt
aangepast te worden.
20
Centraal Fonds Volkshuisvesting
De eventuele sancties die voortvloeien uit het toezicht op de interimregeling in
2012 en 2013 kunnen in dit verband wel van belang zijn. Zo gauw de Herzieningswet
formeel van kracht wordt, zal dit grotere gevolgen hebben voor de beoordelingsmethodiek van CFV.
In de (meerjaren)begroting van het Rijk is opgenomen dat verhuurders vanaf
2013 structureel een heffing moeten gaan betalen. Hiervoor is een bedrag opgenomen dat oploopt naar € 1,7 miljard in 2017. In het verslagjaar 2013 gaat het om een
bedrag van € 50 miljoen. De corporatiesector bezit circa 85% van de Daeb-huurwoningen in Nederland. Op basis van de heffingspercentages die in de wet zijn opgenomen wordt het effect op de waardering van het zelfstandige Daeb-bezit bepaald.
Daarnaast wordt ook rekening gehouden met de doorwerking van de heffing op de
kasstromen. De financiële beoordeling door CFV richt zich op twee onderdelen:
♦ D e vermogenspositie en het risicoprofiel op balansdatum.
♦ D e ontwikkeling van de vermogenspositie en het risicoprofiel na balansdatum
als gevolg van de voorgenomen activiteiten.
Bij het eerste onderdeel wordt vastgesteld of de woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen op basis van alleen een voortgezette verhuur
van het bezit. In de methodiek neemt het begrip volkshuisvestelijk vermogen een
belangrijke plaats in. Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere) waardering van alle balansposten. Met deze benaming
wordt tot uitdrukking gebracht dat dit het vermogen van de woningcorporatie is
op basis van een waardering, waaraan de veronderstelling van continuïteit in de
maatschappelijke functie van de woningcorporatie ten grondslag ligt (waardering op
basis van een voortgezette verhuurexploitatie).
Het tweede onderdeel richt zich in het bijzonder op de financiële lasten en opbrengsten van de voorgenomen activiteiten in verhouding tot de financiële mogelijkheden van de corporatie in de prognoseperiode.
De beoordeling van het eerste onderdeel is gebaseerd op de volgende bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum en het vermogen dat op
balansdatum beschikbaar moet zijn om de risico’s en de vermogensbeklemming
te kunnen opvangen. De vermogensbeklemming heeft betrekking op de Vennootschapsbelasting (Vpb). Onder ’beklemming’ wordt verstaan het vermogen dat als
buffer noodzakelijk is om aan voorzienbare, structurele betalingsverplichtingen met
betrekking tot Vpb te kunnen voldoen. Ten behoeve van de solvabiliteitsbeoordeling wordt hiervoor de vijfjaarsprognose van de Vpb-kasstroom gebruikt (contant
gemaakt).
Beleidsregels 2014
21
De beoordeling van de financiële passendheid van het activiteitenpatroon is
gebaseerd op twee bouwstenen: het volkshuisvestelijk vermogen in jaar drie en aan
het eind van de prognoseperiode en het vermogen dat beschikbaar moet zijn om de
risico’s en de vermogensbeklemming te kunnen opvangen in jaar drie en aan het
einde van de prognoseperiode. In de methodiek wordt voor deze beklemming een
bedrag, overeenkomend met de contante waarde van vijf jaar na het laatste prognosejaar vooruit berekende te betalen Vpb, gebaseerd op alleen een voortgezette
exploitatie in deze periode, als beklemd vermogen gezien.
In de risicobepaling (‘value at risk’) worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:
♦ Het volkshuisvestelijk vermogen dient met 95% zekerheid groter dan nul te
zijn.
♦ CFV brengt de financiële risico’s van drie resp. vijf jaar voorgenomen
activiteiten in kaart. CFV kiest voor twee ijkmomenten in deze beoordeling.
Drie jaar omdat de activiteiten tot dit moment normaal gesproken redelijk
hard vastliggen. Indien er in de eerste drie jaren een onbalans bestaat, is het
goed om dit expliciet zichtbaar te maken. Een onbalans die wordt veroorzaakt
in de laatste twee jaren, heeft vaak een andere betekenis. De stuurbaarheid is
bij deze tijdshorizon groter.
♦ Het effect van de risico’s die zich in deze periode kunnen voordoen, wordt
uitgedrukt in euro’s.
Het percentage van 95% is lager dan bij het toezicht op banken, pensioenfondsen
en verzekeringsmaatschappijen wordt gehanteerd. CFV kiest voor dit lagere percentage om de volgende redenen:
♦ W oningcorporaties hebben over het algemeen de mogelijkheid hun financiële
positie te verbeteren door meer woningen te verkopen en/of door minder te
investeren dan voorgenomen in de vijfjaarsperiode. De eventuele aanpassing
in de programmering leidt natuurlijk wel tot een inbreuk op het voorgenomen
beleid van de corporatie.
♦ D e sociale huursector is een bijzondere sector met een eigen
financieringsstructuur, inclusief een borgingsinstituut en een saneringsfonds.
De sector als geheel is financieel solide. De gedragsrisico’s die het gevolg zijn
van dit ‘vangnet’ zijn betrokken bij de formulering van de signalen.
♦ B ij woningcorporaties waarbij de marktwaarde (in jaar 3 en 5 rekening
houdend met een slecht-weerscenario) van de portefeuille minder dan 150%
bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, wordt een extra
risicobuffer van 5% van het balanstotaal gehanteerd.
In bijlage 1 wordt de verdere uitwerking van de analyse van de solvabiliteit en de
draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten weergegeven.
22
Centraal Fonds Volkshuisvesting
1.7
Beoordelingsproces
De financiële toezichtbeoordelingen zullen zich als uitvloeisel van risicogericht
toezicht met name richten op zaken waar CFV op korte dan wel middellange termijn
risico’s ziet die de continuïteit van de instelling in gevaar kunnen brengen. Indien
CFV op basis van de beoordeling van de toezichtvelden met de op dat moment beschikbare informatie geen reden heeft aan te nemen dat de risico’s op korte of middellange periode de continuïteit van de instelling in gevaar kunnen brengen, zal dat
als zodanig worden verwoord. De corporatie levert in dat geval het eerstvolgende
jaar alleen de reguliere toezichtinformatie en heeft dan verder geen toezichtafspraken met CFV.
Vanuit doelmatigheidsoverwegingen, maar ook vanuit het oogpunt van risicogericht toezicht, vindt de toezichtbeoordeling integraal plaats. De analyse van de
signalen op de zes toezichtvelden en een eventueel nader onderzoek monden uit in
een integrale beoordeling en eventueel op te leggen maatregelen (interventies). In
de aanpak van het beoordelingsproces maakt CFV onderscheid tussen kleine, middelgrote en grote corporaties. Het onderzoeksprogramma kent een zekere differentiatie. Bij alle corporaties wordt gelet op risicosignalen, maar bij grotere corporaties
vindt daarbij tevens structureel een nadere analyse van de interne governance
plaats.
Bij de grote corporaties vindt het toezicht systeemgericht plaats en start het
werkprogramma met het zich een beeld vormen van de organisatie van de interne
governance. Dit beeld dient gevormd te worden aan de hand van bijvoorbeeld strategische visies, ondernemingsplannen, jaarplannen, een actueel SVB, ontvangen
meerjarenbegrotingen, financieringsbeleid, treasurystatuut en inzicht in gebruikte
instrumenten van risicobeheersing (beslisfasedocumenten). Mede vanuit dit gevormde beeld wordt het dashboard met de signaalpunten geduid. Het gevolg van
deze aanpak is dat bij grote corporaties het onderscheid tussen bureau- en nader
onderzoek minder van belang is.
In het beoordelingsjaar 2014 worden de middelgrote corporaties opgepakt via
het werkprogramma voor de kleine corporaties, tenzij de uitkomst van het dashboard zulke sterke signalen oplevert (kans maal impact) dat de aanpak voor grote
corporaties geëigend is.
Bij kleine corporaties is het onderzoek vooral gericht op duidelijkheid krijgen
over de ernst van een signaal (is de financiële continuïteit mogelijk in het geding
op langere of korte termijn?). Hier start het werkprogramma vanuit het dashboard
waarin alle signalen zijn weergegeven, en worden signalen geduid en/of verklaard
op basis van het dashboard, het onderliggende analysemodel en indien nodig met
verdiepingsvragen aan de corporatie.
De afwikkeling van reeds gemaakte toezichtafspraken en opgelegde interventiesuit het voorgaande jaar zal overigens van invloed zijn op dit beoordelingsproces.
Beleidsregels 2014
23
Bureauonderzoek
De signalen die voortvloeien uit het beoordelingskader voor de zes toezichtvelden vormen de bouwstenen voor het bureauonderzoek. Indien zich geen specifieke
omstandigheden voordoen, vindt de beoordeling plaats na de ontvangst van de
verantwoordingscijfers over het verslagjaar 2013. Indien de signalen daartoe aanleiding geven, kan echter (een deel van) het beoordelingsproces al eerder worden
opgestart. Bij corporaties waar vanuit eerdere jaren nog interventies lopen, zal het
beoordelingsproces een meer doorlopend karakter hebben. Het financieel toezicht
is daarmee een ‘continu’ proces. Het belangrijkste oogmerk is te voorkomen dat de
financiële continuïteit van de corporatie (in brede zin) in het gedrang komt. De prioriteit bij risicogericht toezicht is op het tijdig plegen van interventies om (mogelijk)
optredende discontinuïteitsproblemen te voorkomen. De beoordeling vindt in twee
stappen plaats die in elkaar kunnen overlopen. Allereerst via een bureauonderzoek
en indien nodig, vervolgens via een nader onderzoek. Het (bureau)onderzoek kan
getrapt worden aangepakt. Met name als er veel vraagtekens zijn met betrekking
tot de kwaliteit van de verantwoording, behoud vermogen en de financiële risicobeheersing (in combinatie met governance vraagstukken), is het goed denkbaar dat het
niet zinvol is om het hele onderzoeksprogramma direct op te pakken. Indien nodig
zal CFV, na overleg met BZK, maatregelen treffen om ervoor te zorgen dat de betreffende corporatie, in ieder geval gedurende deze onderzoeksfase, (die dan al is overgegaan in een nader onderzoek waarbij de corporatie betrokken wordt) geen nieuwe
substantiële verplichtingen aangaat.
Bij het onderzoek wordt ook gebruik gemaakt van informatie uit het jaarverslag,
het volkshuisvestingsverslag en de overige verantwoordingsstukken van het Bbsh
(waaronder accountantsverslag) die betrekking hebben op het verslagjaar 2013, de
dPi en zo nodig voorgaande jaren. Ook beschikbare informatie uit andere bronnen
(waaronder de beoordeling door WSW) zal bij dit onderzoek worden betrokken. In
de fase van een nader onderzoek kan nog gerichte aanvullende informatie worden
opgevraagd bij de corporatie.
Signaleringspunten
Het onderzoek van de signaleringspunten is er allereerst op gericht om de
overschrijding van grenswaarden te duiden en te verklaren. Vervolgens ligt dan de
vraag voor hoe na deze analyse de risico’s worden ingeschat die reden waren voor
de signalering. Er is geen reden voor nader onderzoek als er na bureauonderzoek
geen grote (financiële) risico’s worden voorzien in de signaleringspunten die kunnen
samenhangen met de kwaliteit van de verantwoording, behoud vermogen, risicobeheersing, rechtmatigheid en governance, de liquiditeit, solvabiliteit en draagvlak
vermogen in relatie tot voorgenomen activiteiten.
Twijfels over rechtmatigheid en governance kunnen reden zijn om verdere stappen in dit proces aan te houden in afwachting van meer duidelijkheid omtrent de
rechtmatigheid- en governancevraagstukken. BZK behandelt deze zaken.
24
Centraal Fonds Volkshuisvesting
De uitkomst kan echter ook van betekenis zijn voor de financiële beoordeling.
Daartoe zullen CFV en BZK in het toezicht zaken op elkaar afstemmen en informatie
uitwisselen. Zo nodig wordt na overleg met BZK tot een interventie overgegaan als
de risico’s als gevolg van het aanhouden van de beoordeling te groot worden geacht.
Nader onderzoek
Als het bureauonderzoek daar in risicotermen aanleiding toe geeft, kan het nodig
zijn om een nader onderzoek op te starten. Op basis van de bureau-analyse van de
signaleringspunten worden dan vragen bij de corporatie uitgezet. De beantwoording
door de corporatie (als onderdeel van hoor en wederhoor) wordt betrokken in de
beoordeling. Het doel van het nader onderzoek is om allereerst vast te stellen of de
inschatting van de (financiële) risico’s die een uitvloeisel zijn van het bureauonderzoek van de signaleringspunten correct is. Daarnaast heeft het onderzoek tot doel
om de corporatie te informeren over de beoordeling als uitkomst van het onderzoek
(hoor en wederhoor). Indien de beoordeling een interventie rechtvaardigt, is het van
belang vast te stellen of de corporatie al maatregelen heeft getroffen dan wel voornemens is maatregelen te gaan treffen. Dit kan van invloed zijn op de omvang en het
karakter van de maatregelen die CFV de corporatie oplegt. De finale en formele afronding van dit proces vindt plaats door middel van toezending van de toezichtbrief.
Interventies kunnen soms tot gevolg hebben dat de beoordeling van andere toezichtonderwerpen aangehouden moet worden totdat de effecten van de interventie zijn
opgetreden (bijvoorbeeld een nieuwe meerjarenbegroting).
1.8
Beoordelingen
Toezicht is een continu proces. Het is echter van belang dat in dit proces jaarlijks
een ijkpunt bestaat waarin de toezichthouder de corporatie informeert over relevante uitkomsten van het beoordelingsproces. Uiterlijk 1 november brengt CFV per
corporatie een toezichtbrief uit. In bijzondere gevallen kan CFV hiervan afwijken.
Indien een corporatie in gebreke blijft met het aanleveren van gegevens, zal CFV
de corporatie onder verscherpt toezicht plaatsen, voor zover hij nog niet onder dit
regime valt. Na afronding van de beoordeling bij deze corporaties zal CFV alsnog de
toezichtbrief uitbrengen en openbaar maken.
Mochten zich na het uitbrengen van de toezichtbrief nieuwe feiten voordoen, kan
dat reden zijn voor financiële aanpassing van de beoordeling en het opleggen van
nieuwe interventies. Indien er zich risico’s voordoen die de financiële continuïteit in
gevaar kunnen brengen, zal dat in de toezichtbrief worden verwoord. Er is dan altijd
sprake van een interventie. De tijdsdimensie die in de beoordelingen wordt meegenomen, kent ruwweg twee momenten:
♦ het risico dat de continuïteit op korte termijn in gevaar komt;
♦ het risico dat de continuïteit op middellange termijn in het gedrang komt.
Hierbij zal een precisering worden gegeven van de toezichtvelden waar de risico’s
spelen.
Beleidsregels 2014
25
De interventie wordt ingekleurd door de specifieke formulering van de risico’s.
De in de toezichtbrief opgenomen interventies geven ook een beeld van nog openstaande maatregelen bij de corporatie. Dus ook eerder ingezette en nog niet afgeronde maatregelen zijn terug te vinden in de brief. De toezichtbrief is openbaar en
wordt door CFV op zijn website gepubliceerd. In de openbare toezichtbrief worden
de passages die vallen onder de uitzonderingsgronden van de Wob onleesbaar gemaakt. De stakeholders van de corporatie kunnen zich op basis van de toezichtbrief
een beeld vormen van de financiële beoordeling en de opgelegde interventies.
1.9
Interventies in het kader van het financieel toezicht
De volgende stappen op de interventieladder zijn te onderscheiden:
♦ regulier toezicht
♦ verscherpt toezicht
♦ sanering
Maatregelen in het kader van regulier toezicht kunnen onderscheiden worden
in het volgen van de realisatie van reeds door de corporatie vastgesteld beleid of
het verkrijgen van een vastgesteld en goedgekeurd verbeterplan op nader geformuleerde onderwerpen, welke een neerslag kan zijn van intern vastgestelde en goedgekeurde besluitvormingsdocumenten. Na de ontvangst van een verbeterplan zal de
realisatie daarvan door CFV gemonitord worden in het kader van regulier toezicht.
Kenmerk van regulier toezicht is dat deze niet langer dan één jaar behoeft te duren
en dat er voldoende vertrouwen bestaat dat de corporatie de juiste stappen zet in
het licht van de geformuleerde risico’s.
Bij verscherpt toezicht is er sprake van het opleggen van de plicht tot het maken
en uitvoeren van een herstelplan. De plaatsing onder verscherpt toezicht kan elk
moment plaatsvinden en wordt openbaar kenbaar gemaakt. Bij gebrek aan medewerking van de zijde van de corporatie, zal CFV de minister vragen een aanwijzing
te geven. Zo nodig kan ondermeer worden overgegaan tot het entameren van een
aansprakelijkheidsstelling, het laten benoemen van een extern toezichthouder bij de
toegelaten instelling, het onder bewindstelling plaatsen van de toegelaten instelling
en het laten intrekken van de toelating.
De status sanering kan worden bereikt via een aanvraag saneringssteun of door
de opgelegde verplichting om een saneringsplan op te stellen. Dit traject zal via een
publicatie openbaar worden gemaakt. In dit traject kunnen ondermeer de volgende
maatregelen worden getroffen: aanwijzing geven, laten intrekken toelating, laten
aanstellen externe toezichthouder, onder bewindstelling bestuurder/commissaris,
het entameren van een aansprakelijkheidsstelling.
26
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het onderzoek naar de zes toezichtvelden kan als uitkomst hebben dat (op
onderdelen) de risico’s op discontinuïteitsproblemen op korte dan wel middellange
termijn te groot worden geacht. Het is dan zaak tot gerichte interventie over te gaan
teneinde de kans op discontinuïteitsproblemen zoveel als mogelijk te voorkomen. De
houding en het gedrag van de bestuurder (en de raad van toezicht) en de situationele context (bijvoorbeeld de relatie van de corporatie met gemeente, geldgevers en
WSW) zijn daarbij medebepalend voor de precieze vormgeving van de interventie. De
interventie wordt opgelegd na een hoor-wederhoorprocedure. Het is in dit verband
vanuit het oogpunt van risicogericht toezicht en proportionaliteit belangrijk dat in
elk concreet geval wordt gekomen tot de juiste maatvoering. Gemotiveerd zal CFV
aan de betreffende corporatie communiceren tot welke interventie hij heeft besloten. In bijlage 2 bij de beleidsregels wordt de koppeling tussen de interventies en de
fasen in het financieel toezicht nader beschreven en worden ook de criteria omschreven voor overgang van regulier toezicht naar verscherpt toezicht. Het oogmerk
van de interventies is om enerzijds een verslechtering van de situatie, zoals deze
tijdens de beoordeling is waargenomen, tegen te gaan en anderzijds stappen ter
verbetering van de waargenomen situatie te laten zetten. De interventies vormen
daarmee een logisch onderdeel van het instrumentarium dat nodig is om de taken
die vanuit het financieel toezicht voortvloeien, te kunnen uitoefenen.
De risicoanalyse kan ook tot gevolg hebben dat er in de governancestructuur van
de corporatie moet worden ingegrepen. In dat geval zal CFV BZK adviseren om de
geëigende maatregelen te treffen.
1.10
Sancties
De Woningwet geeft in art. 71a, derde lid, de mogelijkheid in het BCFV aan CFV
sanctiebevoegdheden toe te kennen. De Woningwet bevat als algemene omschrijving dat het moet gaan om gevallen waarin woningcorporaties hun verplichtingen
jegens CFV niet nakomen. Gedacht wordt hierbij aan de situatie dat een woningcorporatie nalaat haar jaarstukken, dan wel gegevens die CFV voor de uitoefening van
zijn toezichttaak nodig heeft, aan CFV te verstrekken. De sanctie, zoals omschreven
in art. 5 van het BCFV, bestaat uit het opleggen van de verplichting bepaalde rechtshandelingen van de corporatie aan voorafgaande goedkeuring van CFV te onderwerpen.
Voorop gesteld wordt dat het treffen van een dergelijke maatregel op het niet
nakomen van de verplichting de benodigde gegevens en bescheiden in te sturen, als
ingrijpend moet worden beschouwd. Toepassing ervan zal daarom zorgvuldig en proportioneel moeten zijn. De vraag óf een dergelijke maatregel wordt getroffen en zo
ja, welke rechtshandelingen aan voorafgaande instemming van CFV worden onderworpen, is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval en zal
dus ook dan pas definitief bepaald kunnen worden. Dat neemt niet weg dat enkele
Beleidsregels 2014
27
algemene afwegingscriteria wel degelijk zijn te bepalen.
Indien een corporatie niet tijdig en/of volledig de benodigde informatie verstrekt,
wordt deze onverwijld gevraagd de gegevens binnen een termijn van ten hoogste
vier weken aan CFV te doen toekomen, aldus art. 5, vierde lid, BCFV. Het gaat om de
gegevens bedoeld in art. 25a e.v. en 30 Bbsh (Bijlage I, II en IV van het Bbsh en de accountantsmededeling op grond van Bijlage III Bbsh).
Indien de corporatie na deze vier weken de bescheiden nog niet aan CFV ter beschikking heeft gesteld, heeft CFV de bevoegdheid om de corporatie een maatregel
op te leggen. In dat geval kunnen de door CFV bepaalde rechtshandelingen slechts
worden uitgevoerd door de corporatie na instemming van CFV.
Bij de overweging tot oplegging van de maatregel over te gaan, spelen de volgende criteria een rol:
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, tenzij de corporatie kan
aantonen dat de termijnoverschrijding buiten de schuld van de corporatie of
door overmacht is ontstaan.
♦ Het opleggen van de maatregel wordt eerder overwogen indien het een
financieel zwakke corporatie is of een corporatie onder verscherpt toezicht is.
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, indien de
termijnoverschrijding (overwegend) een gevolg is van bestuurlijke patstelling
of bestuurlijke onenigheid.
Na de afweging of toepassing van een maatregel noodzakelijk is, dient bepaald te
worden welke inhoud de maatregel heeft. De volgende criteria zullen in de afweging
bij CFV omtrent de rechtshandelingen die onderworpen worden aan preventieve
goedkeuring, worden gehanteerd:
♦ Het betreffen rechtshandelingen die substantieel de financiële positie van de
corporatie raken.
♦ Rechtshandelingen die door de corporatie verricht moeten worden ter
voldoening aan (op het moment van het opleggen van de maatregel) lopende
verplichtingen jegens derden, vallen niet onder de maatregel.
♦ Bij de keuze van rechtshandelingen die onderworpen worden aan preventieve
goedkeuring door CFV wordt, waar mogelijk en relevant, rekening gehouden
met directe belangen van derden.
28
Centraal Fonds Volkshuisvesting
2
Adviestaken
De taak van CFV inzake het financiële toezicht omvat tevens advisering over de
financiële aspecten van een nieuwe toelating (art. 5, tweede lid, Bbsh), statutenwijziging en fusie (art. 9 en 10b Bbsh), een ministeriële aanwijzing (art. 41 Bbsh),
van nevenactiviteiten, van investeringen in het buitenland en van voornemens tot
het vervreemden van onroerende zaken en het vestigen van een recht van erfpacht,
opstal of van vruchtgebruik op onroerende zaken (art. 11d Bbsh).
2.1
Nieuwe toelating (eventueel gekoppeld aan de fusie van art. 10a Bbsh)
Een verzoek om toelating dient te worden ingediend bij de minister. CFV heeft
hierbij tot taak advies te geven omtrent de financiële aspecten van de toelating.
Art. 4 Bbsh geeft aan welke gegevens bij de aanvraag overgelegd moeten worden,
waarbij het tweede lid, sub e, ruimte laat voor nadere precisering van de relevante
bescheiden. Voor een goede beoordeling van het toelatingsverzoek dient CFV te
beschikken over:
♦ De statuten.
♦ Een overzicht van de bestuurlijke structuur.
♦ Een openingsbalans met toelichting (indien de instelling die toelating vraagt
nieuw is opgericht).
♦ Een beleids- en activiteitenplan dat zich minimaal over een periode van vijf
jaar uitstrekt.
♦ Een meerjarenprognose en een berekening waaruit blijkt dat de instelling
voldoet aan de voorwaarden van WSW om geborgd te worden.
De situatie kan zich voordoen dat toelating wordt gevraagd door een reeds actieve rechtspersoon. Dat is bijvoorbeeld het geval bij een fusie als bedoeld in art. 10a
Bbsh, waarbij een voorheen niet-toegelaten instelling het vermogen van één of meer
wel toegelaten instelling(en) verkrijgt. Art. 10a eist dan dat deze actieve rechtspersoon toelating aanvraagt en verkrijgt, alvorens de fusie goed te keuren.
Beleidsregels 2014
29
In die situatie zijn tevens de volgende gegevens noodzakelijk:
♦ De laatste jaarstukken, inclusief bijlagen, een accountantsverklaring en
-verslag en een managementletter.
♦ Een technische inventarisatie van het woningbezit met daarin opgenomen een
prognose van de noodzakelijk te maken instandhoudingkosten.
♦ Bij bestaande leningenportefeuille, de vervalkalender.
♦ Eventuele samenwerkingsovereenkomsten, waarin de mogelijke financiële
inbreng van derden wordt geregeld.
♦ Bij bestaand bezit een herberekening van het eigen vermogen van de laatste
jaarrekening, gebaseerd op de bedrijfswaarde van het bezit overeenkomstig
de parameters zoals omschreven in bijlage 1 bij deze Beleidsregels, alsmede
een herberekening van het eigen vermogen op basis van de bedrijfswaarde op
grond van de door de instelling zelf ingeschatte parameters en opgenomen
posten, onderbouwd door marktgegevens.
♦ Een rapport van bevindingen van een accountant als bedoeld in art. 4, derde
lid, Bbsh, indien de toelating betrekking heeft op het onderbrengen van
gemeentelijk woningbezit.
De minister zal binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag tot toelating
een adviesaanvraag bij CFV neerleggen. Vervolgens krijgt CFV acht weken om een
advies uit te brengen (art. 5, tweede lid, Bbsh). Van de bij de fusie betrokken (verdwijnende) toegelaten instelling zal CFV krachtens zijn toezichttaak reeds over (het
merendeel van) de benodigde gegevens beschikken. In dat geval hoeven deze gegevens niet bij de aanvraag gevoegd te worden.
In het advies geeft CFV zijn zienswijze over de financiële aspecten van de toelating resp. de fusie. Voor de financiële beoordeling is de levensvatbaarheid (waarborgen van financiële draagkracht en continuïteit) van de nieuw toe te laten instelling
resp. de fusiecorporatie het ijkpunt. De levensvatbaarheid wordt afgeleid uit de
beoordeling van de financiële positie. Daartoe hanteert CFV de methodiek zoals die
is ontwikkeld ten behoeve van de jaarlijkse financiële beoordeling van corporaties.
2.2
Statutenwijziging (eventueel gekoppeld aan de fusie van art. 10b Bbsh)
Indien een voorgenomen statutenwijziging van een toegelaten instelling ge-
volgen heeft voor haar financiële situatie, vraagt de minister hierover advies aan
CFV, alvorens te beslissen omtrent de voorgenomen statutenwijziging, aldus art. 9,
tweede lid, Bbsh.
CFV dient ter beoordeling van de statutenwijziging en de financiële consequenties te beschikken over de opgave van financiële gegevens met betrekking tot de
statutenwijziging (zie gebiedsuitbreiding).
30
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Gebiedsuitbreiding
Indien de voorgenomen statutenwijziging leidt tot uitbreiding van het werkgebied buiten de regio waar de corporatie al werkzaam is, zullen concrete investeringsvoornemens van de toegelaten instelling een rol spelen. CFV dient dan voor beoordeling van de financiële consequenties te beschikken over (financiële) opgave van de
concrete investeringsplannen met een nadere toelichting.
Overeenkomstig de procesregels van BZK zal een (financiële) opgave van de concrete investeringsplannen met een nadere toelichting gelijktijdig met het verzoek
om goedkeuring van de statutenwijziging aan BZK moeten worden verstrekt.
Fusie
Als er een statutenwijziging plaatsvindt vanwege een fusie als bedoeld in art.
10b Bbsh, dus waarbij een bestaande toegelaten instelling de verkrijgende rechtspersoon (fusiedrager) is, zal voor BZK bepalend zijn of de fusie ‘in het belang van de
volkshuisvesting’ is en of de financiële continuïteit is gewaarborgd. De minister zal
voor de financiële aspecten van de fusie (al of niet gepaard gaande met een statutenwijziging) de zienswijze van CFV vragen.
De beoordeling van CFV is erop gericht om vast te stellen of na de fusie de financiële positie zodanig is dat de gefuseerde instelling binnen vijf jaar een beroep op
financiële steun van CFV zal doen. Bij de financiële beoordeling hanteert CFV de methodiek zoals die is ontwikkeld voor de jaarlijkse financiële beoordeling van corporaties. CFV heeft voor de beoordeling van de fusie de volgende gegevens nodig:
♦ Het door het bestuur (en raad van toezicht) getekende fusievoorstel en
een toelichting op het fusievoorstel met de redenen voor de fusie en de te
verwachten gevolgen voor de werkzaamheden.
♦ Een verklaring waaruit blijkt dat de instelling na fusie voldoet aan de
voorwaarden van WSW om geborgd te worden.
♦ Een uiteenzetting over de verschillen in waarderingsgrondslagen van de
fusiepartners en/of de beleidswijzigingen ten gevolge van de fusie als deze
van substantiële financiële betekenis zijn. Als de waarderingsgrondslagen
niet sterk verschillen of de beleidswijzigingen niet van substantiële
financiële betekenis zijn, kan volstaan worden met een door de besturen
van de fusiepartners ondertekende expliciete verklaring aan CFV. Als de
waarderingsgrondslagen sterk verschillen of de beleidswijzigingen van
substantieel financiële betekenis zijn of als het een fusie betreft met een
corporatie die volgens de laatste financiële beoordeling door CFV niet als
financieel gezond wordt aangemerkt, dienen de volgende aanvullende
gegevens te worden verstrekt over de gefuseerde instelling (zulks in overleg
met CFV):
♦ Beleids- en activiteitenplan na fusie dat zich minimaal over een periode
van vijf jaar uitstrekt.
♦ Geconsolideerde meerjarenprognose voor de komende vijf jaar (balans en
winst- en verliesrekening).
Beleidsregels 2014
31
♦ Opgave van de bedrijfswaarde voor het totale bezit na fusie en van voor de
berekening van de bedrijfswaarde gehanteerde uitgangspunten.
♦ Een rapportage (efficiencypar.) van de raden van toezicht waarin de
verschillende componenten van de beheerlasten, professionaliteit en
efficiency van de organisatie in relatie tot de doelstelling en ambities van de
fusie worden belicht tijdens en na fusie.
♦ Een overzicht van de nieuwe organisatie- en bestuurlijke structuur van de
fusiecorporatie.
♦ Een verklaring van het bestuur van de fusiepartners dat zij kennis hebben
genomen van de mogelijke risico’s van de andere fusiepartij waarbij ook de
verbindingen zijn betrokken.
Indien er zich bijzondere omstandigheden voordoen met betrekking tot de fusie
en statutenwijziging, kan CFV nadere informatie opvragen. Indien bij één van de
fusiepartners sprake is van één of meer deelnemingen of verbindingen, dient de
volgende aanvullende informatie voorhanden te zijn:
♦ Kwantificering van financiële deelnemingen en/of overige verbindingen met
derden.
♦ Inschatting van de aansprakelijkheid van een eventuele bestuurlijke
deelneming van de instelling en kwantificering van de mogelijke financiële
consequenties.
CFV stelt binnen vier weken een zienswijze op, die wordt uitgebracht aan de
minister (art. 9, tweede lid, Bbsh). Deze termijn is van toepassing vanaf het moment
dat CFV over de voor zijn beoordeling noodzakelijke informatie beschikt. CFV verstrekt ook de betrokken corporaties een afschrift van de zienswijze.
2.3
Aanwijzing
In art. 41, vijfde lid, van het Bbsh is geregeld dat de minister, indien hij over-
weegt een corporatie een aanwijzing te geven, CFV om advies kan vragen. Te denken
valt met name aan situaties waarin de minister de corporatie beweegt tot maatregelen die van invloed zijn op de financiële positie.
CFV kan ongevraagd adviezen uitbrengen, met name wanneer CFV bemoeienis
heeft met een corporatie in het kader van verscherpt toezicht of sanering. Anderzijds
zal de minister naar verwachting ook behoefte hebben aan advies in het geval hij
een corporatie wil aanzetten tot uit volkshuisvestingsoogpunt door hem gewenste
maatregelen en hij wil weten of de corporatie hiertoe financieel in staat moet worden geacht.
32
Centraal Fonds Volkshuisvesting
2.4
Nevenactiviteiten
Nevenactiviteiten dienen te worden gemeld bij BZK en worden vervolgens door
dit ministerie beoordeeld. Vier circulaires (MG 1999-23, MG 2001-26, MG 2006-04
en MG 2007-04) aan de woningcorporaties en gemeenten over dit onderwerp zijn
hierop van toepassing en leidraad voor de beoordeling door CFV.
Een van de toetsingscriteria in de desbetreffende MG’s is dat de financiële positie
van de corporatie overeenkomstig de beoordelingsmethodiek van CFV, bij de uitoefening van nevenactiviteiten buiten twijfel moet staan. Daarnaast dient bij de
uitvoering van nevenactiviteiten sprake te zijn van een aanvaardbaar en dus beperkt
financieel risico. Op deze punten is het advies van CFV van betekenis. Ten behoeve
van de beoordeling of, en zo ja, welke gevolgen de voorgenomen nevenactiviteiten
hebben voor de financiële positie van de corporatie, wordt een risicoanalyse gemaakt vanuit de optiek van het financiële toezicht. Tevens wordt er gekeken naar de
marktconformiteit, waarbij aandacht is voor marktconforme financiering, concurrentievervalsing, kostendoorberekening en fiscaliteit. Bovendien spelen de uit de
beschikking van de Europese Commissie (15 december 2009) voortvloeiende maatregelen een rol bij de beoordeling van de voorgenomen (neven)activiteiten (geborgde
en ongeborgde financiering).
Het is vereist dat de corporatie bij de indiening van een verzoek tot instemming
(melding), vooraf contact met CFV opneemt over de bij de melding in te dienen financiële gegevens en relevante achtergronddocumenten.
2.5
Verkoop van woongelegenheden door toegelaten instellingen
Op grond van art. 11d, Bbsh dient een toegelaten instelling haar voornemens tot
vervreemding van onroerende zaken aan de minister te melden. Met het inwerking
treden (in 2011) van de wijziging van het Bbsh en de Regeling vervreemding woongelegenheden, alsmede de circulaire verkoop corporatiewoningen per 1 oktober
2013 (MG 2013-02) is geregeld dat corporaties woningen mogen verkopen aan particuliere huishoudens voor eigen bewoning met meer dan 10% korting zonder voorafgaande ministeriële ontheffing. Dit is alleen toegestaan als voldaan wordt aan de
voorwaarden van de Regeling vervreemding woongelegenheden. Als een corporatie
wil verkopen met van de regeling afwijkende voorwaarden, is daar vooraf toestemming van de minister voor nodig (toestemmingsverzoek op grond van art. 11c Bbsh).
Voor verkopen van woongelegenheden aan derden is vooraf toestemming van BZK
nodig (meldingsplicht op grond van art. 11d Bbsh).
De minister kan bij toestemmingsverzoeken en verkoopmeldingen een zienswijze aan CFV vragen met betrekking tot de financiële gevolgen van het voornemen
tot verkoop. Er wordt standaard een zienswijze gevraagd aan CFV bij verkopen van
10% of meer van het aantal huurwoningen in bezit bij de corporatie op basis van de
meest recente vastgestelde bezitgegevens, of bij verkopen van 5% of meer van het
corporatiebezit wanneer de corporatie minder heeft dan 5.000 woningen.
Beleidsregels 2014
33
CFV zal binnen drie weken na ontvangst van een verzoek om een zienswijze een
advies aan de minister uitbrengen. Als er sprake is van incomplete verzoeken, geldt
als uiterste behandeldatum drie weken na ontvangst van de aanvullend benodigde/
gevraagde informatie. Bij complexe verkoopvormen hanteert CFV een termijn van
zes weken, gerekend vanaf de datum dat alle benodigde informatie is ontvangen
voor het uitbrengen van het advies aan de minister. CFV houdt de beslistermijn voor
afhandeling door de minister in de gaten en (indien nodig) wordt de feitelijke te
hanteren termijn hierop afgestemd.
2.6
Investeringen van corporaties in het buitenland
Met de circulaire MG 2005-04 (17 maart 2005) en de aanvullende circulaire MG
2006-04 (18 mei 2006), onderdeel D, MG 2008-03 (19 mei 2008) is het corporaties in
een aantal gevallen toegestaan om zonder voorafgaande goedkeuring van de minister financiële steun te verlenen aan buitenlandse instellingen. Met de circulaire MG
2010-03 (6 oktober 2010) Actualisatie werkzaamheden op de BES-eilanden en lijst
buitenlanden ‘0,3 promille regeling’ komt het bepaalde in de MG 2008-03 onderdeel
I te vervallen en worden de bepalingen ten aanzien van de Nederlandse Antillen in
die circulaire en in de MG 2001-04 en MG 2005-04 aangepast. Voorts is met de circulaire MG 2011-02 Adstructie voorwaarden voor het geven van financiële ondersteuning door woningcorporaties aan buitenlandse instelling voor volkshuisvesting van
13 mei 2011 een adstructie toegepast op de totale omvang van de financiële
steunverlening, het dekkingsgebied van de garantie en het veilen van een buitenlands project.
Voor alle overige gevallen van werkzaamheden van een corporatie en/of haar
verbindingen in het buitenland blijft de circulaire MG 2001-04 (Stcrt. 2001 nr. 29)
van toepassing. Deze activiteiten zijn naar hun aard nevenactiviteiten en worden
preventief getoetst. Bij de beoordeling is een belangrijk punt van afweging of de
financiële continuïteit van de corporatie niet in het geding is en of de corporatie
voldoende actief is in matching, dat wil zeggen in het besteden van overtollige middelen en batige saldi ten behoeve van opgaven van andere corporaties in Nederland.
Op deze punten wordt CFV om zijn zienswijze gevraagd. CFV beoordeelt de gevolgen
voor de financiële positie overeenkomstig de beoordelingsmethodiek van CFV.
34
Centraal Fonds Volkshuisvesting
3
Sanering
Op grond van art. 71 a van de Woningwet verstrekt CFV subsidie aan toegelaten
instellingen ter bevordering van de sanering van toegelaten instellingen die niet
beschikken over de noodzakelijk te achten financiële middelen. Deze saneringsbevoegdheid van CFV dient ertoe om in het belang van de volkshuisvesting als geheel
de financiële problemen bij een afzonderlijke corporatie te kunnen oplossen. Bij het
belang van de volkshuisvesting kan worden gedacht aan het belang dat de opgaven
ten aanzien van de volkshuisvesting in het door de corporatie bestreken gebied worden vervuld, de belangen van de huurders van de corporatie en het belang om de betrouwbaarheid van sociale verhuurders voor financieringsinstellingen te behouden.
Art. 6 van het BCFV bepaalt dat de beleidsregels wat betreft saneringssteun in
ieder geval betreffen:
♦ De wijze van indiening van een aanvraag (par. 3.1).
♦ De door de aanvrager te verstrekken gegevens (par. 3.2 en 3.3).
♦ De criteria voor de beoordeling van een aanvraag voor saneringssteun
(par. 3.4 tot en met 3.6).
♦ De aan de steunverlening te verbinden verplichtingen of voorschriften
(par. 3.7).
♦ De sanctie op het niet verstrekken van gegevens (par. 3.8).
Corporaties die niet in aanmerking komen voor borging van de door hen aan te
trekken geldleningen door WSW, behoren in beginsel tot de doelgroep voor sanering
van CFV. In een tussen WSW en CFV afgesloten convenant is een naadloze aansluiting vastgelegd. Dit convenant alsmede het aanvullend convenant is als bijlage aan
de beleidsregels gevoegd.
Als een corporatie niet voldoet aan de kredietwaardigheidseisen van WSW en getroffen maatregelen geen oplossing kunnen bieden, dient het beheer van de sociale
kernvoorraad door steun van CFV te worden gesaneerd tot een zodanig niveau dat
borging door WSW mogelijk is.
Beleidsregels 2014
35
3.1
Werkwijze
Een aanvraag dient te worden ingediend, onderbouwd met een saneringsplan.
Zodra een corporatie het besluit neemt om een steunaanvraag te gaan opstellen
en indienen, is het voor een goed verloop van de procedure wenselijk dit bij CFV te
melden. Aan welke eisen een steunaanvraag c.q. saneringsplan in elk geval moet
voldoen en welke stukken daarbij moeten worden gevoegd, is hierna in par. 3.3 en
3.4 aangegeven. Voorop staat dat CFV bij de gegevensopvraging en de beoordeling
van de steunaanvraag zodanig zal handelen, dat gewaarborgd is dat de te verlenen
saneringssteun uitsluitend ten goede komt aan Daeb-taken en dat geen overcompensatie plaatsvindt.
De verstrekking van saneringssteun laat onverlet de bevoegdheid van CFV tot
eventuele civielrechtelijke aansprakelijkstelling van de saneringscorporatie voor het
ontstaan van de saneringsnoodzaak.
CFV is steeds bereid tot overleg over de vraag welke stukken nog moeten worden
aangeleverd, alsmede over de vraag op welke wijze de eigen saneringsinspanning
van de corporatie het beste gestalte zal kunnen krijgen. CFV is in een saneringstraject afhankelijk van de bereidheid tot het leveren van informatie door de te saneren
corporatie. Saneringsoperaties kennen over het algemeen een lange doorlooptijd.
Als de aanvraag volledig is, wordt deze aan de beoordelingscriteria voor de verlening
van saneringssteun getoetst. Indien nodig wordt aan de corporatie de gelegenheid
gegeven het saneringsplan aan te vullen of te herzien. Vervolgens neemt het bestuur
van CFV een beslissing.
In het traject van het constateren van een financieel probleem, het aanvragen
van steun bij CFV en de daadwerkelijke toekenning van de subsidie, zit qua verantwoordelijkheden een cesuur bij de acceptatie van het saneringsplan door het
bestuur van CFV. Tot die tijd is het bestuur van de corporatie volledig verantwoordelijk voor de financiële situatie van de corporatie. De verantwoordelijkheid van CFV
start met het accepteren van het saneringsplan en eindigt als de saneringsperiode
afloopt.
Met WSW is hierover afstemming benodigd, omdat bij de financieel gezondverklaring vast moet staan dat de corporatie wederom als deelnemer van WSW borging
kan krijgen voor aan te trekken leningen. Terwijl normaliter de opbrengsten van
verkopen of andere maatregelen door WSW pas worden meegenomen als ze zijn
gerealiseerd, kan een corporatie met een door CFV goedgekeurd saneringsplan, vooruitlopend op de realisatie daarvan al borging krijgen. Wel eist WSW dan dat tussen
CFV en de corporatie is afgesproken binnen welk tijdsbestek die maatregelen worden genomen. Indien er geen sprake is van fusie, zal de corporatie na het verstrijken
van deze saneringsperiode weer aan de criteria van WSW moeten voldoen om voor
borging in aanmerking te komen.
36
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Blijkt de aan de afgesproken uitgangspunten en parameters ten grondslag liggende inschatting onverhoopt in de loop der jaren alsnog in negatieve zin te moeten
worden bijgesteld, dan kan zo nodig op dat moment verdere sanering van de betrokken corporatie(s) plaatsvinden. Het streven zal er op gericht moeten zijn te voorkomen dat uitvoering van de conform het saneringsplan resterende Daeb-taken van
individuele corporaties in de problemen komt, ook als er sprake is van een tegenvallende ontwikkeling met betrekking tot de bij de bedrijfswaarde gehanteerde uitgangspunten en parameters.
3.2
S aneringsplan
Een saneringsaanvraag dient gebaseerd te zijn op een saneringsplan, aldus art.
6 van het BCFV, waarbij dat saneringsplan door de corporatie aan de statutaire gemeente en de huurders om commentaar dient te zijn voorgelegd.
Het saneringsplan dient in elk geval te bevatten:
♦ Een overzicht van de saneringsmaatregelen die door de corporatie zelf, al
dan niet in samenwerking met anderen, zijn en kunnen worden genomen om
de financiële positie te verbeteren, zoals afstoten van ontwikkelposities en
bezit in exploitatie, extra huurverhogingen, beperken van onderhouds- en
beheeruitgaven voor zover vanuit volkshuisvestelijk oogpunt verantwoord.
♦ Een overzicht van de maatregelen die door de corporatie worden genomen
om onaanvaardbare risico’s weg te nemen, bijvoorbeeld met betrekking tot
het renterisico bij herfinanciering, maar ook de afbouw van de niet-Daebposities (zowel bezit in exploitatie alsook in ontwikkeling). Na sanering dient
de corporatie in beginsel nog slechts Daeb-bezit te hebben. Hiermede wordt
voorkomen dat de saneringsbijdrage het mogelijk maakt dat de corporatie na
sanering nog niet-Daeb-activiteiten kan uitvoeren. Mede uit het oogpunt van
staatsteun is dit een ongewenste situatie.
♦ De vorm en de mate waarin de corporatie ter oplossing van zijn problemen
een beroep op CFV doet.
♦ Het tijdstip c.q. de tijdstippen waarop de steun uitbetaald moet worden.
♦ De uitkomsten van een eventueel overleg met derden over een bijdrage op
basis van hun historische betrokkenheid.
♦ De uitkomsten van overleg met derdeninstanties, zoals gemeente en WSW (bij
WSW-deelnemers), voor zover hun toestemming is vereist voor één of meer
specifieke saneringsmaatregelen (voor specifieke saneringsmaatregelen als
woningverbetering, sloop of verkoop van bezit, dient er bij de opstelling van
het saneringsplan van te worden uitgegaan dat deze binnen een periode van
in het algemeen tien jaar (saneringsperiode) worden uitgevoerd).
Beleidsregels 2014
37
3.3
De aanvraag saneringssteun
Naast het saneringsplan dient de aanvraag om saneringssteun in elk geval te
worden onderbouwd met de volgende stukken die, voor zover nog niet bij CFV aanwezig, door de corporatie bij de aanvraag dienen te worden overgelegd:
♦ D e statuten.
♦ De laatste jaarstukken, inclusief bijlagen, die volgens overheidsvoorschriften
dienen te zijn voorzien van verklaringen en controleverslag van een
accountant en indien aanwezig een managementletter.
♦ Een analyse van de financiële positie op de datum van aanvraag (vermogen,
financiering en liquiditeit).
♦ Een analyse van de oorzaken van de (te verwachten) negatieve financiële
positie, zo mogelijk uitgesplitst naar Daeb- en niet-Daeb-werkzaamheden.
♦ Een herberekening van het eigen vermogen van de laatste jaarrekening,
gebaseerd op de bedrijfswaarde van het bezit per jaarlijkse valutadatum 1
juli, alsmede een toelichting op:
♦ De in de bedrijfswaardeberekening opgenomen posten en gehanteerde
parameters.
♦ De te nemen maatregelen om op eigen kracht uit de problemen te komen
voor zover niet in de bedrijfswaardeberekening opgenomen.
♦ Het renteresultaat uit hoofde van beleggingen, etc.
♦ Overige inkomsten en uitgaven zoals eventuele bijdragen van derden in de
sanering. Zo nodig dient inzicht te worden gegeven in de gevoeligheid van
de variabelen.
♦ I n aansluiting op de laatste jaarrekening, een meerjarenprognose van de
financiële ontwikkeling in de saneringsperiode, gespecificeerd naar de baten
en lasten.
♦ D e onderbouwing van de in deze prognose opgenomen financieringslasten
en rentebaten en -lasten door middel van een financierings- en
liquiditeitsprognose voor minimaal de sanerings-periode en voorts voor de
relevante periode in het kader van het rentemanagement.
♦ I nzicht in de opbouw van de in de meerjarenprognose opgenomen kosten voor
bestuur en werkapparaat.
♦ E en technische inventarisatie van het gehele bezit met daarin opgenomen
een prognose van de noodzakelijk te maken instandhoudingskosten, een
(actuele) inventarisatie van de grond- en projectontwikkelingsportefeuille,
onderscheiden naar Daeb- en niet-Daeb-bezit.
♦ Een meerjarenbegroting voor de saneringsperiode inzake verbetering en
onderhoud van het woningbezit.
♦ Een zo concreet mogelijke prognose van de verhuurbaarheid van het bezit in
de context van de plaatselijke en/of regionale woningmarkt.
♦ Een inventarisatie van de eventuele overwaarde van voor verkoop in
aanmerking komend bezit.
38
Centraal Fonds Volkshuisvesting
♦ Een beleids- en activiteitenplan op lange termijn.
♦ Een overzicht van de bestuurlijke structuur, de personeelsbezetting, de
structuur van het management en een overzicht van de relaties tussen de
corporatie en de verbonden verbindingen.
♦ Indien de minister een aanwijzing als bedoeld in art. 41, eerste lid, of art. 43,
eerste lid Bbsh heeft gegeven, de tekst van deze aanwijzing.
Voorts dient melding te worden gemaakt van de voortgang of uitkomsten van
een (eventueel) overleg met huurders, plaatselijk werkzame instellingen, betrokken
personeelvertegenwoordigers en overige betrokkenen.
Bij alle financiële gegevens en ramingen die in het kader van aanvragen dienen
te worden overgelegd, dient het oordeel van een accountant als bedoeld in art. 393,
eerste lid, van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek te worden gevoegd. Naast verklaringen c.q. mededelingen van accountants betreffende financiële gegevens, kunnen
ook verklaringen van deskundigen omtrent bijvoorbeeld woningmarktgegevens en
de technische toestand van het bezit gevraagd worden.
CFV kan bij de corporatie aanvullende gegevens opvragen, indien dit nodig wordt
geacht voor de beoordeling van de steunaanvraag, waaronder verklaringen van accountants c.q. deskundigen als hierboven bedoeld.
Wat betreft de algemene voorschriften inzake de aanvraag is de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) van toepassing. Verwezen wordt in het bijzonder naar Titel
4.1 van deze wet, die algemene bepalingen bevat met betrekking tot onder andere
de aanvraag, aanvullende gegevensopvraging, de hoorplicht en de beslistermijnen,
alsmede naar Titel 4.2 van deze wet (subsidies).
3.4
Beoordelingscriteria
CFV hanteert bij de beoordeling van aanvragen om saneringssteun de volgende
criteria. CFV verleent uitsluitend geldelijke steun voor een saneringsoperatie, indien
uit het daartoe opgestelde plan blijkt, dat:
♦ Zonder steun geen herstel van de financiële positie ten behoeve van
haar Daeb-taken mogelijk is, zodanig dat er sprake is van voldoende
volkshuisvestelijk vermogen, zoals bedoeld in par. 1.6 van deze beleidsregels,
ondanks het feit dat de corporatie bereid en in staat is haar eigen
mogelijkheden tot sanering ten volle te benutten.
♦ Erop kan worden vertrouwd, dat de voorgenomen saneringsmaatregelen tijdig
en met succes zullen worden uitgevoerd.
♦ De corporatie, door in ieder geval een dossieronderzoek naar de oorzaken van
het ontstaan van de financiële problemen en de rol van derden daarin, heeft
onderzocht in hoeverre van derden, waaronder Rijk en gemeente, verwacht
mag worden dat zij een bijdrage leveren in de saneringskosten op grond van
de historische medeverantwoordelijkheid en indien dit het geval is, daarover
met betrokkenen overleg heeft gepleegd.
Beleidsregels 2014
39
♦ De geldelijke steun in combinatie met de saneringsmaatregelen en eventuele
steun van derden noodzakelijk en voldoende is om de levensvatbaarheid van
het beheer van de sociale kernvoorraad van de corporatie te herstellen.
♦ De levensvatbaarheid wordt vertaald in een volkshuisvestelijk vermogen van
nul en een surplus ter hoogte van 10% van de jaarhuur van het woningbezit,
zoals verantwoord in de laatste jaarrekening.
♦ In beginsel geen sprake is van subsidiëring van niet-Daeb-deel van de
corporatie door volledige afbouw van de niet-Daeb-posities.
♦ Er geen strijdigheid ontstaat met het voldoen aan een gegeven aanwijzing als
bedoeld in art. 41, eerste lid of art. 43, eerste lid Bbsh.
Om voor steun van CFV in aanmerking te komen, dient het beheer van de sociale
kernvoorraad van de corporatie in de toekomst levensvatbaar te zijn. Van belang
daarbij is ook dat inzicht wordt gegeven in uitkomsten van overleg hierover met
huurders en betrokken personeelsvertegenwoordigingen.
3.5
Financieringssteun
Financieringssteun kan worden verstrekt als er sprake is van een corporatie die
niet aan de kredietwaardigheideisen van WSW voldoet, maar die nog geen door CFV
goedgekeurd saneringsplan heeft opgesteld op basis waarvan de noodzaak tot saneringssteun kan worden vastgesteld. Deze steun is te zien als een overbruggingsfinanciering en heeft het karakter van een contragarantie op de garantieverstrekking
door WSW. Aangezien CFV volgens het BCFV geen garanties kan verstrekken, heeft
deze de juridische vorm van een voorwaardelijke bijdrage aan de corporatie, voor het
geval deze de door WSW geborgde rente en aflossing van een bepaalde lening niet
kan voldoen. WSW stelt als voorwaarde dat deze bijdrage aan hem wordt verpand.
De steun kan uitsluitend worden verleend bij wijze van anticipatie op de goedkeuring van een saneringsplan en de daarop gebaseerde steunverlening.
Als voorwaarde voor de anticipatie geldt, dat de corporatie een aanvang heeft
gemaakt met de opstelling van een saneringsplan en de verplichting aanvaardt dit
binnen een half jaar bij CFV in te dienen.
Nadat CFV dit plan heeft beoordeeld en nadat het bestuur ter zake een positief
besluit heeft genomen, deelt CFV dit aan WSW mee. Alsdan vervalt de toezegging
van de voorwaardelijke bijdrage. De anticipatie is een noodprocedure. Deze kan
alleen worden toegepast in de werkelijk noodzakelijke gevallen, dat wil zeggen
wanneer er naar het oordeel van CFV sprake is van een situatie waarin onverwijld
voorzieningen dienen te worden getroffen.
40
Centraal Fonds Volkshuisvesting
3.6
V orm van de steun en terugbetaling renteloze leningen
Steun kan diverse vormen aannemen. Het BCFV sluit alleen de verlening van
borgstellingen uit, omdat dit tot de taak van WSW behoort. CFV acht het niet opportuun om in deze beleidsregels andere vormen uit te sluiten.
Bij de huidige solvabiliteitseisen van WSW gaat het bij steun van CFV om het
overbruggen van het verschil tussen een negatief ‘gecorrigeerd eigen vermogen’
(zoals berekend volgens de normen van bijlage 1) en de opbrengst van de eigen
saneringsmaatregelen van de betrokken corporatie en bijdragen van derden (waarbij
WSW zich gedurende een af te spreken saneringsperiode conformeert aan het oordeel van CFV). Om te bewerkstelligen dat een corporatie bij, per saldo, een beperkte
tegenvaller weer bij CFV terug moet komen, wordt tevens rekening gehouden met
een surplus ter hoogte van 10% van de jaarhuur van het woningbezit, zoals verantwoord in de laatste jaarrekening. Overigens is dan na sanering nog steeds sprake
van een financieel zwakke corporatie die bij tegenvallende ontwikkelingen weer bij
CFV zou kunnen aankloppen. Omdat bijstelling van solvabiliteitseisen van WSW gevolgen heeft voor CFV, is in een convenant vastgelegd dat een dergelijke bijstelling
niet zonder overleg tussen beide fondsen kan plaatsvinden.
De steun wordt berekend op basis van de bedrijfswaarde, hetgeen betekent dat
een corporatie volgens de prognose tot aan het einde van de levensduur van haar
bezit nauwelijks tot enige vermogensopbouw kan komen, die eventueel voor terugbetaling van een (renteloze) lening kan worden aangewend. Maar in de praktijk
blijkt soms van zodanige meevallers sprake te zijn, dat een eerdere terugbetaling
kan worden gerealiseerd, dan wel dat er sprake is van fusie met een financieel gezonde corporatie.
Ingeval een corporatie waarvan een verzoek om steun wordt ingewilligd, naderhand overgaat tot fusie, kan de terugbetaling niet meer aan de vermogensontwikkeling van de oorspronkelijke corporatie worden gerelateerd, omdat het vermogen van
zo’n corporatie opgaat in het totale vermogen van de door fusie tot stand gekomen
corporatie. In dat geval zullen afspraken worden gemaakt over afkoop of kwijtschelding van de terugbetalingsverplichting. De eventuele afkoopsom wordt dan
berekend op basis van de geprognosticeerde ontwikkeling van het volkshuisvestelijk
vermogen.
Indien de steun de vorm heeft van een renteloze lening, zal terugbetaling als
volgt plaatsvinden. Vijf resp. tien jaar na het moment dat geldt als aanvang van
de saneringsperiode, wordt bekeken of (gehele of gedeeltelijke) terugbetaling kan
plaatsvinden (eerste en tweede toetsingsmoment).
Beleidsregels 2014
41
Voor terugbetaling wordt de helft van het volkshuisvestelijk vermogen aangewend voor zover dat meer bedraagt dan 10% van de kale jaarhuur volgens de meest
recente jaarrekening, die dan volgens overheidsvoorschriften beschikbaar dient te
zijn.
Bij de bepaling van de omvang van dit volkshuisvestelijk vermogen wordt in dit
verband de renteloze lening van CFV aangemerkt als behorend tot het volkshuisvestelijk vermogen van de corporatie.
Voor zover op het tweede toetsingsmoment geconstateerd wordt dat niet het
gehele bedrag kan worden terugbetaald, wordt de renteloze lening omgezet in een
bijdrage. Voor zover uitstel van betaling van de renteloze lening heeft plaatsgevonden, zodat van terugbetaling in letterlijke zin geen sprake kan zijn, gaat het om een
tegen elkaar wegstrepen van de uitbetalings- en de terugbetalingsverplichting.
Op grond van de Awb kan bij subsidieverstrekking een onderscheid worden
gemaakt tussen subsidieverlening, waarbij aanspraak op subsidie wordt gegeven en
een (maximum) subsidiebedrag kan worden bepaald, en subsidievaststelling, die dan
doorgaans gekoppeld wordt aan de uitvoering van de gesubsidieerde activiteiten en
recht geeft op uitbetaling. Subsidievaststelling moet altijd plaatsvinden, de facultatieve subsidieverlening gaat daaraan vooraf. Omdat steunverlening bij CFV altijd
maatwerk is, zal per geval worden bepaald of aan subsidievaststelling een subsidieverlening vooraf zal gaan. Naarmate een sanering veelomvattender is, zal er eerder
behoefte aan bestaan om alvorens sprake is van één of meer subsidievaststellingen,
een besluit tot subsidieverlening te nemen.
De vaststelling van een subsidie geeft recht op uitbetaling binnen vier weken.
Corporaties kunnen echter de voorkeur geven aan een gespreide betaling. Dit zal
met name aan de orde komen indien uitbetaling zou leiden tot (een toename van)
overfinanciering en/of indien uitstel van de betaling een rol kan spelen in het renterisicomanagement. In die situatie zal CFV overgaan tot verstrekking van saneringssteun in de vorm van een subsidieverlening, gekoppeld aan een voorschotregeling.
Na afloop van de saneringsperiode vindt dan de definitieve subsidievaststelling
plaats. Corporaties kunnen een gemotiveerd verzoek om gespreide betaling indienen.
Tenzij in het subsidiebesluit anders wordt bepaald, geldt dan een rentevergoeding waarbij de rente achteraf wordt vastgesteld aan de hand van de bepalingen ter
zake in de Awb (afdeling 4.4.2). De datum van ingang van de rentevergoeding is de
datum waarmee gerekend is in de steuntoekenning.
42
Centraal Fonds Volkshuisvesting
3.7
Aan de steun te verbinden verplichtingen
CFV kan, onverminderd de bepalingen hieromtrent in de Awb, aan de verstrek-
king van steun verplichtingen verbinden. Deze verplichtingen worden per geval
vastgesteld en kunnen onder andere betreffen:
♦ V oortvarende uitvoering van de maatregelen zoals opgenomen in het
saneringsplan.
♦ M aatregelen die door de corporatie moeten worden genomen in aanvulling op
de maatregelen genoemd in een saneringsplan.
♦ R apportage van de corporatie aan en/of controle door CFV inzake de
voortgang en uitvoering van een saneringsoperatie.
♦ H et aanvaarden van een bewindvoerder, die door de corporatie in overleg
met CFV zal worden aangesteld, indien blijkt dat de hiervoor bedoelde
maatregelen niet of onvoldoende worden uitgevoerd dan wel gegronde vrees
bestaat dat dit zal gebeuren.
♦ H et sluiten van een overeenkomst waarin één of meer van bovengenoemde
punten zijn opgenomen.
Indien CFV van mening is dat de corporatie niet voldoet aan de verplichtingen,
kan met gebruikmaking van de in de Awb genoemde mogelijkheden tot intrekking
van de subsidie en terugvordering van de reeds uitgekeerde gelden worden overgegaan.
Indien een overeenkomst is gesloten, kan nakoming worden geëist. Tevens kan
CFV gebruik maken van de mogelijkheid de minister te adviseren over te nemen toezichtmaatregelen, bijvoorbeeld in de vorm van een aanwijzing.
Bij de toekenning van saneringssteun kan CFV de voorwaarde opnemen dat
voldoende gelden ter beschikking staan. Dit ‘voorbehoud’ kan worden gesteld bij
het besluit tot steuntoekenning, voor zover subsidie wordt verleend ten laste van
een begroting die nog niet is vastgesteld of goedgekeurd. Als algemeen voorbehoud
geldt dat CFV in principe slechts steun kan toekennen voor zover het beschikbare
budget voor steun van CFV, toereikend is. Verder kan CFV in het steunbesluit opnemen dat CFV alle rechten voorbehoudt om onder meer aansprakelijkstelling van
betrokkenen inclusief (oud) bestuur en (oud) commissarissen te entameren, wanneer mocht blijken dat onjuiste en/of onvolledige informatie door een corporatie is
verstrekt resp. wanbeleid is gevoerd.
3.8
Sancties
Op grond van art. 6, eerste lid, sub c BCFV, heeft CFV de bevoegdheid tot het
opleggen van een sanctie, indien de corporatie die een aanvraag voor saneringssteun heeft ingediend, de daarbij vereiste gegevens en stukken, in het bijzonder een
saneringsplan, niet binnen de gestelde termijn heeft overgelegd. Het moet gaan om
de gegevens die op grond van deze beleidsregels worden vereist bij de aanvraag.
Beleidsregels 2014
43
De sanctie bestaat, evenals de sanctie bij de toezichttaak, uit het opleggen van
de verplichting om nader aan te duiden rechtshandelingen voor preventieve goedkeuring aan CFV voor te leggen.
Het belang dat wordt gediend met tijdige indiening van relevante gegevens en
stukken, is dat hierdoor zo snel als mogelijk met sanering kan worden begonnen en
een neergang in de financiële positie van de corporatie tot staan wordt gebracht.
Niet alleen is dit in het belang van CFV omdat het risico bestaat dat door vertraging
meer saneringssteun moet worden verstrekt, maar ook in het belang van het personeel en de huurders van de te saneren corporatie.
CFV acht het gewenst de ter beschikking staande bevoegdheid tot het opleggen van de sanctie in deze beleidsregels nader uit te werken, zodat daadwerkelijke
toepassing mogelijk wordt. Bij de overweging tot oplegging van de sanctie spelen de
volgende criteria een rol:
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, tenzij de corporatie kan
aantonen dat de termijnoverschrijding buiten de schuld van de corporatie of
door overmacht is ontstaan.
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, indien reële fusieplannen
bestaan waarvoor sanering noodzakelijk is.
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, indien naar het oordeel van
CFV redelijkerwijs te voorzien is dat vertraging in de sanering zal leiden tot
een groter beroep op saneringssteun.
♦ Het opleggen van de maatregel wordt overwogen, indien de vertraging
in de aanlevering van de vereiste bescheiden naar het oordeel van CFV
(mede) veroorzaakt wordt door een interne bestuurlijke impasse of door een
patstelling tussen organen binnen de corporatie.
Het opleggen van een maatregel wordt overwogen indien door het handelen en/
of nalaten van een corporatie de wettelijke taken van CFV belemmerd worden.
Indien CFV oordeelt dat toepassing van een sanctie nodig is, zal vervolgens bepaald moeten worden, in het concrete geval, welke rechtshandelingen de corporatie
aan voorafgaande goedkeuring van CFV zal moeten onderwerpen. Gezien de achtergrond van de sanctie ligt het voor de hand dat het in ieder geval rechtshandelingen
betreffen die de financiële positie van de corporatie raken. Daarnaast kan het ook
rechtshandelingen betreffen die de rechtspositie van de te saneren corporatie raken,
zoals fusies, deelnemingen en andere verbindingen.
Rechtshandelingen die de belangen van derden raken kunnen onder de werking
van de maatregel worden gebracht. Bij de afweging of goedkeuring zal worden verleend, kan CFV het belang van die derden een rol laten spelen.
44
Centraal Fonds Volkshuisvesting
4
Projectsteun
Indien een corporatie onvoldoende middelen ter beschikking staan om werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting uit te voeren, kan de betreffende
corporatie CFV benaderen met het verzoek projectgebonden steun te verstrekken. In
de Woningwet en het BCFV is de mogelijkheid tot het bieden van projectgebonden
steun verwerkt. Blijkens art. 2 van het BCFV komen kosten van werkzaamheden voor
subsidiëring in aanmerking, welke door de corporatie in het belang van de volkshuisvesting worden uitgevoerd. Op grond van art. 6 en art. 7 van het BCFV moeten de
beleidsregels wat betreft projectsteun in ieder geval betreffen:
♦ De wijze van indiening van een aanvraag (par. 4.2).
♦ De door de aanvrager te verstrekken gegevens bij projectsteun
(par. 4.2 en 4.3).
♦ De criteria voor de beoordeling van een aanvraag voor projectsteun (par. 4.4).
♦ De aan de steunverlening te verbinden verplichtingen of voorschriften
(par. 4.6).
♦ De eventuele sanctie op het niet verstrekken van gegevens (par. 4.8).
De bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak is per 1 januari 2013 afgeschaft. Er kan in 2014 dus geen nieuwe aanvraag worden gedaan voor bijzondere
projectsteun voor de wijkenaanpak.
4.1
Doelgroep reguliere projectsteun
Gezien het uitgangspunt in art. 3 BCFV, dat slechts projecten voor financiële
steun van CFV in aanmerking komen, waarvan is vastgesteld dat dit zonder steun
niet verantwoord mogelijk is, zijn (financiële) criteria bepaald om dit te toetsen.
Daarbij gaat het om toetsing van enerzijds de financiële positie van de corporatie en
anderzijds van het projectplan. Uitgangspunt is dat CFV bij de gegevensopvraging
en de beoordeling van de steunaanvraag zodanig zal handelen, dat gewaarborgd is
dat de te verlenen steun uitsluitend ten goede komt aan Daeb-taken en dat geen
overcompensatie wordt verleend.
Beleidsregels 2014
45
Voor de toetsing van de financiële positie van de corporatie is aangesloten bij
het begrippenkader dat door CFV wordt gehanteerd bij het financiële toezicht en
waarvan de methodiek in par. 1.6 op hoofdlijnen is beschreven. Een corporatie komt
voor projectsteun als bedoeld in art. 2 eerste lid BCFV in aanmerking indien, als
gevolg van de uitvoering van een project (met name de omvang van onrendabele
investeringen), naar het oordeel van CFV de financiële continuïteit van de corporatie
onvoldoende is gewaarborgd.
4.2
De aanvraag reguliere projectsteun
De aanvraag reguliere projectsteun als bedoeld in art. 2, eerste lid BCFV, dient in
elk geval te bevatten:
♦ Het projectplan (zie par. 4.3).
♦ Inzage in de financiële consequenties van het project.
♦ Een overzicht van de (financiële) bijdragen van derden aan het project, indien
van toepassing.
♦ Een verklaring van WSW, waaruit blijkt dat de corporatie voldoende solvabel
is uit oogpunt van borging voor financiering van het rendabele deel van het
project.
♦ De mate waarin de corporatie een beroep doet op de reguliere projectsteun
van CFV (omvang van de gevraagde steun).
♦ De tekst van de prestatieovereenkomst, waaruit blijkt dat het project
waarvoor steun wordt gevraagd hieruit voortvloeit dan wel (indien er geen
prestatieovereenkomst is) een verklaring van het College van Burgemeester
en Wethouders van de gemeente, waaruit blijkt dat het College het project
vindt passen binnen het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid.
♦ Een verklaring van de huurders(vertegenwoordiging) met hun standpunt.
♦ De tekst, indien van toepassing, van een door de minister gegeven aanwijzing
als bedoeld in art. 41, eerste lid, of art. 43, eerste lid, Bbsh.
CFV is steeds bereid tot overleg over de te verstrekken informatie teneinde voortvarend tot projectsteunverstrekking over te kunnen gaan. Wat betreft de algemene
voorschriften inzake de aanvraag is de Awb van toepassing. Verwezen wordt in het
bijzonder naar titel 4.1 van deze wet, die algemene bepalingen bevat met betrekking
tot onder andere de aanvraag, aanvullende gegevensopvraging, de hoorplicht en de
beslistermijnen, alsmede naar titel 4.2 van deze wet (subsidies).
46
Centraal Fonds Volkshuisvesting
4.3
Projectplan
Ter verkrijging van reguliere projectsteun als bedoeld in art. 2 eerste lid BCFV
dient door de corporatie een aanvraag te worden ingediend die onderbouwd wordt
met een projectplan.
Onder projectplan wordt hier verstaan een duidelijke beschrijving van het
project, waarbij wordt ingegaan op de inhoud en looptijd van de werkzaamheden
alsmede het/de te bereiken doel(en) en de financiële begroting daarvan. Het projectplan dient op grond van art. 6, eerste lid, sub b van het BCFV te zijn voorgelegd
aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente waar zij haar
woonplaats heeft en aan de huurders van haar woongelegenheden, teneinde hen in
de gelegenheid te stellen zich over het plan uit te spreken.
Volstaan kan hier worden met verwijzing naar de prestatieovereenkomst, indien
daaruit blijkt dat de huurders(vertegenwoordigers) zich hebben uitgesproken over
het betrokken project.
4.4
B eoordelingscriteria
Onverminderd art. 4:35 en art. 4:46 van de Awb, zal CFV bij de beoordeling van
aanvragen om reguliere projectsteun als bedoeld in art. 2 eerste lid BCFV de volgende criteria en overwegingen (cumulatief) hanteren. CFV verleent uitsluitend
geldelijke steun ter tegemoetkoming in de kosten van werkzaamheden welke door
de aanvragende corporatie in het belang van de volkshuisvesting uitgevoerd zullen
gaan worden, indien blijkt dat:
♦ Het project/de projecten nog niet in uitvoering is/zijn genomen.
♦ Zonder reguliere projectsteun van CFV bij uitvoering van de werkzaamheden
het oordeel is dat de financiële continuïteit van de corporatie onvoldoende is
gewaarborgd. In beginsel geldt de hierboven genoemde beleidscontinuïteit
‘voldoende’ als norm voor de beoordeling van de vraag of de financiële positie
van een corporatie om de betreffende (onrendabele) investering in een project
te realiseren, toereikend is. In zeer bijzondere gevallen kan hiervan afgeweken
worden: CFV kan het beoordelingscriterium ‘voldoende gewaarborgde
beleidscontinuïteit’ buiten toepassing laten, ingeval zich zodanig bijzondere
omstandigheden voordoen dat toepassing van dat criterium onredelijk is.
♦ Het project past binnen de wettelijke kaders voor de Daeb- werkzaamheden
van corporaties. Het project past in het Rijks- resp. het gemeentelijke
(volkshuisvestings)beleid. CFV toetst dit criterium door na te gaan of er
Rijksbeleid, bijvoorbeeld in de vorm van een circulaire, van toepassing
is op de bepaling van de volkshuisvestelijke opgave en of er een
prestatieovereenkomst aan ten grondslag ligt, dan wel, indien dat niet het
geval is, of er een specifieke verklaring daaromtrent van het College van
Burgemeester en Wethouders is overgelegd. In eerste instantie bepaalt de
corporatie zelf welke werkzaamheden noodzakelijk zijn.
Beleidsregels 2014
47
♦ Op grond van het Bbsh dient de corporatie daarbij het gemeentelijke
volkshuisvestingsbeleid in acht te nemen. Dit dient te blijken uit
tussen beide overeengekomen prestatieafspraken dan wel, indien er
geen prestatieovereenkomst is, een verklaring van de gemeente dat
het door de corporatie te realiseren project past in het gemeentelijke
volkshuisvestingsbeleid.
♦ Er binnen het projectplan sprake is van een evenwichtige verhouding tussen
doel en middelen en van een reële lastenverdeling. Bij de financiële toetsing
van het projectvoorstel is van belang dat de kostenraming van het project
reëel is, dat het kwaliteitsniveau in een evenwichtige verhouding staat tot
doel en middelen en dat de lastenverdeling tussen diverse betrokkenen
aannemelijk is. Op dit punt ligt er voor CFV een marginale beoordelingstaak.
CFV gaat ervan uit dat aan dit beoordelingscriterium is voldaan, indien
aan het project een prestatieovereenkomst ten grondslag ligt (waar dus
een gemeentelijke handtekening onder staat), ofwel er een verklaring
van de gemeente wordt overgelegd waarin de gemeente aangeeft dat het
kwaliteitsniveau evenwichtig en de lastenverdeling correct is. Alleen bij
uitzondering, indien CFV van oordeel is dat met de ingediende reguliere
projectsteunaanvraag in alle redelijkheid niet gesproken kan worden
van evenwichtigheid in kosten-kwaliteitsverhouding of van een reële
lastenverdeling, heeft CFV de mogelijkheid, zo niet de plicht, zijn oordeel in
de plaats te stellen van die van de gemeente of de aanvrager. CFV zal een
dergelijk oordeel draagkrachtig moeten motiveren.
♦ Er zekerheid bestaat dat de aanvragende corporatie voor de financiering van
het rendabele deel van het project borging kan verkrijgen, blijkende uit een
verklaring van WSW dat de corporatie voldoende solvabel is.
♦ Er geen strijdigheid ontstaat met het voldoen aan een gegeven aanwijzing als
bedoeld in art. 41, eerste lid of art. 43, eerste lid Bbsh.
♦ Voor activiteiten als opgenomen in het projectplan niet tevens geldelijke
steun als bedoeld in art. 2 tweede lid BCFV is toegekend.
4.5
A ard en omvang reguliere projectsteun
Aard reguliere projectsteun
Gelet op de aard van de reguliere projectsteun is het niet wenselijk dat er een
langduriger subsidierelatie ontstaat tussen CFV en de subsidie ontvangende corporatie dan tot aan de afronding van het project en de financiële afwikkeling hiervan
direct daarna. Om die reden wordt reguliere projectsteun verstrekt in de vorm van
een bijdrage ineens. Daarnaast is het mogelijk dat de subsidie de vorm heeft van een
voorwaardelijke bijdrage, aangezien CFV op grond van de Woningwet geen garanties
kan verstrekken.
48
Centraal Fonds Volkshuisvesting
In principe zal de subsidie verstrekt worden in de vorm van een subsidieverlening, gevolgd door een subsidievaststelling, als geregeld in afdeling 4.2.3 van de
Awb. Dit opent de mogelijkheid de uitbetaling van de projectsteun in gedeelten te
laten plaatsvinden op basis van de voorschotregeling als bedoeld in art. 4:54 van de
Awb. Indien de beperkte omvang of realiseringsduur van een project daartoe aanleiding geeft, kan CFV ook volstaan met alleen een bijdragevaststelling.
Omvang reguliere projectsteun
De reguliere projectsteun zal geen grotere omvang hebben dan die van het onrendabele deel van het project. Indien het verschil tussen onvoldoende beleidscontinuïteit en voldoende beleidscontinuïteit door uitvoering van het project, geringer
is dan het onrendabel deel van het project, is de subsidie niet hoger dan dit verschil.
Als onrendabel deel wordt aangemerkt dat deel van de investering dat niet wordt
gedekt door (exploitatie)inkomsten. Als uitgangspunt dienen hierbij de in de sector
gebruikelijke parameters te worden gehanteerd.
4.6
Aan de projectsteun te verbinden verplichtingen
Onverminderd art. 4:37 van de Awb, is CFV bevoegd aan de verstrekking van pro-
jectsteun als bedoeld in art. 2, eerste lid, BCFV verplichtingen te verbinden.
Reguliere projectsteun
De verplichtingen aan de reguliere projectsteun als bedoeld in art. 2 eerste lid
BCFV worden per beschikking vastgesteld en kunnen (onder andere) betreffen:
♦ Het waarborgen dat met de te verstrekken geldelijke steun de desbetreffende
werkzaamheden tijdig en met succes worden uitgevoerd, zoals opgenomen in
het projectplan.
♦ De afstemming, waar nodig en relevant, van de reguliere
projectsteunverstrekking op de aanwijzing, indien onze minister een
aanwijzing heeft gegeven met toepassing van art. 41, eerste lid, Bbsh.
♦ Een rapportage van de corporatie aan en/of controle door CFV inzake de
voortgang en de uitvoering van het project.
♦ Een terugbetalingsverplichting naar evenredigheid, indien de uitgaven,
blijkende uit de financiële verantwoording, minder bedragen dan 85% van de
geraamde kosten, zoals opgenomen in het projectplan.
In principe vindt dus geen subsidiëring plaats op basis van de werkelijke kosten,
maar op basis van de geraamde kosten. Indien na afronding van het project uit de
verantwoording blijkt dat het project conform de steunbeschikking is gerealiseerd,
maar de werkelijke kosten minder bedragen dan 85% van de geraamde kosten waarop de steunverlening is gebaseerd, is CFV gerechtigd tot evenredige terugvordering
van het verleende steunbedrag. Deze verplichting zal in het steunbesluit expliciet
worden opgenomen.
Beleidsregels 2014
49
Om die reden zal CFV bij steunverlening een verplichting kunnen opleggen tot
financiële verantwoording gekoppeld aan een accountantscontrole, als bedoeld in
art. 4:37, eerste lid, sub f en h van de Awb.
Indien de kosten lager uitvallen dan de geraamde kosten als gevolg van het niet
geheel of anders realiseren van het project zoals opgenomen in het projectplan, is er
de bevoegdheid tot intrekking of ten nadelen van de ontvanger wijzigen van de subsidievaststelling op basis van art. 4:49 Awb. Hieruit vloeit een terugvorderingsrecht
(art. 4:57 Awb). Daarom kunnen bij de toekenning van financiële steun eisen worden
gesteld aan het afleggen van verantwoording over de realisatie van de plannen.
Bij de toekenning van reguliere projectsteun kan CFV de voorwaarde opnemen
dat CFV voldoende gelden ter beschikking staan. Dit ‘voorbehoud’ kan worden gesteld bij het besluit tot projectsteuntoekenning, voor zover subsidie wordt verleend
ten laste van een begroting van CFV die nog niet is vastgesteld of goedgekeurd. Als
algemeen voorbehoud geldt dat CFV in principe slechts projectsteun kan toekennen
voor zover het beschikbare budget voor steun van CFV, toereikend is.
4.7
Eindafrekening bijzondere projectsteun
De eindafrekening bij verstrekte bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak zal
in ieder geval, conform art. 6, onderdeel i, van het BCFV, bestaan uit een verklaring
van het College van Burgemeester en Wethouders waarin is vermeld in hoeverre de
activiteiten, waarvoor de bijzondere projectsteun is verleend, daadwerkelijk zijn uitgevoerd (als er sprake is van vervangende dan wel aanvullende activiteiten moeten
deze expliciet in de verklaring van de gemeente worden betrokken). Het kan zijn dat
CFV het nodig oordeelt om daarnaast de verantwoordingsverplichting op te leggen
dat een afschrift van de verantwoording aan de gemeente wordt overlegd. Deze extra verantwoordingsverplichting wordt in het concrete geval gemotiveerd.
Indien na afronding van het project uit de verantwoording blijkt dat de activiteiten niet conform de steunbeschikking zijn gerealiseerd en de geraamde kosten van
de wel uitgevoerde activiteiten (inclusief de eventueel vervangende resp. aanvullende activiteiten) minder bedragen dan 95% van de geraamde kosten waarop de
steunverlening is gebaseerd, is CFV gerechtigd tot evenredige terugvordering van
het verleende steunbedrag.
Om die reden zal CFV bij steunverlening een verplichting kunnen opleggen tot
(financiële) verantwoording gekoppeld aan een accountantscontrole, als bedoeld in
art. 4:37, eerste lid, sub f en h van de Awb.
CFV beoogt niet een aparte verplichting in het leven te roepen om een accountantsverklaring op te stellen; CFV gaat ervan uit dat de verantwoording zoals die aan
de gemeente wordt afgelegd door de corporatie in principe is voorzien van een accountantsverklaring. Een afschrift hiervan kan dan volstaan. Indien dat niet het geval is, ligt het voor de hand dat de corporatie de (financiële) verantwoording koppelt
aan de accountantscontrole van de jaarlijkse verantwoording over het jaar waarin de
activiteiten zijn gerealiseerd.
50
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Van de beleidsruimte inzake terugvordering maakt CFV gebruik indien de omvang
van de verstrekte subsidie aan een corporatie in een wijk substantieel lager is dan
de daadwerkelijk gerealiseerde additionele inzet van die corporatie en indien het
subsidiebedrag lager is dan de gerealiseerde subsidiabele additionele inzet van die
corporatie in die wijk. Het doel van de steun (bevordering additionele inzet) is in die
situatie immers gerealiseerd en de steun is volledig ten goede gekomen aan subsidiabele activiteiten, hetgeen met terugvordering in die situatie juist deels teniet zou
worden gedaan.
Indien blijkt dat de corporatie feitelijk minder onrendabel heeft geïnvesteerd dan
aan bijzondere projectsteun is ontvangen, wordt overgegaan tot terugvordering.
Het doel van de projectsteun voor de wijkenaanpak is het stimuleren dat de beoogde additionele inzet ook wordt gerealiseerd.
Wat betreft de verantwoording ligt het accent daarom op de vraag of de voorgenomen activiteiten zijn gerealiseerd; dit biedt corporaties de ruimte om de verkregen bijzondere projectsteun onderling her te verdelen.
Om een redelijke verhouding te kunnen waarborgen tussen enerzijds de omvang
van de werklast van zowel CFV als de corporatie bij de afhandeling van de verantwoording over de toegekende steun en anderzijds de financiële baten en risico’s
die bij de steuntoekenning aan de orde zijn, wordt een ondergrens van € 50.000,bepaald, waaronder aan de steuntoekenning geen bijzondere (verantwoordings)
verplichtingen worden verbonden. Deze lichtere verantwoordingsvereisten nemen
echter niet weg, dat ook deze steunbesluiten correct moeten worden nageleefd.
4.8
Sancties
Indien CFV van mening is dat de corporatie niet voldoet aan de in de subsidietoe-
kenning opgenomen verplichtingen, kan met gebruikmaking van de in de Awb genoemde mogelijkheden tot wijziging of intrekking van de subsidie en terugvordering
van de reeds uitgekeerde gelden worden overgegaan. Tevens kan CFV gebruik maken
van de mogelijkheid de minister te adviseren omtrent te nemen toezichtmaatregelen, bijvoorbeeld in de vorm van een aanwijzing.
Het BCFV geeft de mogelijkheid dat bij niet tijdige inlevering van vereiste gegevens ten behoeve van een projectsteunaanvraag, door CFV een sanctiemaatregel
wordt opgelegd. Gegeven de overige bevoegdheden acht CFV het niet nodig deze
bevoegdheid uit te werken.
Beleidsregels 2014
51
5
Bijdrageheffing
Op basis van het BCFV kan CFV zowel voor saneringssteun, als voor projectsteun
een heffing opleggen aan de corporaties. De wettelijke grondslag voor deze heffing
is opgenomen in art. 71e van de Woningwet. In de beleidsregels moeten de criteria
ter bepaling van de noodzaak van een bijdrageheffing worden opgenomen en de
termijnen voor de bepaling van de hoogte van de bijdrage, voor de bekendmaking
daarvan en voor de betaling door de corporaties. Overeenkomstig art. 71e van de
Woningwet behoeft de bijdrage de instemming van de minister. De vastgestelde tarieven worden ter goedkeuring voorgelegd aan de bewindspersoon, die daarmee kan
beoordelen of de geraamde opbrengst reëel is. De bijdrageheffing bestaat op grond
van art. 9 BCFV uit twee onderdelen, te weten een bedrag voor saneringssteun en
een bedrag voor reguliere projectsteun.
5.1
Bepaling van het bedrag bij heffing saneringssteun
Voor de hoogte van de bijdrage is met name de behoefte aan saneringssteun
bepalend. Het ‘early warning’ systeem van CFV is erop gericht om aan te geven waar
zonder bijsturing de financiële continuïteit gevaar loopt en een beroep op saneringssteun kan ontstaan. Calamiteiten zijn niet te voorzien en dienen door een voorzichtig beleid te worden opgevangen. CFV gebruikt hiervoor een met BZK overeengekomen geraamde buffer van 1% van de gerealiseerde jaarhuuropbrengst van bij
corporaties in beheer en eigendom zijnde woongelegenheden.
CFV kan voor de saneringssteun een bedrag per zelfstandige c.q. onzelfstandige
woongelegenheden heffen. De heffing voor de saneringssteun kent één tarief voor
zelfstandige woongelegenheden en één tarief voor andere woongelegenheden.
Het tarief voor andere woongelegenheden is 50% van het tarief voor zelfstandige
woongelegenheden. De bepaling van de hoogte van het heffingsbedrag vindt plaats
overeenkomstig art. 9a BCFV. In 2014 vindt een heffing voor saneringssteun plaats
ter hoogte van € 460 miljoen.
52
Centraal Fonds Volkshuisvesting
5.2
Bepaling van het bedrag bij heffing projectsteun
Voor de bepaling van de bijdrage voor reguliere projectsteun is in art. 9b BCFV de
aanpak vastgesteld. De hoogte van de heffing wordt bepaald door twee componenten. Enerzijds door een bedrag per woongelegenheid, waarmee de omvang van de
corporatie doorwerkt in de heffingshoogte. De andere component is de gezamenlijke
WOZ-waarde van de woongelegenheden van de corporatie: per € 1.000,- WOZ-waarde wordt een tarief vastgesteld. In de WOZ-waarde van de woongelegenheden komt
de marktwaarde van het bezit tot uitdrukking. Voor de gezamenlijke WOZ-waarde
van de woongelegenheden per corporatie wordt aangesloten bij de opgave van de
laatst ingediende WOZ-waarde in de dVi over verslagjaar 2013. Voor de heffing voor
de reguliere projectsteun houdt CFV in principe een 50/50-verhouding aan tussen
beide componenten.
Met de koppeling aan de gezamenlijke WOZ-waarde komt ook het verschil tussen corporaties met een overwegend bezit van onzelfstandige woongelegenheden
(bijvoorbeeld studentenhuisvesting) en corporaties met een overwegend bezit van
zelfstandige woongelegenheden in de heffing tot uitdrukking: de WOZ-waarde van
onzelfstandige woongelegenheden ligt in principe lager dan voor zelfstandige woongelegenheden.
In 2014 vindt geen heffing plaats voor de reguliere projectsteun als bedoeld in
art. 9, onderdeel b BCFV, zodat CFV hiervoor geen bedrag heeft bepaald.
5.3
Procedure rond vaststelling en betaling van de bijdrage
De berekening van de bijdrage die in enig jaar geheven gaat worden, vindt plaats
bij de vaststelling van de begroting van CFV voor dat jaar, dan wel in voorkomend
geval bij wijziging van de begroting. De vaststelling van de (wijziging van de) begroting behoeft de instemming van de minister.
CFV stelt de corporaties in het jaar voorafgaande aan het heffingsjaar op de
hoogte van het voornemen al dan niet tot heffing over te gaan en geeft een indicatie
van het te heffen totaalbedrag. De corporaties kunnen dan bij het opstellen van hun
eigen begroting voor het daarop volgende jaar rekening houden met een afdracht
aan CFV.
Na indiening van de gegevens kan het bedrag per woongelegenheid alsook het
tarief voor de WOZ-waarde worden bepaald.
De heffing wordt berekend over het aantal woongelegenheden dat op 31 december van het jaar voorafgaande aan het heffingsjaar in eigendom resp. beheer is van
de corporatie. Dit wordt ontleend aan de opgave van de corporatie in Bijlage II van
het Bbsh.
Deze gegevens dienen uiterlijk op 1 juli van het heffingsjaar te zijn ingediend bij
CFV. Zoals voorgaand is aangegeven, kan het voorkomen dat in een aantal gevallen
de relevante gegevens pas in een later stadium definitief bepaald zijn.
Beleidsregels 2014
53
Indien er in het jaar voorafgaande aan het heffingsjaar een fusie heeft plaatsgevonden, dient de fusiedrager de bijdrage te betalen over het gezamenlijke aantal
woningen van de fusiepartners.
Heeft de fusie in het jaar voorafgaande aan het heffingsjaar op zodanig tijdstip
plaatsgevonden, dat geen aparte jaarstukken van de fusiepartners zijn opgemaakt,
dan gelden uitsluitend de geconsolideerde jaarstukken als uitgangspunt voor de
bepaling van de bijdrage.
De daadwerkelijke inning van de bijdrage geschiedt in de tweede helft van het
heffingsjaar. In oktober van het heffingsjaar volgt de bekendmaking van het besluit
tot bijdrageheffing van CFV met de vastgestelde bijdrage die de corporatie moet
betalen. De betaling dient te geschieden binnen een maand na dagtekening van de
bijdragebrief.
Bij niet tijdige betaling treedt vanaf de datum van verstrijken, de verplichting
tot het betalen van rente in werking, bepaald overeenkomstig afdeling 4.4.2. van de
Awb.
CFV moet binnen de wettelijk bepaalde termijnen de bijdrageheffing opleggen.
Echter, in die gevallen waar CFV een corporatie heeft gevraagd de voor de heffingsberekening relevante ingediende gegevens nader te controleren, kan dit betekenen
dat de opgelegde heffing aanpassing behoeft. Indien de aangeleverde gecorrigeerde
gegevens daartoe aanleiding geven, zal CFV een aanvullend besluit inzake bijdrageheffing kunnen opleggen.
5.4
Kwijtschelding
In het BCFV is, naast de kwijtschelding voor de bijdrage voor saneringssteun, ook
voor de bijdrage voor reguliere projectsteun kwijtschelding mogelijk. Bij het formuleren van de kwijtscheldingscriteria gelden de volgende uitgangspunten:
♦ Saneringscorporaties krijgen kwijtschelding voor alle twee de bijdragen.
♦ Corporaties die in aanzienlijke mate hebben bijgedragen aan de matching van
taken en middelen kunnen onder voorwaarden kwijtschelding krijgen voor de
bijdrage voor reguliere projectsteun als bedoeld in art. 2, eerste lid, BCFV.
Instellingen die om kwijtschelding van de bijdrageheffing willen verzoeken, moeten dat verzoek indienen binnen zes weken na ontvangst van de bijdragebrief. Betaling van de bijdrage moet hangende het verzoek tot kwijtschelding wel geschieden.
Indien besloten wordt tot kwijtschelding, wordt er over de periode waarover ten
onrechte is betaald een rente vergoed door CFV aan de corporatie, zoals is geregeld
in art. 12, vijfde lid, BCFV.
54
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Kwijtschelding voor corporaties (art. 12, eerste lid)
Wanneer een corporatie in aanmerking komt voor saneringssteun, komt zij
tevens in aanmerking voor kwijtschelding van de steunbijdrage. Hiermee wordt
uitwerking gegeven aan de bepaling in art. 12, eerste lid, van het BCFV, dat een
corporatie voor kwijtschelding van de bijdrage (zowel de bijdrage saneringssteun,
als de bijdrage reguliere projectsteun) in aanmerking komt, als door betaling van de
bijdrage in aanmerkelijke mate afbreuk zou worden gedaan aan de saneringsdoelstelling van CFV.
De overige corporaties, waaronder de corporaties die reeds door CFV zijn gesaneerd en waarvan door CFV is bepaald dat zij geen saneringscorporatie meer zijn,
worden in principe wel in de bijdrageheffing betrokken, tenzij aannemelijk is dat
zij door de betaling van de bijdrage of anderszins opnieuw tot de doelgroep van
CFV gaan behoren. Wanneer een corporatie woongelegenheden overneemt van een
saneringscorporatie, komt zij in aanmerking voor kwijtschelding van een gedeelte
van de steunbijdrage. Voor de woongelegenheden die zij overneemt van een saneringscorporatie, hoeft de corporatie namelijk geen steunbijdrage te betalen. Op het
moment dat door CFV is bepaald dat de corporatie waarvan de woongelegenheden
zijn overgenomen geen saneringscorporatie meer is, vervalt de mogelijkheid tot
kwijtschelding van dit deel van de steunbijdrage.
Bij corporaties waar de uitvoering of afronding van een sanering nog loopt, kan
voor de onderbouwing van een eventuele aanvraag om kwijtschelding worden verwezen naar de rapportage over de uitvoering van het saneringsplan. In het BCFV (art.
12, vierde lid) is bepaald dat CFV aan een kwijtschelding voorschriften kan verbinden
omtrent het financiële beleid en beheer van de betrokken corporatie.
Kwijtschelding van de bijdrage voor reguliere projectsteun (art. 12,
tweede lid)
Art. 12, tweede lid, van het BCFV kent aan CFV bepaalde beleidsvrijheid toe met
betrekking tot de beslissing omtrent kwijtschelding van de bijdrageheffing voor reguliere projectsteun als bedoeld in art. 9b van het BCFV. CFV geeft met deze beleidsregels hier nader invulling aan.
Corporaties, die een actieve bijdrage leveren aan door collega-corporaties te
plegen onrendabele investeringen, geven inhoud aan de voorgestane zogenaamde
‘vrijwillige matching van taken en middelen’. De heffingscomponent reguliere projectsteun moet deze corporaties niet ontmoedigen om ook in de toekomst collegacorporaties vrijwillig bij volkshuisvestingsactiviteiten financieel te ondersteunen.
Om deze reden is het wenselijk dat corporaties die vrijwillig een bijdrage hebben
geleverd aan andere corporaties, de mogelijkheid wordt geboden om kwijtschelding
van de heffingscomponent reguliere projectsteun te krijgen. Mogelijk is ook dat het
formuleren van kwijtscheldingscriteria, corporaties juist stimuleert om te kiezen
voor het verlenen van vrijwillige bijdragen aan collega-corporaties.
Beleidsregels 2014
55
Om in aanmerking te komen voor kwijtschelding van de heffing van reguliere
projectsteun, moet er in de periode tussen het laatste jaar waarover een heffing projectsteun heeft plaatsgevonden en het heffingsjaar (de peilperiode) een financieel
kwantificeerbare bijdrage zijn verleend of een financieel kwantificeerbare verplichting zijn aangegaan ten behoeve van een door een collega-corporatie uit te voeren
volkshuisvestelijke opgave of project(en), waarbij dient te worden aangetoond dat
genoemde opgave of project, zonder deze steun niet tot stand zou zijn gekomen.
Onder een financiële bijdrage wordt verstaan:
♦ Een geldelijke bijdrage, waaronder het voor rekening nemen van kosten
van een collega-corporatie die verband houden met de uitvoering van een
volkshuisvestelijk project, in verband met de zwakke financiële positie van die
collega-corporatie.
♦ Een corporatie die gefuseerd is met een corporatie waarvan CFV de
solvabiliteit onvoldoende heeft geoordeeld in de jaarlijkse financiële
beoordeling door CFV.
De geleverde bijdrage moet in een evenredige verhouding staan tot de omvang
van de kwijt te schelden heffing. Met een evenredige verhouding wordt bedoeld een
verleende bijdrage welke minimaal de omvang heeft van 1% van het volkshuisvestelijk vermogen van de verstrekkende corporatie. Corporaties die een veelvoud van de
opgelegde heffing aan bijdragen ten behoeve van derden hebben verleend, krijgen
vrijstelling voor een aantal jaren. Dit aantal is gelijk aan het veelvoud dat de steun
groter is dan de hiervoor genoemde percentages met een maximum van vijf opeenvolgende jaren, waarbij een jaar waarin geen heffing projectsteun wordt opgelegd,
meetelt. De geleverde bijdrage, door de corporatie die om kwijtschelding verzoekt,
moet door een verklaring van de ‘ontvangende’ corporatie worden bevestigd.
56
Centraal Fonds Volkshuisvesting
B
Overzicht bijlagen
1 Bepaling volkshuisvestelijk vermogen en risico in verslagjaar 2013 en de
prognosejaren (2014-2018) 2Interventieladder
3. Publicatie van onderdelen van de beoordelingsmethodiek op www.cfv.nl
4. Convenant CFV - WSW
5. Aanvullend convenant CFV - WSW
6. Bestuursreglement Centraal Fonds Volkshuisvesting
Beleidsregels 2014
57
B
1
Bepaling volkshuisvestelijk vermogen
en risico in verslagjaar 2013 en de
prognosejaren (2014-2018)
1.1
Nadere waardering balansposten uit verslagjaar 2013
Materieel vaste activa in exploitatie
CFV hanteert de bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie
als grondslag voor de waardering van materieel vaste activa (MVA) in exploitatie
(sociaal- en commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie
gekwalificeerd als vastgoedbelegging). CFV hanteert deze grondslag zowel voor het
bezit dat is gekwalificeerd als Daeb, als voor bezit dat zich hiervoor niet kwalificeert
(niet-Daeb). De bedrijfswaarde is de contante waarde van de aan de afzonderlijke
complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen.
Voor de berekening van de bedrijfswaarde van de afzonderlijke complexen heeft
de corporatie een zekere bandbreedte in zowel de gekozen uitgangspunten zoals
inrekenen verkoop, levensduur, parameters (verwachte huurstijging en toekomstige
inflatie) alsook de toerekening van uitgaven aan afzonderlijke complexen. CFV past
de in bijlage II Bbsh verantwoorde bedrijfswaarde aan, om te komen tot de in de
methodiek gebruikte waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde.
De waarden die na de aanpassing ontstaan, zijn goed vergelijkbaar omdat ze op dezelfde toegespitste grondslag zijn gebaseerd.
CFV hanteert hierbij een 7-stappen aanpak.
♦ M oment van disconteren. CFV veronderstelt dat de exploitatiekasstromen
gemiddeld halverwege het jaar binnenkomen. Indien de corporaties anders
hebben gedisconteerd, wordt dit bijgesteld.
♦ V erkoopportefeuille. Als uitvloeisel van de gekozen grondslag bedrijfswaarde
op basis van voortgezette verhuurexploitatie wordt de bedrijfswaardeopgave
aangepast indien corporaties verkoop hebben ingerekend.
♦ P arameters. De stijgingsparameters voor inflatie zijn exogene variabelen.
CFV leidt uit externe bronnen de inflatieverwachting af. Deze wordt voor
alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels afhankelijk van de
inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van
de corporatie zelf is mede afhankelijk van de marktmogelijkheden maar ook
van de formele mogelijkheden (wetgeving). CFV hanteert een bandbreedte
bij de eventuele aanpassing van de stijgingsparameter van de corporatie.
58
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een marge op ten opzichte
van de inflatieverwachting. Vanaf het zesde jaar hanteert CFV hiervoor de
inschatting van het evenwichtsniveau voor de inflatie. Voor de beheer- en
onderhoudskosten hanteert CFV vanaf het zesde jaar de sectorparameters
zoals door WSW is vastgelegd (evenwichtsniveau inflatie plus 1%). Ook voor
huurderving onderkent CFV een bandbreedte. Voor de eerste vijf jaren is deze
bandbreedte groter dan voor de periode daarna. Als discontofactor hanteert
CFV de door WSW voorgeschreven discontofactor.
♦ L evensduur. CFV neemt de levensduur van de corporatie over tenzij deze
sterk afwijkt van hetgeen andere corporaties opgeven. Voor het deel dat de
levensduur de bandbreedte overschrijdt, wordt deze bijgesteld, tenzij uit
eerdere onderzoeken is gebleken dat de afwijking samenhangt met specifieke
kenmerken van de portefeuille. CFV maakt bij deze vergelijking gebruik van
een aantal kenmerken van de vastgoedportefeuille.
♦ R estwaarde. Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop uniformeert
CFV de restwaarde voor de niet in de sloopportefeuille opgenomen
woongelegenheden. In eerder onderzoek vastgestelde situaties waarbij
correcties vanwege erfpacht hebben plaatsgevonden, worden hierbij
betrokken.
♦ L astenniveau. CFV confronteert het lastenniveau voor de verhuureenheden
dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid, met sectorcijfers en met de
aangeleverde kasstroomprognoses. Indien het niveau niet plausibel is in
relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van
de beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud
voor de resterende periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte,
het niveau aangepast. Hierbij kan ook rekening worden gehouden met
in eerder onderzoek vastgestelde bevindingen met betrekking tot het
lastenniveau in de bedrijfswaarde.
♦ V erhuurdersheffing. CFV bepaalt rekening houdend met de levensduur van de
portefeuille en de door het Rijk vastgestelde heffingspercentages de contante
waarde van de verhuurdersheffing.
De door CFV aangepaste bedrijfswaarde is de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van het bezit van de corporatie.
Deelnemingen
Bij verbindingen die betrekking hebben op de exploitatie van onroerende zaken
wil CFV ook voor het bezit in exploitatie in de betreffende verbindingen de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde hanteren als waarderingsgrondslag. Indien naar
voren komt dat de waardering van het vastgoed van de verbindingen geen uitdrukking is van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde, zal CFV de waardering van de
verbindingen aanpassen. De eventuele aanpassing werkt door in de post deelnemingen.
Beleidsregels 2014
59
Langlopende schulden
De langlopende leningen van woningcorporaties die primair werkzaam zijn op
de markt voor sociale huurwoningen, worden voor de beoordeling tegen rentabiliteitswaarde gewaardeerd. De omvang van de rentabiliteitswaardecorrectie van de
leningenportefeuille, zoals in de balans opgenomen, wordt ontleend aan de door de
corporatie verantwoorde rentabiliteitswaardecorrectie in bijlage II Bbsh. CFV gaat
bij de waardering van de leningenportefeuille uit van hetzelfde disconteringspercentage als bij de bedrijfswaarde. Langlopende leningen die het karakter hebben van
achtergestelde leningen, kunnen betrokken worden bij de bepaling van het volkshuisvestelijk vermogen.
1.2
Vermogensbepaling ten behoeve van analyse solvabiliteit
De modelmatige analyse van de solvabiliteit wordt gebaseerd op de dVi 2013 die
CFV uiterlijk 1 juli 2014 ontvangt.
Op basis van de (nadere) waardering van alle balansposten wordt het saldo van
de waarde van de activa minus de waarde van de passiva (exclusief eigen vermogen)
bepaald, waardoor het volkshuisvestelijke vermogen wordt vastgesteld.
De indeling van en rubricering binnen de balans van een woningcorporatie is
vastgelegd in de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van
de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze indeling is overgenomen in de betreffende
bijlagen bij het Bbsh en is uitgangspunt voor CFV. CFV krijgt via de dVi zowel de enkelvoudige als de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De enkelvoudige balans vormt het vertrekpunt bij de bepaling van het vermogen en het risico. De
enkelvoudige balans biedt namelijk direct zicht op de bezittingen en schulden van de
corporatie . Bij de nadere analyse van balansposten zal ook gebruik worden gemaakt
van gegevens die uit de geconsolideerde balans kunnen worden afgeleid dan wel uit
de verstrekte toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening
in de dVi.
1.3
R isicobepaling bij de analyse solvabiliteit
Door middel van de risicobeoordeling wordt het vermogen bepaald dat aanwezig
moet zijn om met 95% zekerheid de risico’s op te vangen. Bij de financiële beoordelingsmethodiek vormt de onzekerheid over de toekomstige kasstromen een belangrijke factor. Er is een bepaalde mate van onzekerheid over de te verwachten hoogte
van het volkshuisvestelijk vermogen. Om hiermee rekening te houden, dient het
risico te worden bepaald.
In principe wordt voor elke balanspost afzonderlijk de hoogte van het risico bepaald dat verbonden is aan de realisatie van de waarde van de betreffende balanspost. Hierbij gaat het alleen om de neerwaartse risico’s. De risicobepaling is gebaseerd op de ‘value-at-risk’-benadering. Daar waar de benodigde gegevens ontbreken
om deze benadering toe te passen, is een praktische oplossing gekozen.
60
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Voor de beoordeling op basis van de verantwoordingsinformatie en zonder extra
informatie als uitvloeisel van een nader onderzoek heeft CFV de beschikking over
een beperkt aantal gegevens. Dit betekent dat sommige risico’s niet al te gedifferentieerd kunnen worden uitgewerkt. CFV kiest dan een voorzichtige benadering,
waarbij het neerwaartse risico vrij hoog wordt geschat. In het nader onderzoek kan
het risico worden aangepast op basis van informatie van de corporatie, voor zover
dit past binnen de door CFV gekozen benadering en uitgangspunten. Dit laat onverlet dat er nog risicosignaleringen kunnen blijven optreden uit hoofde van de andere
toezichtonderwerpen.
Risicogebieden
Bij het vaststellen van het totale risico in het kader van de solvabiliteitsbeoordeling onderscheidt CFV de volgende risicogebieden:
♦ e xploitatie woongelegenheden (voortgezette verhuur)
♦ e xploitatie overig vastgoed
♦ o nroerende zaken verkocht onder voorwaarden
♦ f inanciering en financiële instrumenten
♦ d eelnemingen
♦ b eleggingen en andere financiële activa
♦ g rondposities (met of zonder bouwbestemming)
♦ a angegane verplichtingen koopwoningen
♦ a angegane verplichtingen bouw huurwoningen
♦ o verige verplichtingen
De risicogebieden zijn voor het overgrote deel rechtstreeks verbonden met
bepaalde balansposten en daarmee met het volkshuisvestelijk vermogen. Ze dekken alle activiteiten van de corporatie met een substantieel risico, uitgezonderd de
voorgenomen activiteiten, zoals investeringen en verkopen.
Risicobronnen
CFV onderscheidt drie risicobronnen:
♦ m arktrisico
♦ m acro-economische ontwikkelingen
♦ o perationele risico’s.
Marktrisico
Dit betreft het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van
(niet-)woongelegenheden of de opbrengst van grondposities, effecten, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen (voorraden), de productie van nieuwbouw koop
(reeds aangegane verplichtingen), rechten op de terugkoop van woningen lager is
dan verwacht. Het concept van ‘value at risk’ is hierbij ook gebruikt. De ontwikkeling
van de koopprijs wordt door CFV meegenomen onder de marktrisico’s en niet onder
de macro-economische risico’s.
Beleidsregels 2014
61
In de uitwerking van het waarderisico heeft CFV voor de zelfstandige woongelegenheden Daeb de verhouding tussen de huur en de WOZ-waarde gebruikt als indicator om het marktrisico te differentiëren. In gebieden waar de verhouding huur/
WOZ-waarde een laag percentage laat zien, gaat CFV uit van een lager marktrisico
dan in gebieden waar deze verhouding een hoger percentage laat zien. De achterliggende gedachte hierbij is dat het percentage iets zegt over de verhouding tussen
de deelmarkten huur en koop. Bij een laag percentage zal het voor huurders minder
makkelijk en economisch minder rationeel zijn om de oversteek naar de koopsector
te maken. De kans dat de huurmarkt verslechtert, wordt daarom kleiner geacht dan
in het geval dat de verhouding huur/WOZ-waarde aanmerkelijk hoger ligt. Voor
overige wooneenheden (waaronder studentenkamers en onzelfstandige verzorgingseenheden) is uitgegaan van een generiek risico dat gegeven de aard van dit bezit
wat hoger is gesteld. Op basis van informatie over de kamermarkt in de belangrijkste studentensteden kan het percentage voor overige wooneenheden neerwaarts
worden bijgesteld. Voor woongelegenheden niet-Daeb is uitgegaan van een generiek
risico dat hoger is vastgesteld gegeven het meer marktconforme karakter van dit
segment. Voor niet-woongelegenheden is ook uitgegaan van een generiek risico dat
gegeven het karakter van dit bezit, met veelal markthuren ook hoger is gesteld. Voor
het niet-Daeb-deel van de niet-woongelegenheden wordt nog een extra opslag gehanteerd. Voor grondposities en voorraden wordt een afzonderlijk risicopercentage
gerekend. Bij de productie van nieuwbouw verkoop is de portefeuille waar verplichtingen voor zijn aangegaan, geschat. Voor deze portefeuille is het risicopercentage
(van de geraamde stichtingskosten) bepaald. Het marktrisico met betrekking tot de
balanspost onroerende zaken onder voorwaarden en de balanspost VOV-verplichtingen houdt rekening met een prijsschok in de koopmarkt, en het verschil in doorwerking die een prijsschok op de rechten en de verplichtingen heeft. Daarnaast wordt
voor de nog niet doorverkochte voorraad een afzonderlijk marktrisico gehanteerd .
Macro-economisch risico
Het macro-economisch risico betreft de kans dat door economische ontwikkelingen (inflatie, rente) de komende vijf jaar de waarde van bezittingen of schulden
lager of hoger uitpakt dan verwacht. De benadering is ten behoeve van het solvabiliteitsbeoordeling uitgewerkt voor de balansposten sociaal vastgoed in exploitatie,
commercieel vastgoed in exploitatie en langlopende schulden. Deze drie posten
maken ook het overgrote deel van de balans uit (eigen vermogen buiten beschouwing latend). De focus is hierbij met name gericht op de onzekere kasstromen in de
bedrijfswaarde en de onzekerheid met betrekking tot de renteontwikkeling.
Op basis van historische reeksen is bepaald wat met een 95% kans de ongunstige
ontwikkeling van respectievelijk inflatie, bouwkosteninflatie en rente voor de eerst
komende vijf jaren is. Voor wat betreft rente wordt er een onderscheid gemaakt tussen geborgde en ongeborgde financiering. Voor de inflatie en de bouwkosteninflatie
is voor de periode vanaf jaar zes aangenomen dat de kasstromen zich op het evenwichtsniveau (resp. inflatie en inflatie plus 1%) zullen gaan ontwikkelen.
62
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Het contante waarde-effect van de veranderde kasstromen wordt als risicobedrag
meegenomen. Voor wat betreft de rente wordt nagegaan of het renteniveau bij (her)
financieringen en conversies in de eerste vijf jaar voortvloeiende uit de dPi bij het
‘slecht-weerscenario’ (95% kans) boven het gehanteerde discontoniveau uitkomt. De
resulterende bedragen voor het macro-economisch risico voor resp. inflatie, bouwkosteninflatie en rente kunnen niet zonder meer bij elkaar worden opgeteld. Het
betreffen afhankelijke risico’s. In de optelling van de risicobedragen wordt daarom
rekening gehouden met de correlatie.
Operationeel risico
Dit betreft het risico van een verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen of door externe gebeurtenissen. Dit risico kan in vele
verschillende vormen naar voren komen en is lastig op voorhand te meten en te
rapporteren. Wel hangen de risico’s uiteraard af van de omvang van de activiteiten
en kan aangegeven worden in welke omstandigheden (bijvoorbeeld kwaliteit van
het risicobeheer, professionaliteit van de organisatie) het risico groter of kleiner is.
In de modelmatige analyse is daarom gekozen voor een vrij globale uitwerking. In
het kader van risicogericht toezicht kunnen er ook meer kwalitatieve signalen met
betrekking tot de sturing en risicobeheersing bij corporaties zijn die reden zijn voor
nader onderzoek. Bij de analyse van de solvabiliteit neemt CFV bij de bepaling van
het operationeel risico de risicogebieden exploitatie van het vastgoed, onroerende
zaken verkocht onder voorwaarden, VOV-verplichtingen, deelnemingen, grondposities, voorraden, aangegane verplichtingen koop en huur en treasury mee. Op basis
van een vergelijking van de netto variabele lasten in de laatste drie kasstroomprognoses wordt bezien hoe stabiel het niveau van deze lasten is (focus op tegenvallende ontwikkeling) . Afhankelijk van de mate van stabiliteit wordt een risicobedrag
bepaald op basis van de contante waarde van de netto variabele lasten.
Bij de bepaling van het basisbedrag wordt rekening gehouden met het feit dat
niet alle variabele lasten (overhead) in de kasstromen van de bedrijfswaarde worden
opgenomen. Bij de uitwerking van het risico voor deelnemingen is er tevens voor
gekozen om via het operationele risico de andere risico’s mee te nemen. De beschikbare informatie biedt onvoldoende ruimte om voor deze post fijnmazig de afzonderlijke risico’s weer te geven.
Indien corporaties risicodragend participeren in andere corporaties (bijvoorbeeld
certificaten ten behoeve van het Wooninvesteringsfonds of achtergestelde leningen), wordt de post voor 100% als operationeel risico aangemerkt. De posten worden
bij de ontvangende corporaties meegenomen in het volkshuisvestelijk vermogen. De
waarde van de balansposten immateriële vaste activa en de latente belastingvorderingen wordt voor 100% als operationeel risico aangemerkt.
Beleidsregels 2014
63
Totaalrisico
Het totaalrisico is de resultante van de drie risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om onafhankelijke risico’s gaat, kan niet volstaan worden met
een simpele optelling. Bij onafhankelijke risico’s vindt optelling plaats door eerst
de afzonderlijke bedragen te kwadrateren, vervolgens op te tellen en dan de wortel
van deze telling te nemen. In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van
95% gewerkt. Echter indien de marktwaarde van de portefeuille minder dan 150%
bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het risicobedrag
verhoogd met 5% van het geüniformeerde balanstotaal. De mogelijkheid om extra
woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen teneinde extra opbrengsten te genereren, wordt dan onvoldoende aanwezig geacht (c.q. vraagt een te grote
inbreuk op het beginsel van volkshuisvestelijke continuïteit).
Vpb-beklemming
Voor de Vpb-beklemming ten behoeve van de solvabiliteitsbeoordeling wordt
uitgegaan van de contant gemaakte raming van de Vpb-kasstromen voor de eerste
vijf jaren.
1.4 De analyse draagkracht vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten
De analyse van de voorgenomen activiteiten heeft betrekking op de verhouding
tussen de beschikbaar komende middelen om na het verslagjaar 2013 activiteiten te
ondernemen en het beslag op middelen dat voortvloeit uit de voorgenomen activiteiten. De prognoseperiode omvat een vijfjaarsperiode (2014-2018). De analyse van
de voorgenomen activiteiten brengt in feite in beeld de passendheid van de voornemens in relatie tot de financiële mogelijkheden (draagkracht vermogen).
Een woningcorporatie kan ten opzichte van de beschikbare middelen voornemens
hebben die een te groot beslag leggen op deze middelen. Deze toets vindt zowel in
het derde prognosejaar als het vijfde prognosejaar plaats.
De beoordeling wordt gebaseerd op de dPi over de periode 2014-2018 die CFV
uiterlijk 1 februari 2014 ontvangt.
De startpositie voor deze analyse is het vermogen per ultimo 2013 zoals dat bij
de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2013 is bepaald.
Ten behoeve van de analyse van de financiële passendheid van de activiteiten
wordt vergelijkbaar aan de benadering bij de solvabiliteit, het vermogen bepaald
dat aanwezig moet zijn om met 95% zekerheid de risico’s op te kunnen vangen en de
Vpb-beklemming.
64
Centraal Fonds Volkshuisvesting
1.5
Vermogensbepaling in de prognose
Prognose beschikbare middelen
De balansposities die zijn bepaald ten behoeve van de berekening van de ver-
mogensstartpositie, vormen mede de basis voor de prognose van de beschikbare
middelen. In de methodiek wordt alleen rekening gehouden met het rendement dat
voortvloeit uit de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de rentabiliteitswaarde.
In geval van vastgoed exploitatieverbindingen kan de nader vastgestelde waarde
van het vastgoed hierbij worden betrokken in samenhang met de wijze waarop de
verbindingen zijn gefinancierd.
Deze beperking is niet alleen ingegeven door het feit dat het rendement bij veel
activa- en passivaposten onduidelijk, onzeker of afwezig is, maar met name door
het feit dat de balansposten volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de rentabiliteitswaarde het meest bepalend zijn. Als verwacht rendement op deze posten wordt
de gehanteerde discontovoet bij de waardering gebruikt. De discontovoet maal de
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde levert een positieve bijdrage aan de beschikbare middelen in de prognosejaren. De discontovoet maal de rentabiliteitswaarde
levert een negatieve bijdrage aan de beschikbare middelen.
Voorgenomen activiteiten
De voorgenomen activiteiten hebben betrekking op mutaties in het bezit in exploitatie (woongelegenheden en niet-woongelegenheden) van de toegelaten instelling (en gelieerde verbinding). Het gaat om achtereenvolgens: nieuwbouw, aankoop,
verkoop, woningverbetering en sloop. Activiteiten die voortvloeien uit de exploitatie
van het bestaande bezit (beheer en onderhoud), zijn al betrokken bij de waardering van het vastgoed, behoudens de lasten die niet begrepen zijn in de waardering
(overhead). Het hiermee gemoeide bedrag wordt elk jaar ten laste van het vermogen
gebracht.
Activiteiten die samenhangen met projectontwikkeling worden ook meegenomen
in de mate waarin ze voor rekening en risico van de toegelaten instelling (en gelieerde verbinding) worden uitgevoerd. Op deze wijze kan er toch indirect een rendement
ontstaan op andere balansposten (voorraden en onderhanden werk).
Financieringsactiviteiten die de resultante zijn van de exploitatie van de bestaande portefeuille en de programmering (voorgenomen activiteiten), worden ook meegenomen. Hierbij is het van belang of het gaat om geborgde (samenhangend met
Daeb-activiteiten) dan wel ongeborgde (samenhangend met niet-Daeb-activiteiten)
financiering. Ten behoeve van de koppeling tussen activiteiten en bestedingseffecten zijn de activiteiten nader gespecificeerd.
Beleidsregels 2014
65
In de beoordeling hanteert CFV de volgende uitgangspunten:
♦ De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en rentabiliteitswaarde ultimo
2013 genereren een vast rendement tijdens de prognosejaren gelijk aan het
disconto waarmee de waardering heeft plaatsgevonden. De nader bepaalde
volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de exploitatieverbinding kan hierbij
worden betrokken in samenhang met de wijze van financiering.
♦ De vastgestelde saneringsheffing en de niet in de bedrijfswaarde begrepen
lasten (zonder een andere dekking) geven direct vermogenseffecten
♦ Investeringen in woongelegenheden bestemd voor de (sociale) verhuur
kunnen gepaard gaan met zogenaamde onrendabele investeringen. CFV
gaat bij de waardering van deze investeringen uit van een voortgezette
verhuurexploitatie.
♦ Investeringen in niet-woongelegenheden (o.a. maatschappelijke
investeringen) kunnen gepaard gaan met onrendabele investeringen.
♦ Verkoop van bestaand bezit (desinvesteringen) zal over het algemeen leiden
tot positieve vermogenseffecten omdat de waarde waarvoor de bestaande
portefeuille is gewaardeerd (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde), is
gebaseerd op voortgezette verhuur. Verkoop van teruggekocht verkoop onder
voorwaarden bezit (of vergelijkbare constructies) wordt anders benaderd.
Hierop worden nauwelijks meer vermogenseffecten geboekt.
♦ De sloop van eenheden in de bestaande portefeuille kan leiden tot negatieve
vermogenseffecten.
♦ CFV gaat ervan uit dat transacties tussen de toegelaten instelling en een
gelieerde verbinding in de prognoseperiode geen vermogenseffect opleveren.
♦ Investeringen in de productie verkoop nieuwbouw (voor rekening en risico
toegelaten instelling of een gelieerde verbinding) kunnen winst opleveren en
tot een positief vermogenseffect leiden. CFV zal echter terughoudend zijn met
het inrekenen van winst in de prognose.
♦ De financieringsbehoefte (inclusief renteconversies) die een uitvloeisel is van
de vervalkalender van de leningenportefeuille ultimo 2013, de exploitatie
van de bestaande voorraad en de programmering van investeringen en
desinvesteringen (inclusief projectontwikkeling), kan vermogenseffecten
oproepen. Vanaf 2014 wordt de kasstroom die voortvloeit uit de
verhuurders- en de saneringsheffing, betrokken bij de bepaling van de
financieringsbehoefte. De aan te trekken financiering wordt gewaardeerd
tegen dezelfde discontofactor als het vastgoed. Het vermogenseffect is
mede afhankelijk van het al dan niet aanwezig zijn van renteafspraken en de
borgbaarheid van de financieringsbehoefte. In geval van afspraken honoreert
CFV in beginsel alleen vermogenseffecten als deze gebaseerd zijn op een
maximaal te betalen rente en looptijden van leningen die niet vanwege de
geldgever zo maar opgezegd kunnen worden.
♦ De mutaties in de vastgoedportefeuille (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde)
en in de leningenportefeuille (rentabiliteitswaarde) krijgen ook een jaarlijks
66
Centraal Fonds Volkshuisvesting
rendement toegerekend gedurende de prognosejaren.
♦ Op basis van het voor 2013 geldende wettelijke kader zal CFV de
vennootschapsbelasting betrekken bij de bepaling van het beslag
op middelen. De opgave van de corporatie met betrekking tot de
vennootschapsbelasting wordt hier in beginsel als uitgangspunt genomen (de
verhuurdersheffing kan hierop van invloed zijn).
1.6
Risicobepaling
De risicobronnen markt, macro-economisch en operationeel zoals deze bij de
analyse solvabiliteit zijn gebruikt, blijven ook hier van kracht. Wat verandert, is dat
er risicogebieden bij komen en afvallen. Dit hangt samen met de aard van de analyse. In de analyse van de voornemens staan de activiteiten centraal en in de analyse
solvabiliteit de financiële positie op balansdatum, rekening houdend met alleen de
harde verplichtingen. Daarnaast kan als gevolg van de activiteiten, de financiële omvang van een risicogebied wijzigen. Ook hier dient rekening mee te worden gehouden bij de bepaling van het risico in de prognoseperiode. Als in de vermogensbepaling geen rekening is gehouden met het effect van transacties tussen de toegelaten
instelling en een gelieerde verbinding, worden in de risicobepaling deze transacties
ook niet meegenomen.
Onderstaand wordt per risicobron uiteengezet wat de kern is van het verschil
bij de bepaling van het risicobedrag in vergelijking met de benadering zoals die is
gehanteerd bij de analyse solvabiliteit.
Marktrisico
Het marktrisico voor de vastgoedportefeuille wordt op dezelfde manier bepaald.
Alleen de verandering van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de deelportefeuilles in de prognosejaren leidt via weging tot een ander risicobedrag ten
opzichte van het risico ultimo 2013. Voor zowel prognosejaar drie als jaar vijf wordt
het risicobedrag bepaald.
Het marktrisico voor effecten, grondposities, de verkoop van de voorraden en
verkoop onder voorwaarden blijft bestaan maar het marktrisico voor aangegane
verplichtingen koopwoningen verdwijnt. Hiervoor komt in de plaats de geraamde
productie nieuwbouw verkoop in de vijf prognosejaren. Daarnaast wordt het marktrisico bij de verkoop van eenheden uit de bestaande voorraad toegevoegd (prijsrisico). Rekening houdend met de opgegeven activiteiten wordt voor zowel jaar drie
als jaar vijf het risicobedrag bepaald.
Beleidsregels 2014
67
Macro-economisch risico
Het risico vanwege een inflatieschok en een bouw- en onderhoudskosten-inflatieschok wordt voor de vastgoedportefeuille in jaar drie en jaar vijf van de prognoseperiode op dezelfde manier uitgewerkt als bij de bepaling voor de analyse solvabiliteit.
De risicogebieden financiering (nieuwe financieringsbehoefte vanwege de voorgenomen activiteiten en renteconversies), nieuwbouw, sloop en verbetering (omzet)
worden toegevoegd aan de risicobepaling. Voor zowel jaar drie van de prognose als
voor jaar vijf wordt het risicobedrag bepaald. Bij de financieringsbehoefte (en de
renteconversies) heeft dit betrekking op het verschil tussen de verwachte rente en
de rente uitgaande van een ‘slecht-weerscenario’ in geval er geen afspraken zijn
gemaakt over de financieringsbehoefte en de renteconversies. Indien de afspraken
en de daarop gebaseerde rentabiliteitswaardecorrectie niet gebaseerd zijn op de
maximaal te betalen rente en over een periode die door de geldgever vervroegd kan
worden afgelost, kan de beoordelingswijze bij de vermogensbepaling tot gevolg hebben dat er over deze afspraken toch een risico wordt bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met het onderscheid tussen geborgde en ongeborgde financiering.
Het verschil in rente, gekapitaliseerd in de rentabiliteitswaardecorrectie, wordt als
risicobedrag toegevoegd. Op basis van de productieraming van de corporatie kan het
inflatierisico over de investeringen worden bepaald. Ook dit aldus bepaalde bedrag
wordt toegevoegd aan het risicobedrag. Bij de bepaling van het totaal macro-economisch risico wordt rekening gehouden met samenhangen tussen risico’s.
Operationeel risico
Het risicopercentage voor de stabiliteit van de netto variabele lasten wordt ontleend aan de analyse solvabiliteit. Hetzelfde geldt voor het risico met betrekking tot
de belastingvorderingen en de immateriële vaste activa.
De benadering van de verbindingen (exclusief de activiteiten in de verbinding)
wordt afgeleid van de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2013. Bij het operationeel risicotreasury wordt ook informatie uit de prognoses gebruikt om het risicobedrag vast te stellen voor jaar drie en jaar vijf. Voor het overige wordt teruggegrepen
op de analyse solvabiliteit over het verslagjaar 2013.
Het operationeel risico vanwege verplichtingen (grond, koop, huur) verschuift
voor een deel naar investeringen in de nieuwbouw van huur- en koopwoningen. De
benadering is overigens vergelijkbaar als bij de verplichtingen, alleen de horizon is
anders bij de beoordeling van de financiële passendheid van de voornemens (prognosejaar drie en einde prognoseperiode). Ook voor geraamde aankopen, te slopen
eenheden en verbeteringsuitgaven wordt een operationeel risico gehanteerd. Het
operationeel risico vanwege de verkoop bestaand bezit wordt ook meegenomen. Het
risicobedrag wordt steeds zowel voor jaar drie als voor jaar vijf bepaald.
68
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Totaalrisico
Het totaalrisico is de resultante van de drie risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om onafhankelijke risico’s gaat, kan niet volstaan worden met
een simpele optelling. Bij onafhankelijke risico’s vindt optelling plaats door eerst
de afzonderlijke bedragen te kwadrateren, vervolgens op te tellen en dan de wortel
van deze telling te nemen. In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van
95% gewerkt. Echter indien de marktwaarde van de portefeuille (op basis van een
slecht weer scenario) minder dan 150% bedraagt van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het risicobedrag verhoogd met 5% van het geüniformeerde
balanstotaal. De mogelijkheid om woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen wordt dan onvoldoende aanwezig geacht (c.q. vraagt een te grote inbreuk op
het beginsel van volkshuisvestelijke continuïteit).
Beklemming vennootschapbelasting
De beklemming heeft betrekking op de contante waarde van het bedrag dat de
corporatie op basis van de voortgezette exploitatie de eerstkomende vijf jaar, na
de periode waar de beoordeling betrekking op heeft, verschuldigd is aan vennootschapsbelasting. Hiertoe wordt een geüniformeerde operationele kasstroom bepaald.
Beleidsregels 2014
69
B
2
Interventieladder
In onderstaande interventieladder wordt een koppeling gelegd tussen de interventies en de indeling van het financieel toezicht in drie fasen: regulier toezicht,
verscherpt toezicht en sanering.
Fasen van toezicht
In het toezicht zijn drie fasen te identificeren die oplopen in intensiteit van toezichtaandacht en in zwaarte van interventies. NB: de hieronder opgenomen interventies zijn niet limitatief.
Toezichtfasen en Interventieladder:
Sanering
♦ Verplichting tot opstellen saneringsplan/aanvragen saneringssteun
♦ Publicatie van het saneringstraject
Verscherpt
toezicht
♦ Opleggen maatregel tot maken en uitvoeren van een herstelplan (bij onwil kan de minister
gevraagd worden een aanwijzing te geven)
♦ Publicatie van de plaatsing onder verscherpt toezicht
♦ Het entameren van een aansprakelijkstelling van de veroorzaker(s) van het wanbeleid
♦ Externe toezichthouder bij ti
♦ Onder bewindstelling
♦ Intrekken toelating
♦ Vetorecht op rechtshandelingen van toegelaten instellingen indien de risico’s op
discontinuïteitsproblemen op korte termijn dan wel middellange termijn te groot worden geacht
Regulier
toezicht
♦ Opleggen maatregel tot maken en uitvoeren van een verbeterplan (bij gebrek aan medewerking
kan de minister gevraagd worden een aanwijzing te geven)
♦ Ad hoc nadere inlichtingen (met of zonder accountantsverklaring)
♦ Periodieke gegevensopvraging
♦ Periodieke rapportageplicht (monitoring)
♦ Specifieke aanvullende informatie gericht op verbeteren geconstateerde onvolkomenheden
♦ Het geven van (bestuurs)verklaringen door de corporatie met door CFV verlangde do’s en dont’s
(vetorecht op rechtshandelingen van ti bij tekortschieten gegevensverstrekking
♦ Gesprek met bestuurder
♦ Gesprek met RvT
♦ Gesprek met controller
♦ Eisen fit &proper test (aspirant) bestuurder commissaris
♦ Informatie uitwisseling met WSW of andere toezichthouders
70
Centraal Fonds Volkshuisvesting
De inzet van de genoemde instrumenten in een lagere fase van toezicht blijft van
toepassing in de hogere fasen van toezicht. Differentiatie naar intensiteit in een fase
van toezicht kan voortvloeien uit de indeling naar risicoprofiel: op een corporatie
met een hoog risicoprofiel zullen de instrumenten van regulier toezicht frequenter/
intensiever ingezet kunnen worden dan bij corporaties met een laag risicoprofiel.
Uitwerking drie fasen van toezicht
Fase 1: Regulier toezicht
Regulier toezicht betreft situaties waarin de financiële continuïteit van de corporatie als zodanig niet in gevaar is. Wel kunnen er risico’s aanwezig zijn die CFV
nopen tot het opleggen van maatregelen. CFV kijkt daarbij naar zes terreinen van financieel toezicht; de zes toezichtvelden. Zo kan CFV het bijvoorbeeld nodig oordelen
dat de corporatie maatregelen neemt om te komen tot een betere risicobeheersing
of verbetering van de financiële positie. Daartoe wordt een verbeterplan gevraagd
gecombineerd met het monitoren van de realisatie van daaruit voortvloeiende maatregelen.
Fase 2: Verscherpt toezicht
Overgang van regulier toezicht naar verscherpt toezicht. De volgende (niet cumulatieve) criteria worden gehanteerd bij de vraag of een corporatie onder verscherpt
toezicht komt:
♦ De financiële continuïteit is in het geding: het risico op discontinuïteitsproblemen op korte dan wel middellange termijn is zodanig groot, dat
correctie dringend 1 en noodzakelijk is;
♦ De corporatie is niet voornemens een beleidswijziging door te voeren in
relatie tot geconstateerde risico’s of zet daartoe niet de juiste stappen in het
juiste tempo;
♦ De corporatie is niet bereid om medewerking te verlenen aan informatieverzoeken of toezichtactiviteiten van CFV;
♦ De kwaliteit van de aangeleverde informatie richting CFV is bij voortduring
onvoldoende;
♦ Als er zorgen zijn of ernstige twijfels over het functioneren van de governance
(inclusief de rol van RvC) binnen de corporatie;
♦ Er zijn belangrijke bevindingen of vermoedens in relatie tot rechtmatigheid en
integriteit.
Het eerste criterium wordt breed geïnterpreteerd. De continuïteit van de corporatie kan door verschillende omstandigheden in het geding komen. De continuïteit kan
niet alleen onder druk komen te staan door liquiditeits- of solvabiliteitsproblemen
maar ook bijvoorbeeld door verliezen die het maatschappelijk gebonden vermogen
substantieel aantasten.
1
Bij risicogericht toezicht is het doel om te komen tot het tijdig plegen van interventies om zo (mogelijk) optredende dicontinuïteitsproblemen te voorkomen.
Beleidsregels 2014
71
Van belang is verder dat binnen een traject van verscherpt toezicht SMART gedefinieerd wordt wat de doelstellingen zijn. Een traject van verscherpt toezicht zal dan
ook altijd gepaard gaan met het indienen van een herstelplan door de corporatie en
de beoordeling en monitoring hiervan door CFV. De te stellen eisen aan het herstelplan en de frequentie van monitoring zullen verschillen afhankelijk van de aard en
omvang van de problematiek.
Veelal zal de corporatie meewerken, maar er zijn situaties denkbaar dat dat niet
of onvoldoende het geval is, of dat de corporatie niet over de benodigde expertise beschikt om de beoogde eindsituatie te kunnen bereiken. In dat geval zal CFV
- gezien de noodzaak en urgentie van herstelmaatregelen - het ministerie kunnen
verzoeken een aanwijzing op te leggen waarin de geëigende maatregelen worden
verplicht. Daarnaast kan gedacht worden aan de aanstelling van een externe toezichthouder of onder bewindstelling bestuur en/of RvT.
Verscherpt toezicht gaat over in sanering bij corporaties die een saneringsaanvraag hebben ingediend. De verscherpt toezichtfase wordt ook beëindigd indien het
gewenste herstel is bereikt, of door het beëindigen van de status van toegelaten
instelling door middel van fusie of door intrekking van de toelating.
Fase 3: Sanering
De saneringsfase is gericht op het financieel gezond maken van een corporatie, zodanig dat ze weer in aanmerking komt voor borging door WSW. Het in stand
houden van de ti is hierbij geen hoofddoelstelling c.q. het zal vaak de bedoeling zijn
om (het bezit van) de corporatie juist na sanering te doen overgaan middels fusie
of overname. Voor dit traject staan in principe dezelfde interventie-instrumenten
ter beschikking als bij het verscherpt toezicht, met het verschil dat CFV in de saneringsfase geldelijke steun kan bieden en daaraan voorwaarden en verplichtingen kan
verbinden.
Een saneringstraject wordt beëindigd door het financieel gezond verklaren (in
aanmerking komen voor borging WSW) of het beëindigen van de status van toegelaten instelling, door middel van fusie / overname of intrekking van de toelating.
72
Centraal Fonds Volkshuisvesting
B
3
Publicatie van onderdelen van de
beoordelingsmethodiek op www.cfv.nl
Toelichting
CFV publiceert de normen die bij de beoordelingsmethodiek worden gebruikt in
januari 2014 op zijn website. Deze publicatie op de website vormt een onlosmakelijk onderdeel van de Beleidsregels 2014. De overweging voor deze werkwijze is het
volgende.
Niet alle normen zijn op moment van publicatie van de Beleidsregels 2014
bekend. Realisatiecijfers over het jaar 2013 komen bijvoorbeeld pas in januari 2014
beschikbaar van de betreffende instituten als CBS.
Normen en bronnen in de beoordelingsmethodiek
De normen hebben betrekking op de volgende onderdelen van de methodiek:
♦ Bepaling volkshuisvestelijk vermogen verslagjaar 2013
♦ Bepaling bedrag aan risico in verslagjaar 2013
♦ Bepaling volkshuisvestelijk vermogen in prognosejaren 2014-2018
♦ Bepaling bedrag aan risico in prognosejaren
Beleidsregels 2014
73
B
4
Convenant CFV - WSW
74
Centraal Fonds Volkshuisvesting
Beleidsregels 2014
75
76
Centraal Fonds Volkshuisvesting
B
5
Aanvullend convenant CFV -WSW
Beleidsregels 2014
77
78
Centraal Fonds Volkshuisvesting
B
6
Bestuursreglement
Centraal Fonds Volkshuisvesting
BESTUURSSAMENSTELLING EN -WIJZIGING
ARTIKEL 1
1. Het bestuur bestaat met inbegrip van de voorzitter uit ten minste drie en ten hoogste vijf leden.
2. Het bestuur kan uit zijn midden een vicevoorzitter aanwijzen, niet zijnde de voorzitter.
3. Bij de samenstelling van het bestuur worden onder meer de volgende uitgangspunten in acht
genomen:
- het bestuur dient zo te zijn samengesteld dat constructieve besluitvorming mogelijk is;
- er dient in het bestuur voldoende deskundigheid aanwezig te zijn op politiek-bestuurlijk, financieel-economisch, controle en accountancy en op volkshuisvestelijk terrein;
- het bestuur dient pluriform te zijn samengesteld.
4. Het bestuur bespreekt periodiek het gewenste profiel, de samenstelling en de competentie van het
bestuur als zodanig.
ARTIKEL 2
1. Op grond van artikel 71c Woningwet worden de voorzitter en de andere leden van het bestuur door
de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties benoemd. De leden worden, behoudens
tussentijds ontslag, benoemd voor de tijd van ten hoogste vier jaar.
2. Herbenoeming is slechts eenmaal mogelijk.
3. Het bestuur stelt een aftreedrooster vast, zodanig, dat wordt voorkomen dat meerdere (her)benoemingen in één keer aan de orde komen.
4. Uiterlijk vier maanden voor afloop van de zittingstermijn van een bestuurslid wordt de Minister van
Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld.
5. Van het anderszins ontstaan van een vacature wordt de minister zo spoedig mogelijk op de hoogte
gesteld.
ARTIKEL 3
1. In geval van een vacature draagt het bestuur aan de Minister van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties (een) kandida(a)t(en) voor benoeming in het bestuur voor.
2. Ter voorbereiding daarvan stelt het bestuur een profielschets op, waarbij met de uitgangspunten als
genoemd in artikel 1, derde lid, rekening wordt gehouden.
3. Werving van kandidaten geschiedt door open werving.
4. Het bestuur neemt deze profielschets als uitgangspunt voor zijn werkzaamheden ter voorbereiding
van de voordracht aan de minister.
5. Het bestuur betrekt de directeur bij de totstandkoming van de voordracht.
6. Het bestuur brengt een gemotiveerde en tweevoudige voordracht uit. Afwijking van het uitgangspunt van een tweevoudige voordracht wordt met redenen omkleed.
Beleidsregels 2014
79
7. Indien een vacature ontstaat als gevolg van afloop van de zittingstermijn van een bestuurslid en dat
bestuurslid beschikbaar is voor herbenoeming, kan het bestuur volstaan met het voordragen van de
desbetreffende persoon voor herbenoeming en dus met een enkelvoudige voordracht. Voorafgaand
aan die voordracht vindt door het bestuur een toetsing plaats aan de profielschets als bedoeld in
lid 2.
VERGADERINGEN
ARTIKEL 4
Het bestuur vergadert ten minste viermaal per jaar en voorts zo dikwijls het bestuur dit nodig oordeelt.
ARTIKEL 5
1. De vergaderingen worden door of in opdracht van de voorzitter bijeengeroepen, met inachtneming
van een termijn van ten minste tien dagen. In spoedeisende gevallen kan deze termijn door de
voorzitter worden bekort.
2. Bij de oproeping ter vergadering wordt de agenda vermeld.
3. Ieder bestuurslid kan voorstellen doen, welke mits tijdig ingediend, door de voorzitter op de agenda
worden geplaatst.
ARTIKEL 6
1. De voorzitter leidt de vergaderingen; bij zijn afwezigheid wordt hij vervangen door één der leden.
2. Alleen onderwerpen die op de agenda staan kunnen in de vergadering worden behandeld dan wel kan
besluitvorming plaatsvinden, behoudens het bepaalde in artikel 9, lid 4.
ARTIKEL 7
1. De voorzitter en de overige leden zijn stemgerechtigd en nemen deel aan de besluitvorming.
2. In de vergadering van het bestuur kan slechts worden besloten, indien meer dan de helft van het
aantal leden aanwezig is.
3. Indien in twee opeenvolgende vergaderingen van het bestuur niet meer dan de helft van de leden
aanwezig is, kan, in afwijking van het tweede lid, in de tweede vergadering worden besloten over
onderwerpen waarover in de voorgaande vergadering is beraadslaagd.
ARTIKEL 8
1. Besluiten van het bestuur worden genomen met inachtneming van de eisen van zorgvuldigheid en
belangenafweging en zijn met redenen omkleed.
2. Besluiten van het bestuur worden genomen met meerderheid van stemmen van de aanwezige leden.
ARTIKEL 9
1. Alle stemmingen geschieden mondeling, tenzij de voorzitter een schriftelijke stemming gewenst acht
of één der bestuursleden zulks verlangt.
2. Schriftelijke stemming geschiedt bij ongetekende, gesloten briefjes.
3. Besluitvorming bij acclamatie is mogelijk, tenzij de voorzitter of één der bestuursleden hoofdelijke
stemming verlangt.
4. Zolang in een bestuursvergadering alle bestuursleden aanwezig zijn, kunnen geldige besluiten
worden genomen, mits met algemene stemmen omtrent alle aan de orde komende onderwerpen,
ook al heeft de afroeping niet op de voorgeschreven wijze plaatsgevonden of is enig ander voorschrift
omtrent het oproepen en houden van vergaderingen of een daarmee verband houdende formaliteit
niet in acht genomen.
80
Centraal Fonds Volkshuisvesting
ARTIKEL 10
1. De vergaderingen van het bestuur zijn besloten.
2. Het bestuur kan anderen dan bestuursleden tot de vergadering toelaten.
ARTIKEL 11
1. Van elke vergadering van het bestuur wordt een kort verslag gemaakt. Dit kort verslag houdt in:
- de namen van de aanwezigen;
- een zakelijke weergave van het behandelde met naamsvermelding bij de standpunten, tenzij het betrokken bestuurslid anders verzoekt;
- een besluitenlijst, bevattende de inhoud van elk besluit en de overwegingen die tot het besluit hebben geleid;
- de wijze waarop aan een besluit uitvoering en/of bekendheid moet worden gegeven.
DIRECTEUR
ARTIKEL 12
1. De directeur is belast met de beleidsmatige voorbereiding en met de uitvoering van de
bestuursbesluiten, alsmede met de dagelijkse leiding en de organisatie van het werkapparaat van het
Fonds, zoals nader geregeld in het door het bestuur vastgestelde directiestatuut.
2. In dit directiestatuut is tevens aangegeven welke bestuursbevoegdheden aan de directeur zijn
gemandateerd.
GEHEIMHOUDING
ARTIKEL 13
1. Behoudens het in artikel 14 bepaalde zijn de bestuursleden en personen bedoeld in artikel 10,
lid 2 verplicht tot geheimhouding ten aanzien van alle stukken en gegevens waarvan zij in hun
hoedanigheid kennis hebben gekregen, daaronder begrepen van hetgeen in een vergadering van het
bestuur is besproken.
2. Met inachtneming van het in artikel 14, lid 2 bepaalde kan het bestuur besluiten de geheimhoudingsplicht op te heffen. Het geeft daarbij aan ten aanzien van welke stukken en/of gegevens de
geheimhoudingsplicht is opgeheven.
3. Een bestuurslid dat handelt in strijd met de geheimhoudingsplicht kan door de voorzitter worden
berispt.
4. Een bestuurslid dat bij herhaling in strijd handelt met de geheimhoudingsplicht kan door de voorzitter bij de minister worden voorgedragen tot schorsing of ontslag.
5. Het bestuur respectievelijk leden van het bestuur draagt er zorg voor dat aan personen van wie zij zich
bij de uitoefening van hun taak bedienen dezelfde geheimhoudingsplicht wordt opgelegd als voor de
bestuursleden geldt.
INFORMATIEVERSTREKKING
ARTIKEL 14
1. Informatie wordt met inachtneming van de Wet openbaarheid van bestuur verstrekt door de
directeur, voor zover deze daartoe in het directiestatuut of bij afzonderlijk besluit is gemachtigd.
2. Geen informatie wordt verstrekt betreffende door toegelaten instellingen aan het Fonds verstrekte
gegevens voor zover die gegevens vertrouwelijk ter beschikking zijn gesteld of het vertrouwelijk
karakter daarvan redelijkerwijs moet worden aangenomen.
Beleidsregels 2014
81
VERTEGENWOORDIGING
ARTIKEL 15
1. Het Centraal Fonds wordt in en buiten rechte vertegenwoordigd door de voorzitter en de directeur.
2. Het bestuur kan aan anderen vertegenwoordigingsbevoegdheid geven. Het bestuur stelt daarbij de
omvang van die bevoegdheid vast.
COMMISSIES
ARTIKEL 16
1. Het bestuur is bevoegd ter voorbereiding van een besluit een commissie te benoemen.
2. Het bestuur stelt de taken en de bevoegdheden van de commissie vast.
3. Tot lid van een commissie als bedoeld in lid 1 kunnen ook worden benoemd personen die geen lid van
het bestuur zijn.
4. Leden van een commissie zijn verplicht tot geheimhouding ten aanzien van de stukken en gegevens waarvan zij in hun hoedanigheid kennis hebben gekregen.
VERGOEDINGEN
ARTIKEL 17
1. Het bestuur stelt voor de voorzitter alsmede voor de leden van het bestuur een schadeloosstelling
vast die wat betreft hoogte zodanig is dat gekwalificeerde en deskundige bestuurders kunnen worden
aangetrokken.
2. De vastgestelde schadeloosstelling voor het bestuur wordt aan de minister ter goedkeuring gezonden.
3. De minister besluit omtrent goedkeuring binnen een redelijke termijn.
4. Het bestuur kan bepalen dat aan (plaatsvervangende) leden van een door het bestuur ingestelde
commissie een vergoeding wordt toegekend.
BEGROTING EN JAARSTUKKEN
ARTIKEL 18
Jaarlijks vóór 1 november stelt het bestuur een begroting met toelichting van de inkomsten en de uitgaven vast voor het daaropvolgend kalenderjaar. Deze vaststelling wordt definitief na instemming door de
Minister.
De gelden van het Fonds zullen door het bestuur als een goed huisvader worden beheerd en met
inachtneming van de eisen van beschikbaarheid worden belegd conform de wet geïntegreerd middelenbeheer.
ARTIKEL 19
Het bestuur van het Fonds stelt jaarlijks voor 1 juli een verslag op van de werkzaamheden, het gevoerde
beleid in het algemeen en de doelmatigheid en doeltreffendheid van zijn werkzaamheden en zijn
werkwijze in het bijzonder, in het afgelopen kalenderjaar. Het verslag wordt gezonden aan de Minister
belast met de zorg voor de volkshuisvesting en algemeen verkrijgbaar gesteld.
ARTIKEL 20
Het bestuur brengt jaarlijks voor 1 juli aan de Minister een financieel verslag over het afgelopen
kalenderjaar uit, dat vergezelt gaat van een verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening en de
rechtmatigheid van de gedane uitgaven, afgegeven door een accountant als bedoeld in artikel 393, eerste
lid van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Deze stukken worden algemeen verkrijgbaar gesteld.
82
Centraal Fonds Volkshuisvesting
TAAKUITOEFENING
ARTIKEL 21
Het bestuur neemt bij de uitoefening van zijn taken de wettelijke bepalingen in acht alsmede de jaarlijks
door het bestuur vast te stellen beleidsregels. Het bestuur neemt bij de door hem in te nemen standpunten de nodige prudentie in acht, in de zin van het verwerven van inzicht en visie op het te voeren
beleid en de beoordeling van de situationele omstandigheden vanuit een onafhankelijke positie.
BEZWAARSCHRIFTENPROCEDURE
ARTIKEL 22
1. In de hierna volgende artikelen wordt verstaan onder:
- belanghebbende: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken;
- besluit: een schriftelijke beslissing, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling.
2. Met een besluit wordt gelijkgesteld:
- de schriftelijke weigering een besluit te nemen;
- het niet tijdig nemen van een besluit.
ARTIKEL 23
1. Tegen besluiten van het Fonds kunnen door belanghebbenden bezwaren worden ingediend bij het
bestuur van het Fonds.
2. Geen bezwaren kunnen worden ingediend tegen besluiten aangaande de vaststelling of inwerkingtreding van beleidsregels of andere besluiten van algemene strekking.
3. Het bezwaarschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop het besluit is
bekendgemaakt.
ARTIKEL 24
Alvorens het bestuur op het bezwaarschrift beslist brengt de Commissie bezwaarschriften advies uit.
ARTIKEL 25
1. De Commissie bezwaarschriften bestaat uit:
een voorzitter en twee leden door het bestuur te benoemen voor een periode van twee jaar met de
mogelijkheid van herbenoeming. Tevens kan het bestuur een plaatsvervangend voorzitter en twee
plaatsvervangende leden benoemen.
2. De commissie wordt bijgestaan door één of meer door het bestuur aan te wijzen secretarissen.
ARTIKEL 26
1. Op het ingediende bezwaar wordt door de directeur de datum van ontvangst aangetekend. Aan de
indiener van het bezwaar wordt een bericht van ontvangst verstrekt.
2. De directeur stelt het bezwaarschrift binnen vijf dagen na ontvangst in handen van de commissie.
3. De directeur is verplicht aan de commissie alle stukken te overleggen die betrekking hebben op de
zaak die onderwerp is van het bezwaarschrift.
ARTIKEL 27
1. De voorzitter van de commissie is in verband met de voorbereiding van de behandeling van het
bezwaarschrift bevoegd alle gewenste inlichtingen in te winnen of te doen inwinnen.
2. De voorzitter van de commissie kan uit eigen beweging of op verlangen van de commissie bij deskundigen advies of inlichtingen inwinnen en deze zo nodig uitnodigen daartoe in de zitting te
verschijnen. Indien daaraan kosten zijn verbonden, is vooraf machtiging van het bestuur vereist.
Beleidsregels 2014
83
3. Het bestuur kan de voorzitter van de commissie verzoeken in het vooronderzoek bij ten hoogste twee
deskundigen advies in te winnen.
4. De voorzitter van de commissie beslist na overleg met de leden van de commissie.
ARTIKEL 28
1. De voorzitter van de commissie bepaalt plaats en tijdstip van de zitting waarop belanghebbende(n) en
het bestuur in de gelegenheid worden gesteld zich in persoon of bij gemachtigde te doen horen.
2. De commissie stelt in ieder geval de indiener van het bezwaarschrift en het bestuur in de gelegenheid om te worden gehoord, alsmede de belanghebbenden die bij de voorbereiding van het besluit
hun zienswijze naar voren hebben gebracht.
3. Een gemachtigde moet ter zitting een schriftelijke en door een belanghebbende ondertekende
machtiging overleggen, tenzij hij als advocaat of procureur is ingeschreven of zelf met hem verschijnt.
4. Voor het houden van de zitting is vereist, dat de meerderheid van het aantal leden van de commissie,
waaronder in ieder geval de voorzitter of zijn plaatsvervanger, aanwezig is.
ARTIKEL 29
1. De voorzitter van de commissie deelt de belanghebbende(n) en het bestuur ten minste twee weken
voor de zitting schriftelijk mede, dat zij in de gelegenheid worden gesteld zich te doen horen tijdens
deze zitting.
2. Indien een belanghebbende of het bestuur wijziging wenst van het tijdstip van de zitting, dient zulks
binnen drie dagen na de in het eerste lid bedoelde mededeling, onder opgaaf van redenen te worden
verzocht aan de voorzitter van de commissie.
3. De beslissing van de voorzitter van de commissie op een verzoek als bedoeld in het tweede lid, wordt
zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval drie dagen voor het tijdstip van de zitting, aan de betrokkenen
medegedeeld.
4. De voorzitter van de commissie is bevoegd in bijzondere omstandigheden af te wijken of afwijking toe
te staan van de termijnen, als genoemd in de voorgaande leden.
ARTIKEL 30
1. Van het verhandelde ter zitting wordt een schriftelijk verslag gemaakt.
2. Het verslag vermeldt de namen van de aanwezigen met daarbij een opgave van hun hoedanigheid.
Het behelst een kort verslag van al hetgeen over en weer is gezegd en een beknopte weergave van het
overige ter zitting voorgevallene.
ARTIKEL 31
1. De commissie beraadslaagt en beslist achter gesloten deuren over het door haar aan het bestuur uit
te brengen advies.
2. De commissie beslist bij meerderheid van stemmen over het uit te brengen advies.
3. Het advies is gemotiveerd en omvat een voorstel aan het bestuur aangaande de te nemen beslissing.
4. Het advies wordt door de voorzitter en secretaris van de commissie ondertekend.
5. Het advies wordt onder medezending van het verslag bedoeld in artikel 29 door de commissie aan het
bestuur uitgebracht.
ARTIKEL 32
De commissie kan, zonder tevoren de belanghebbende(n) te hebben gehoord, het bestuur adviseren
indien:
- het bezwaarschrift kennelijk niet-ontvankelijk is;
- het bezwaarschrift kennelijk ongegrond is;
- de belanghebbenden hebben verklaard geen gebruik te willen maken van het recht te worden
gehoord.
84
Centraal Fonds Volkshuisvesting
ARTIKEL 33
1. Het bestuur beslist op het bezwaarschrift binnen twaalf weken na ontvangst daarvan. Het bestuur
kan de beslissing voor ten hoogste zes weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk
mededeling gedaan.
2. De beslissing van het bestuur is met redenen omkleed. Zij wordt schriftelijk aan de indiener van het
bezwaarschrift en eventuele overige belanghebbenden medegedeeld en gaat vergezeld van een
afschrift van het advies van de commissie alsmede het verslag van de hoorzitting.
3. De commissie ontvangt een afschrift van de beslissing.
ARTIKEL 34
Voor het overige wordt verwezen naar de bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht.
INTERNE KLACHTPROCEDURE
ARTIKEL 35
De interne klachtbehandeling vindt plaats overeenkomstig hoofdstuk 9 Awb, tenzij uit de aard van de
klacht blijkt, dan wel door de klager zelf wordt aangegeven dat het een klacht betreft als bedoeld in het
Besluit melden vermoeden van misstand bij Rijk en Politie (Stb. 2009, 572). In dat geval is die regeling van
toepassing.
ARTIKEL 36
1. Klachten als bedoeld in hoofdstuk 9 Awb worden behandeld door:
a. indien het klachten over medewerkers van het Fonds betreft: het afdelingshoofd van de afdeling waaronder de medewerker ressorteert;
b. indien het klachten betreft over een afdelingshoofd: de directeur;
c. indien het klachten betreft over de directeur: het bestuur van het Fonds.
2. Klachten die geen specifieke personen betreffen, worden behandeld door de directeur.
3. De afdoeningsbrief als bedoeld in artikel 9:12 van de Algemene wet bestuursrecht kan in mandaat
worden getekend door de directeur, tenzij zich een geval voordoet als bedoeld in het eerste lid
sub c.
INWERKINGTREDING
ARTIKEL 37
Dit reglement treedt in werking met ingang van de dag na bekendmaking van de goedkeuring door de
minister, zijnde 10 december 2011.
Beleidsregels 2014
85

Datum 2 september 2014 Betreft Mandaatbesluit CFV Aan de

Directiestatuut.

CENTRAAL FONDS IVOLKSHU ISVESTING

L0267 Toezichtbrief 2014

L0673 Toezichtbrief 2014

306093 (336.7 KB)

Regiorapportage

Beste , - Kenniscentrum Wonen-Zorg

Novelle is ondeugdelijke basis voor een effectief

L0527 Toezichtbrief 2014