CENTRAAL FONDS VO LKSHU ISVE ST ING Postbus 107 3740AC Baarn Bezoekadres: Oude Utrechtseweg 19 Baarn Telefoon 035 69 54070 Internet www.cfv.nl e-maH [email protected] - [2070 Stichting Yrnere tav. het bestuur Postbus 2412 1000 CK AMSTERDAM Ons kenmerk F82 014-C FV-3 2866- [2070 Onderwerp Toezichtbrief 2014 Baarn, 11 november 2014 Geacht bestuur, Op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) beoordeelt CFV jaarlijk s de financiële continuiteit van uw corporatie en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. Op basis van uw ingediende prognosegegevens 2014-2018, uw verantwoordingsgege vens 2013 en andere informatie heeft CFV risicogericht onderzoek gedaan. In deze brief treft u de resultaten van het onderz oek aan. 1. Beoordeling De beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen, dat van invloed kan zijn op de financiële continuiteit van een corporatie. Die terreinen zijn: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagk racht vermogen. Het onderzoek door CFV vindt plaats aan de hand van signalen. In de Beleidsregels 2014 van CFV staan de signalen per toezichtterrein vermeld. Voor een toelichting op de toezichtaanpak en gehant eerde normen kunt u terecht op de website van CFV (www.cfv.nl). A. Monitoring voortgang verbetermaatregelenfinanciële beoordling 2013 CFV heeft vorig jaar met de financiële beoordeling het verscherpt toezicht opgehe ven, waarbij gelijktijdig diverse verbetermaatregelen voor wat betreft het strategisch sturingskader 2014 en verdere jaren zijn benoemd. De verbetermaatregelen uit de financiële beoordeling 2013 zijn: i) Ymere werkt aan het verder versterken van de kwaliteit van de financiële verantwoording door uitvoering te geven aan het Herinrichtingsplan Financiën. 2) Ymere geeft op een consistente wijze uitvoering aan het vastge stelde inkomensafhankelijk huurbeleid en is terughoudend in de voorgenomen investeringen in huur- en koopproducte n. 3) Het financiële beleid van Ymere is erop gericht om het totale leningenvolume van de huidige TI te reduceren ( ) ultimo 2015. Daarnaast stuurt Ymere op het blijvend voldoen aan de geldende ( ) liquiditeits- en solvabiliteitsratio’s. 4) Ymere werkt aan het op onderdelen versterken van de kwaliteit van het risicomanagement. Via het periodieke overleg, de interne Tertiaalrapportages aan uw RvC, het Financieel Meerjarenplan 2014-2018, de jaarstukken 2013 (inclusief het accountantsverslag) en andere specifi eke informatie, monitort CFV de afspraken en de voortgang op de geformuleerde verbetermaatregelen . Ad 1: De kwaliteit van de interne verantwoordingsinformatie aan de RvC (de Tertiaa lrapportages) is versterkt. De financiële ratio’s CFV en het bedrijfswaardebegrip maken integraal onderdeel uit van hetfinanciële sturingskaderYmere; zoals opgenomen in het Financieel Meerjarenplan 2014-2 018 en de Jaarverantwoording 2013. Ymere heeft na eerdere overschrijdingen in het eerste halfjaa r van 2013, door de scherpere focus op kasstroomsturing ook vanuit het individueel projectniveau, beter grip gekreg en op de ontwikkeling van de financieringsbehoefte in enig jaar. Dit moet het mogelijk maken om sneller te reageren op afwijkingen ten opzichte van de begroting. De verscherpte aandacht van Ymere is erop gericht in 2014 en verdere jaren binnen gestelde kaderste blijven. 1E51ELD BIJ BESLUITCEN1RALE FONDSVOOR DE VOLKSHUISVESTING (STAATSBLAD 1988, 483). IBAN NL12 INGB 069 7643 689 BIC INGBNL2A Kvi( EÇA CENTRAAL FONDS I VOLKSHUISVESTING In het verlengde hiervan plaatst CFV een kritische kanttekening bij de kwaliteit (en tijdigheid) van de dPi 2013. Ook de verantwoordingsinformatie kende enkele storende fouten, met name voor wat betreft de opgave van de financiële relatie niet verbindingen. Ymere heeft in haar reactie aangegeven dat de kwalitatieve versterking van de financiële functie in liet kader van Yrnere vernieuwt (‘verbreding van de verankering”) tijd behoeft en de bestuursaandacht heeft. Het werken aan één Ymere en centralisatie van de financiële functie, de opbouw van een strategisch controlteam en de uniformering van de ICT/bedrijfsvoeringssystee m zal moeten leiden tot een verdere kwaliteitsverbetering in het financieel beheer en verantwoord ing op genoemde onderdelen. - Ad 2: De lijn (lees forse bijsturing) zoals niet het Financieel Meerjarenplan 2013 is ingezet, wordt met het Financieel Meerjarenplan 2014 voortgezet. Het resultaat uit reguliere verhuurexploitatie (2013-12 2014)15 aanzienlijk verbeterd. Door het toepassen van het inkomensafhankelijk huurbeleid realiseert Ymere de noodzakelijke hogere huuropbrengsten. Als gevolg van de reorganisatie Ymere vernieuwt’ dalen de netto bedrijfslasten fors, terwijl door een betere vastgoedsturing de onderhoudsuitgaven worden beheerst. Het investeringsprogramma in jaar 2014-2018 in huurproducten voor zowel nieuwbouw huur als woningverbetering (investeringen in MVA eigen voorraad) is teruggebracht tot gemiddeld € 100 miljoen per jaar. Daarnaast wil Ymere circa 850 verhuureenheden verkoop bestaand bezit per jaar realiseren. De netto verkoopopbrengsten, exclusief complexmatige verkopen, bedraagt ruim € 100 miljoen per jaar. Ymere vindt de juiste balans tussen investeren in huurproducten en desinvesteren. Het vermogenseffect van de diverse beleidswijzigingen is aanzienlijk: het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2013 stijgt van € 1.022 miljoen (raming vorig jaar voor 2013) naar € 1.355 miljoen. De solvabiliteit ontwikkelt zich hierdoor van 20,3% tot 24,7% in jaar 2013 en ook in meerjarig perspectief in positieve zin bij het voorgenomen activiteitenpatroon. Ad 3: De som van de langlopende schulden en de kortlopende schulden bij kredietinstellingen is in 2013 als gevolg van financieringsverplichtingen in lopende projecten 2012-2013 nog toegenomen van €3.990 miljoen naar € 4.063 miljoen in de geconsolideerde balans. De zogenaamde net debt stijgt in geringer mate van € 3.990 naar €4.004 miljoen. In het kader van monitoring is in overleg met Ymere de definitie en het pad van de verbetermaatregel: verkleinen van de schuldpositie (rekeninghoudend met de fusie met De Woningbouw) . Het verkleinen van de leningenportefeuille is in het door de RvC goedgekeurde Financieel 1 herijkt Meerjarenplan 2014-2018 vertaald naar een strategische (financiële) doelstelling voor behoud van financiële continuiteit Ymere ook in het licht van de effecten van het rijksbeleid. ( Deze ontwikkeling is in overeenstemming niet de afspraak verbetermaatregel uit de financiële boordeling 3 2013. Als gevolg van positieve kasstromen uit reguliere verhuurexploitatie en de (des)invester ingsactiviteiten, slaagt Ymere erin om in jaar 2014 een deel van de leningenportefeuille afte lossen. Ultimo augustus raamt )? Ymere dat de ‘net debt’ in 2014 met ( ) zal afnemen tot ( Ad 4: Naast het investeringsprogramma huurproducten ter grootte van gemiddeld € 100 miljoen per jaar programmeert Ymere verhoudingsgewijs nog veel nieuwbouwkoop. Enerzijds vanwege de vaak gemengde huur- en koopprojecten en anderzijds omdat Ymere de omvang van de ontwikkelportefeuille versneld wil terugbrengen. Ymere verwacht een licht positief resultaat uit nieuwbouwkoopactiviteiten. Een actief investeringsbeleid in niet-Daeb stelt hoge eisen aan de financiële sturing, de kwaliteit van het risicobeheer en de financiering. De door u uitgevoerde evaluatie van de verbindingenstructuur alsook de jaarlijkse verantwoording die CFV met betrekking tot verbindingen krijgt, maken duidelijk dat Ymere in het verleden ) heeft verloren op de activiteiten in de verbindingen. ( CFV constateert dat het merendeel het gevolg is van activiteiten in de sfeer van projectontwi kkeling (grond en vastgoed). Mede als gevolg van veranderde marktomstandigheden is sprake van aanzienlijk verlies aan (maatschappelijk gebonden) vermogen. Ymere heeft een bijzondere verantwoordelijkheid als zij zich, met een behoorlijk volume, richt op de commerciële markt. De doorgevoerde reorganisatie biedt in dit opzicht een beter fundament voor een kwalitatieve versterking van de sturing en risicobeheersing in de projectontwikkeling. Bovenstaande constatering brengt CFV tot de vraag welke voornemens Ymere (na 2015) heeft ten aanzien van niet-Daeb-ontwikkeling, bezit en organisatie. CFV vraagt in dit licht ook aandacht voor de vormgeving van de financiële relaties met de vele verbindingen. De basis voor de geborgde financiering is de financieringsbehoefte die uit de Daeb-activiteiten van de toegelaten instelling voortvloeit. In uw reactie geeft u aan dat Ymere medio 2015 voornemens is de portefeuillestrategie te herijken als onderdeel van het bijgestelde strategisch plan 2015 en verdere jaren. ‘ 2 Het pad van de herstelmaatregel heeft betrekking op de ‘net debt’. Dat is de som van Al. de langlopende schulden en A2. kortlopend deel van de langlopende schulden en B. de kortlopende schulden aan kredietinstell minus c. een eventueel positief saldo aan liquide middelen. Het pad van -10% geldt voor het totaal van Ymere inclusiefingen fusiecorporatie De Woningbouw d.d. mei 2014. Door uitbreiding volume als gevolg van fusie wordt termijn enigszins verlengd ook in lijn met EMP 2014. Gebaseerd op geconsolideerde cijfers uit EMP 2014 evj., Jaarrekening 2013 en Tertiaalrapportages 2014 (excl. De Woningbouw). CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Het concept van deze portefeulllestrategie en het antwoord van Ymere op ontwerp wet- en regelgeving voor wat betreft schaaigrootte, werkgebied en scheiding Daeb/niet-Daeb, wil CFV voor 1juli 2015 met Ymere bespreken. Conclusie ten aanzien van de verbetermaatregelen CFV beoordeelt de voortgang op de vier geformuleerde verbetermaatregelen uit de financiële beoordeling 2013 als overwegend positief. De maatregelen zijn vertaald naar herzien beleid op relevante onderdelen en zijn geïntegreerd in de strategische aansturing van Ymere en in de financiële doelstellingen van het door de RvC goedgekeurde Financieel Meerjarenplan 2014-2018. Het verbeteren van de kwaliteit van de (externe) financiële verantwoording behoudt aandacht. B. Financiële beoordeling 2014 Het onderzoek door CFV op de zes velden van het financieel toezicht vindt plaats aan de hand van signalen. Deze beoordeling verbindt CFV met de informatie en het inzicht dat al is verkregen in het kader van het monitoren van de herstelmaatregelen. Voor wat betreft aandachtpunten voor de velden kwaliteit van de financiële verantwoording, liquiditeit en draagkracht vermogen in relatie tot voorgenomen activiteiten wordt verwezen naar hetgeen opgemerkt is in paragraaf 1A onder de diverse verbetermaatregelen. Voor wat betreft het veld kwaliteit van het financieel risicobeheer constateert CFV dat de inzet van Ymere op de creatie van een substantiële niet-Daeb-portefeuille duidelijk zichtbaar is in de verantwoordingscijfers, de prognosecijfers en het jaarverslag. Van de zelfstandige huurwoningen bevindt ultimo 2013 6,5% zich al in de niet-Daeb categorie. Ymere heeft op grond van het huidige beleid het voornemen deze categorie de komende jaren verder uit te bouwen. De heroriëntatie op de portefeuillestrategie kan hier mogelijk verandering in aan brengen. Financiering van de investeringen in niet-Daeb vindt plaats op basis van het eigen middelen beleid zoals door WSW geformuleerd. Ymere geeft aan alternatieven in beeld te hebben mocht deze bron opdrogen. De financiering van de niet-Daeb-investeringen (koop en huur) is nadrukkelijk ingebed in de kas- en risicosturing die u aanhoudt. Bij de profilering in de niet-Daeb-sfeer evenals uw oriëntatie op de marktwaardewaardering past een explicietere verantwoording met betrekking tot de (directe) rendementen die in de verschillende portefeuille-onderdelen worden gemaakt. Wat is de inzet aan financiële middelen voor de realisatie van de maatschappelijk doelstellingen (verhuur en beheer van Daeb-woningen) en genereert het vastgoed in de niet-Daeb-categorie marktconforme rendementen? De huidige verantwoording biedt in dit verband nog weinig inzicht. 2. Voortgang uitwerking diverse aanbevelingen in het kader van toezicht op de beleidsregels derivaten Eerder heeft CFV in het kader het nader onderzoek derivaten Ymere (brief .IH/NS/12.0158 d.d. 3april 2012) een set aan aanbevelingen gedaan ten aanzien van de inhoud (en organisatie) van het derivatenbeleid Ymere. Voor een deel zijn deze bevindingen geïncorporeerd in nieuwe wet- en regelgeving: de beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen. Een aantal aanbevelingen met name het tijdig in kaart brengen van (en acteren op) mogelijke consequenties van breakclauses en termination events en het voorkomen van een mismatch tussen de looptijdleningen en de looptijd van derivaatcontracten is echter nog actueel. Toezicht op artikel 3 beleidsregels derivaten: Per brief van 29januari (kenmerk AJ/RV/14040/L2070) heeft CFV u op de hoogte gebracht van het feit dat de beoordeling van de door u uitgevoerde zelfevaluatie over de opzet van de interne Organisatie (AO/lB) rondom derivaten geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. CFV heeft wel een drietal aanbevelingen gedaan ter verbetering van de AO/IB treasury. Het betreft één aanscherping van het Treasurystatuut, het opstellen van het Handboek AO/lB Treasury en periodiek agenderen en bespreken van de treasuryrapportages in uw Auditcommissie. Toezicht op artikel 10 beleidsregels derivaten: Per brief van 12 mei (kenmerk WK/RV/14.276/L2070) heeft CFV u op de hoogte gebracht van het feit dat CFV de door u geformuleerde maatregelen voor het elimineren van toezichtbelemmerende bepalingen in derivatencontracten vooralsnog als toereikend heeft beoordeeld. Ymere heeft de opdracht om resterende toezichtbelemmerende bepalingen uit de derivaatcontracten op korte termijn weg te nemen. CFV wordt voor 15 december a.s. per separate brief geïnformeerd over de stand van zaken, voortgang bij het concretiseren van de diverse aanbevelingen in het kader van het nader onderzoek derivaten en het toezicht op art. 3 en art. 10 van de beleidsregels derivaten. CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING 3. Interventies 2014 Met inachtneming van hetgeen gesteld onder beoordeling 2014 komt CFV tot de volgende actualisatie van de verbetermaatregelen: 1. Het financieel beleidskader 2015-2019: Ymere dient consequent uitvoering te geven aan het financieel beleidskader, uitgangspunten voor het huurbeleid, kostenreductie, investerings- en verkoopbeleid zoals eerder geformuleerd in het Financieel Meerjarenplan 2014-2018. CFV ziet erop toe dat deze lijn in komend Financieel Meerjarenplan 2015-2019 wordt doorgezet. De financiële ratio’s CFV voor wat betreft liquiditeit (icr, dscr en [Iv), solvabiliteit en financiële continuiteit bij voorgenomen activiteiten maken integraal onderdeel uit van het financieel sturingskader Ymere. Ymere (inclusief De Woningbouw) verkleint daarbij de schuldpositie (net debt’) stapsgewijs naar ( CFV beziet de ontwikkeling van de schuldpositie altijd in de context van balans- en overige kasratio’s. 2. Het verbeteren van de kwaliteit van de externe financiële verantwoording op onderdelen: Ymere treedt dit najaar voorafgaand aan de nieuwe dPi 2014 in overleg met CorpoData en CFV over vraagpunten die Ymere heeft bij de gegevensopvraag dPi en dVi. Een afspraak hiertoe wordt gemaakt. CFV ontvangt voor 1januari 2015 een concretisering van de maatregelen die Ymere heeft getroffen om de kwaliteit en tijdigheid van de dPi en dVi te borgen. 3. Het versterken van de integrale strategische portefeuillesturing: Met het oog op de voorziene invoering van de Herzieningswet met ingang van tweede helft 2016 -2017, de scheiding Daeb/niet-Daeb en het sturen op marktwaarde in verhuurde staat behoeft de integrale portefeuillesturing Ymere op strategisch en tactisch niveau een actualisatie en ook verdere verdieping. Onderdeel hiervan is het actualiseren van de portefeuillestrategie als onderdeel van het Ondernemingsplan 2015 en verdere jaren en het afronden van de conditiemeting van het bezit 2015. De uitvoering van deze drie verbetermaatregelen wordt gemonitord door middel van het continueren van het periodiek overleg en het toezenden van de Tertiaalrapportages van de RvC aan CFV. In de Tertiaalrapportages besteedt Ymere in een aparte paragraaf aandacht aan de voortgang van de drie verbetermaatregelen, inclusief de realisatie van de financiële doelstellingen en ratio’s CFV. Het Financieel meerjarenplan 2015-2019 wordt na goedkeuring door RvC aan CFV toegezonden, en zal ook onderwerp in periodiek overleg zijn. CFV laat zich komend jaar nader informeren (on site) over de kwaliteit van het risicomanagement en de risicobeheersing. De vertaling die u daarbij geeft naar de benodigde risicobuffers uitgaande van waardering op basis van marktwaarde in verhuurde staat, vormt hier onderdeel van. Onderdelen die CFV hierbij in ieder geval aan bod wil laten komen zijn: investeringsactiviteiten nieuwbouw huur (te onderscheiden naar Daeb en niet-Daeb), koop en woningverbetering, en onderhoud. Voor de zomer 2015 vindt overleg plaats over de concept portefeuillestrategie 2015 en verdere jaren als onderdeel van het nieuwe Ondernemingsplan. De aansluiting met het financiële beleidskader zoals vastgelegd in het Financieel Meerjarenplan 2015-2019 vormt hierbij een aandachtspunt. Voorts informeert Ymere CFV tijdig en volledig over de voortgang van het overleg Ymere met WSW over de borgbaarheidsverkla ring en borgingsvolume 2014-2015. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de toezichthouder de heer drs. V.H.J.M. Paardekooper en/of de heer drs. A. de Jong. CFV informeert de minister en uw raad van commissarissen over de resultaten van zijn onderzoek en publiceert deze brief op zijn website. Ik verzoek u de voor uw Organisatie relevante stakeholders hierover te informeren. Met vriendelijke groet, e ra nds Volkshuisvesting drs. Directeur . . -Verhoog Bijlage: Kengetallen Bijlage 1 Ratlo’s Prognose periode rorpurarir’ sector Slgnalerlrrgsxorrrr prognoseperiodr’ 1,4 1,)) 1,0 4, 1,4 1,0 1,)) 1.1 1,.’ 1,)) 4’).’) 41,’ 3’,,’, 4-,..)) 4.0,/ t. 1,’) .4,4 1).,) ‘4,)) 201.4 Toezichtveld Liqulditeil en financiering 1CR IISCR.WSW flSCR-CFV 1,4 Nominale shuld per gewog iv rhour vi i LTV (volkslruisvestelljke_euplolt.1114’wrrol’, In LIV (marktwaarde. In %) LTV (leegwaarde, In %) ooo ‘1,1 Toezichtveld solvabliltelt en draagkracht vermogerr Volkstrulsvestr’lIjk vermogen Cx t 1.000,-) Butler trrlaal (0(1.000,-) Volkshuisvestelljk vermogen per gewogen vertruu r,’,rli,’Id (in ) Butler per $wogen verhuureentreld (in 1) Specificatie buffer Marktrisico Macro-economisch risIco —- 4)).)) “4.7 701)) .4014 201), 1.4’,’,,,’).’. 1/0.400 0,.’.))) 1.711,4.7 1.1001,4 1 ,‘‘,0 0’.) 4. ‘1.144 ‘‘.177 ‘4,40)) 1 ‘.4.4 11.1/), 201). 2010 ‘/4.1)’) 4,7,’.).’) 7 495.044 7/0.408 ‘27. t))) 837.20)) ‘4)0,01’, 770.308 274.3/8 146.394 1.258.052 144,. 4’44 1.457.900 7013 — ,‘)‘,,O - 404.. 44.1 — Oflera8oneelrklco Totaal risico Opslag marktwaarde vr’rnrr vvIknlrui’.v-l’lijk.’ ‘xplrril.tn’wi Boffer totaal ‘.4.4.10’, Ontwikkeling Volkshutsverteltjk vermogen en koffer 4! 4)) 1 4’, .2 3)) 25 2 20 In 20):) 2015 20)4 20)), 2017 201)) “—“.VoIkrI,,nIsvest.’Ijk ver)n044,’n Toezichtveld behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kar stroom ma hjeatle Nerro bedr’jflaot ) 1’)’) ‘‘‘Wo’,’)) v,’r!viu 1’’’ ,Iu’,d , :‘-w:’’r 544) I’ (ml) corporatie . v,’rlruu 0’’’ ohoid (int) sector 2013 2014 2015 1.253 1.351 1.800 1.456 1,425 81.726 81.94.8 81.701 )30’\44) 1)0) ),,,‘wo)’,’n v.’rIivti o’,’vlo’den corporatie xedri.f’ waard,’ van vlrp000ven naar geüniformeerd h ‘,Iu t’.w, 4.41,1,’ 10’., o,rt,’l,’ville 1 V’koop l’,Iran),’l,’r’, I,’v,’osduur k’,’slw,,,)rcl,’ 1,, I fl 0V.) 1) Vr’rhuurdeohvllin________________ Geüniformeerd,’ h,’dnjlsw,v,rd,’ 01,:’’, ‘0’ ‘n ‘.04.4.51) ‘2,1.700 05.51’) ‘125.42), ‘ fnw,,,,rde 1 Effect geürsiformr”rdr- bedr, Geuniforme,’r,I,’ b,’dn kw,,,od,’ 1 ,I,,).ti’u,ih.I.no 1 MVA in e0 Effect geumlonn’’)d’ I)’)lr7fSw.).414l)’ 4.780.865 Daeb Nlet-Daeb 3.579.346 1.201.519 7.949.272 1.286.210 -84.691 ‘4.369.926 Totaal 4.780.865 9.235.482 ‘4.454.617 gemiddeld Kasstroomprognose (prijspeil 2013) 2012 1.393 1.383 2016 2017 2018 1.258 1.237 1.270 1.250 1.207 1.245 1.155 1.242 80.942 80.345 79.597 78.768 1.263 1.266 1.650 Stichting Ymere (12070) te Amsterdam Onkelvoudige balans 2013 Activa Opgave Vaste acilva Totesi immaterl8i. Vaste active Vhv-enploltatle - Met.rIöl. Vast. activa Sociaalvastgoed In exploitatie Vastgoed In ontwlkkeling,,bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienstevan de s’xploihrtiiTotaal rn,iI,’iio 6- vii,’ .,rtlvv - ‘/‘ - 1 — — Marktwaarde ‘111.74 ‘51/4 - 4” .10! 1 .10) ‘Ii. ‘.M .0),,’.;! ‘‘1574 ‘.1’’ 10). .‘lO Vnslgoodbeleggingon 0.,’.) ‘,u’d ii) ,‘v(,l,lIt,)li,’ — 1.286.110 — .1.1 ve t ,‘,,.‘,l in •vpliit.it ie )7’kw.,lilv «‘id .ilsvastgoedbelegglng r,i.’l,’rr,h’ .‘,,k.’,i y,’rki,, lv ,)ilil,’I v,iviw.,,,ril,’ii V,,’.t’o t !wikk.’l,i»’ t,, ‘.i,’i,i,t vn,ir ,‘,,‘n ,‘vpoiIatle lot lve t’.u’flo t,,’; 0)’eil )i),,l,’lov,,’,!e.tiv, Toto,)) vosio ,rctio;i - Vlolt, ,,Ir’ artiva t,,)., ,lvo,iii.vl, ii ii,,leil,,,ii,Je,, l)ip,loli IliI.l.)lVill)!’ljli))’)) t IS,,),,, l.?)I1_ 7.949.272 147.573 14 7.’? 1167 9.394.662 141.7 —— — 1,145.0’)) - 37.059 ).‘,O),’ 7.0’.’) 9.523.295 5.01-Al ‘1.’,) ‘iS’, 725 7)5 —4.470 409.775 409.775 4fl’).??’ 429.003 22,97) 4)1.00.) 41.1)0 9.952.298 S.4’l),l54 7)’. —4470 — 23.973 1,1.1,1 vlnlt,’n,l,’ ,,,l,0,, Ïot,,,,l A,l,v,, — ‘‘‘17) P,is,jva 1.355.705 5.447.171 112,2,8 112.2,8 3.596.289 3.2)8.551 147.398 147.398 53.702 53.702 3.797.389 3.429.611 .r.596.289 147.398 53.702 .).7’)7.38’) 437.023 158.457 595.480 437.0)) 158.457 595,480 4)7.0)) 150.45/ S’lS.4v0 5.447.171 ’,-n,-n .1 V,,,,r,i,’ni,, ’.rlis.sti.-rs’k.-ning 1 Lzinglopende schulden [‘krnr1vi’rh-id -ii kr-dielirislellilig’n VOV.vepIvhtiflgefl Overige schulcl,’n (mcl. rus groe()sInaalschappijn) 1.sngrndescIrutden totj,i Kortiopende schulden — Solrulden aan krediet)nstc-llingen Overig Korttopende schulden lolaal — —- . TOTAAL PASSIVA Direct rendement (In 81) Op volkshuiuvesieliJke eaploltatie waarde/marktwaarde Op,,errtabiIiteitswaarde/nornrinaIe schuld 0v volkshuisveçteliik verniuoen/rnarktvermouen 112.258 9.952.298 - — 5.492.654 Vhv-euplortatie 5,8 5,6 10.2 Marktwaarde 2,8 1.9 -