Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
De woonruimtebepalingen (artikelen 1623 a-o
BW)
Gebruik naar zijn aard van korte duur (artikel
1623 aBW)
Artikel 1623 a lid 1 BW bepaalt, dat indien het
gebruik naar zijn aard van korte duur is, een
aantal dwingendrechtelijke bepalingen —
waaronder de opzeggingsgronden (art. 1623 e
BW) niet van toepassing is op de gesloten huurovereenkomst. Niet iedere overeenkomst waarbij pp. een korte huurtermijn afspreken, leidt
tot toepassing van bovengenoemde uitzondering: het gebruik moet naar zijn aard van korte
duur zijn.
Maar wat moet daaronder worden verstaan? Bij de parlementaire behandeling in de
Tweede Kamer heeft de Minister daarbij gewezen op de huur en verhuur van een vakantiewoning en de zogenaamde 'wisselwoning' ingeval
van renovatie. Ik citeer de Minister:
'Iedereen begrijpt dat het, als je een vakantiewoning
huurt, onzinnig zou zijn om je na afloop van die paar
weken op huurbescherming te beroepen. Het gaat
trouwens ook niet om de aanduiding die je van de
woning geeft, want het is best mogelijk dat een huis
datje normaal als vakantiehuisje zou typeren, permanent wordt verhuurd. Je moet dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en
de daarbij passende duur.'1
En daarmee zijn we dan beland bij HR 14 oktober 1988, RvdW 1988, 165 (vakantiehuisje
Vuurdoorn).
K kocht in 1969 een perceel grond in het
recreatiegebied Bonhagen te Norg en bouwde
daarop een stenen zomerhuisje. Vanaf novem-
1
ber 1983 werd dat huisje bewoond door G, die
behoefte heeft aan tijdelijk onderdak vanwege
echtscheidingsperikelen. De relatie K tot G is er
een van (pleeg)grootvader tot (pleeg)kleinkind.
Oktober 1984 overleed K. De erfgenaam vorderde nu van G ontruiming van het zomerhuisje.
G beriep zich primair op het feit dat hij het
huisje geschonken heeft gekregen, subsidiair
beriep hij zich op huurbescherming. Het beroep
op schenking werd afgewezen; ik ga in dit kader
daaraan voorbij. Met betrekking tot het beroep
op huurbescherming besliste de rechtbank, dat
het gebruik naar zijn aard van korte duur was
en motiveerde dat onder meer door te verwijzen
naar de gemeentelijke verordening, waarin met
betrekking tot zomerhuisjes als de onderhavige, elk gebruik in de periode 15 januari tot 1
maart verboden was.
In cassatie werd gesteld dat, bij de invulling
van de privaatrechtelijke overeenkomst de
rechtbank te veel waarde had toegekend aan de
publiekrechtelijke regelgeving op dat punt, temeer daar G sinds november 1983 tot 16 augustus 1985 — de datum waarop hem de huur was
opgezegd — het huisje bewoonde.
De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep:
'Met haar verwijzing naar evengenoemde brieven
doelt de Rb. kennelijk niet alleen op de daarin bedoelde publiekrechtelijke regelgeving (met name: de
in de gem. Norg bestaande verboden een zomerhuis
permanent te bewonen en daarvan in de periode 15
jan. tot 1 maart gebruik te maken), maar ook op de
daarin vermelde feiten (m.n.: dat het hier een zomerhuis betreft; dat de gemeente, na ontvangst van
Geenhuizens mededeling dat hij op een adres in Groningen staat ingeschreven en aldaar officieel woont,
haar aanvankelijk standpunt dat Geenhuizen dat zomerhuis permanent gebruikt, niet volhield; en dat de
gemeente daadwerkelijk optreedt tegen overtreding
van voormelde verboden). De Rb. heeft dus bij het
vormen van voormeld oordeel mede rekening gehouden met het door Geenhuizen van de woning gemaakte gebruik, terwijl zij kennelijk uit de aard van
de woning, in samenhang met de voormelde gemeentelijke bepalingen, de korte duur van het gebruik
heeft afgeleid. Aldus is de Rb. niet in strijd gekomen
met enige rechtsregel.'
Men concludere niet te snel dat voortaan zomerhuisjes die voor langere duur worden verhuurd ook onder artikel 1623 a BW vallen. In
Handelingen Tweede Kamer 1978-1979, p. 5026.
KATERN 30 1249
Handelsrecht
dit geding — bovenvermeld citaat wijst daar
ook op — is mijns inziens zeer zwaarwegend
dat G zelf aan de gemeente Norg had bericht,
in verband met de naleving van de gemeentelijke verordening, dat hij elders officieel woonachtig was.
Is artikel 1623 a BW van toepassing, dan
zijn voor wat betreft de opzegtermijnen de algemene bepalingen uit de artikelen 1584-1623
BW van belang. In casu artikel 1607 BW. Artikel 1607 BW verwijst naar het plaatselijk gebruik. Voorzover de opzegtermijn van de verhuurder, die aan de korte kant was, namelijk
één week, in strijd kwam met het plaatselijk gebruik, sloot de rechtbank aan bij de gemeentelijke verordening door de oordelen, dat in ieder
geval tegen 15 januari kon worden opgezegd,
namelijk het tijdstip waarop het verbod tot gebruik een aanvang nam.
872, m.n. P.A.S. (Dijk-Gemeente Hengelo).2
Stein wijst er in zijn annotatie op, dat overlast
ook via een andere weg kan worden bestreden,
namelijk via artikel 1623 n BW (ontbinding van
de huurovereenkomst). Hij voegt daaraan toe
dat volgens de rechtspraak van de Hoge Raad
overlast zonder meer geen schending oplevert
van een verplichting die de huurder heeft ten
opzichte van de verhuurder. Daarvoor is immers als vereiste gesteld dat in de huurovereenkomst een zogenaamde overlastclausule wordt
opgenomen. Of dat vereiste vanuit dogmatisch
oogpunt beschouwd terecht wordt gesteld, is in
de literatuur bestreden.3 Tot op heden heeft
mijns inziens de Hoge Raad — helaas— daarover niet anders beslist.4
Slecht huurders gedrag (artikel 1623 e lid 1° sub
1 BW)
De huurder oefende een autohandel uit in de
onmiddellijke nabijheid van het gehuurde. De
omwonenden — het betrof een woonerf— ondervonden zeer veel overlast niet alleen van stationair (proef)draaiende auto's, maar ook van
het luidruchtig koperspubliek. Met succes
bracht de verhuurder art. 1623 e lid 1 sub 1°
BW in stelling. In cassatie stelde de huurder,
dat aan de opzeggingsgrond 'slecht huurdersgedrag' een te ruime uitleg was gegeven door
daarbij tevens te betrekken de handel in de nabijheidVan het gehuurde. Voorts meende hij dat
ten onrechte de belangen van derden zoals omwonenden, die een eigen huis bezaten, bij de
beoordeling werd betrokken.
De Hoge Raad verwierp dat beroep:
— het goed huurderschap moet niet alleen ge
toond worden in het gehuurde, maar ook in
de onmiddellijke nabijheid ervan;
— onverschillig is voorts of de overlast aan an
dere huurders van dezelfde verhuurder of
aan bewoners van eigen woningen wordt
aangedaan (HR 29 januari 1988, NJ 1988,
Onder de Huurwet werd het begrip 'medebewoners' uit
art. 18 lid 1 a reeds extensief geïnterpreteerd (HR 15
februari 1963, NJ 1963, 344 (Riton II). Ik moge voor de
literatuur volstaan met verwijzing naar Stein's annotatie,
waar de vindplaatsen worden vermeld. Stein schrijft in
zijn annotatie, dat men wellicht uit HR 10 juni 1988, NJ
1988, 873 (huisdierenverbod) zou kunnen afleiden, dat de
Hoge Raad in genoemde controver-
1250 KATERN 30
se heeft beslist en overlast ook zonder overlastclausule
als wanprestatie kwalificeert. Ik acht die redenering nauwelijks verdedigbaar, omdat nu juist in die zaak tussen
partijen wèl sprake was van een reglementair overlastverbod. Voor het huisdierenverbod hanteerde de verhuurder zelfs nog een afzonderlijke door de huurder te
ondertekenen verklaring!

Download Report