Download - Ars Aequi

Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
Algemene bepalingen (art. 1584-1623 BW)
Overlast (art. 1592 BW)
Overlast blijft in de rechtspraak voorwerp van
aanhoudende zorg. Ik volsta ditmaal met bespreking van HR 8 juli 1987, RvdW 1987, 160 (Van
Krieken — Beter Wonen).1 Voor de achterliggende dogmatische vragen wordt verwezen naar
katern nr. 23.
De casuspositie is als volgt: een huurder van
een flatwoning veroorzaakt ernstige overlast door
onder andere samen met vrienden — bij voorkeur 's nachts — drinkgelagen aan te richten aan
de voet van het flatgebouw. Dat alles gaat gepaard met harde radiomuziek en veel glasgerinkel veroorzaakt door de lege bierflessen die de
feestgangers plachten stuk te gooien. De verhuurster lijdt schade doordat medebewoners van
het flatcomplex wegtrekken en leegstand ontstaat.
De Pres. in Kort Geding acht de vordering van
de woningbouwvereniging tot ontruiming op
grond van wanprestatie niet ontvankelijk. Het
Hof wijst daarentegen de vordering toe. Van
doorslaggevende betekenis acht het Hof dat de
verhuurder financiële schade lijdt door het gedrag van de huurder.
In het cassatiemiddel wordt gesteld dat:
'het veroorzaken door een huurder van overlast aan
medebewoners geen wanprestatie oplevert ten opzichte
van de verhuurder, tenzij een verbod tot het veroorzaken van overlast van de huurovereenkomst deel uitmaakt, waaromtrent door het Hof echter niets wordt
vastgesteld'.
De Hoge Raad verwierp het beroep en legde
evenals het Hof het accent op de schade die bij de
verhuurder door het gedrag van de huurder was
ontstaan. Ik citeer:
'Het Hof heeft kennelijk geoordeeld dat Van Krieken
door aldus zijn verhuurster financieel nadeel te berokkenen, gehandeld heeft in strijd met de verplichtingen,
7
Verdrag van 17-1-1964 (Trb. 1965, 16 en 1966, 137).
1 Vervolg op Hof 's-Gravenhage 29 september 1986, KG
1986, 523, zie AA katern, nr. 23, zie voorts Sociaal Recht
1987 —2, p. 54 en p. 79.
KATERN 25
998
die uit de huurovereenkomst naar haar aard voortvloeien. Die beslissing geeft niet blijk van een onjuiste
rechtsopvatting zij is ook naar de eis der wet met redenen omkleed'.
De uitspraak van de Hoge Raad past in de lijn
zoals ontwikkeld door de Hoge Raad in het Riton
I arrest (HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495). Dat
overlast is een geval, waarin de verhuurder door
de overlast in zijn rechtmatige belangen wordt
gekrenkt, als wanprestatie kan worden gekwalificeerd, werd reeds ten tijde van Riton I aangenomen. Ik wijs in dat verband op de conclusie van
PG Langemeijer onder dat arrest, die 'de mogelijkheid dat andere huurders zouden vertrekken
of dat leegstaande flats onverhuurd zouden blijven' als wanprestatie van de huurder ten opzichte
van de verhuurder kwalificeerde.2
Het arrest van 8 juli 1987 geeft derhalve geen
antwoord op de vraag — die steeds weer in de
literatuur aan de orde wordt gesteld — of in het
algemeen overlast door de huurder de verhuurder
aangedaan, ook zonder dat er sprake is van een
overlastclausule, als wanprestatie kan worden gekwalificeerd.
De woonruimtebepalingen (artt. 1623 a-o BW)
Medehuur (artt. I623h en i BW) Zowel in art.
1623/z BW (medehuur) als art. 1623/ BW
(voortzetting van huur na overlijden) neemt het
begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding' een centrale plaats in.
Ten aanzien van art. 1623/ J heeft de Hoge
Raad reeds in 1982 dat begrip nader ingevuld.
Hoofdlijn is, dat verzoeken van meerderjarige inwonende kinderen — bijzondere omstandigheden daargelaten — werden afgewezen. Tussen
ouders en kinderen bestaat een aflopende samenlevingssituatie; anders gezegd kinderen zijn bestemd om uit te vliegen (HR 12 maart 1982, NJ
1982,352).
Geldt die regel eveneens in het geval een inwonend kind een verzoek doet na overlijden van
haar ouder/huurder en het kind in de woning achterblijft? Er zijn best argumenten te bedenken
om de interpretatie van het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding' inzake art. 1623/
BW ruimer uit te leggen dan met betrekking tot
art. 1623/r BW. Ik verwijs naar Rb. Den Bosch 27
oktober 1982 en 2 februari 1983, NJ 1983, 623.
Er is nog een actueel probleem dat beide artikelen raakt en wel de vraag of de afwijzingsgronden die in de beide artikelen worden genoemd,
een limitatief karakter hebben. De formulering in
beide artikelen is niet identiek. In art. 1623/i BW
KATERN 25
staat: de Ktr. wijst slechts af; en dan volgen de
gronden genoemd in lid 2. In art. 1623/ BW gebruikt de wetgever een andere terminologie: de
Ktr wijst in ieder geval af, etc.
In bovengenoemde beschikking van de Rb.
Den Bosch werd ook op dit punt aan art. 1623/
BW een andere inhoud gegeven en de opsomming der afwijzingsgronden niet limitatief
geacht.
Beide vragen komen aan de orde in HR 6 maart
1987, RvdW 1987, 71 (Breukink — De Goede
Woning).
De casus is als volgt: Breukink jr. dient na het
overlijden van zijn moeder met wie hij het perceel bewoonde, bij de verhuurder een verzoek ex
art. 1623/ BW in. Op dat moment is hij 23 jaar
oud.
Duurzaam gemeenschappelijke huishouding?
Ktr. oordeelt positief, achtte voorts geen der volgens hem limitatieve afwijzingsgronden aanwezig
en wees derhalve het verzoek toe. De Rb. onderschreef het standpunt van de Ktr. ten aanzien van
de invulling van het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding'; de afwijzingsgronden
achtte zij evenwel niet limitatief. Het verzoek van
Breuking jr. werd derhalve afgewezen.
Beide vragen kwamen in cassatie uitvoerig
aan de orde. Wat betreft het begrip 'duurzaam
gemeenschappelijke huishouding' werden beide
artikelen h en / met gelijke inhoud gevuld. Ik
citeer de Hoge Raad:
'Bij haar onderzoek of aan de hierbedoelde eis voor
toewijzing van het verzoek is voldaan is de Rb. er kennelijk van uitgegaan dat aan het begrip 'duurzame gemeenschappelijke huishouding' in art. 1623/ dezelfde
betekenis toekomt als aan het gelijknamige begrip in
art. 1623/i. Dat uitgangspunt is juist. Behoudens zwaarwegende aanwijzingen voor het tegendeel — die te dezen ontbreken — kan niet worden aangenomen dat de
wetgever in onmiddellijk opeenvolgende wetsbepalingen zich zou hebben bediend van een gelijkluidend samenstel van woorden om onderling verschillende begrippen aan te duiden. Dit betekent dat ook voor de
toepassing van art. 1623/ geldt, zoals de HR ten aanzien
van art. 1623/z heeft beslist in zijn beschikking van 12
maart 1982, NJ 1982, 352, dat in geval een in een gezin
opgegroeid kind na zijn meerderjarig worden nog bij
zijn ouders blijft wonen in de regel sprake zal zijn van
een 'aflopende samenlevingssituatie' en alleen, na het
zelfstandig worden van het kind bestaande, bijzondere
omstandigheden anders kunnen doen besluiten'.
2 NJ 1960, p. 1163, kolom II. Zie daarover ook in eenzelfde
zin P.W. Kamphuisen, De huurder als goed huisvader, NJB
1960, p. 909 e.v.
999
Met dezelfde aanpak werd het tweede probleem
opgelost: art. 1623/ BW is evenals art. 1623/i BW
limitatief bedoeld voor wat de opsomming der
afwijzingsgronden betreft:
'De gronden waarop de Ktr. zulk een verzoek kan weigeren werden vermeld in het derde lid van art. 1623/.
Deze gronden zijn afgestemd op de gronden waarop
ingevolge art. 1623/z lid 3 jo. lid 6 de Ktr. de daarbedoelde verzoeken kan afwijzen. De opsomming van
weigeringsgronden in art. \623h lid 3 en 6 is blijkens het
gebruik van het woord 'slechts' als limitatief op te vatten. De verdere parlementaire behandeling van eerdergenoemde wet houdt niets in waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het de bedoeling is geweest door het
gebruik van de woorden 'wijst (...) in ieder geval af in
art. 1623/ een onbegrensde, op geen enkele wijze uitgewerkte uitbreiding aan die weigeringsgronden te geven.
Een en ander leidt tot de slotsom dat art. 1623/ lid 3
aldus moet worden gelezen dat de Ktr. het verzoek alleen in de daar opgesomde gevallen kan, maar dan ook
tevens moet afwijzen'.
KATERN 25
1000

Download Report