Huurrecht Mr. F.T. Oldenhuis Algemene bepalingen (art. 1584-1623 BW) Overlast (art. 1592 BW) Overlast blijft in de rechtspraak voorwerp van aanhoudende zorg. Ik volsta ditmaal met bespreking van HR 8 juli 1987, RvdW 1987, 160 (Van Krieken — Beter Wonen).1 Voor de achterliggende dogmatische vragen wordt verwezen naar katern nr. 23. De casuspositie is als volgt: een huurder van een flatwoning veroorzaakt ernstige overlast door onder andere samen met vrienden — bij voorkeur 's nachts — drinkgelagen aan te richten aan de voet van het flatgebouw. Dat alles gaat gepaard met harde radiomuziek en veel glasgerinkel veroorzaakt door de lege bierflessen die de feestgangers plachten stuk te gooien. De verhuurster lijdt schade doordat medebewoners van het flatcomplex wegtrekken en leegstand ontstaat. De Pres. in Kort Geding acht de vordering van de woningbouwvereniging tot ontruiming op grond van wanprestatie niet ontvankelijk. Het Hof wijst daarentegen de vordering toe. Van doorslaggevende betekenis acht het Hof dat de verhuurder financiële schade lijdt door het gedrag van de huurder. In het cassatiemiddel wordt gesteld dat: 'het veroorzaken door een huurder van overlast aan medebewoners geen wanprestatie oplevert ten opzichte van de verhuurder, tenzij een verbod tot het veroorzaken van overlast van de huurovereenkomst deel uitmaakt, waaromtrent door het Hof echter niets wordt vastgesteld'. De Hoge Raad verwierp het beroep en legde evenals het Hof het accent op de schade die bij de verhuurder door het gedrag van de huurder was ontstaan. Ik citeer: 'Het Hof heeft kennelijk geoordeeld dat Van Krieken door aldus zijn verhuurster financieel nadeel te berokkenen, gehandeld heeft in strijd met de verplichtingen, 7 Verdrag van 17-1-1964 (Trb. 1965, 16 en 1966, 137). 1 Vervolg op Hof 's-Gravenhage 29 september 1986, KG 1986, 523, zie AA katern, nr. 23, zie voorts Sociaal Recht 1987 —2, p. 54 en p. 79. KATERN 25 998 die uit de huurovereenkomst naar haar aard voortvloeien. Die beslissing geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting zij is ook naar de eis der wet met redenen omkleed'. De uitspraak van de Hoge Raad past in de lijn zoals ontwikkeld door de Hoge Raad in het Riton I arrest (HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495). Dat overlast is een geval, waarin de verhuurder door de overlast in zijn rechtmatige belangen wordt gekrenkt, als wanprestatie kan worden gekwalificeerd, werd reeds ten tijde van Riton I aangenomen. Ik wijs in dat verband op de conclusie van PG Langemeijer onder dat arrest, die 'de mogelijkheid dat andere huurders zouden vertrekken of dat leegstaande flats onverhuurd zouden blijven' als wanprestatie van de huurder ten opzichte van de verhuurder kwalificeerde.2 Het arrest van 8 juli 1987 geeft derhalve geen antwoord op de vraag — die steeds weer in de literatuur aan de orde wordt gesteld — of in het algemeen overlast door de huurder de verhuurder aangedaan, ook zonder dat er sprake is van een overlastclausule, als wanprestatie kan worden gekwalificeerd. De woonruimtebepalingen (artt. 1623 a-o BW) Medehuur (artt. I623h en i BW) Zowel in art. 1623/z BW (medehuur) als art. 1623/ BW (voortzetting van huur na overlijden) neemt het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding' een centrale plaats in. Ten aanzien van art. 1623/ J heeft de Hoge Raad reeds in 1982 dat begrip nader ingevuld. Hoofdlijn is, dat verzoeken van meerderjarige inwonende kinderen — bijzondere omstandigheden daargelaten — werden afgewezen. Tussen ouders en kinderen bestaat een aflopende samenlevingssituatie; anders gezegd kinderen zijn bestemd om uit te vliegen (HR 12 maart 1982, NJ 1982,352). Geldt die regel eveneens in het geval een inwonend kind een verzoek doet na overlijden van haar ouder/huurder en het kind in de woning achterblijft? Er zijn best argumenten te bedenken om de interpretatie van het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding' inzake art. 1623/ BW ruimer uit te leggen dan met betrekking tot art. 1623/r BW. Ik verwijs naar Rb. Den Bosch 27 oktober 1982 en 2 februari 1983, NJ 1983, 623. Er is nog een actueel probleem dat beide artikelen raakt en wel de vraag of de afwijzingsgronden die in de beide artikelen worden genoemd, een limitatief karakter hebben. De formulering in beide artikelen is niet identiek. In art. 1623/i BW KATERN 25 staat: de Ktr. wijst slechts af; en dan volgen de gronden genoemd in lid 2. In art. 1623/ BW gebruikt de wetgever een andere terminologie: de Ktr wijst in ieder geval af, etc. In bovengenoemde beschikking van de Rb. Den Bosch werd ook op dit punt aan art. 1623/ BW een andere inhoud gegeven en de opsomming der afwijzingsgronden niet limitatief geacht. Beide vragen komen aan de orde in HR 6 maart 1987, RvdW 1987, 71 (Breukink — De Goede Woning). De casus is als volgt: Breukink jr. dient na het overlijden van zijn moeder met wie hij het perceel bewoonde, bij de verhuurder een verzoek ex art. 1623/ BW in. Op dat moment is hij 23 jaar oud. Duurzaam gemeenschappelijke huishouding? Ktr. oordeelt positief, achtte voorts geen der volgens hem limitatieve afwijzingsgronden aanwezig en wees derhalve het verzoek toe. De Rb. onderschreef het standpunt van de Ktr. ten aanzien van de invulling van het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding'; de afwijzingsgronden achtte zij evenwel niet limitatief. Het verzoek van Breuking jr. werd derhalve afgewezen. Beide vragen kwamen in cassatie uitvoerig aan de orde. Wat betreft het begrip 'duurzaam gemeenschappelijke huishouding' werden beide artikelen h en / met gelijke inhoud gevuld. Ik citeer de Hoge Raad: 'Bij haar onderzoek of aan de hierbedoelde eis voor toewijzing van het verzoek is voldaan is de Rb. er kennelijk van uitgegaan dat aan het begrip 'duurzame gemeenschappelijke huishouding' in art. 1623/ dezelfde betekenis toekomt als aan het gelijknamige begrip in art. 1623/i. Dat uitgangspunt is juist. Behoudens zwaarwegende aanwijzingen voor het tegendeel — die te dezen ontbreken — kan niet worden aangenomen dat de wetgever in onmiddellijk opeenvolgende wetsbepalingen zich zou hebben bediend van een gelijkluidend samenstel van woorden om onderling verschillende begrippen aan te duiden. Dit betekent dat ook voor de toepassing van art. 1623/ geldt, zoals de HR ten aanzien van art. 1623/z heeft beslist in zijn beschikking van 12 maart 1982, NJ 1982, 352, dat in geval een in een gezin opgegroeid kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouders blijft wonen in de regel sprake zal zijn van een 'aflopende samenlevingssituatie' en alleen, na het zelfstandig worden van het kind bestaande, bijzondere omstandigheden anders kunnen doen besluiten'. 2 NJ 1960, p. 1163, kolom II. Zie daarover ook in eenzelfde zin P.W. Kamphuisen, De huurder als goed huisvader, NJB 1960, p. 909 e.v. 999 Met dezelfde aanpak werd het tweede probleem opgelost: art. 1623/ BW is evenals art. 1623/i BW limitatief bedoeld voor wat de opsomming der afwijzingsgronden betreft: 'De gronden waarop de Ktr. zulk een verzoek kan weigeren werden vermeld in het derde lid van art. 1623/. Deze gronden zijn afgestemd op de gronden waarop ingevolge art. 1623/z lid 3 jo. lid 6 de Ktr. de daarbedoelde verzoeken kan afwijzen. De opsomming van weigeringsgronden in art. \623h lid 3 en 6 is blijkens het gebruik van het woord 'slechts' als limitatief op te vatten. De verdere parlementaire behandeling van eerdergenoemde wet houdt niets in waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het de bedoeling is geweest door het gebruik van de woorden 'wijst (...) in ieder geval af in art. 1623/ een onbegrensde, op geen enkele wijze uitgewerkte uitbreiding aan die weigeringsgronden te geven. Een en ander leidt tot de slotsom dat art. 1623/ lid 3 aldus moet worden gelezen dat de Ktr. het verzoek alleen in de daar opgesomde gevallen kan, maar dan ook tevens moet afwijzen'. KATERN 25 1000
© Copyright 2024 ExpyDoc