Download - Ars Aequi

Huurrecht
regen in de drup, want de lekkende duivenschrik
leverde niet minder overlast op.
Transautex hield daarop de helft van de verschuldigde maandhuur in, voor wat betreft de
maanden juli, augustus en september. De verhuurder vorderde daarop betaling van de achterstallige huurtermijnen, nadien vermeerderd met
ontbinding van de huurovereenkomst.
De kantonrechter overwoog, dat de tussen
partijen gesloten huurovereenkomst niet omvatte
het vóór het restaurant gelegen terras. Het verschaffen van het rustig huurgenot met inbegrip
van een duivenvrij terras behoorde niet tot het
onderwerp van de overeenkomst. De rechtbank
bevestigde dat standpunt.
In de cassatiemiddelen werd onder andere gesteld, dat aan artikel 1586 sub 3° BW een te enge
uitleg werd gegeven. Weliswaar waren partijen
het erover eens, dat het terras geen onderdeel
uitmaakte van het gehuurde; echter het gemis
van het genot van het terras als verlengstuk van
het gehuurde diende, aldus de redenering in een
der cassatiemiddelen, gelijk gesteld te worden
met het gemis van het genot van het verhuurde.
De Hoge Raad verwierp het beroep daartegen:
Huurrecht
Mr. ET. Oldenhuis, mw.mr. H.J. Rossel
1 Overlast voor huurder van bedrijfsruimte
Transautex exploiteerde een 'fast-food'-restaurant op de begane grond van het onroerend goed
Lijnbaan 52/Stadhuisplein 41-43 te Rotterdam.
De bezoekers van het restaurant, die op het als
terras ingerichte trottoir hun bestelling wilden
nuttigen, ondervonden ernstige hinder van de
uitwerpselen van duiven die neerstreken op de
zonneluifels boven de eerste etage van het pand,
waarin Transautex de begane grond had gehuurd. De verhuurder bracht nadien duivenschrik aan op de luifels, maar de fast-food minnende terrasbezoekers kwamen daardoor van de
'Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. De in
artikel 1586 lid 3 BW neergelegde verplichting van de
verhuurder om de huurder het rustig genot van het verhuurde te doen hebben, gaat niet zover dat de verhuurder ook zou moeten zorgen voor het rustig genot van
zaken die niet door hem zijn verhuurd, doch die de
huurder in huur heeft of van een derde in gebruik heeft
dan wel zelf in eigendom heeft, ook al worden die zaken door de huurder gebruikt "als verlengstuk van het
gehuurde".'
Evenmin kon het gedrag van de verhuurder als
onzorgvuldig worden gekwalificeerd:
'Voor de aanwezigheid van duiven, zo moet men de
rechtbank begrijpen, is de verhuurder van een gebouw
als zodanig niet aansprakelijk. Dit oordeel geeft niet
blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk. Hetzelfde geldt voor het daarop voortbouwende oordeel van de rechtbank dat Recourt "onverplicht" handelde toen zij op verzoek van Transautex
toch iets tegen de duivenoverlast trachtte te doen.' (HR
4 oktober 1991, NJ 1991, 804 (Transautex/Recourt
Vast Goed Beheer BV).
2 Overeenkomsten voor de duur van twee
jaar of korter (art. 1630 lid 1 BW).
Uitspraken waarbij benzinemaatschappijen zijn
betrokken, passeren met zekere regelmaat deze
KATERN 42 1849
Huurrecht
rubriek. Er werd de afgelopen jaren door genoemde maatschappijen nog al eens getracht om
de exploitatie-contracten met de pomphouders
zodanig te formuleren, dat de werking van de
1624 BW-bepalingen zou kunnen worden ontgaan. De Hoge Raad heeft echter op de exploitatie-contracten stelselmatig de artikelen 1624 BW
e.v. integraal toegepast. Echter met het sluiten
van een korte tweejarige huurovereenkomst kan
worden bereikt, dat de bepalingen van de artikelen 1624-1629 BW — althans voor die periode
— buiten toepassing blijven (art. 1630 BW).
Ook een dergelijke overeenkomst kan complicaties bevatten.1 Een illustratie daarvan vormt: HR
8 juli 1991, RvdW 1991, 182 (Jansen BV/Fina
Nederland BV). Fina had haar benzinestation
Haagdijk te Eindhoven voor de duur van twee
jaar verhuurd. De overeenkomst eindigde op 28
februari 1989. Fina sommeerde de pomphouder
per brief van 24 januari 1989 het pompstation
uiterlijk te ontruimen op 28 februari 1989. Moet
een dergelijke overeenkomst worden opgezegd?
Artikel 1636 lid 3 BW maakt voor kortlopende
overeenkomsten geen uitzondering Jansen BV
zag een verlenging tot vijfjaar (art. 1630 lid 2
BW) reeds binnen handbereik en stelde dat artikel 1636 lid 3 BW onverkort van toepassing
was. De President in kort geding en het Hof wezen de ontruimingsvordering toe. De Hoge Raad
verwierp het beroep daartegen ingesteld:
De strekking van artikel 1630 BW is het
'dwingendrechtelijk regiem' van de artikelen
1624 BW e.v. niet van toepassing te doen zijn
'bij een duur van twee jaar of korter en dan "alle vrijheid (te laten) zonder rechterlijke tussenkomst afwijkende bedingen ten aanzien van de duur overeen te komen." Zowel uit deze toelichting als uit de structuur
van de onderhavige, aan de huur van bedrijfsruimte
gewijde afdeling blijkt dat wanneer art. 1636 spreekt
van "de overeenkomst" daaronder niet valt te begrijpen een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid van
art. 1630. Daaraan kan niet afdoen dat art. 1630 lid 1
onder de niet van toepassing zijnde bepalingen van
deze afdeling niet het later ingevoegde art. 1636
noemt.'
1 Zie daaromtrent: HR 9 oktober 1987, NJ 1988, 253 PAS
en voorts: HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 PAS, be
sproken in katern nr. 37.
2 In katern nr. 41, p. 1805, werd HR 5 december 1990, NJ
1991, 352, (MB) betrekking hebbend op de schadeloos
stelling van de huurder van woonruimte, besproken.
3 De veel lagere vergoeding werd gebaseerd op art. 42 lid 2
OW.
1850 KATERN 42
3 Schadeloosstelling van de huurder van bedrijfsruimte bij onteigening (art. 1636a lid 5)
Artikel 42 Onteigeningswet (OW) bepaalt dat de
onteigenende partij aan de huurder een schadeloosstelling moet betalen. Artikel 42 lid 1 OW
geeft een regeling voor de huurder van bedrijfsruimte 'als omschreven in artikel 1636a laatst lid
van het Burgerlijk Wetboek'. Artikel 42 lid 2
OW geeft een regeling voor 'de onteigening van
ander verhuurd goed'. Onder die laatstgenoemde
categorie valt de huurder van woonruimte.2 In
HR 22 november 1989, NJ 1990, 674 (MB) Sociaal Recht 1991, pp. 99-101 (Sportschool Uchi
Comi), kwam de schadeloosstelling van de huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel
1636a lid 5 BW aan bod. Nu is artikel 1636a lid
5 BW tamelijk ruim geformuleerd. Lid 5 stelt
een 'andere gebouwde onroerende zaak, die voor
de uitoefening van een bedrijf is verhuurd' voor
wat betreft de schadeloosstelling op één lijn met
1624 BW-bedrijfsruimte. De casus is als volgt:
Muramatsu huurde de beneden-verdieping van
twee van de onteigende percelen, waarin hij onder de naam 'Sportschool Uchi Comi' lessen en
trainingen in karate, gewichtstraining, etcetera
gaf. In het deskundigenrapport (art. 27 OW)
werd geadviseerd aan M. als bedrijfsmatige
huurder een vergoeding toe te kennen van
ƒ 82.000,-. De rechtbank volgde dit advies niet.
Zij overwoog, dat de werkzaamheden van M. in
hoofdzaak bestonden uit het geven van sportlessen en trainingen. Niet gebleken was, dat er in
het gehuurde nog andere activiteiten plaats vonden, die wezen op uitoefening van een bedrijf.
Er was derhalve sprake van beroepsuitoefening
en niet van bedrijfsuitoefening. De rechtbank
stelde het bedrag vast op ƒ 12.000,-.3 A-G Moltmaker stelde in zijn conclusie, dat het onderscheid tussen 'beroep' en 'bedrijf' in toenemende
mate in de rechtsliteratuur wordt bekritiseerd.4
Hij pleitte er dan ook voor om artikel 42 lid 1
OW en daarmee artikel 1636a lid 5 BW ruim
te interpreteren. Zo ook de Hoge Raad:
4 In het NBW wordt op een aantal gebieden het onderscheid
tussen beroeps- en bedrijfsuitoefening gehandhaafd. Zie
bijv. de artikelen 171 en 181 van Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.
B. Wessels, Beroep, bedrijf en onderneming, rede Amsterdam 1989, heeft het onderscheid tussen beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten fel bekritiseerd. Hij meent dat
gaandeweg de belangrijkste kenmerken waarin het vrije
Handels- en ondernemingsrecht
'Blijkens de vaststelling van de rechtbank in het bestreden vonnis, bezien tegen de achtergrond van het als
daarin ingevoegd geldende deskundigenrapport, bestonden de lessen die Muramatsu in zijn sportschool
gaf uit leiding bij en begeleiding van actieve sportbeoefenaars en training op het gebied van karate, gewichtstraining, tennis, conditietraining enz. door bezoekers van de sportschool. Hierin ligt besloten dat de
bezoekers gelegenheid tot sportbeoefening zochten en
daarbij gebruik konden maken van de diensten die
door Muramatsu werden aangeboden. De door Muramatsu verrichte werkzaamheden lagen aldus op een
ander terrein dan die van de personen die naar algemeen gangbare maatschappelijke opvatting een beroep uitoefenen, waarbij het immers pleegt te gaan om
bij uitstek persoonsgebonden werkzaamheden zoals
werkzaamheden van intellectuele of kunstzinnige aard
zonder dat daarbij omvangrijke investeringen zijn gedaan.'
De annotator merkte naar aanleiding van de zojuist geciteerde overweging op, dat wellicht
slechts beroepsbeoefenaren, die in hun eigen
woning hun beroep uitoefenen zonder daartoe
omvangrijke investeringen te hebben verricht,
buiten het bereik van artikel 42 lid 1 OW juncto
artikel 1636a lid 5 BW vallen.
4 Literatuur 1624 Bedrijfsruimte
In 1991 verscheen: A.L. Croes, Over huur en onderhuur, Grondtrekken van het geldende huurrecht, vierde herziene en uitgebreide druk, Gouda Quint, Arnhem 1991.
beroep zich van de bedrijfsmatig verrichte activiteiten onderscheidt — namelijk het persoonlijk element in de
dienstverlening en het niet, althans minder gericht zijn op
winst of profijt — hun betekenis hebben verloren. Verschil
in rechtsgevolgen is dan niet te rechtvaardigen. Zie hierover zeer uitvoerig en instemmend de conclusie van A-G
Moltmaker.
KATERN 42 1851

Download Report