Download - Ars Aequi

Huurrecht
Raad, zoals in het voorgaande reeds werd
vermeld, daarop terug. Het betrof een pand,
waarvan de kamers afzonderlijk waren verhuurd.
Van
Gent,
een
der
kamerbewoners,
veroorzaakte overlast aan de overige
kamerbewoners.
Vast
stond
dat
de
huurovereenkomst
geen
overlast-clausule
bevatte. Kantonrechter en Rb. wezen de door de
verhuurder (Wijnands) ingestelde vordering tot
ontbinding van de huurovereenkomst echter toe.
In cassatie werd met verwijzing naar Riton I
door Van Gent gesteld dat de veroorzaakte
overlast in dit geval geen wanprestatie jegens
Wijnands kon opleveren. De Hoge Raad
verwierp het cassatieberoep:
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis, mw.mr. H.J. Rossel
Algemene
bepalingen (artikelen 7A: 1584-1623
BW)
Overlast (artikelen 7A:1592jo 1596
BW) Besproken dient te worden HR 16 oktober
1992, RvdW 1992, 229 (Van Gent/Wijnands),1
waarin uitdrukkelijk afstand wordt genomen van
HR 24 juni 1960, NJ 1960, 495 (Riton I).
In Riton I vorderde de verhuurster ontbinding
van de huurovereenkomst en ontruiming op
grond van de door de huurder en zijn
echtgenote veroorzaakte overlast. De Hoge Raad
wees die vordering af. 2 Riton I werd in de
literatuur scherp bekritiseerd. 3 In 1992 kwam
de Hoge
1 Op HR 2 oktober 1992, RvdW 1992, 214 (Woningver
eniging Brunssum/Szlanina) met betrekking tot door de
verhuurder te dulden overlast, wordt hierbij slechts ge
wezen.
2 De verhuurder dient in dat geval de weg van art.
7A: 1623e lid 1 sub a BW (slecht huurdersgedrag) te han
teren. Onder de werking van de Huurwet betekende dat
'In afwijking van hetgeen is beslist in het arrest van 24
juni 1960 - welke beslissing, zoals in de conclusie van
het Openbaar Ministerie onder 3 is vermeld, van meet
af aan in de doctrine kritiek heeft ondervonden en in
de lagere rechtspraak veelvuldig niet wordt gevolgd moet thans worden aangenomen dat een huurder die
onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden tevens
te kort schiet in de nakoming van een verbintenis
jegens de verhuurder. Zulks vloeit reeds voort uit
tekst en strekking van art. 7A:1596 onder 1°. Niet valt
in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als
een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op
zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor
de woonomgeving.'
De onderhoudsverplichting van de verhuurder
(artikel 7A: 1586 aanhef en sub 2 je artikel 7A:
1587 BW)
Hoe ver strekt de onderhoudsplicht van de
verhuurder zich uit? Stel, dat er gebreken aan
het licht treden die uitgaven vergen die niet door
de huuropbrengsten kunnen worden gedekt? Die
problematiek kwam in HR 4 juni 1993, RvdW
1993, 123 (Janke Kruizenga-Weening/Stichting
Woningbeheer Assen) aan de orde. Mevr. Kruizenga huurde vanaf augustus 1973 van SWA een
woning, die deel uitmaakte van een complex van
21 woningen, gebouwd in 1918-1919. De
woningen werden in 1978 ingrijpend gerenoveerd.
In de woning van mevr. Kruizenga trad enkele
jaren
het hanteren van art. 18 lid 2 sub a Hw. In de onderhavige
zaak is dat ook geschiedt; zie daarvoor HR 15 februari
1963, NJ 1963, 344 (Riton II). Na Riton I namen
woningbouwcorporaties
in
de
te
sluiten
huurovereenkomsten de zgn. overlastclausule op;
daardoor kon ingeval van overlast alsnog de
ontbindingsvordering
tegen
de
huurder
worden
gehanteerd. 3 Het arrest is, aldus A-G Asser, zie zijn
conclusie vóór HR 5 oktober 1990, A^y 1991, 295
(Sloots/Lazaroski) 'tot op het bot afgekloven'.
KATERN 48 2233
Handels- en ondernemingsrecht
nadien in de woonkamer schimmelvorming en
vochtdoorslag op. Mevr. Kruizenga vorderde
nakoming van de verplichting tot herstel. SWA
erkende in beginsel tot herstel van gebreken
gehouden te zijn. Zij meende echter in dit geval
daartoe niet verplicht te zijn omdat 'terzake een
buiten proporties hoog bedrag besteed zou
moeten worden met daarbij een in technisch
opzicht volstrekt onzeker perspectief ten aanzien
van een positief resultaat'. De Kantonrechter
wees de vordering af. In appel overwoog de Rb.
dat het huidig recht niet aangeeft hoe ver de
onderhoudsplicht van de verhuurder strekt. De
Rb. schakelde deskundigen in. De Rb. overwoog
in haar eindvonnis dat uit de berekeningen van
de deskundigen slechts kon worden afgeleid dat
'het gevorderde herstel niet meer een
verantwoorde uitgave is' en bekrachtigde het
vonnis van de Kantonrechter. In het
cassatiemiddel werd gesteld dat de rechtbank
niet duidelijk heeft gemaakt welke maatstaf zij
bij haar beoordeling heeft gehanteerd. De Hoge
Raad vernietigde de vonnissen van de Rb.:
'Indien de rechtbank ervan is uitgegaan dat de enkele
omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou
kunnen geschieden voldoende is om aan te nemen dat
het belang van SWA zwaarder weegt dan dat van
Kruizenga en dat herstel van het gebrek dus
redelijkerwijs niet kan worden gevergd, heeft zij blijk
gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien
ook andere - zoals de hiervoor kort aangeduide omstandigheden van het geval voor deze beoordeling
van belang kunnen zijn. Indien de rechtbank zou
hebben geoordeeld dat zij, na te hebben vastgesteld dat
herstel van het gebrek tot verlies zou leiden, de overige
omstandigheden in het midden kon laten, omdat die in
het onderhavige geval niet tot een andere slotsom
konden leiden, is zij tekortgeschoten in haar
motiveringsplicht. De aard van de toe te passen
maatstaf, die strekt ter beantwoording van de vraag
waar de op de verhuurder rustende verplichting tot
herstel haar grenzen vindt, brengt mee dat de rechtbank
niet tot haar slotsom kon komen zonder die
omstandigheden te hebben onderzocht en uitdrukkelijk
in haar motivering te hebben betrokken'.
Literatuur
- In Woonrecht 1992, nrs. 1 en 2, pp. 1-10 en
33-44, verscheen van de auteurs R.A. Dozy en
Y.A.M. Jacobs, het overzichtsartikel: Huur
recht in het nieuw burgerlijk wetboek.
- Voorts ging mw.mr. A.C. Wibbens-de Jong,
WPNR 6061 en 6062 (1992) in op lastige vra
gen inzake artikel 3:264 (huurbeding). Zij be
sprak in het bijzonder de vraag of met behulp
2234 KATERN 48
van artikel 6:252 een overzichtelijker verhuurverbod valt te bereiken. Zie voorts de
reacties daarop: K.F.M. Berger, WPNR 6064
(1992), A.J.H. Pleysier, WPNR 6091 (1993), G.
Megchelsen, WPNR 6091 (1993), J.C. van
Straaten, WPNR 6091 (1993) en de daarbij
gevoegde naschriften van Wibbens-de Jong,
alsmede haar naschrift in WPNR 6091 (1993). In het laatste nummer van De Praktijkgids uit
1992 verscheen: F.T. Oldenhuis, J.G. Idsardi en
A.M. Kloosterman met medewerking van R.
Vaartjes, Overzicht Jurisprudentie Huurrecht
1991 met daarin verwerkt de rechtspraak Hoge
Raad 1992, pp. 811-852.

Download Report