Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis, mw.mr. H.J. Rossel
Huurprijzenwet woonruimte
1 Boetebeding en artikel 6 HPW
Artikel 6 lid 1 HPW verklaart nietig
'elk in verband met het tot stand komen van huur en
verhuur van woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, waarbij ten behoeve van een der partijen enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen'.
Met het opnemen van dit artikel werd beoogd te
voorkomen dat een verhuurder als voorwaarde
voor het sluiten van een huurovereenkomst van
de huurder sleutelgeld of een daarmee vergelijkbare tegenprestatie zou kunnen bedingen. Aangenomen werd echter dat het artikel ook de mo1696 KATERN 39
Huurrecht
gelijkheid bood om andere bij de totstandkoming van de huurovereenkomst gemaakte bedingen — ten aanzien van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen
— te toetsen.1
In HR 20 april 1990, NJ 1990, 676 (PAS)
(Van der Klugt-De Boer) wordt aan deze ruime
interpretatie van artikel 6 HPW een halt toegeroepen. Ik schets kort de casus: De Boer was
veilingkoper van een door Van der Klugt gehuurde woning. Hoewel waarschijnlijk tot ontruiming bevoegd, sloot hij in plaats daarvan een
(nieuwe) huurovereenkomst met Van der Klugt.
Partijen kwamen overeen dat de huurprijs gedurende circa anderhalfjaar ƒ 200,- per maand zou
bedragen en daarna zou worden verhoogd tot
ƒ 450,- per maand. Van der Klugt weigerde uiteindelijk de huurverhoging te betalen. De Boer
vorderde betaling van de verhoging en deed een
beroep op een in de overeenkomst opgenomen
boetebeding, inhoudende dat de huurder in geval
van te late betaling van de huur een boete van
25% verschuldigd zou zijn. Gestreden werd over
de vraag of Van der Klugt gebonden was aan de
huurverhoging en zo ja, of De Boer betaling van
de boete kon vorderen. Anders dan de Ktr. achtte
de Rb. met een beroep op artikel 3 HPW Van der
Klugt gebonden aan de huurverhoging.2 Voor
wat betreft de vraag of artikel 6 lid 1 HPW tot
nietigheid van het boetebeding kon leiden, overwoog de Rechtbank:
'Genoemd artikel ziet op bedingen die in verband met
het tot stand komen van huur en verhuur van woonruimte worden gemaakt. Daarbij valt te denken aan bedingen tot het betalen van sleutelgeld, overnamekosten, makelaarscourtage ten behoeve van de verhuurder.
Het boetebeding kan daarmee niet op één lijn worden
gesteld. Het heeft immers geen verband met het totstandkomen van de huurovereenkomst.'
De Hoge Raad sloot voor wat betreft de gebondenheid van Van der Klugt aan de huurverhoging aan bij zijn uitspraak van 10 juli 1989 NJ
1989, 840 (PAS) (Lodewijk Spanjaard; AA ka1 Zie Asser-Rueb nr. 405.
2 Ten aanzien van de artikelen 17 (oud), 19 en 20 HPW
werd nadrukkelijk overwogen dat zij in deze situatie niet
van toepassing waren.
3 Met betrekking tot het in cassatie gedane beroep op artikel
17 (oud) HPW overwoog de Hoge Raad dat dat artikel en
kel een regeling bevat
'ten aanzien van huurovereenkomsten welke een verhuurder (...) aangaat met een nieuwe huurder tegen een hogere
huurprijs dan voor de voorafgaande huurder van die woon-
tern nr. 34) en overwoog dat:
'het uitgangspunt van de HPW, verwoord in art. 3, dat
partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen die
hun goeddunkt, meebrengt dat partijen ook de vrijheid
hebben een huurverhogingsclausule overeen te komen
(...).
Dat betekent evenwel niet dat iedere overeengekomen huurverhogingsclausule voor partijen bindend is.
Immers, (...) aan een onredelijk bezwarende huurverhogingsclausule is de huurder niet onder alle omstandigheden gebonden: die onredelijkheid kan in verband
met de overige omstandigheden van het geval ertoe
leiden dat de goede trouw eraan in de weg staat dat de
verhuurder zich daarop tegenover de huurder beroept.'
Het Hof zou na verwijzing moeten onderzoeken
of het huurverhogingsbeding
'in verband met de overige omstandigheden van het
geval voor Van der Klugt onredelijk bezwarend moet
worden geoordeeld, met het gevolg dat de goede trouw
er aan in de weg staat dat De Boer zich daarop beroept'.3
Bij gebondenheid van Van der Klugt aan het
huurverhogingsbeding, zou deze niet met een
beroep op artikel 6 lid 1 HPW aan de werking
van het boetebeding kunnen ontkomen: De Hoge
Raad achtte het oordeel van de Rechtbank juist,
dat het boetebeding geen verband heeft met het
totstandkomen van de huurovereenkomst, zodat
artikel 6 HPW daarop niet van toepassing is.
Hiermee kende de Hoge Raad aan artikel 6 HPW
een minder ruim toepassingsbereik toe dan in de
literatuur en jurisprudentie wel werd voorgestaan: het boetebeding wordt niet gemaakt in
verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, maar in verband met de uitvoering daarvan en kan derhalve niet worden getoetst aan artikel 6 HPW.4
2 Gebruik gemeenschappelijke ruimten: huurprijs of servicekosten?
De betalingsverplichting van de huurder kan
krachtens de HPW uit twee componenten bestaan:
ruimte gold.'
In verband met de zware sanctie op het niet voldoen aan
de in artikel 17 (oud) opgenomen meldingsplicht werd
analogische uitbreiding van het toepassingsbereik van de
hand gewezen.
4 Een en ander sluit overigens niet uit dat een huurder onder
de bijzondere omstandigheden van het geval een beroep
op matiging kan toekomen (art. 6:94; zie de noot van
Stein).
KATERN 39 1697
Huurrecht
1 de huurprijs, verschuldigd voor het enkele
gebruik van woonruimte (art. 1 sub c) en;
2 de servicekosten, vergoedingen in het geval
dat de huurovereenkomst meer omvat dan het
enkele gebruik van woonruimte (art. 12).
In de zaak die leidde tot de uitspraak van de
Hoge Raad d.d. 4 mei 1990 NJ 1990, 677 (PAS)
(Stichting De Thuishaven) deed zich het volgende probleem voor: De Thuishaven exploiteerde
een verzorgingstehuis met enige aanleunflatwoningen. Van Zaanen huurde zo'n aanleunwoning.
Tot het gehuurde behoorde het medegebruik van
een aantal gemeenschappelijke ruimten, zoals de
recreatiezaal en de hobbyruimte. In afwachting
van de vaststelling van de huurprijs door de Minister (art. 8 HPW) kwamen partijen een voorlopig bedrag van ƒ 8.520,- inclusief servicekosten
per jaar overeen. Bij Besluit van de Staatssecretaris van VROM werd de kale huurprijs vastgesteld op ƒ 332,- per maand. Hierbij werden de
vergoedingen voor leveringen en diensten als bedoeld in artikel 12 HPW buiten beschouwing gelaten, evenals de kosten van het gebruik van enkele gemeenschappelijke ruimten, zoals de recreatieruimte en de aula. De Thuishaven stelde
zich op het standpunt dat deze laatste kosten
niettemin aan huurster in rekening konden worden gebracht, hetzij als extra onderdeel van de
huurprijs, hetzij op basis van artikel 12 HPW. De
Hoge Raad oordeeld evenwel anders:
'Ingevolge art. 1 wordt verstaan onder "woonruimte":
"gebouwd onroerend goed dat een zelfstandige woning vormt, of een tot bewoning bestemd gedeelte van
een gebouwd onroerend goed, een en ander met zijn
onroerende aanhorigheden"; en onder "huurprijs":
"de prijs welke bij huur en verhuur is verschuldigd
voor het enkele gebruik van woonruimte".
Aangenomen moet worden dat onder 'onroerende
aanhorigheden" ook begrepen zijn gemeenschappelijke ruimten als hier aan de orde zijn en dat de door de
minister op de voet van art. 8 vastgestelde huurprijs,
de prijs voor het enkele gebruik van woonruimte in
evenbedoelde zin, ook een vergoeding voor de kosten
van deze ruimten bevat, wanneer (...) de huurovereenkomst ook het medegebruik van deze ruimten omvat.
Art. 12 sluit hierop aan. Dit artikel ziet op hetgeen de
huurovereenkomst "meer omvat" dan het "enkele gebruik" van woonruimte. De kosten van dit "enkele ge5 Enerzijds werd gewezen op het door huurster genoten profijt, anderzijds op het feit dat de exploitatie van het complex plaatsvond zonder winstoogmerk en dat uit subsidies,
huuropbrengsten etc. een sluitende exploitatie moest worden bereikt, welke in gevaar zou kunnen komen door strikte toepassing van de wettelijke bepalingen.
1698 KATERN 39
bruik" zelf, waaronder (...) hier valt het gebruik van de
gemeenschappelijke ruimten, kunnen niet op de voet
van dit artikel aan de huurder in rekening worden gebracht, omdat zij in de huurprijs tot uitdrukking kunnen komen.'
De Thuishaven kon de bijkomende kosten dus
niet aan de huurster in rekening brengen. Het feit
dat de Staatssecretaris bij zijn beschikking geen
rekening had gehouden met het gebruik van de
gemeenschappelijke ruimten, deed daaraan niet
af, aldus de Hoge Raad,
'aangezien de burgerlijke rechter in een geding als het
onderhavige nu eenmaal in beginsel heeft uit te gaan
van de door de staatssecretaris vastgestelde huurprijs.'
Niettemin had de Rb. in hoger beroep (evenals
de Ktr.) in de omstandigheden van het geval aanleiding gevonden tot matiging van de door huurster ingestelde vordering uit onverschuldigde betaling (art. 38 lid 2 HPW; zie ro 6.2 van de Rb).5
Dit oordeel bleef in cassatie onaangetast.6
3 Artikel 14 lid 3 juncto artikel 28 lid 3 HPW
Krachtens artikel 14 lid 3 juncto artikel 28 lid 3
HPW staat geen hoger beroep en beroep in cassatie open tegen een op artikel 14 lid 1 HPW gebaseerde beslissing van de Ktr. In een tweetal
uitspraken d.d. 20 oktober 1989, NJ 1990, 159
en 160 (PAS), sloot de Hoge Raad aan bij eerdere uitspraken (zie AA-katern nr. 34): alleen de
klacht dat de Ktr. ten onrechte buiten het toepassingsgebied van artikel 14 lid 1 is getreden of
ten onrechte deze bepaling niet heeft toegepast,
dan wel dat hij essentiële vormen heeft verzuimd
kan tot ontvankelijkheid in hoger beroep of cassatie leiden.
Literatuur 1990 (Huurprijzenwet Woonruimte)
— A.S. Rueb, Huurprijzenwet woonruimte, in:
Asser, Bijzondere overeenkomsten II (huur
en pacht) pp. 320-452;
— J.A. de Mol, Diverse artikelen in Sociaal
Recht 1990;
— P.J. Wiegman en Tj. Zuidema, Termijnen bij
6 Volledigheidshalve zij gewezen op de zgn. overhevelingsregeling oneigenlijke servicekosten (KB 21-4-1987, Stb.
184), die de verhuurder die bepaalde kosten als servicekosten in rekening brengt, terwijl zij in de huurprijs hadden moeten worden opgenomen, de mogelijkheid biedt
deze kosten alsnog over te hevelen naar de huurprijs.
Gezondheidsrecht
artikel 13 HPWprocedures, Woonrecht 1990,
pp. 190-195;
■ F. van der Hoek, Bodemverontreiniging en
de huurprijs van woonruimte, Woonrecht
1990, pp. 2-5.
KATERN 39 1699

Download Report