Concept wetsvoorstel tijdelijke verhuur van woonruimte

Vastgoed nieuws
9 december 2014
Concept wetsvoorstel tijdelijke verhuur van woonruimte
Het uitgangspunt in het huurrecht is dat een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte
alleen kan worden opgezegd met inachtneming van in de wet genoemde opzeggingsgronden.
Op dit uitgangspunt bestaat een aantal uitzonderingen, bijvoorbeeld de huurovereenkomst die
betrekking heeft op gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW)
en de huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet.
Op 11 april 2014 heeft minister Blok een brief aan de voorzitter van de Tweede Kamer
gezonden over voorgenomen uitbreidingen in de regelgeving voor het tijdelijk (ver)huren van
woonruimte. Door de mogelijkheden om tijdelijk te (ver)huren uit te breiden, wordt het aanbod
van huurwoningen vergroot. Daarnaast wordt het stelsel van tijdelijke (ver)huur overzichtelijker.
In deze nieuwsbrief zal dit wetsvoorstel worden besproken.
De voorgenomen wijzigingen
Het wetsvoorstel breidt de mogelijkheden voor tijdelijke (ver)huur uit door middel van de
volgende maatregelen:
a)
een uitbreiding van de specifieke categorieën van ‘dringend eigen gebruik’(artikel 7:274
lid 1 onder c juncto artikel 7:274 lid 3 en 4 BW). Naast de bestaande mogelijkheden kan
de verhuurder de huur opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik, bij jongeren, bij
promovendi, bij grote gezinnen en bij door de gemeenteraad in de
huisvestingsverordening aangewezen categorieën personen;
b)
een uitbreiding van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in de Leegstandwet met de
categorie te koop staande huurwoningen;
c)
aanpassing en verruiming van de zogenaamde ‘diplomatenclausule’ (artikel 7:274 lid 1
onder b juncto artikel 7:274 lid 2 BW);
d)
introductie van een nieuwe vorm van tijdelijk (ver)huren: de huurovereenkomst voor korte
(bepaalde) tijd, met een maximumduur van 2 jaar.
Ad a) Uitbreiding van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ voor specifieke
doelgroepen
Het uitgangspunt van de voorgestelde wijziging is dat een woning die specifiek bestemd is voor
een bepaalde doelgroep ook voor deze doelgroep beschikbaar moet zijn. Het moet mogelijk zijn
om de huurovereenkomst op te zeggen wanneer de huurder niet meer tot die doelgroep
behoort.
Een dergelijke mogelijkheid bestaat al voor woningen die bestemd zijn voor ouderen of
gehandicapten en ook voor woningen die bestemd zijn voor studenten (artikel 7:274 lid 1 onder
c juncto artikel 7:274 lid 3 en 4 BW). In het wetsvoorstel wordt nu een aantal ‘nieuwe’
doelgroepen geïntroduceerd.
Jongeren
Met jongeren (met een leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27 jaar) kan een
huurovereenkomst worden gesloten voor de duur van 5 jaar, die vervolgens eenmalig kan
worden verlengd met nog eens 2 jaar.
Promovendi
Ook met personen die op grond van een promotieplaats aan een instelling voor hoger onderwijs
zijn verbonden, kan een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten. Het idee is dat als de
promovendus niet meer aan de instelling voor hoger onderwijs verbonden is, de
huurovereenkomst kan worden beëindigd.
Grote gezinnen
Ook met grote gezinnen kan een tijdelijke huurovereenkomst worden gesloten. Onder ‘een
groot gezin’ wordt verstaan een huishouden dat tenminste uit 8 personen bestaat. De
huurovereenkomst kan worden beëindigd wanneer de kinderen uit huis gaan en het huishouden
dus niet meer uit 8 of meer personen bestaat.
Aangewezen personen
Tot slot kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening ook nog specifieke doelgroepen
aanwijzen.
De verhuurder zal in de huurovereenkomst steeds moeten aangeven dat de woonruimte
specifiek bestemd is voor een bepaalde doelgroep en dat de huurovereenkomst eindigt
wanneer de huurder niet langer kan aantonen dat hij tot deze doelgroep behoort.
De huurovereenkomst eindigt echter niet van rechtswege. De huurovereenkomst zal steeds
moeten worden opgezegd door de verhuurder (op grond van dringend eigen gebruik). Indien de
huurder niet met de opzegging instemt, dient de verhuurder zich tot de rechter te wenden en
beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen. Gedurende de tijd dat de rechter niet
onherroepelijk op de beëindigingsvordering van de verhuurder heeft beslist, loopt de
huurovereenkomst door (artikel 7:272 BW). De huurovereenkomst loopt ook door als de rechter
de beëindigingsvordering afwijst.
Indien de huurovereenkomst eindigt, dient de woning opnieuw ter beschikking worden gesteld
aan een huurder uit dezelfde doelgroep.
Ad b) Uitbreiding van de Leegstandswet met de categorie te koop staande huurwoningen
De Leegstandwet geeft eigenaren van een aantal categorieën leegstaande woonruimte de
mogelijkheid om deze tijdelijk te verhuren, in afwachting van verkoop, sloop of renovatie. Het
gaat om de volgende categorieën: woonruimte in een gebouw dat bestemd is voor
groepsgewijze huisvesting, voor verzorging of verpleging, voor logiesverschaffing of voor
administratie of onderwijs, woonruimte in te koop staande koopwoningen en woonruimte in
huurwoningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden (zie nieuwsbrief Wijzigingen
Leegstandwet per 1 juli 2013)
Met de voorgestelde wijziging van de Leegstandwet wordt voor te koop staande huurwoningen
de mogelijkheid van tijdelijke (ver)huur toegevoegd. Daardoor hoeven te koop staande
huurwoningen niet regulier te worden verhuurd, indien de verkoop nog even op zich laat
wachten.
De vergunning wordt verleend voor ten hoogste 2 jaar. Vervolgens kan deze vergunning telkens
worden verlengd met 1 jaar, met dien verstande dat de gehele duur van de vergunning
maximaal 5 jaar kan bedragen. De huurprijsbescherming zal voor deze categorie woonruimte
wel gelden (dit terwijl vanaf 1 juli 2013 de huurprijsbescherming niet meer geldt voor tijdelijke
verhuur van te koop staande koopwoningen). Daarnaast wordt een kortere
minimumverhuurduur vastgelegd: 3 maanden in plaats van 6 maanden.
Ad c) Aanpassing van de ‘diplomatenclausule’
Op grond van het huidige artikel 7:274 lid 1 onder b juncto artikel 7:274 lid 2 BW kan een
woning bij afwezigheid van de eigenaar/huurder tussentijds worden verhuurd, totdat de
eigenaar of eerdere huurder weer terugkeert naar de woning. Op dit moment is dit echter
slechts voor één tussenhuurder mogelijk. Wanneer deze tussenhuurder vertrekt, is het op grond
van de huidige regeling, niet mogelijk om een nieuwe tussenhuurder te laten huren tot het
moment van terugkeer van de eigenaar/eerste huurder. Evenmin is het nu mogelijk om de
huurovereenkomst met de tussenhuurder te verlengen, indien de eigenaar/huurder langer
wegblijft dan gepland.
In het wetsvoorstel is de wettekst zo aangepast dat de woning tussentijds aan meerdere
opvolgende tussenhuurders kan worden verhuurd en dat verlenging van de huurovereenkomst
voor bepaalde duur mogelijk is indien de eigenaar/huurder langer afwezig is.
Ad d) De huurovereenkomst voor korte (bepaalde) tijd
Met dit wetsvoorstel wordt tot slot een korte huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor
woonruimte ingevoerd. Deze huurovereenkomst voorziet in een maatschappelijke behoefte voor
het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten voor een relatief korte (overbruggings)periode.
De tijdelijke huurder heeft bij beëindiging van de huurovereenkomst geen recht op
huur(beëindigings)bescherming. De tijdelijke huurder heeft wel recht op huurprijsbescherming.
Na de afgesproken maximumduur van 2 jaar eindigt de huurovereenkomst van rechtswege,
zonder dat opzeggingsformaliteiten in acht moeten worden genomen.
Om misbruik te voorkomen is in het wetsvoorstel expliciet bepaald dat de huurovereenkomsten
niet kunnen worden verlengd. Het is dus niet mogelijk om telkens opnieuw met dezelfde
huurder een tijdelijke huurovereenkomst voor 2 jaren of korter te sluiten. Als de verhuurder de
huurder na het einde van de huurovereenkomst laat zitten, ontstaat automatisch een (reguliere)
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en geniet de huurder dus volledige huurbescherming.
Conclusie
Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen, gaat er het nodige veranderen. Of de voorgenomen
wijzigingen gaan brengen wat de minister hoopt, zal moeten blijken. De wijzigingen lijken een
goede aanvulling te zijn op het huurrecht.
De (internet)consultatie van dit wetsvoorstel is op 6 november 2014 gesloten. De minister kan
het wetsvoorstel naar aanleiding van de commentaren nog aanpassen, waarna het wetsvoorstel
in behandeling zal worden genomen door de Tweede Kamer. De minister streeft ernaar dat de
wet per 1 juli 2015 in werking treedt. Of deze termijn gehaald zal worden, is de vraag. Uiteraard
houden we u op de hoogte van de stand van zaken.
Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u zich wenden tot:
Anne van Wijk-Driessen
[email protected]
024 - 3 828 432
Disclaimer
De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in
individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven.
Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen
enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.

Download Report