Nieuwsbrief Vastgoed - Hekkelman Advocaten & Notarissen

Nieuwsbrief Vastgoed
3 maart 2015
ROZ lanceert nieuwe modelhuurovereenkomst voor
kantoorruimte en andere 230a-ruimte
De Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) heeft een nieuwe modelhuurovereenkomst voor
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gelanceerd. Ook de bij het model horende
algemene bepalingen zijn vernieuwd. De modelhuurovereenkomst en de algemene bepalingen
zijn te vinden op de website van de ROZ (www.roz.nl). De nieuwe modelhuurovereenkomst en
de daarbij horende algemene bepalingen kunnen worden gebruikt voor de verhuur van 230aruimte. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de verhuur van kantoorruimte, maar ook
aan de verhuur van een bejaardenhuis, een reisbureau, een bankgebouw, een schuur of een
garagebox.
In 2012 heeft de ROZ de modelhuurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel
7:290 BW al aangepast (zie Nieuwsbrief ‘ROZ lanceert nieuwe modelhuurovereenkomst voor
winkelruimte’). Hoewel dit model veel overeenkomsten vertoont met het ROZ-model voor
7:290-bedrijfsruimte, wijkt het op een aantal punten ook af. In de huurovereenkomst zijn
bijvoorbeeld geen standaardartikelen opgenomen waarin kan worden vastgelegd welke
voorzieningen door de huurder en welke voorzieningen door de verhuurder moeten worden
aangebracht, of deze voorzieningen aan het einde van de huur wel of niet verwijderd moeten
worden en wie verantwoordelijk is voor het onderhoud, herstel, vervanging en vernieuwing van
deze voorzieningen. Dit is een gemis.
In deze nieuwsbrief wordt kort weergegeven wat de meest in het oog springende verschillen
tussen de nieuwe modelhuurovereenkomst en de algemene bepalingen en die uit 2003 zijn.
pagina 2
De belangrijkste verschillen zijn de volgende:
-
-
in de kop van de huurovereenkomst zijn de woorden ‘nemen het volgende in
aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier de partijbedoeling opnemen, hetgeen
van belang kan zijn voor de latere uitleg van de overeenkomst;
in de huurovereenkomst moet worden aangegeven of de huurder een kopie van het
energieprestatiecertificaat met betrekking tot het gehuurde heeft ontvangen. De
verhuurder is sinds 1 januari 2008 verplicht een EPC te verstrekken bij de verhuur van
bedrijfsruimte. Doet de verhuurder dit niet, dan kan er een last onder dwangsom
-
worden opgelegd (zie Nieuwsbrief ‘Steek energie in het energielabel’);
in de huurovereenkomst moet worden aangegeven voor welke periode partijen de
huurovereenkomst aangaan. Er zijn verschillende opties opgenomen. De opzegtermijn
is flexibel en niet meer standaard één jaar;
-
de btw-bepalingen zijn aangepast. Er is een onderscheid gemaakt tussen de
vergoeding van btw-schade op de exploitatiekosten en btw-schade op de
stichtingskosten;
-
in de huurovereenkomst moet worden aangegeven of in het gehuurde asbest is
verwerkt en/of er sprake is van (bodem)verontreiniging. De uitgebreide regeling in de
algemene bepalingen met betrekking tot milieuverontreiniging is verdwenen. Het kan
zinvol zijn om een dergelijke regeling wel op te nemen in de huurovereenkomst,
bijvoorbeeld indien er sprake is van verhuur van een terrein voor de vestiging van een
tankstation;
-
in de algemene bepalingen is verduidelijkt wie verantwoordelijk is voor het verkrijgen
van de vergunningen en ontheffingen met betrekking tot het gehuurde. Met het oog
daarop is het ook van belang in de huurovereenkomst een duidelijk onderscheid te
-
maken tussen de omschrijving van het gehuurde in artikel 1.1 en artikel 1.3;
in de algemene bepalingen is vastgelegd dat onderhuur onder bepaalde voorwaarden
is toegestaan, bijvoorbeeld aan een groepsmaatschappij in de zin van artikel 2:24b
BW. De vraag is of dit (in alle gevallen) wenselijk is;
-
in de algemene bepalingen zijn definities opgenomen van de begrippen onderhoud,
-
herstel en vernieuwing;
in de algemene bepalingen is het aantal gevallen waarin de huurder toestemming van
de verhuurder nodig heeft voor het veranderen van het gehuurde verminderd. De
huurder mag nu bijvoorbeeld zonder toestemming van de verhuurder veranderingen
en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf
van huurder nodig zijn. Dit kan grote gevolgen hebben. Het kan dan ook raadzaam
zijn om deze bepaling niet van toepassing te verklaren;
-
in de algemene bepalingen is expliciet vastgelegd dat de huurovereenkomst aan de
voorschriften van de Vereniging van Eigenaren of vergelijkbare voorschriften voldoet;
-
de boetebepalingen zijn aangepast. In de algemene bepalingen is nu vastgelegd dat
de huurder de boete(rente), wegens het te laat betalen van de huurprijs, niet
pagina 3
verschuldigd is indien hij per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij de
verhuurder heeft ingediend en verhuurder daarop niet binnen vier weken heeft
gereageerd. Dit artikel kan tot veel discussies en zelfs misbruik door de huurder
leiden. Niet vereist is immers dat de huurder zijn vordering nader onderbouwd met
stukken of dat de vordering kans van slagen heeft. De algemene boetebepaling is
daarnaast beperkt, doordat deze anders dan in het oude model niet meer ziet op alle
artikelen, maar slechts op een aantal artikelen uit de algemene bepalingen. Ook dit
boetebeding vormt een punt van aandacht. Op het moment dat de huurder een
consument is (lees: een natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een
beroep of bedrijf), kwalificeert dit beding mogelijk als een oneerlijk beding in de zin van
de richtlijn 93/13 EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten), hetgeen
tot gevolg heeft dat de rechter dit beding buiten toepassing moet laten (zie
Nieuwsbrief ‘Boetebedingen: de laatste stand van zaken’). Op het moment dat een
verhuurder dus met een consument-huurder contracteert, verdient het aanbeveling om
deze bepaling aan te passen.
Het voorgaande vormt geen uitputtende weergave van de aangebrachte wijzigingen. Bij het
gebruik van het nieuwe model en de daarbij horende algemene bepalingen is het dan ook
zaak de inhoud daarvan zorgvuldig door te nemen en niet klakkeloos de modellen te hanteren.
Doet u dat wel, dan zou u weleens voor vervelende verrassingen kunnen komen te staan.
Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u zich wenden tot:
Anne van Wijk - Driessen
[email protected]
024 - 3 828 432
Disclaimer
De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in
individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven.
Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen
enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.

Download Report