Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis
zinestation voor de duur van twee jaren, waarbij de huurder zich verplichtte uitsluitend BPprodukten af te nemen. In dit geval was de
huurder in het eerste jaar geen exploitatievergoeding aan de verhuurder verschuldigd. Evenmin werd die vergoeding — hoewel de verhuurder daartoe wel gerechtigd was — over het
tweede jaar berekend. Nadat de huurder het
perceel aan het eind van het tweede jaar had
ontruimd, vorderde hij op grond van artikel
1635 a BW (goodwill) een vergoeding van de
verhuurder ten bedrage van ƒ280.000,-. De
verhuurder meende, dat een der essentiële elementen van artikel 1584 BW ontbrak, namelijk
de prijs. Zo ook de Ktr. en de Rb. Anders: de
Hoge Raad, die besliste, dat een afnameverplichting van olieprodukten zeer wel als tegenprestatie kon worden aangemerkt:
1624 BW — Bedrijfsruimte
1 Gemengde overeenkomsten (artikel 1624 lid 1
BW)
In de rechtspraak zijn de afgelopen jaren een
aantal varianten van de door benzinemaatschappijen gehanteerde 'huur'-overeenkomsten
de revue gepasseerd, waarbij de inzet van het
geding was of het samenstel van de exploitatiecontracten onder het dwingendrechtelijk regiem van de artikelen 1624 BW e.v. viel. In nagenoeg constante rechtspraak werd de exploitatie-overeenkomst in haar geheel onder de werking van de artikelen 1624 BW e.v. gebracht.1
Slechts indien de verhuurder uitsluitend ongebouwd onroerend goed verhuurde — weliswaar
ten behoeve van de verkoop van olie en benzine
— viel de overeenkomst buiten het bereik van
de artikelen 1624 BW e.v. Zelfs in laatstgenoemd geval werd veelal aangenomen, dat indien naderhand op het gehuurde perceel installaties werden gebouwd, van waaruit de produkten werden verkocht, weldra toch het
dwingendrechtelijk regiem weer werd binnengehaald, hoe geraffineerd partijen hun samenstel van 'smeercontracten' ook hadden opgezet.
HR 10 november 1989, NJ 1990, 273 (PAS)
(BP-station Kampen) handhaaft die aanpak.
Het betrof een huurovereenkomst van een ben-
1
2
Zie daarover in kort bestek: Smit, Huurrecht Bedrijfs
ruimten, vierde druk 1989, pp. 50 en 57.
A-G Biegman-Hartogh meende met een beroep op de
wetsgeschiedenis dat art. 1635 a BW niet op dit geval van
toepassing was — huur voor bepaalde korte duur — en
concludeerde op die grond tot verwerping van het cas-
1602 KATERN 37
'Onder bijzondere, door de wederpartij van de exploitant te stellen en, zo nodig, te bewijzen omstandigheden kan zulks anders zijn, maar zulke bijzondere omstandigheden heeft de Rb. aan haar beslissing
niet ten grondslag gelegd. Met name kunnen niet als
zodanig gelden (ook niet in onderling verband en samenhang): dat blijkens het overeengekomene over
het eerste jaar geen exploitatievergoeding — c.q.
huur — verschuldigd is geweest en dat over het tweede jaar geen vergoeding is vastgesteld; dat niet is komen vast te staan dat de winstmarge die is overeengekomen in het kader van de op Bakaryildiz gelegde
verplichting om alle brandstoffen en dergelijke vanuit
het benzinestation te verkopen produkten bij uitsluiting van BP te betrekken tegen door BP vastgestelde
prijzen, lager was dan die welke gold ten aanzien van
de exploitatie van andere aan BP toebehorende benzinestations ter plaatse, en dat niet was voorzien in
een minimum-afname-verplichting.'2
2 Slechte bedrijfsvoering (art. 1628 lid 1 sub b
BW)
In HR 3 november 1989, NJ 1990, 161 (Buil
Dog coffeeshop) besliste de Hoge Raad, dat indien vaststaat, dat de bedrijfsvoering van de
huurder niet is geweest, zoals een goed huurder
betaamt, er geen plaats is voor een belangenafweging door de rechter. In het door de huurder
geëxploiteerde pand werd op grote schaal (soft)
drugs verhandeld. Geconfronteerd met de bo-
satieberoep, hoezeer zij het standpunt van de Rb. met
betrekking tot de niet-toepasselijkheid van de artt. 1624
BW e.v. bestreed. De Hoge Raad gaat aan dat beroep
voorbij; ook Stein gaat op dat aspect in het geheel niet
in.
Huurrecht
vengenoemde opzeggingsgrond verweerde de
huurder zich onder meer met de stelling dat de
eigenlijke reden voor de verhuurder was, dat hij
het pand leeg wilde verkopen. De Rb. overwoog, dat uitgaande van de toepasselijkheid
van artikel 1628 lid 1 sub b BW, het niet van
belang was of de verhuurder eventueel nog een
andere reden voor de opzegging had. De Hoge
Raad verwierp het cassatieberoep daartegen ingesteld:
'Onderdeel 3 berust op de opvatting dat, wanneer de
bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest, zoals
een goed huurder betaamt, de rechter volgens art.
1628 lid 1 aanhef en sub b, het op die grond gedane
verzoek als bedoeld in art. 1627 a lid 2 slechts kan
toewijzen indien hij na afweging van de wederzijdse
belangen oordeelt dat het belang van de verhuurder
de verzochte beëindiging rechtvaardigt. Deze opvatting is niet juist. De bij de wet van 4 juni 1981, Stb.
331, gewijzigde tekst van de aanhef van art. 1628 lid 1
("De rechter kan het verzoek slechts toewijzen, indien:") noopt niet tot aanvaarding van die opvatting.'3
1628 a BW en zonder rechterlijke goedkeuring
als krachteloos diende te worden gekwalificeerd.
De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep:
'Dat uitgangspunt en dat betoog kunnen niet als juist
worden aanvaard, omdat daarin wordt miskend dat,
zoals blijkt uit de wetsgeschiedenis weergegeven in de
conclusie van het OM onder 2.10 en 2.11, het bepaalde in art. 1629 leden 1 en 2 strekt ter bescherming van
het belang van de huurder. Gelet op die strekking, is
er geen grond om aan te nemen dat de verhuurder
zich tegenover de huurder kan beroepen op nietigheid van een bedrijf dat van de dwingende regeling
afwijkt, noch om aan een zodanige nietigheid een
werking toe te kennen die verder gaat dan nodig is
om te bewerkstelligen dat de huurder de met betrekking tot de huurperiode door de art. 1625-1628 a geboden bescherming geniet. Voorzover het middel nog
mocht strekken ten betoge dat ook art. 1631 c een
beding als het onderhavige krachteloos maakt na ommekomst van de periode van tien jaar welke door de
art. 1625-1628 a wordt beschermd, faalt dit betoog
omdat voormeld artikel niet een dwingende regeling
bevat voor wat de opzegbaarheid van de voortgezette
huurovereenkomst betreft.'
3 (Relatieve) nietigheid van afwijkende bedingen
(art. 1629 BW)
Opmerkelijk is de uitspraak van HR 20 april
1990, RvdW 1990, 86 (Hupkes-Coster Zonen
BV).
Een 1624 BW-pand werd in 1971 door het
echtpaar Hupkes verhuurd aan Gebr. Coster.
In de huurovereenkomst was de bepaling opgenomen, dat de huurovereenkomst zou eindigen drie maanden na de sterfdag van de langstlevende van het echtpaar Hupkes. Hupkes zegde de huurovereenkomst in 1988 per 1 maart
1989 op.4
De huurder betwistte de tussentijdse opzegging. De verhuurder stelde, dat de overeenkomst na tien jaar was geconverteerd in een
overeenkomst voor onbepaalde tijd (art. 1631 c
BW). De Rb. kwalificeerde de overeenkomst
als één voor bepaalde tijd, en overwoog dat tussentijdse opzegging niet mogelijk was.
In cassatie stelde de verhuurder onder meer,
dat het beding afweek van de artikelen 1624-
De laatste zinsnede, waarin de bezwaren tegen
de beslissing van de rechtbank inzake artikel
1631 c BW worden verworpen, acht ik juist.
Daarmee lijkt me de zaak eigenlijk al ten gunste
van de huurder beslist. De daaraan voorafgaande zinsnede acht ik weinig helder. Daarin
wordt — zo lees ik de overweging — als uitgangspunt neergelegd dat ten aanzien van nietgoedgekeurde (afwijkende) bedingen slechts de
huurder zich op de nietigheid kan beroepen.
Dat uitgangspunt lijkt in sterke mate geënt op
de strekking van artikel 3:40 lid 2 (art. 3.2.7 lid
2).5 Ik acht voor wat betreft het huurrecht —
dat en detail eigen regels kent met betrekking
tot de opzeggingsgronden c.q. opzeggingstermijnen — de absolute nietigheid meer voor de
hand liggend dan de vernietigbaarheid. Evenzo
acht ik het door de Hoge Raad gehanteerde onderscheid met betrekking tot de rechtsgevolgen
van afwijkende bedingen voor wat betreft de
periode van de eerste tien jaar en de daarop
volgende periode voor betwisting vatbaar.6
Voor wat betreft de verhuur van woonruimte werd in
eenzelfde zin beslist: HR 24 januari 1986, NJ 1986, 746
(Gemeente Helmond-Van Tilburg). Ik laat de
bespreking van de opzeggingsgronden achterwege en
verwijs kortheidshalve naar RvdW 1990, 86. Zie
daaromtrent Asser-Hartkamp II, nr. 461. De Hoge
Raad lijkt op dat punt A-G van Soest te volgen die voor
wat betreft de nietigheid van afwijkende bedin-
gen onderscheid maakt tussen de eerste tien jaar en de
periode nadien. Ik meen dat op dit terrein een systeem,
dat uitgaat van absolute nietigheid zonder dat daarbij
onderscheid wordt gemaakt tussen de eerste tien jaar en
de periode nadien, de voorkeur verdient. Ook indien de
verhuurder voor de opzeggingsgronden zich op de nietigheid kan beroepen, blijven immers de regels die de wet
zelf geeft van toepassing.
KATERN 37 1603
Gezondheidsrecht
4 Toetsing van de huurprijs (artt. 1626, 1631 a
en 1632 a)
Pp. zijn vrij om met betrekking tot 1624-panden een huurprijs overeen te komen. Echter die
vrijheid wordt door de wet beperkt. In het kader van de verlenging van de huurovereenkomst kunnen beide pp. de kantonrechter inschakelen in verband met een huurprijsverhoging dan wel huurprijsverlaging. Centraal daarbij staan de artikelen 1626, 1631 a lid 8 en 1632
a BW. De interpretatie van die artikelen zijn
voorwerp van aanhoudende zorg in de rechtspraak.
Zo bepaalt artikel 1632 a BW, dat de rechter de huurprijs mag beoordelen 'na afloop van
de overeengekomen duur'. Wat betekent die
bepaling voor een huurder, die gebruik maakt
van een bedongen optie? Valt de optie binnen
de overeengekomen duur of begint dan een
nieuwe periode, waarvoor een aangepaste
huurprijs kan gelden? In dit verband dient te
worden gewezen op HR 13 oktober 1989, NJ
1990, 494 (PAS) (Gamba-Mespan BV).
Daarin werd (opnieuw) beslist, dat de rechterlijke toetsing aan het begin van de optiejaren
mogelijk is. In die beschikking komen nog een
aantal andere rechtsvragen aan de orde. 7 Op
één er van ga ik hier nog in.
Met betrekking tot de ingangsdatum van de
huurprijswijziging inzake artikel 1632 a BW
werd in cassatie verdedigd, dat de nieuwe huurprijs pas zou gaan gelden als de beschikking in
kracht van gewijsde is gegaan. In bovenstaande
beschikking werd die regel door de Hoge Raad
uitdrukkelijk verworpen. Die regel zou immers
een premie zetten op pogingen van de huurder
om rechterlijke beslissingen zo lang mogelijk
uit te stellen. De rechter bezit op dit punt een
grote beleidsvrijheid. Hij kan de huurprijswijziging laten ingaan op de dag van de indiening
van het verzoekschrift; niet ondenkbaar is, dat
hij termen aanwezig acht de gewijzigde huurprijs later te doen ingaan, in het bijzonder indien de gewijzigde huurprijs de exploitatie van
de huurder over de reeds verstreken periode in
problemen zou brengen.
7 Zoals: Het al dan niet buiten beschouwing laten van verbeteringen door de huurder aangebracht, maar door de
verhuurder bekostigd. De invloed van een lage aan-
1604 KATERN 37
vangshuur op de huurprijsvaststelling door de rechter.
Het moment waarop de huurprijsvaststelling in werking
treedt.

Download Report