Huurrecht Huurrecht Mr. F.T. Oldenhuis, mw. mr. H.J. Rossel Woonruimtebepalingen (artikel 7A: 1623a-o BW) Huurovereenkomst voor bepaalde tijd Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd moet worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag, die niet valt voor het verstrijken van de bepaalde tijd (artikel 1623b lid 2). In de praktijk leidt opzegging van dergelijke huurovereenkomsten nogal eens tot problemen: op instigatie van de verhuurder wordt dikwijls een huurovereenkomst gesloten voor een bepaalde termijn, waarbij tevens wordt overeengekomen dat de huurovereenkomst — indien niet tijdig wordt opgezegd — geacht wordt telkens met een bepaalde termijn (vaak een jaar) stilzwijgend te zijn verlengd. Zo'n overeenkomst voor telkens bepaalde tijd legt in verband met het bepaalde in artikel 1623b lid 2 een zware gebondenheid op de huurder: een tijdstip voor beëindiging van de overeenkomst doet zich slechts voor tegen het einde van een bepaalde termijn, zodat de huurder bijvoorbeeld slechts één keer per jaar de overeenkomst kan doen eindigen. Soms wordt ervoor gepleit om een dergelijke huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste termijn te beschouwen als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij opzegging tegen elke voor de betaling van de huurprijs geldende dag mogelijk is (artikel 1623b lid 1) (zie bijv. Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1994), pp. 150-151. Zie ook Ktr Zuidbroek 14 februari 1985, WR 1985, 53). In de zaak die leid- de tot HR 2 december 1994, RvdW 1994, 267 (Stassen- De Visscher) oordeelde de rechtbank dat een en ander reeds voortvloeide uit het bepaalde in artikel 1623b lid 2. De feiten lagen als volgt. De Visscher huurde van Stassen een boerderij voor ƒ 1900,- per maand, voor de tijd van één jaar, ingaande op 1 oktober 1988. In het huurcontract werd bepaald dat als de huurder niet binnen één maand vóór 1 oktober 1989 bij aangetekende brief te kennen zou geven de overeenkomst niet te willen continueren, de overeenkomst geacht werd met telkens 1 jaar stilzwijgend te zijn verlengd. Bij brief van 30 oktober 1989 heeft De Visscher de overeenkomst opgezegd tegen 1 december 1989, waarna hij de boerderij heeft ontruimd. Stassen heeft de boerderij per 1 april 1990 aan een ander verhuurd en spreekt De Visscher aan tot betaling van de huurtermijnen tot die datum. De Visscher verweert zich met de stelling dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste termijn van een jaar een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden, die met inachtneming van een termijn van één maand kan worden opgezegd. De Ktr. wijst de vordering van Stassen toe omdat uit het huurcontract volgt 'dat bij gebreke van een tijdige opzegging na 1 oktober 1989 sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk tot 1 oktober 1990;' De Rb is echter van mening dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste termijn een overeenkomst voor onbepaalde tijd is geworden: 'Uit artikel 1623b, tweede lid, (...) blijkt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet eindigt door het enkele verstrijken van de bepaalde tijd, doch eerst door opzegging. Nu dat in casu bij ommekomst van het eerste jaar niet is gebeurd, is de huurovereenkomst reeds daarom doorgelopen en behoeft een (stilzwijgende) verlenging niet eens aan de orde te komen. De huurovereenkomst moet vanaf dat moment worden beschouwd als geldend voor onbepaalde tijd.' In cassatie houdt deze uitspraak geen stand. Volgens de Hoge Raad is het onjuist om te stellen dat uit artikel 1623b lid 2 volgt dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, die niet tegen het einde van de overeengekomen tijd is opgezegd, van rechtswege voor onbepaalde tijd doorloopt, ongeacht enig andersluidend beding. KATERN 54 2553 Handels- en ondernemingsrecht 'Artikel 1623b lid 2 bepaalt uitsluitend dat (ook) een huurovereenkomst van woonruimte voor bepaalde tijd slechts door opzegging kan eindigen, maar geeft geen regel met betrekking tot de duur waarvoor de overeenkomst bij gebreke van tijdige opzegging doorloopt. De bepaling staat dan ook niet in de weg aan een beding dat de huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is aangegaan, bij gebreke van tijdige opzegging met een bepaalde tijd wordt verlengd. Ook uit de wetsgeschiedenis van de artikel 1623a e.v. valt geen aanwijzing te putten dat het partijen niet zou vrijstaan met betrekking tot de verlenging van de huurovereenkomst zulk een regeling te treffen', aldus de Hoge Raad. Wetgeving Per 1 juli 1994 (Wet van 14 februari 1994, Stb. 1994, 133) zijn in werking getreden de wijzigingen die betrekking hebben op de uitbreiding van artikel 1623a inzake de woonwagens en de standplaatsen. Artikel 1 HPW werd dienovereenkomstig aangepast. Literatuur Eind 1994 verscheen de tweede druk van Hoofdstukken Huurrecht door R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs. 2554 KATERN 54
© Copyright 2024 ExpyDoc
