1 IVVU Kennisbijeenkomst p Corporatie p ((eigenaar) g ) Afspraken en Zorgorganisatie (huurder) 26 maart 2014 Tanja T j de d G Groott VBTM Advocaten www vbtm nl www.vbtm.nl [email protected] 2 Inhoud van de presentatie          Waarom nieuw W i voorbeeld-huurovereenkomst? b ld h k t? Wat is de status van mijn huidige contract? Het huurregime: overige bedrijfsruimte en huurrecht. Welk(e) contract(en) voor woonzorgcomplex? Scheiden Wonen Zorg en rechtstreekse verhuur aan cliënt (art. 3.4). Onderhuur (art. 7). Koppeling huurcontract en zorgverlening (art (art. 3 3.6). 6) Gewijzigd: Legionella & Demarcatie. Wijziging in regelgeving en overheidsbeleid (artt. 15 en 18). 3 Voorbeeld huurovereenkomst KCWZ  Vorige voorbeeld huurovereenkomst 2004. 2004  Aangepast naar aanleiding van veranderingen zorgregelgeving (scheiden wonen zorg)  Meeste artikelen zijn regulier huurrecht: niet aangepast. aangepast  Huurovereenkomst is onderhandeling huurder en verhuurder. h d  Huurregime = overige bedrijfsruimte (230a) maar kan ook woonruimte zijn. 4 Huurrechtelijk j regime g • • • • • Huurovereenkomst woon-zorgcomplex: gebruikelijk huurovereenkomst bedrijfsruimte Verhuur door zorginstelling – (deels) overeenkomsten: zorg en verblijf – ((deels)) verhuur als zelfstandige g woonruimte ((al dan niet na ombouw) Consequenties: beëindiging hoofdhuur Positie huurders/bewoners h rders/be oners zorg org en verblijf erblijf 5 Status huidige huurcontract  Bepaalde tijd: in beginsel gehele periode uitdienen.  Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming opzegtermijn in contract.  Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract?  Redelijkheid R d lijkh id en billijkh billijkheid. id 6 Jurisprudentie  Verhuur woon-zorgcomplex.  Lopende overeenkomst in‘98 aangepast: – huur eindigt op 31 mei 2018 2018. Wanneer huurder van overheidswege deze termijn niet kan nakomen is vervroegde opzegging mogelijk, wanneer ovk. naar b id ttevredenheid beider d h id kkan worden d afgewikkeld. f ikk ld  2008: huurder wil (deels) herbestemming.  Verhuurder niet akkoord. akkoord  Huurder zegt op per 1 januari 2011. 7 Aangepaste artikelen  Bedoelingen van partijen: considerans.  Benoemen van veranderingen: andere vergoedingen, scheiden wonen en zorg.  Keuzes K nog niet i td duidelijk: id lijk flflexibiliteit. ibilit it 8 Aangepaste artikelen – Artikel 3.4.: Indien scheiden van wonen en zorg: overleggen wie huurovereenkomst afsluit met de cliënt. – “Indien in dat geval huurder voortaan zelf als (onder)verhuurder jegens de cliënt gaat optreden, zal dit geen gevolgen l h hebben bb voor d de d duur en d de b bestemming t i van deze huurovereenkomst. Indien verhuurder voortaan zelf rechtstreeks als verhuurder optreedt, zal de huurovereenkomst uitsluitend voor die betreffende eenheden worden beëindigd met ingang van dezelfde datum als verhuurder de huurovereenkomst met de cliënt van huurder aangaat.” 9 Aangepaste artikelen Artikel 3.6. Koppelbeding: “Binnen de wettelijke mogelijkheden zal verhuurder, indien zij zelf huurovereenkomsten met cliënten afsluit in het kader van scheiden van wonen en zorg, in deze huurovereenkomsten afspraken maken die het recht van huurder om aan deze onderhuurders zorgdiensten te verlenen verlenen, waarborgt.” 10 Aangepaste artikelen  Artikel A tik l 7 O Onderhuur. d h  Mogelijk zonder toestemming, mits passend binnen doelgroep, bestemming en overheidsvoorschriften (inkomenstoets: regeling DAEB!). Wel meldplicht vooraf vooraf.  Onderhuurovereenkomst conform bepalingen huurovereenkomst (geen ( langere duur). )  Bijj o onderverhuur de e uu aa aan ccliënten: ë e gee geen zorgafspraken o ga sp a e op opnemen e e in huurovereenkomst met cliënt. 11 Schema bijj onderhuur • Woningcorporatie (hoofdverhuurder) huurovereenkomst A • Zorgorganisatie g g ((huurder)) onderhuurovereenkomst B • Huurder woonruimte (onderhuurder) 12 Schema bijj onderhuur ((2)) • Woningcorporatie Zorgorganisatie huurovereenkomst A • Huurder woonruimte huurovereenkomst B (alleen bij zelfstandige woonruimte) • Opzeggingsgrond voor de verhuurder 13 Aangepaste artikelen  Artikel 6.5.: demarcatielijst (bijlage): wie regelt de brandveiligheid?  Artikel 10.6: verantwoordelijkheden regelen ten aanzien van legionella (bijlage).  Artikel 18: onvoorziene omstandigheden als gevolg van regelgeving of overheidsingrepen die kunnen leiden tot wijziging van overeenkomst. 14 Tot slot  Voorbeeld overeenkomst.  Partijen overleggen over specifieke wensen of omstandigheden al naar gelang situatie.