huurder

1
IVVU Kennisbijeenkomst
p
Corporatie
p
((eigenaar)
g
)
Afspraken
en Zorgorganisatie (huurder)
26 maart 2014
Tanja
T
j de
d G
Groott
VBTM Advocaten
www vbtm nl
www.vbtm.nl
[email protected]
2
Inhoud van de presentatie









Waarom nieuw
W
i
voorbeeld-huurovereenkomst?
b ld h
k
t?
Wat is de status van mijn huidige contract?
Het huurregime: overige bedrijfsruimte en huurrecht.
Welk(e) contract(en) voor woonzorgcomplex?
Scheiden Wonen Zorg en rechtstreekse verhuur aan cliënt
(art. 3.4).
Onderhuur (art. 7).
Koppeling huurcontract en zorgverlening (art
(art. 3
3.6).
6)
Gewijzigd: Legionella & Demarcatie.
Wijziging in regelgeving en overheidsbeleid (artt. 15 en 18).
3
Voorbeeld huurovereenkomst KCWZ
 Vorige voorbeeld huurovereenkomst 2004.
2004
 Aangepast naar aanleiding van veranderingen
zorgregelgeving (scheiden wonen zorg)
 Meeste artikelen zijn regulier huurrecht: niet aangepast.
aangepast
 Huurovereenkomst is onderhandeling huurder en
verhuurder.
h d
 Huurregime = overige bedrijfsruimte (230a) maar kan ook
woonruimte zijn.
4
Huurrechtelijk
j regime
g
•
•
•
•
•
Huurovereenkomst woon-zorgcomplex:
gebruikelijk huurovereenkomst bedrijfsruimte
Verhuur door zorginstelling
– (deels) overeenkomsten: zorg en verblijf
– ((deels)) verhuur als zelfstandige
g woonruimte ((al dan niet
na ombouw)
Consequenties: beëindiging hoofdhuur
Positie huurders/bewoners
h rders/be oners zorg
org en verblijf
erblijf
5
Status huidige huurcontract
 Bepaalde tijd: in beginsel gehele periode uitdienen.
 Onbepaalde tijd: opzegging mogelijk met inachtneming
opzegtermijn in contract.
 Onvoorziene omstandigheden: openbreken contract?
 Redelijkheid
R d lijkh id en billijkh
billijkheid.
id
6
Jurisprudentie
 Verhuur woon-zorgcomplex.
 Lopende overeenkomst in‘98 aangepast:
– huur eindigt op 31 mei 2018
2018. Wanneer huurder van
overheidswege deze termijn niet kan nakomen is
vervroegde opzegging mogelijk, wanneer ovk. naar
b id ttevredenheid
beider
d h id kkan worden
d afgewikkeld.
f
ikk ld
 2008: huurder wil (deels) herbestemming.
 Verhuurder niet akkoord.
akkoord
 Huurder zegt op per 1 januari 2011.
7
Aangepaste artikelen
 Bedoelingen van partijen: considerans.
 Benoemen van veranderingen: andere vergoedingen,
scheiden wonen en zorg.
 Keuzes
K
nog niet
i td
duidelijk:
id lijk flflexibiliteit.
ibilit it
8
Aangepaste artikelen
– Artikel 3.4.: Indien scheiden van wonen en zorg:
overleggen wie huurovereenkomst afsluit met de cliënt.
– “Indien in dat geval huurder voortaan zelf als
(onder)verhuurder jegens de cliënt gaat optreden, zal dit
geen gevolgen
l
h
hebben
bb voor d
de d
duur en d
de b
bestemming
t
i
van deze huurovereenkomst. Indien verhuurder voortaan
zelf rechtstreeks als verhuurder optreedt, zal de
huurovereenkomst uitsluitend voor die betreffende
eenheden worden beëindigd met ingang van dezelfde
datum als verhuurder de huurovereenkomst met de cliënt
van huurder aangaat.”
9
Aangepaste artikelen
Artikel 3.6. Koppelbeding: “Binnen de wettelijke mogelijkheden
zal verhuurder, indien zij zelf huurovereenkomsten met cliënten
afsluit in het kader van scheiden van wonen en zorg, in deze
huurovereenkomsten afspraken maken die het recht van
huurder om aan deze onderhuurders zorgdiensten te verlenen
verlenen,
waarborgt.”
10
Aangepaste artikelen
 Artikel
A tik l 7 O
Onderhuur.
d h
 Mogelijk zonder toestemming, mits passend binnen
doelgroep, bestemming en overheidsvoorschriften
(inkomenstoets: regeling DAEB!).
Wel meldplicht vooraf
vooraf.
 Onderhuurovereenkomst conform bepalingen
huurovereenkomst (geen
(
langere duur).
)
 Bijj o
onderverhuur
de e uu aa
aan ccliënten:
ë e gee
geen zorgafspraken
o ga sp a e op
opnemen
e e
in huurovereenkomst met cliënt.
11
Schema bijj onderhuur
•
Woningcorporatie (hoofdverhuurder)
huurovereenkomst A
•
Zorgorganisatie
g g
((huurder))
onderhuurovereenkomst B
•
Huurder woonruimte (onderhuurder)
12
Schema bijj onderhuur ((2))
•
Woningcorporatie
Zorgorganisatie huurovereenkomst A
•
Huurder woonruimte huurovereenkomst B
(alleen bij zelfstandige woonruimte)
•
Opzeggingsgrond voor de verhuurder
13
Aangepaste artikelen
 Artikel 6.5.: demarcatielijst (bijlage): wie regelt de
brandveiligheid?
 Artikel 10.6: verantwoordelijkheden regelen ten aanzien van
legionella (bijlage).
 Artikel 18: onvoorziene omstandigheden als gevolg van
regelgeving of overheidsingrepen die kunnen leiden tot
wijziging van overeenkomst.
14
Tot slot
 Voorbeeld overeenkomst.
 Partijen overleggen over specifieke wensen of
omstandigheden al naar gelang situatie.