Lees meer - Hekkelman Advocaten & Notarissen

Nieuwsbrief Zorg
20 maart 2015
Kwalificatieperikelen
Onlangs heeft de rechtbank Oost-Brabant een interessante uitspraak gedaan over de vraag
of de regels die gelden voor de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot
woonruimte van toepassing zijn als een met een huurovereenkomst met betrekking tot
woonruimte samenhangende zorgovereenkomst eindigt (Rb Oost-Brabant 15 januari 2015,
ECLI:NL:RBOBR:2015:97). De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft eerder een uitspraak
gedaan over de vraag of de regels die gelden voor de huurprijzen van woonruimte (deels)
van toepassing zijn op een (hoofd)huurovereenkomst met betrekking tot een zorgcomplex
waarvan de woonruimten aan cliënten in gebruik worden gegeven (Rb Zeeland-West-Brabant
29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142). De beide rechtbanken werden dus
geconfronteerd met kwalificatieperikelen. Die kwalificatieperikelen worden in deze
nieuwsbrief besproken.
De twee zaken hebben betrekking op twee verschillende rechtsvragen. In de eerste zaak is
sprake van een driepartijen-overeenkomst die een huurovereenkomst en een
zorgovereenkomst in zich heeft. In principe kunnen deze overeenkomsten naast elkaar
bestaan, maar er kunnen bepalingen in de overeenkomsten staan die met elkaar botsen. Het
is dan de vraag welke bepalingen (huur of zorg) voorrang hebben.
De tweede zaak ziet op de verhouding tussen de eigenaar van het pand (hoofdverhuurder)
en de zorginstelling (hoofdhuurder). In deze verhouding wordt geen zorg verleend en gaat
het alleen om de huurkwestie. De huurovereenkomst heeft betrekking op zowel woonruimtes
pagina 2
als op overige ruimtes. Binnen deze huurkwestie is het de vraag welk huurregime van
toepassing is.
Huurrecht van toepassing of niet?
Rb. Oost-Brabant 15 januari 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:97
In deze zaak gaat het om een driepartijen-overeenkomst, die is gesloten tussen de huurder,
de verhuurder en de zorgverlener. Voordat desbetreffende overeenkomst werd gesloten,
bestond al een huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. Deze overeenkomst werd
door de rechter ontbonden in verband met slecht huurderschap. De verhuurder wilde enkel
een nieuwe huurovereenkomst sluiten als de huurder een woonbegeleidingstraject
accepteerde. Daarom staat in de nieuwe huurovereenkomst uitdrukkelijk vermeld dat de
verhuur van de woning samenhangt met de woonbegeleiding. Of de
woonbegeleidingsovereenkomst (hierna: zorgovereenkomst) en huurovereenkomst
inderdaad zo nauw met elkaar verbonden zijn dat het einde van eerstgenoemde
overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven, is de vraag. Dit is
afhankelijk van het antwoord op de centrale rechtsvraag: zijn de regels (uit het huurrecht) met
betrekking tot de beëindiging van een huurovereenkomst ten aanzien van woonruimte van
toepassing of gaan de regels die betrekking hebben op de zorgovereenkomst voor?
Voor het antwoord op deze vragen komt het aan op de uitleg van de overeenkomst, waarbij
de omstandigheden van het geval een belangrijke rol spelen. In de nieuwe
huurovereenkomst is uitdrukkelijk vermeld dat de huur van de woning afhankelijk is van de
woonbegeleiding. Dit is een omstandigheid die de rechter meeneemt in zijn beslissing. Ook
acht de rechter van belang dat de woning al zes jaar wordt verhuurd in combinatie met de
zorgovereenkomst. Op grond van deze omstandigheden komt de kantonrechter tot de
conclusie dat de twee overeenkomsten nauw met elkaar samenhangen. De
zorgovereenkomst overheerst, omdat de verhuurder de woning niet aan de huurder zou
verhuren als zij het begeleidingstraject niet zou volgen. Nu de zorgovereenkomst is
beëindigd, eindigt ook de huurovereenkomst. Niet de regels van het huurrecht, maar de
regels die betrekking hebben op de zorgovereenkomst gaan dus voor. De huurder heeft geen
recht op huurbescherming.
pagina 3
Woonruimterecht van toepassing of niet?
Casus Rb. Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142
Een pandeigenaar verhuurt een woon-zorgcomplex aan een zorginstelling. De zorginstelling
verhuurt de woonruimtes op haar beurt door aan haar cliënten en gebruikt de overige ruimtes
om zorg te leveren. Op een gegeven moment stelt de zorginstelling dat zij voor de
woonruimtes te veel huur moet betalen aan de eigenaar van het complex. De kern van de
discussie gaat over de vraag welk huurregime van toepassing is op het gehuurde: het
huurregime van woonruimte met de daarmee samenhangende huurprijsbescherming of het
huurregime van 230a-ruimte.
Huurregimes
Er zijn drie verschillende huurregimes: (1) huurregime van woonruimte (artikel 7:232 BW), (2)
regime van 290-bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) en (3) regime van 230a-ruimte (artikel
7:230a BW). Bij 290-bedrijfsruimte gaat het bijvoorbeeld om detailhandel of een
horecavoorziening. Het regime van 230a is onder andere van toepassing op kantoorpanden
en praktijkruimtes. Geldt het regime van woonruimte of 290-bedrijfsruimte, dan heeft de
huurder recht op huur- en huurprijsbescherming. In deze zaak is het de vraag of het regime
van woonruimte of het 230a-regime van toepassing is.
Toepasselijke huurregime
Welk huurregime moet worden toegepast is afhankelijk van hetgeen partijen, mede in
aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen
heeft gestaan. Welk huurregime beoogden partijen toe te passen? De rechtbank overweegt
dat de eigenaar geen woonruimte heeft gerealiseerd met de bedoeling die los van enige
verbinding met de zorginstelling aan individuen te verhuren. Het complex moet als één
geheel worden gezien, ook al hebben de eigenaar en de zorginstelling twee
huurovereenkomsten gesloten (één met betrekking tot de woonruimtes en één ter zake van
de overige ruimtes). Omdat bij de verhuur van het complex de zorgverlening – en niet het
woonelement – centraal staat, is het 230a-regime – en niet het woonruimteregime – van
toepassing. De huurprijsbescherming uit het woonruimterecht geldt dus niet.
Scheiden wonen en zorg
Op 1 januari 2013 is voor de lichtere zorg de scheiding van wonen en zorg ingevoerd (zie ook
nieuwsbrief huurovereenkomsten en scheiden wonen en zorg). Dit houdt in dat een
zorginstelling in bepaalde gevallen naast de zorgovereenkomst nu eveneens een aparte
pagina 4
huurovereenkomst met haar cliënt moet sluiten. Daardoor zullen naar verwachting meer
zaken waarin kwalificatieperikelen aan de orde zijn ter beoordeling aan de rechter worden
voorgelegd. Wij houden u op de hoogte.
Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u zich wenden tot:
Marieke Thijssen
Anne van Wijk-Driessen
[email protected]
[email protected]
024 - 3 828 432
024 - 3 828 432
Eline Aantjes-Breel
[email protected]
024 - 3 828 384
Disclaimer
De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in
individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven.
Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen
enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.

Download Report