RESEARCH At a Glance INVESTMENTMARKT HAMBURG Q1 2015 Investitionsvolumen in Hamburg Q1 in Mio. € Einzeldeals Portfoliodeals 1.400 1.200 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 1.000 800 600 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 INVESTMENTVOLUMEN ERNEUT GESTIEGEN Im ersten Quartal 2015 erzielte der Hamburger Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 811 Mio. €. Die Hansestadt steigert damit das Vorjahresergebnis um knapp 5 % und übertrifft den zehnjährigen Durchschnitt um rund 24 %. Im Gegensatz zum ersten Quartal 2014 wurden bereits wesentlich mehr größere Objekte verkauft, wodurch das durchschnittliche Volumen pro Deal auf 22 Mio. € gestiegen ist. Die bisher größte Transaktion war dabei der Kauf eines Teils des Axel-Springer-Gebäudes in der City für rund 130 Mio. € durch die Stadt Hamburg. Während mit Einzelinvestments wieder fast das gleiche Resultat erzielt wurde wie im Vorjahr, legten anteilig eingerechnete Portfoliodeals insbesondere aufgrund einer Transaktion in der HafenCity deutlich zu (+31 %). Ihr Anteil am Gesamtergebnis ist damit auf gut 17 % gestiegen. Investments nach Größenklassen in Hamburg Q1 in % 100 15,6 16,1 80 ≥100 Mio. € 28,7 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 32,0 50-<100 Mio. € 60 25–<50 Mio. € 40 10–<25 Mio. € 37,6 35,3 <10 Mio. € 20 7,5 14,8 12,4 2014 2015 0 GRÖSSERE TRANSAKTIONEN ALS IM VORJAHR Bei der Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt sich ein deutlich verändertes Bild gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Während Anfang 2014 bereits sehr viele Objekte im kleineren und mittleren Größensegment verkauft wurden, ist aktuell der Anteil großvolumiger Verkäufe wesentlich höher. Mit gut 35 % liegt die Klasse zwischen 25 und 50 Mio. € in Führung und kann ihren Vorjahreswert damit noch leicht steigern. Fast verdoppelt hat sich das Volumen im Segment von 50 bis 100 Mio. €, das knapp 29 % zum Ergebnis beiträgt. Weitere 16 % entfallen auf den dreistelligen Millionenbereich. Kleine Deals bis 10 Mio. € verlieren leicht und kommen auf gut 12 %. Erhebliche Einbußen verzeichnen dagegen Transaktionen zwischen 10 und 25 Mio. €, die lediglich 7,5 % erreichen (-30 Prozentpunkte). Investments nach Objektart in Hamburg Q1 in % 2015 2014 53,9 Büro 48,2 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 25,3 Einzelhandel 18,9 2,0 Logistik 16,6 13,5 Hotel 9,2 5,3 7,1 Sonstige 0 10 20 30 40 50 60 BÜROOBJEKTE BAUEN IHRE FÜHRUNGSPOSITION NOCH AUS Die schon im Vorjahr führenden Büroimmobilien konnten ihren Anteil noch ausbauen und zeichnen allein für mehr als die Hälfte des Volumens verantwortlich. Einzelhandelsobjekte liegen mit gut einem Viertel des Ergebnisses wie im Vorjahr auf dem zweiten Rang und steigern ihren Anteil noch um gut 6 Prozentpunkte. Ebenfalls zulegen können Hoteldeals, die auf 13,5 % kommen. Die im Vorjahreszeitraum sehr starken Logistikassets sind aktuell eher schwach in das Jahr gestartet und steuern lediglich 2 % bei. Ähnlich wie bei Einzelhandelsobjekten zeigt sich hier das in diesem Segment unter anderem zu geringe Angebot. Weitere gut 5 % entfallen auf die Kategorie Sonstige, hinter der sich Entwicklungsgrundstücke und gemischt genutzte Objekte verbergen. AT A GLANCE - INVESTMENTMARKT HAMBURG - Q1 2015 Investments nach Lage in Hamburg Q1 in % 2015 2014 62,8 City © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 19,0 12,4 Cityrand 40,4 24,8 Nebenlagen 29,2 0,0 Peripherie 11,4 0 10 20 30 40 50 60 70 Investments nach Käufergruppen in Hamburg Q1 in % Spezialfonds 28,9 Investment/Asset Manager 17,4 Private Anleger © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 16,1 Öffentliche Hand 11,4 Projektentwickler 5,1 Family Offices 5,0 Gemeinnützige Institution/Stiftung 4,1 Sonstige 12,0 0 10 20 30 Spitzenrenditen (netto) nach Objektart in Hamburg Büro Geschäftshäuser CITY WIEDER UNANGEFOCHTEN DIE NUMMER EINS Die Verteilung der Investments über das Marktgebiet wird mit großem Abstand von den Citylagen angeführt. Mit mehr als einer halben Milliarde Euro (knapp 63 %) startet die City so erfolgreich in das Jahr wie seit zehn Jahren nicht mehr. Mehrere große Transaktionen über 30 Mio. € haben dazu einen wesentlichen Beitrag geleistet. Alle übrigen Lagekategorien bleiben unter ihren Vorjahreswerten. Mit knapp einem Viertel des Resultats liegen die Nebenlagen auf dem zweiten Platz. Die noch im Vorjahr führenden Cityrandlagen verlieren umfangreiche Anteile und erreichen mit gut 12 % lediglich ein Drittel des absoluten Transaktionsvolumens aus dem Vorjahr. In der Hamburger Peripherie wurde bisher noch kein Deal verzeichnet. Logistik SPEZIALFONDS BEHAUPTEN ERSTE POSITION Wie bereits im Vorjahr führen Spezialfonds die Rangliste der Investoren an. Mit knapp 29 % bauen sie ihren Vorsprung dabei noch erheblich aus. Investment/Asset Manager schieben sich mit gut 17 % auf die zweite Position, gefolgt von der öffentlichen Hand, die 16 % erreicht und für die größte Transaktion des ersten Quartals verantwortlich ist. Privatanleger legen mehr als das Doppelte des Vorjahresvolumens an, verpassen mit über 11 % jedoch das Podest. Die im Vorjahr zweitplatzierten Projektentwickler steuern aktuell gut 5 % zum Ergebnis bei. Gut ein Viertel des Ergebnisses wurde von ausländischen Anlegern investiert. SPITZENRENDITEN GEBEN WEITER NACH Die Netto-Spitzenrendite für Premium-Büroobjekte hat im ersten Quartal noch einmal um 10 Basispunkte nachgegeben und liegt nunmehr bei 4,30 %. Die bereits Ende 2014 gesunkene Rendite für Geschäftshäuser hat sich mit 3,80 % auf sehr niedrigem Niveau stabilisiert. Der starke Wettbewerb um Top-Objekte zeigt sich auch vermehrt im Logistiksegment, in dem die Spitzenrendite um weitere 30 Basispunkte auf 6,00 % gesunken ist. Im bundesweiten Vergleich bleibt Hamburg damit nach München der teuerste Standort. 8,0% 7,0% © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 PERSPEKTIVEN Der Hamburger Investmentmarkt profitiert bereits im ersten Quartal von größeren Transaktionen und legt erneut einen hervorragenden Jahresauftakt hin. Für die kommenden Quartale ist von einer anhaltend starken Nachfrage auszugehen, sodass am Jahresende ein ausgezeichnetes Ergebnis erzielt werden sollte. Ob dabei wieder das sehr hohe Volumen aus dem Vorjahr (3,8 Mrd. €) erreicht werden kann, ist allerdings fraglich. In vielen Assetklassen limitiert das nicht ausreichende Produktangebot den Umsatz. Vor diesem Hintergrund ist im Jahresverlauf ein weiterer leichter Rückgang der Netto-Spitzenrenditen wahrscheinlich. Dieser At a Glance ist einschließlich aller seiner Teile urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit schriftlicher Zustimmung der BNP Paribas Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht stellt explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/ bzw. Anmietungsentscheidungen dar. 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