RESEARCH At a Glance BÜROMARKT HAMBURG Q1 2015 Entwicklung Flächenumsatz und Höchstmieten in Hamburg Q2-Q4 in m² Höchstmiete in €/m² 600.000 m² 30 € 500.000 m² 25 € 400.000 m² 20 € 300.000 m² 15 € 200.000 m² 10 € 100.000 m² 5€ 0 m² 0€ © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 Q1 in m² 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Flächenumsatz nach Branchen in Hamburg Q1 2015 in % Öffentliche Verwaltung ZWEITBESTER JAHRESAUFTAKT Im ersten Quartal 2015 erreichte der Hamburger Büromarkt einen Flächenumsatz von 130.000 m² und übertrifft damit sowohl das Vorjahresergebnis als auch den zehnjährigen Durchschnitt um über ein Fünftel. Im bundesweiten Vergleich belegt die Hansestadt damit hinter München (182.000 m²) und gleichauf mit Berlin den zweiten Platz. Unterstützt wurde dieses hervorragende Resultat auch durch den Großabschluss des Bezirksamts Mitte in der Büromarktzone City mit 32.000 m². Besonders bemerkenswert ist jedoch, dass die erhebliche Steigerung des Flächenumsatzes aus einer Zunahme im eher kleinteiligen Flächensegment resultiert. Mit Verträgen über 5.000 m² wurde fast wieder das gleiche Ergebnis erzielt wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Zusammen mit weiteren Verträgen resultiert aus dem Großvertrag der Stadt ein vergleichsweise hoher Eigennutzeranteil am Gesamtergebnis (rund 35 %). Die City ist mit Abstand die stärkste Büromarktzone (58.000 m²), gefolgt von der HafenCity mit 15.000 m². 26,5 Sonstige Dienstleistungen Beratungsgesellschaften 10,4 IuK-Technologien 5,7 Handel 5,3 Transport und Verkehr 4,8 Sonstige 27,6 0 10 20 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 19,7 30 ÖFFENTLICHE VERWALTUNG VORN Die Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen wird im ersten Quartal aufgrund des genannten Großabschlusses von der öffentlichen Verwaltung (26,5 %) angeführt. Sonstige Dienstleistungen landen mit knapp 20 % auf dem zweiten Platz. Schon etwas abgeschlagen folgen Beratungsgesellschaften (gut 10 %) an dritter Position. Auf alle übrigen Nachfragegruppen entfallen Umsatzanteile unter 10 %. Nennenswerte Ergebnisse erzielen darüber hinaus Informations– und Kommunikationstechnologien (knapp 6 %), Handelsunternehmen sowie Transport und Verkehr mit jeweils rund 5 %. Entwicklung des Leerstands in Hamburg unsaniert in m² normal in m² modern in m² 1.200.000 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q1 2015 LEERSTAND KAUM VERÄNDERT Der Leerstand hat sich im Vorjahresvergleich nur geringfügig verändert (+1 %) und beträgt am Ende des ersten Quartals 861.000 m². Damit setzt sich die konstante Entwicklung der vorangegangenen Quartale fort, sodass der Leerstandsabbau weitestgehend abgeschlossen zu sein scheint. Das am stärksten nachgefragte Segment der modern ausgestatteten Flächen wurde dagegen um knapp 8 % auf 206.000 m² reduziert. Damit ist ihr Anteil am Gesamtvolumen auf knapp 24 % gesunken. Nach wie vor befinden sich in den Büromarktzonen City (116.500 m²) und der Cityrandlage City Süd (78.500 m²) die umfangreichsten Leerstände - beide Teilmärkte weisen jedoch grundsätzlich eine hohe Flächennachfrage auf. Die Leerstandsquote ist nahezu konstant geblieben und beträgt 6,3 %. AT A GLANCE - BÜROMARKT HAMBURG - Q1 2015 Bedeutende Vertragsabschlüsse in Hamburg BMZ Unternehmen m² 1.1 Freie und Hansestadt Hamburg Bezirksamt Mitte 1.3 Engel & Völkers 6.500 1.3 Dr. Weiland & Partner Rechtsanwälte Wirtschaftsprüfer Steuerberater 3.000 1.3 AIDA Kreuzfahrten 2.800 1.1 Counsel Treuhand GmbH 1.500 3 repro 68 medienfabrik GmbH 1.300 © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 32.000 Trend wichtiger Marktindikatoren in Hamburg FLÄCHEN IM BAU SPÜRBAR ZUGELEGT Die Flächen im Bau haben in den vergangenen Monaten aufgrund mehrerer Baustarts von größeren Büroobjekten wieder spürbar zugelegt und belaufen sich aktuell auf 401.000 m². Dies entspricht einer Zunahme um gut 46 % gegenüber dem ersten Quartal 2014. Die aus Marktgesichtspunkten interessantere Größe der noch verfügbaren Flächen im Bau ist um knapp 27 % auf 190.000 m² gestiegen. Mit über 79 % wird für den überwiegenden Teil dieser Flächen jedoch erst im Jahr 2016 oder später mit der Fertigstellung gerechnet. SPITZENMIETE KONSTANT Die Spitzenmiete hat sich im Jahresverlauf nicht verändert und beträgt weiterhin 25 €/m². Sie wird nach wie vor für hochwertige Flächen in sehr guten Lagen der City erzielt. Damit hat die Innenstadt ihren Vorsprung vor anderen Büromarktzonen etwas ausgebaut. Die HafenCity, der Westliche Cityrand - St. Pauli sowie die Alsterlagen folgen mit jeweils 23 €/m² als Top-Miete. Q1 2015 Flächenumsatz 107.000 m² 130.000 m²  Leerstand 849.000 m² 861.000 m²  Flächen im Bau (gesamt) 274.000 m² 401.000 m²  Flächen im Bau (verfügbar) 150.000 m² 190.000 m²  Höchstmietpreis 25,00 €/m² 25,00 €/m²  © BNP Paribas Real Estate GmbH, 31. März 2015 Trend Restjahr Q1 2014 PERSPEKTIVEN Für den weiteren Jahresverlauf ist ausgehend von einer guten konjunkturellen Entwicklung mit einer stabilen Nachfrage zu rechnen, sodass der Flächenumsatz des Gesamtjahres mindestens im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts (480.000 m²) liegen sollte. Auf der Angebotsseite wird sowohl für den Leerstand als auch für die Flächen im Bau eine konstante Entwicklung erwartet. Die Spitzenmiete des Gesamtmarkts könnte bis zum Jahresende noch etwas zulegen, in einzelnen Büromarktzonen sind die Höchstmieten bereits gestiegen. Kennzahlen Hamburg Q1 2015 von Büromarktzonen** bis 1 Flächenumsatz (m²) Leerstand (m²) Flächen im Bau (m²) Flächenangebot (m²) 1. Quartal 2015 gesamt modern davon Erstbezug gesamt verfügbar verfügbar projektiert 2 3 4 5 6 7 8=(3+7) 9 1 City 1.1 City 25,00 58.000 116.500 39.500 24.500 80.500 57.000 173.500 150.000 1.2 Östlicher Hafenrand 19,50 2.000 20.500 3.500 0 14.000 12.500 33.000 30.000 1.3 HafenCity 23,00 15.000 39.500 14.500 4.500 40.500 18.000 57.500 150.000 1.4 Westlicher Cityrand St. Pauli 23,00 1.500 13.000 10.500 6.500 5.000 1.500 14.500 0 2 Cityrand 13,00 - 23,00 24.500 264.000 51.000 14.500 98.500 45.500 309.500 355.000 3 Nebenlagen 10,75 - 16,50 29.000 407.500 87.000 16.000 162.500 55.500 463.000 470.000 130.000 861.000 206.000 66.000 401.000 190.000 1.051.000 1.155.000 Total * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3-5 %. ** Die entsprechende Büromarktzonenkarte finden Sie auf unserer Website unter „Research“. At a Glance ist einschließlich aller Teile urheberrechtlich geschützt. 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