Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung

Neugeschäftsreport
Immobilienfinanzierung
Deutschland | 1. Halbjahr 2015
Erschienen im September 2015
Neugeschäftszahlen und Kreditbestände für die
gewerbliche Immobilienfinanzierung deutscher Banken
JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • September 2015
Höhenflug auf dem deutschen Investmentmarkt hält an und sorgt
für positive Entwicklungen auf dem Finanzierungsmarkt
Trotz steigender Volatilität auf den Finanzmärkten hält der Höhenflug auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt auch zum
Halbjahr unverändert an. Doch weder die z.T. deutlichen Korrekturen am Anleihemarkt, noch die sich weiter hinziehende Griechenland-Thematik konnten die Dynamik auf dem Immobilieninvestmentmarkt bremsen. Im Gegenteil: Das Transaktionsvolumen stieg
erneut, und lag allein bei den Gewerbeimmobilien mit 24 Mrd. Euro
um 42 % über dem Vorjahreswert. Auf das zweite Quartal entfielen
davon rund 60 %, es gab allein sechs Transaktionen im Größensegment ab 300 Mio. Euro. In der historischen Betrachtung wurde
das Q2-Ergebnis von 14,5 Mrd. Euro nur vom zweiten Quartal des
Boomjahres 2007 übertroffen. Über die Investments in Gewerbeimmobilien hinaus flossen allein 17,5 Mrd. Euro in gewerbliche
Wohnimmobilien-Portfolien. Insgesamt wurden also 41,5 Mrd. Euro
investiert.
Selbst die mögliche Zinserhöhung durch die FED in den USA
hatte der starken Nachfrage nichts anhaben können; und diese
Entwicklung dürfte sich fortsetzen. Einzig die Finanzierungsund Kreditkonditionen könnten – im Vorfeld der nächsten FEDEntscheidung – in Teilen in den Sog dieser Volatilitäten kommen.
In Europa dürften Zinserhöhungen noch länger auf sich warten
lassen; die Europäische Zentralbank ist mit ihrem Anleiheankaufprogramm noch in die andere Richtung unterwegs. Letztlich bleibt
der Kapitalfluss in Richtung Immobilie nicht zuletzt aufgrund der
hohen Liquidität bestehen.
Unter den Nachfragern steigt der Anteil ausländischer Investoren
weiter. Mit einem Volumen von rund 14 Mrd. Euro entfiel auf diese
Gruppe 59 % des in gewerbliche Immobilien investierten Kapitals – eine erneute Steigerung zum Vorjahr. Bei so viel Nachfrage
bleibt auch der Druck auf die Renditen hoch, und dies nicht nur im
Bürosegment. Bezüglich Zinsentwicklung schwanken die Finanzmärkte zwischen Zinsauftriebsfaktoren und einem erneuten Run in
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sicherheitsbasierte Anlagen. Sollte es in Folge einer deutlicheren
wirtschaftlichen Erholung zu Zinserhöhungen kommen, dürften damit einhergehend steigende Mieten dämpfend auf den befürchteten
Renditeanstieg wirken. Die Attraktivität des deutschen Immobilieninvestmentmarkt dürfte auch in diesem Szenario fortbestehen.
Es ist naheliegend, dass ein derart beflügelter Investmentmarkt für
deutsche Immobilien auch die Rahmenbedingungen für Immobilienfinanzierungen begünstigt und somit das Neugeschäft deutscher
Kreditinstitute angetrieben hat.
Auch das Neugeschäft der Finanzierer steigt erneut
Um die Situation für die gewerbliche Immobilienfinanzierung auf dem
deutschen Finanzierungsmarkt quantitativ zu beurteilen, hat JLL neben den tatsächlich realisierten Neugeschäftszahlen auch Planzahlen
für die Neugeschäftsvergabe sowie Kreditbestände analysiert und
Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien und
gewerbliche Wohnimmobilien in Mrd. Euro
Quelle: JLL
JLL • Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung • September 2015
ausgewertet. Die gewerbliche Immobilienfinanzierung beinhaltet dabei neben der Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien auch die
gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung für juristische Personen als
Darlehensnehmer. Diese Analyse umfasst eine Auswahl an überregional tätigen deutschen Banken, deren Reporting die entsprechenden
Zahlen gesondert ausweist und somit einen Vergleich ermöglicht.
Dabei machen die 13 hier analysierten Banken mit Neugeschäft
etwa 70 % des Neugeschäftsvolumens im deutschen Markt aus. Die
Angaben zu den Neugeschäfts(plan)-zahlen beziehen sich auf das
Volumen in Deutschland, während die Kreditbestände das Gesamtvolumen im In- und Ausland wiedergeben.
Im Wege der starken Investmentnachfrage wuchs auch das Neugeschäftsvolumen der von JLL untersuchten Banken im Bereich
der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland im ersten
Halbjahr 2015. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist ein Anstieg
um rund 13 % (2,3 Mrd. Euro) zu verzeichnen, auf nunmehr
19,1 Mrd. Euro, und damit bereits rund 52% des 2014er Gesamtvolumens. Dabei teilen sich die HSH Nordbank und die HypoVereinsbank den Spitzenplatz: Mit jeweils 2,9 Mrd. Euro entfallen allein rund
15 % des Neugeschäfts der hier analysierten Banken auf jedes der
beiden Institute, die ihr Neugeschäft im Halbjahresvergleich damit
um 26 % bzw. 81 % steigern konnten. Die HSH Nordbank stellte
Neugeschäft in Deutschland für die gewerbliche Immobilienfinanzierung ausgewählter Banken
H1 2014
H1 2015
Veränderung
Bank
in Mrd. Euro
in Mrd. Euro
H12015/H12014
2,3
2,9
26 %

4,2
HypoVereinsbank3)
1,6
2,9
81 %

4,1
pbb
2,0
2,4
18 %

4,1
Helaba1) 2)
2,6
2,2
-17 %

5,5
DG Hyp3)
2,1
2,2
7%

4,7
Bayern LB
1,4
2,0
43 %

3,4
Berlin Hyp
1,4
1,8
25 %

4,0
DekaBank2)
0,6
1,0
82 %

1,3
Deutsche Hypo3)
1,3
0,9
-30 %

2,1
Münchener Hypo3)
0,4
0,5
25 %

0,8
Aareal Bank2) 4)
1,0
0,2
-81 %

2,2
Düsseldorfer Hyp.bank2)
0,1
0,1
-14 %

0,4
Deutsche Postbank5)
n.v.
n.v.
-
16,8
19,1
13 %
Quelle: JLL, Geschäftsberichte, Pressemitteilungen
Anmerkung: Ohne WestImmo und Hypothekenbank Frankfurt, da kein aktives Neugeschäft
Mittel- und Langfristiges Neugeschäft
z.T. Schätzungen, abgeleitet anhand des Kreditbestandes in Deutschland
Ohne Prolongationen
4)
Inkl. Neugeschäft der Corealcredit
5)
Keine Veröffentlichung von Neugeschäftszahlen
1)
2)
3)
Gesamt 2014
in Mrd. Euro
HSH Nordbank3)
Summe
|3
-
-
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beispielsweise Tristan und Freo rund 91 Mio. Euro für den Ankauf
des Barthonia-Forums in Köln oder der Partners Group 62 Mio. Euro
für den Erwerb eines Einzelhandelsportfolios zur Verfügung. Auf
dem nächsten Rang folgt die Deutsche Pfandbriefbank (pbb), die
unter anderem 150 Mio. Euro für die Projektentwicklung der L‘OréalZentrale in Düsseldorf oder 110 Mio. Euro zur Refinanzierung eines
Büroportfolios in Bonn zur Verfügung stellte. Auf diese drei erstplatzierten Institute entfielen somit 43 % des gesamten hier untersuchten Finanzierungsvolumens.
Damit findet sich im Jahresvergleich nur die HSH Nordbank auch
diesmal wieder unter den Top 3. Das stärkste Wachstum mit 82 %
konnte indes die DekaBank verbuchen, gefolgt von der HypoVereinsbank mit rund 81 % und der BayernLB mit 43 %. Insgesamt
acht der zwölf untersuchten Institute mit ausgewiesenem Neugeschäft erreichten oder übertrafen beim Neugeschäftsvolumen
die 1-Mrd.-Euro-Schwelle und damit annähernd soviele wie im
Vorjahreszeitraum.
Einen Rückgang des Volumens weisen vier Banken auf, das deutlichste Minus schrieb die Aareal Bank. Das Institut konzentrierte sich
weiterhin auf eine selektive Vergabe des Neugeschäfts im Segment
der strukturierten Immobilienfinanzierungen, und hat zuletzt ihre
Prognose für das gesamte Neugeschäft in diesem Segment für das
Kreditbestände gewerbliche Immobilienfinanzierung (In- und Ausland) ausgewählter Banken
Quelle: JLL, Geschäftsberichte und Pressemitteilungen
1)
Inklusive Kreditbestand der Corealcredit und WestImmo
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Jahr 2015 in Höhe von 6-7 Mrd. Euro nochmals bestätigt. Infolge der
Übernahme der WestImmo und der Corealcredit durch die Aareal
Bank werden die Daten zum Neugeschäft konsolidiert ausgewiesen.
Kreditbestände
Die hier untersuchten Banken haben ihre Kreditbestände für
gewerbliche Immobilienfinanzierungen im In- und Ausland in den
ersten sechs Monaten des Jahres unter dem Strich abgebaut. Die
Reduzierung der Bestände von rund 209 Mrd. Euro um dreieineinhalb Prozent auf nunmehr 202 Mrd. Euro resultiert aber zum
überwiegenden Teil auf der Reduzierung bei der Hypothekenbank
Frankfurt (allein -42 %), die den Abbau ihres Portfolios im Rahmen ihres strategischen Auftrags beschleunigt vorantrieb und ihr
gewerbliches Immobilienfinanzierungsportfolio um rund 12 Mrd. auf
jetzt rund 17 Mrd. Euro zurückführte. Unter Ausklammerung dieses
Sondereffektes haben die im Markt aktiven Banken den Kreditbestand um rund 5 Mrd. Euro ausgeweitet. Eine Bank (HypoVereinsbank) stellte für die Jahresmitte 2015 keine Daten zur Verfügung, so
dass für den Vergleich der Kreditbestände mit der Jahresmitte 2014
dieses Institut herausgerechnet werden muss.
Zwei Institute weisen einen zweistelligen Bestandsaufbau aus. Dazu
zählte auch die Aareal Bank, die im ersten Halbjahr die Integration
des Bankbetriebs der Corealcredit in die Aareal Bank vollzogen hat.
Auch den Erwerb der Westdeutschen Immobilienbank (WestImmo)
hat die Aareal Bank im zweiten Quartal abgeschlossen. Insgesamt
zeigt sich die Robustheit der klassischen Bankenportfolien. Durch die
guten Neugeschäftszahlen können die Banken diejenigen Mittelabflüsse kompensieren, die sich aus der Kreditvergabe durch Versicherungen und Pensionskassen sowie dem Trend zur bankenunabhängigen Aufnahme von Kapitalmarktprodukten ergeben.
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Gute Aussichten
Bei den Finanzierungsaussichten überwiegt die Zahl der Institute, die von einer insgesamt positiven Entwicklung ausgehen.
Das niedrige Zinsniveau und die voraussichtlich weiterhin hohen
Transaktionsvolumina auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien und gewerbliche Wohnimmobilien dürften weiter zu einer
guten Verfügbarkeit und einem hohen Bedarf an Investitions- und
Refinanzierungen für Investoren beitragen, und somit auch den
Finanzierern zu einem soliden Neugeschäftsvolumen verhelfen.
Gleichzeitig setzt der hohe Wettbewerb die Margen bei den Instituten weiter unter Druck. Einige Banken betonen diesbezüglich
explizit ihr strikt selektives bzw. konservatives Vorgehen bei der
Vergabe von Finanzierungen.
Kontakt
Markus Kreuter
Team Leader Debt Advisory Germany
Frankfurt
tel +49 (0) 69 2003 1211
[email protected]
Helge Scheunemann
Head of Research Germany
Hamburg
tel +49 (0) 40 350011 225
[email protected]
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jll.de/research Alle Research-Berichte finden Sie auch auf unserer Unternehmenswebseite
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