借家の入居者が駐車スペースを貸すのは？[PDF形式]

山村行弘
暮らしの法律
Yamamura Yukihiro
弁護士。第一東京弁護士会所属。
一般民事・刑事事件、知的財産、法律相談などを手がける。
協力：萩谷雅和（萩谷法律事務所）
第
49回
借家の入居者が
駐車スペースを貸すのは？
相談者の気持ち
借家住まいですが、敷地内の空いている駐車スペースを
1 日単位で貸し出しています。大家から注意されましたが、
貸してはいけないのでしょうか？
ただ、無断で転貸をしたからといって、賃貸
居住に使用するために家屋
を借り、その家屋の敷地に駐
人が直ちに賃貸借契約を解除できるかというと、
車スペースがある場合は、そ
そうとは限りません。前述のとおり、賃貸借が
の駐車スペースについても、
当事者の個人的信頼を基礎とする継続的法律関
建物賃貸借契約の目的に含まれているものと考
係であることからすると、賃借人が賃貸人の承
えられます。
諾なく第三者に賃借物の使用収益をさせた場合
このように、居住用の建物賃貸借契約の目的
においても、賃借人の当該行為が賃貸人に対す
に含まれている駐車スペースを、賃借人が第三
る背信的行為と認めるに足らない特段の事情が
者に貸し出すことは、たとえそれが１日単位で
ある場合においては、民法 612 条の解除権は発
あったとしても、転貸に当たるものと言えるで
生しないものと解されています
（最高裁昭和28 年
しょう。転貸について、民法 612 条は、賃借人
9 月 25 日判決）
。
は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸
簡単に言うと、借主の転貸が貸主に対して背
することができず、これに違反して承諾を得る
信的でないと言える場合は、貸主は転貸を理由
ことなく第三者に賃借物を使用・収益させた場
に賃貸借契約を解除することができないという
合は、賃貸人は、契約の解除をすることができ
ことです。なお、転貸が背信的でないことは、
る旨規定しています。賃貸借は当事者の個人的
借主側で主張・立証する必要があります。
信頼関係を基礎とする継続的法律関係であり、
本件では、
居住用の建物賃貸借契約において、
そのことに照らすと、賃借人が賃貸人の承諾な
その敷地の駐車スペースを第三者に転貸すると
しに第三者に賃借物を使用収益させることは契
いうものであり、しかもその転貸は、収益を目
約の本質に反することになります。そこで、こ
的とするものと考えられますので、これを背信
のような行為のあったときには賃貸借関係を継
的でないと主張することは、極めて難しいもの
続することのできない背信的行為があったもの
と言えるでしょう。大家の承諾が得られない以
として賃貸人において一方的に賃貸借関係を終
上、転貸はやめるべきです。
了させることができることを規定したのです。
2016.6
36

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