M.B.– D e p e s c h e April 2016 In dieser Ausgabe: BHG: zur Betriebskostenabrechnung zu informativ muss sie nicht sein BHG zur Betriebskostenabrech. BFH zur Abschreibung Wenn Untermieter Mieter wird Aus dem Gerichtssaal kurz ... Impressum: Herausgeber Hausverwaltung Friedrich Maier-Bode Aachener Straße 444, 50933 Köln Telefon: 0221-921615-0 Telefax: 0221-921615-14 Email: [email protected] Mitglied im Immobilienverband Deutschland IVD (ehem. RDM) Mitglied im Verband Nordrhein Westfälischer Immobilienverwalter VNWI Wenn aus "Untermieter" "regulärer"Mieter wird Hat ein Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis der Untervermietung seiner Wohnung an seine Nichte erhalten und ist diese Zustimmung (wenn auch nicht datenmäßig vereinbart) für auf maximal ein Jahr als befristet anzusehen, so braucht der Vermieter einer weiteren Untervermietung nicht zuzustimmen. Nutzt der Mieter die Wohnung aber weiterhin nicht, sondern überlässt er sie nach wie vor seiner Nichte, so kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen. (Hier stellte sich heraus, dass die Nichte in Berlin noch über 2 weitere Wohnungen verfügte.) (LG Berlin, 67 S 28/15) Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Vermietern einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung zugesprochen. Werden zum Beispiel die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude umgelegt, so muss der Vermieter die Rechenschritte nicht mehr einzeln in der Abrechnung aufführen. Bisher hat der BGH das anders gesehen und derartige Abrechnungen als „formal unwirksam“ betrachtet. Der Aufwand für den Vermieter müsse sich in Grenzen halten. Und auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung übersichtlich bleibe und nicht zu viele Details enthalte. (In dem konkreten Fall teilen sich mehrere Gebäude einer Wohnanlage einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Eigentümer die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, die Rechnung aber nicht detailliert aufgemacht, also zum Beispiel nicht separat die Positionen erwähnt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten. Das musste er auch nicht.) (BGH, VIII ZR 93/15) XX Für Abschreibung zählt der Vertrag Beim Kauf einer Mietsache oder eines Grundstücks setzt sich der Kaufpreis in der Regel aus einem Anteil für das Gebäude und einem für Grund und Boden zusammen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass nur der Gebäudeteil steuerlich abgeschrieben werden kann. Maßstab für die Aufteilung sei grundsätzlich das im Notarvertrag Vereinbarte. Etwas anderes gilt nur, wenn die Aufteilung lediglich zum Schein vorgenommen wurde oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Hier ging es um den Kauf von zwei Eigentumswohnungen, die der Käufer im Laufe der Jahre auf Basis des im Kaufvertrag vereinbarten Gebäudeanteils abschrieb. Weil dem Finanzamt das zu hoch erschien, verweigerte es die Anerkennung - wurde vom BFH aber zurechtgewiesen. Als Grundlage gelte das, was im Vertrag geregelt wurde. (BFH, IX R 12/14)XX Mit freundlicher Unterstützung des IVD/ W. Büser Aus dem Gerichtssaal kurz notiert „Drohnen-Angriff" auf Nachbarn ist strafbar Das Amtsgericht Potsdam hat entschieden, dass es dem Eigentümer einer Drohne untersagt ist, ohne Einverständnis seines Nachbarn das Flugobjekt über dessen Grundstück kreisen zu lassen. Er verletze damit dessen Persönlichkeitsrecht und greife in das grundrechtlich geschützte Recht auf Privatsphäre ein. Hierzu gehöre auch die Integrität eines von einer hohen Hecke umfassten Gartens, der ein Rückzugsort des jeweiligen Nutzers sei, weshalb Beobachtungen anderer Personen als Ausspähung eingestuft werden müssten. (Hier ging es um zwei Nachbarn, deren Verhältnis als "gespannt" angesehen werden kann. Auf dem überflogenen Grundstück sonnte sich die Lebensgefährtin des Eigentümers. Der "Späher" wurde zur Zahlung der vorgerichtlich entstandenen Abmahnkosten durch einen Anwalt in Höhe von 461 € und zur Leistung der Unterschrift unter eine Unterlassungserklärung verurteilt.) (AmG Potsdam, 37 C 454/13) XX Die Zustimmung kann nicht widerrufen werden Hat ein Mieter auf das Schreiben seines Vermieters, in dem eine Mieterhöhung angekündigt wurde, zustimmend geantwortet, so kann er nicht Monate später diese Bestätigung widerrufen, weil er nach dem Fernabsatzgesetz eine 14tägige Widerrufsfrist gehabt, der Vermieter aber darauf nicht hingewiesen habe. Das Amtsgericht BerlinSpandau: Mietänderungsverträge, die im Rahmen eines bereits bestehenden Mietvertrages abgeschlossen werden, seien vom Anwendungsbereich eines Fernabsatzvertrages herauszunehmen. Der Begriff "Fernabsatzvertrag" bedeute, dass mit diesem Vertrag "eine Leistungserbringung versprochen" werde. Bei einem Mieterhöhungsverlangen bleibe die Leistung aber die gleiche; der Vermieter fordere lediglich eine höhere Gegenleistung. (AmG Berlin-Spandau, 5 C 267/15) XX
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