Beim Auszug des Mieters hat der Wohnungseigentümer schlechte

in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Annette Jäger
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Mietrecht
So wehren sich Mieter bei Kündigung wegen Eigenbedarf
Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter
ist nicht immer von Harmonie geprägt. Vor allem
wenn das Mietverhältnis beendet ist – oder werden soll – gibt es häufig Streit, der auch vor Gericht ende kann. Nicht selten geht es dabei um
die Kündigung wegen Eigenbedarf, um die Frage
der Endrenovierung oder um die Kaution.
Es gibt zwar keine Zahlen, die belegen, dass
Kündigungen wegen Eigenbedarf in den letzten
Jahren zugenommen hätten. Unbestritten ist
jedoch, dass sie auf einem angespannten Wohnungsmarkt eine größere Rolle spielen, als
sonst: erstens benötigen Vermieter die Wohnung
aufgrund von Wohnungsmangel tatsächlich
selbst. Und zweitens wird die Kündigung wegen
Eigenbedarf auch eingesetzt, um Mieter zusammen los zu werden und die Wohnung teurer
verwerten zu können. Das ist natürlich nicht
rechtmäßig, aber durchaus Praxis. Die
Rechtssprechung hat in puncto Eigenbedarf in
der Vergangenheit eher die Vermieterposition
gestärkt. Ganz anders beim Thema Endrenovierung: Hier hat die Rechtssprechung die Interessen des Mieters gestärkt. Was Recht und Unrecht ist und wie Mieter handeln können, erfahren Sie auf den folgenden Seiten.
Der Text wurde von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, auf inhaltliche Richtigkeit geprüft.
1. Kündigung wegen Eigenbedarf
1a. Was ist Eigenbedarf?
Eigenbedarf ist mit Abstand der häufigste Grund,
aus dem ein Vermieter ein Mietverhältnis kündigt,
wenn der Mieter sich vertragstreu verhält, sprich:
seinen Pflichten als Mieter nachkommt. Dann ist
die Kündigung wegen eines berechtigten Interesses, z.B. Eigenbedarf, praktisch die einzige
Chance, einen Mieter vor die Tür zu setzen. Eigenbedarf heißt, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst beansprucht oder für einen
engen Angehörigen, dazu zählen Eltern, Kinder,
Enkel oder Geschwister. Andere, weiter entfernte
Verwandte zählen in der Regel nicht dazu. Wenn
allerdings eine Pflegerin oder ein Au-Pair die
Wohnung bezieht, gilt auch dies als Eigenbedarf.
Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es dazu (Auszug):
Paragraf 573 Ordentliche Kündigung des
Vermieters
1. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
2. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an
der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für
sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige
seines Haushalts benötigt oder….
3. die Gründe für ein berechtigtes Interesse des
Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben
anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
Achtung: Auch die Umwandlung einer Wohnung
in Büroräume kann als berechtigtes Interesse des
Vermieters gelten (BGH VIII ZR 238/11). Ebenso
eine Nutzung der Wohnung stunden- oder tagesweise wie es das Bundesverfassungsgericht in
einem neueren Urteil erlaubt hat (Az. 1 BvR
2851/13). Aufsehen erregt hat hier die Kündigung
durch einen Vermieter, der die Wohnung nutzen
wollte, um dort seine von ihm getrennt lebende
Tochter zu treffen. Diese Urteile zeigen, dass die
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Gerichte also einer Kündigung zustimmen, auch
wenn die Wohnung nicht als Lebensmittelpunkt
genutzt wird.
Übrigens: Der Vermieter darf auch dann wegen
Eigenbedarf kündigen, wenn sich dieser relativ
rasch nach Einzug des neuen Mieters ergibt. Der
Vermieter darf sich also relativ kurzfristig zu einem Eigenbedarf entscheiden, sogar, wenn dieser eigentlich absehbar war, als die Wohnung
vermietet wurde, er sich aber keine Gedanken
darüber gemacht hat (Az. VII ZR 154/14 und BGH
VIII ZR 233/12).
Sperrfrist: Eine Besonderheit gilt bei Mietwohnungen, die während der Mietzeit des Mieters in
Eigentumswohnungen umgewandelt und dann
verkauft werden; der neue Eigentümer darf dem
Mieter erst nach einer Sperrfrist von drei Jahren
wegen Eigenbedarf kündigen. Diese Sperrzeit
kann durch eine Länderverordnung für Städte mit
Wohnungsengpässen auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Im Bürgerlichen Gesetzbuch
heißt es dazu:
Paragraf 577a Kündigungsbeschränkung bei
Wohnungsumwandlung
Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert
worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des Paragraf 573 Abs. 2
Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit
der Veräußerung berufen…
1b. Ist der Eigenbedarf rechtmäßig?
Bei der Kündigung wegen Eigenbedarf geht es
nicht immer korrekt zu. Vermieter nutzen die
Kündigungsvariante durchaus, um Mieter zusammen los zu werden. So kann es ein Interesse
des Vermieters sein, den langjährigen Mieter vor
die Tür zu setzen, um die Wohnung neu, zu einer
deutlich höheren Miete zu vergeben. Dies wäre
eine unrechtmäßige Kündigung. Doch wie kann
der Mieter erkennen, ob eine Kündigung wegen
Eigenbedarf rechtmäßig ist oder nicht? Schritt für
Schritt vorgehen, heißt die Devise:
1. Entspricht die Kündigung den formalen
Voraussetzungen? Wenn nicht, dann ist
sie unwirksam. Das kann man am besten
mit Hilfe eines Anwalts überprüfen. Auch
Mietervereine helfen weiter.
2. Hat der Vermieter die Gründe für den Eigenbedarf in der Kündigung genau beschreiben? Für welche Person ist die
Wohnung gedacht? Warum benötigt er die
Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt? Die
Gründe müssen nachvollziehbar sein.
3. Gibt es eventuell andere Wohnungen, die
dem Vermieter gehören und die leer stehen, die er demzufolge alternativ nutzen
könnte? Oder die er dem Mieter alternativ
anbieten könnte?
Hat der Vermieter einen Fehler gemacht, ist die
Kündigung ohnehin unwirksam. Deuten jedoch
alle Antworten daraufhin, dass es sich tatsächlich
um Eigenbedarf handelt, kann der Mieter nur Widerspruch einlegen.
Tipp: Weil der Mieter in solchen Fällen meist
rechtliche Beratung benötigt, kann eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein. Diese muss
natürlich abgeschlossen werden, bevor es Streit
gibt. Der Versicherer übernimmt z.B. Rechtsanwaltshonorare und Gerichtskosten. Verliert man
den Prozess, übernimmt, die Police die Kosten
des gegnerischen Anwalts. Alternativ genießen
Mitglieder eines Mietervereins regelmäßig Mietrechtsschutz.
1c. Widerspruch
Ein Widerspruch kann dann aussichtsreich sein,
wenn man Argumente anführen kann, die belegen, dass die Kündigung eine unzumutbare Härte
ist. Mögliche Gründe können einen lange Wohndauer in der Wohnung sein, eine Verwurzelung in
der Wohngegend, hohes Alter, Schwangerschaft,
Krankheit oder die Tatsche, dass man keine Ersatzwohnung findet.
Eine genaue Definition, was unter „langer Wohndauer“ zu verstehen ist, gibt es nicht. Je länger
die Wohndauer, je älter der Mieter, je kränker
etc., desto schwerer wiegt das Argument der unzumutbaren Härte. Eine höhere Miete und eine
Wohnung in einem neuen Stadtviertel gelten jedoch als zumutbar und nicht als Härte. Vor Gericht entscheidet immer der Einzelfall. Notfalls
nimmt das Gericht eine Interessensabwägung
zwischen den Interessen des Mieters und jenen
des Vermieters vor. Entscheidet das Gericht zugunsten des Mieters, kann dies eine Verlängerung des Mietverhältnisses zur Folge haben zeitlich befristet oder unbefristet.
Einen Widerspruch muss der Mieter zwei Monate
vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären, wenn dieser in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit
des Widerspruchs und über Form und Frist inforwww.biallo.de
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miert
hat.
(Ohne
eine
derartige
Widerrufsbelehrung kann auch noch vor Gericht
im Räumungsprozess Widerspruch eingelegt
werden.) Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Bei
einer Mietdauer von mehr als fünf Jahren gelten
sechs Monate, bei acht Jahren Mietdauer gelten
neun Monate. Akzeptiert der Vermieter den Widerspruch nicht – was wahrscheinlich ist – muss
das Gericht entscheiden. Bis zu einem gerichtlichen Urteil kann er in der Wohnung bleiben. Landet der Rechtsstreit sogar vor dem Bundesgerichtshof, kann ein Urteil mehrere Jahre dauern –
für den Vermieter keine rosige Aussicht. Nicht
selten einigen sich Vermieter und Mieter dann auf
eine Abfindung.
Tipp: Einen Widerspruch muss man nicht sofort
einlegen, hier empfiehlt sich die vorherige
Rechtsberatung durch den Mieterverein. Denn es
geht oft auch darum, nach einer Kündigung erst
mal Zeit zu gewinnen. Da kann es prozesstaktisch falsch sein, sofort Widerspruch einzulegen,
denn von dem Moment an kann der Vermieter
möglicherweise schon auf Räumung klagen.
1d. Schadensersatz
Wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht und die
Kündigung damit unwirksam war, darf der Mieter
sogar wieder in die Wohnung zurück (BGH, Az.
307 S 72/08). Das funktioniert aber nicht immer;
deshalb hat der Mieter dann Anspruch auf Schadensersatz (BGH VIII ZR 99/14). Es lohnt sich
also, nach Auszug aus der Wohnung zu überprüfen, ob der Vermieter den Eigenbedarf auch wirklich umsetzt. Dazu muss man ein wenig Recherche betreiben, vor allem, wenn man vermutet,
dass es sich um einen vorgetäuschten Eigenbedarf handelt. Was passiert also mit der Wohnung
nach Auszug? Wird sie verkauft oder zur Miete
angeboten?
Der Schadensersatz kann teuer für den Vermieter
werden: Umzugskosten sind zu erstatten oder
eine Mietdifferenz, wenn die Miete in der neuen
Wohnung teurer ist kurz: alle Kosten, die in Zusammenhang mit dem Umzug stehen.
2. Endrenovierung
2a. Gesetzeslage
Laut Gesetz müssen Mieter gar nicht renovieren.
Weder während der Mietzeit noch bei Auszug.
Im Bürgerlichen Gesetzbuches heißt es dazu:
Paragraf 535 Inhalt und Hauptpflichten des
Mietvertrags
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der
Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der
Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat
die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Paragraf 538 Abnutzung der Mietsache durch
vertragsgemäßen Gebrauch
Veränderungen oder Verschlechterungen der
Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter
nicht zu vertreten.
Der Vermieter ist damit für die Instandhaltung
der Wohnung verantwortlich. Allerdings kann
diese Bestimmung im Mietvertrag geändert und
auf den Mieter abgewälzt werden. Demzufolge
gibt es in fast allen Mietverträgen Klauseln, die
Mieter verpflichten, zu renovieren. Die entscheidende Frage ist: Sind diese Klauseln wirksam
oder nicht? Denn unwirksame Klauseln entbinden den Mieter von jeglichen Renovierungsarbeiten. Dann greift die gesetzliche Bestimmung.
Weil die überwiegende Zahl von Klauseln nicht
zulässig ist, renovieren viele Mieter zu Unrecht.
Denn die meisten kennen die Gesetzeslage
nicht. Eines ist sicher: Auch bei wirksamen Klauseln ist es nicht möglich, den Mieter zu einer
Komplettsanierung bei Auszug zu verpflichten.
Allenfalls Schönheitsreparaturen, z.B. Tapezierund Anstreicharbeiten können auf ihn abgewälzt
werden.
Tipp: Wer eine unrenovierte Wohnung angemietet hat, muss bei seinem Auszug nicht renovieren, egal was im Mietvertrag vereinbart wurde
(BGH VIII ZR 185/14).
2b. Unwirksame Klauseln in Mietverträgen
Die meisten kennen diese Formulierungen: Küche, Bad und Dusche sind alle drei Jahre zu
renovieren, Wohn- und Schlafzimmer, Flur, Diele
und Toilette alle fünf Jahre, Nebenräume alle
sieben Jahre, bei Auszug ist das Parkett abzuziehen und zu versiegeln. Tatsache ist: Solche
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Regelungen sind unzulässig. Weitere typische,
unwirksame Klauseln:
ner, Installateur, Dachdecker muss der Vermieter selbst engagieren und bezahlen.
Starre Fristen: Starre Fristen, die einen festgelegten Turnus von drei, fünf und sieben Jahren
zur Renovierung vorsehen, sind unzulässig, weil
sie den Grad der Abnutzung einer Wohnung
nicht mit einbeziehen. Und weil die Formulierung
keine Ausnahme dieser Regel erlaubt (BGH, VIII
ZR 360/03).
Quotenklausel: Quotenklauseln sind immer
unwirksam: Sind die im Vertrag genannten Renovierungsfristen bei Auszug noch nicht abgelaufen, besagt die Klausel, dass der Mieter wenigstens anteilig Renovierungskosten bezahlen
muss. Solche Klauseln sind bereits unwirksam,
wenn sie unverständlich formuliert sind oder
wenn sie keine Beispielrechnung enthalten.
Auch hier dürfen keine starren Fristen genannt
sein (BGH VIII ZR 242/13).
Vertragsgemäß: Ist im Mietvertrag festgelegt,
dass die Wohnung „wie überlassen“ oder „in
vertragsgemäßem Zustand“ zurückzugeben ist,
ist dies ebenfalls unzulässig, den es beinhaltet,
dass normale Abnutzungsspuren automatisch
und immer zu beseitigen wären (BGH, VIII ZR
339/03).
Ausführungsart: Der Vermieter gibt vor, wie
renoviert werden muss, beispielsweise, dass von
der bisherigen Ausführungsart nicht abgewichen
werden darf. Das würde bedeuten, dass die
Raufasertapete in der Wohnung auf ewig erhalten bleiben muss.
Fachbetrieb: Der Vermieter gibt vor, dass die
Renovierung nur von einem Fachbetrieb ausgeführt werden darf (BGH Az: VIII ZR 285/12).
Farbe: Im Mietvertrag ist vorgegeben, in welcher
Farbe die Wände während der Mietzeit zu streichen sind oder auch mit welcher Marke.
Automatische Renovierung: Der Mieter wird
verpflichtet, automatisch bei Auszug zu renovieren, unabhängig davon, wie lange er in der
Wohnung gewohnt hat und wie abgenutzt die
Wohnung ist. Das würde bedeuten, dass ein
Mieter, der in eine frisch renovierte Wohnung
eingezogen ist, auch dann komplett renovieren
muss, wenn er nach nur sechs Monaten wieder
auszieht.
Tapeten: Unzulässig ist, vorzuschreiben, dass
beim Auszug Tapeten immer entfernt werden
müssen.
Fenster und Türen: Manchmal wird verlangt,
dass diese von Außen zu streichen sind. Das ist
unzulässig.
Balkon und Keller: Jegliche Renovierungsarbeiten sind nicht auf den Mieter abzuwälzen.
Reparaturen: Auch zu Reparaturen kann der
Mieter nicht verpflichtet werden: Maurer, Klemp-
Tipp: Hat ein Mieter auf Basis solcher Klauseln
renoviert, obwohl er nicht müsste, kann er die
Kosten vom Vermieter zurückverlangen. Allerdings nur innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach Auszug. Sonst tritt die Verjährung ein.
2c. Wirksame Klauseln in Mietverträgen
Wie ist es richtig formuliert und zu was kann der
Mieter verpflichtet werden? Die meisten Musterverträge, die man sich im Internet herunterladen
kann, enthalten Regelungen zum Thema
Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen. Herausgeber dieser Mietverträge sind
z.B. örtliche Haus- und Grundbesitzervereine
oder Verlage. Allerdings gibt es eine Fülle von
unterschiedlichen Vertragstexten, es gibt nicht
den einen Mustervertrag. Jedes Mal, wenn es
ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs zum
Thema Renovierung/Schönheitsreparatur gibt,
wird der Vertragstext angepasst. Damit sind die
alten Mietverträge natürlich nicht vom Tisch. So
kann es gut sein, dass man einen älteren Mietvertrag hat, in dem Dinge festgelegt sind, die
längst nicht mehr erlaubt sind.
Wirksame Klauseln
Eine Komplettsanierung, die automatisch bei
Auszug zu erfolgen hat, ist nie per Mietvertrag
festzulegen. Wenn überhaupt, ist hier die Rede
von Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten. Eine Klausel dazu ist dann wirksam,
wenn sie Flexibilität zulässt, also nicht strikt Verpflichtungen festlegt, sondern wenn der Grad der
Abnutzung der Wohnung miteinbezogen wird in
die Frage, was und wie viel zu tun ist. Damit
können auch Schönheitsreparaturen entfallen,
etwa, weil die Wohnung gut in Schuss ist bzw.
wenn vorgesehene Renovierungsintervalle verlängert werden können.
Beispiele für wirksame Klauseln:
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

„Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten
der Schönheitsreparaturen zu übernehmen.“ Das ist ganz allgemein formuliert.
Was im Einzelnen zu tun ist, entscheidet
der Grad der Abnutzung der Wohnung.
Der Vermieter legt zwar eine starre Frist
im Vertrag fest – alle drei, fünf, sieben
Jahre - allerdings führt er das Wort „üblicherweise“ oder „in der Regel“, „ungefähr“, „meist“ oder „normalerweise“ hinzu.
Damit ist die Klausel wirksam, denn sie
lässt offen, auch eine Ausnahme von der
Regel bzw. der starren Frist zu machen
(BGH, Az. VIII ZR 378/03).
Fallstrick: Übergabeprotokoll
Einen Fallstrick, der am Ende den Mieter doch
zur Renovierung zwingen kann, gibt es dennoch:
Das Übergabeprotokoll. Ein solches Protokoll
sollte man idealerweise bei Auszug und Einzug
machen. Darin wird der Zustand der Wohnung
festgehalten, also z.B. die Badewanne ist zerkratzt, der Spiegel hat einen Sprung, im Parkett
befindet
sich
eine
Macke.
Ohne
Übergabeprotokoll ist es für den Mieter schwierig, zu beweisen, dass man bestimmte Schäden
in der Wohnung bereits vorgefunden hat und
damit nicht verantwortlich dafür ist.
Aufpassen: Wenn Mieter und Vermieter im
Übergabeprotokoll vereinbaren (Individualvereinbarung), dass der Mieter die Wohnung renoviert hinterlässt, dann ist das gültig, ganz egal,
was der Mietvertrag besagt, wann der Mieter
eingezogen ist oder in welchem Zustand sich die
Wohnung damals befand. Damit muss der Mieter
renovieren, auch wenn im Mietvertrag eine ungültige Klausel steht (BGH, VIII ZR 71/08).
2d. Schönheitsreparaturen – was gehört dazu?
Hat man es mit einer wirksamen Klausel zu tun,
die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzt, stellt sich die Frage, was das alles beinhaltet. Schönheitsreparaturen sind wie folgt definiert:
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die übliche Abnutzungserscheinungen
beseitigen, die sich durch den vertragsgemäßen
Gebrauch der Wohnung ergeben, sprich: Der
Mieter soll seine Gebrauchsspuren beseitigen.
Dazu gehört:
 Tapezieren, Streichen oder Kalken der
Wände und Decken





Streichen der Fußböden, falls es sich um
gestrichene Fußböden handelt
Streichen der Heizkörper einschließlich
Heizrohre
Streichen der Innentüren und der Außentüren (nur von innen)
Streichen der Fenster von innen
Dübellöcher zuspachteln
Dazu gehört nicht:
 Lackieren von Außenfenstern, Außentüren oder einer Loggia
 Abschleifen oder Versiegeln von Parkett
 Auswechseln von Teppichböden
2d. Pflichten des Mieters
Ist nichts anderes vorgesehen, also im Mietvertrag keine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen festgehalten, oder sind unwirksame Klauseln
im Mietvertrag enthalten, muss der Mieter bei
Auszug die Wohnung lediglich ordentlich hinterlassen. Das heißt: Ausgeräumt und oberflächlich
gereinigt - besenrein. Dies ist dabei zu beachten
(Beispiele):
Ausgeräumt: Ausgeräumt heißt, dass die Wohnung in den baulichen Zustand versetzt werden
muss, in dem sie bei Einzug war. Nicht mit dem
Vermieter abgesprochene Veränderungen müssen rückgängig gemacht werden. Dazu gehören
nachträglich eingebaute Trennwände, Durchbrüche, überstrichene Kacheln im Bad, fest eingebaute Regale oder eine Einbauküche, auch ein
auf eigene Faust verlegter Fußboden. Grundsätzlich gilt: Wird in die Bausubstanz eingegriffen, muss der Vermieter vorher gefragt werden.
Dübellöcher: Wer nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen, muss auch keine Dübellöcher zuspachteln, wenn sie in einem
üblichen Umfang für das Anbringen von Bildern,
Lampen, Spiegeln etc. erfolgt sind. Es dürfen
sogar Kacheln durchbohrt werden, wenn Dübel
nicht in den Fugen eingefügt werden können.
Sind die Wohnungswände aber übermäßig
durchlöchert, muss das der Mieter aber beseitigen.
Farbe: Wer seine Wohnung nach einem Geschmack dekoriert hat, der nicht massenkompatibel ist, muss das rückgängig machen. Das wurde in einem Urteile des Bundesgerichtshofs festgelegt (Az.: VIII ZR 416/12): Bunt gestrichene
Wände, Heizkörper oder Türen muss der Vermieter also nicht dulden. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in neutralen Farben zurückzuwww.biallo.de
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geben. Das muss nicht weiß sein, Pastelltöne
und andere dezente Farben sind erlaubt.
Fußboden: Wenn das Parkett die üblichen Gebrauchsspuren aufzeigt, ist das in Ordnung.
Wenn Brandlöcher im Teppich sind, ist der Mieter zu Ersatz verpflichtet.
Wichtig: Schäden, die zu Beginn des
Mitverhältnisses bereits vorhanden waren, muss
der Mieter nicht beseitigen. Damit er das auch
beweisen kann, ist ein Übergabeprotokoll sinnvoll.
Das Fazit der oben angeführten Beispiele: Immer wenn sich bei Schäden in der Wohnung die
Frage des Schadensersatzes stellt, ist es unerheblich, was im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen steht – der Mieter muss dafür geradestehen und den Schaden ersetzen. Allerdings muss
der Mieter nur den Zeitwert ersetzen, also das,
was die Sache noch aktuell an Wert hat. Weist
beispielsweise der Teppichboden an einer Stelle
einen großen Brandfleck auf, ist der Mieter nicht
verpflichtet, einen komplett neuen Teppichboden
zu verlegen. Der Zeitwert ist zu ersetzen oder
eine Reparatur der beschädigten Stelle.
Schadensersatzansprüche
3. Mietkaution und Auszug
Ein Thema, das bei Auszügen häufig zum Streit
zwischen Vermieter und Mieter führt, ist das
Thema Mietkaution. Wenn man genau hinschaut, dreht es sich im Kern bei diesen Streitigkeiten meist um Renovierungsfragen: Muss der
Mieter renovieren oder nicht oder ist er für einen
Schaden verantwortlich oder nicht?
Der Vermieter hält dann oft die Kaution oder
einen Teil der Kaution zurück. Um solche Streitigkeiten zu vermeiden, rät der Deutsche Mieterbund, bereits vor einem anstehend Auszug zu
klären, ob man renovieren muss oder nicht. Ein
Blick in den Mietvertrag gibt Aufschluss. Um sicher zu gehen, dass man die Klauseln richtig
interpretiert, lohnt es sich, Rat von einem Experten einzuholen. Dies kann jemand von einem
Mieterverein sein. Frühzeitige Klärung der Sach-
lage ist dringend zu empfehlen – auch gemeinsam mit dem Vermieter. Der Auseinandersetzung zu entgehen, in dem man einfach auszieht,
funktioniert nicht. Der Vermieter wird dann aller
Voraussicht nach einen Teil der Kaution einbehalten und dann ist der Streit vorprogrammiert.
Übrigens: Der Vermieter muss die Kaution eigentlich sofort zurückzahlen, wenn zwischen den
Vertragsparteien
klar
ist,
dass
keine
Vermieteransprüche mehr gestellt werden. Er
hat aber eine Überlegungszeit von drei Monaten,
in der er diese Frage klären kann. In schwierigen
Fällen kann diese Überlegungszeit sogar sechs
oder neun Monate betragen. Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, kann er sogar
einen Teil der Kaution noch länger zurückhalten.
Das „Thema der Woche“ ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, 86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter [email protected] oder per Telefon:
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