ビル経営講座違法状態の解消を優先！「小さな事からコツコツと」が重要なポイント時間による劣化リスクから建物を守る「CAPEX」③ 時間による劣化リスクから建物資産を守る科学的プロパティマネジメントによる解決手法「CAPEX＝計画的修繕」シリーズの最終回。今号では、建物価値に多大な影響を与える違法状態を把握し優先して対応することと地道な日常管理の重要性について解説する。よしだ・あつし（Yoshida Atsushi） 1977年4月、（株）日本リクルートセンター入社（現（株）リクルート）、ビル事業部西日本部長など / 1990年10月、（株）リクルートビルマネジメント（現（株）ザイマックス）大阪支店長、技術部長など / 1997年6月、同社取締役 / 2001年5月、（株）ザイマックスビルディングサイエンスを設立し、現職 / ビル管理および修繕分野をコアとしたプロパティマネジメントについての基礎研究（株）ザイマックスビルディングサイエンス取締役主幹研究員吉田淳に最新の基準を満たせず、しかしながら特例によみ」「封じ込め」の方法もあるが、テナント原状り違法建築ではないとされている建物を指す。回復工事や設備改修工事をアスベスト使用部位の「耐震」は既存不適格の代表例だ。改正法は現周辺で行う場合は、厳重なアスベスト対策を施し在の建物に適用しないので、改修を強制されるこて実施する必要に迫られるため、根本解決はやはとはないが、2006年からは耐震診断結果を重要事り「除去」となるだろう。項説明書に明示するよう義務付けられた。耐震改 PCB（ポリ塩化ビフェニール）は、受電トラン修には多額の費用がかかるだけに、つい先送りしスやコンデンサーに使われていた。PCB含有の機たくなるが、せっかく設備の大改修を行って機能器は使用が禁じられ「適正な保管」が求められてをアップさせても、本体が脆弱では万一の時に失いたが、PCB処理開始に伴い、2016年7月までにうものが大きい。処分する事が義務付けられた。なお、微量PCBがまた、耐震工事は内装や設備を道連れにしてし混入している絶縁油が入ったトランスは、処理方まうので、後先の順番が違うと大きなロスを発生法が未だ決まっておらず、保管を続けなければなさせる。地震の発生確率も増し、状況が逼迫してきらないという問題を抱えている。ているので、早めの判断が必要だろう。耐震診断だけでも早々に実施しておきたいものだ【図表1】。小さなことからコツコツとるにもかかわらず、これを放置していたために人違法状態や既存不適格への対応命を損なってしまった悲しいニュースに触れるこ PCBやアスベストへの対処とも多い。この場合、管理権原のある所有者には「CAPEX＝計画的修繕」について、3回にわた重い責任が生ずるだろう。ってお伝えしてきたが、建物価値を維持向上させ建物が既存不適格となってしまっている場合も限りある修繕予算の配分には優先順位をつける考えられる。これは、新築の確認申請時には適法必要があるが、建物が違法状態にある場合には、であったが、法律で基準が変わってしまったため【図表1】耐震診断費用の目安衛生法施行規則が改正され、重量の0.1% 建築基準法に対する理解が不足して 2,000 を超えて含有するすべての物の、製いたり、工事をテナント任せにしてお 1,800 造・譲渡・使用が禁止された。難燃性くと、用途変更未届け（事務所部分を 1,600 や耐腐食性など優れた特性を持つ建築物販・店舗に変更するなど）、内装制限違反（内装の仕上げ材料が、規定の難燃性を満たしていない）、排煙設備不足（テナント間やテナント室内を間仕切る際に排煙口の追加を怠る、容量が不足するなど）、避難距離不足（避難階段までの距離が、壁の設置によって遠くなる）などの違法状態に陥ってしまうことがあるので、要注意だ。材料だったため、【図表2】のようにビ 1,400 耐震 1,200 診断 1,000 費用︵ 800 万円︶ 600 囲い込まれた吹付けアスベスト煙突ベランダ天井板エレベーターシャフト間仕切り壁給湯室 Pタイルスベスト含有吹付け材は、経年劣化するとアスベストが自然に飛散するため、下限金額 400 空調ダクトボイラー室・電気室・機械室などの吹付けアスベスト重大な健康被害をもたらす恐れがある。調査を行い、アスベストの使用の有 200 0 【図表2】ビルのアスベスト使用部位た。特に1988年頃まで使用されていたアボイラーの断熱材ダクト保温材エルボの保温材駐車場の吹付けアスベスト無を確認し、存在した場合は定期的に 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 延床面積（㎡）状況をチェックするとともに、どのよアスベスト水道管うに対処するかを判断する。「囲い込（出所）（社）東京建設業協会ザイマックスビルオーナーズクラブ 12号大規模改修だけがバリューアップではなく、テナル内の多くの部位で広く用いられてい上限金額消防設備点検の結果で指摘事項があ 5 いるものに、PCBやアスベストがある。アスベスト（石綿）は2006年に労働安全やはりその解消を第一に考慮しなければならないだろう。るには、地道な日常管理の積み重ねが欠かせない。以前は適法だったが、現在その利用が禁じられて（出所）「建設業のためのアスベスト対策」（株）建通出版社ザイマックスビルオーナーズクラブ 12号 6 マーケット・フロントラインビル経営講座【図表3】バリューアップの5つの段階内容事例第1段階第2段階＜日常的対応で改善できる項目＞ ∼費用は備品・消耗品交換程度∼ ＜日常的対応で改善できる項目＞ ∼費用は小修繕程度∼ ・蛍光灯色が不揃い、まびき・郵便受口にガムテープ貼付・配線コード剥き出し・郵便受周囲にゴミ箱・壁に張り紙、テープ貼り跡・テナント置看板、のぼり・電話台に不要物、古い電話帳・避難経路上に私物、駐輪・照明器具内に埃、虫など・ファンコイル上に書類・養生シート張りっぱなし・管理人の身だしなみ、マナー・洗面台に私物、汚れ・ゴミ種別の明記無し・便座カバー（勝手に設置）・郵便受テナント文字不統一・トイレットペーパーの予備散乱・管理人名札未携帯・テナントが戸棚設置・機械駐車場の操作方法が不明確・吊戸棚内未整頓・誘導灯アクリル板変色・駐輪場エリア表示白線無・照明器具及び周囲に黒ずみ・植栽枯れ・案内板の字体不統一・消火器設置散乱（ボックス無）・張り紙用掲示板設置・足拭きマット引き放し（汚れ・変形）・自販機機種変更・吊戸棚テナント用仕切り無・ゴミ箱種類不統一・自転車に駐輪用シール無・汚物入無＜中規模修繕＞ ∼今あるものと同等なものを貼り替えたり、交換したりする∼ 部分的改修、短期改修・共用部壁の塗装、貼替、天井塗装、床タイルカーペット貼替など・トイレの便器交換（ウォシュレット設置）・ジェットタオル設置・サイン全補修・ELV内装改修第4段階＜大規模修繕＞全面的改修、長期改修・エントランスリニューアル・ELVホールリニューアル・トイレリニューアル・耐震改修・ELVリニューアル第5段階＜用途変更＞＜建替＞全く違う用途への変更・オフィスビルからマンションなどへの用途変更・建替第3段階主な項目総合評価との相関係数総合評価小さなことからでもコツコツと実践したい。京都大学との共同研究で、ビル運営（マネジメント）の良否が、ビルの価値（成約賃料）に大きな影響を与えていることを以前ご紹介した（創刊準備号vol.5）。ビルの「総合評価」には、【図表4】のように「外観」「入口・エントランス」「基準階（共用部）」などのマネジメントの良し悪しが、影マネジメント要素 7 ケットがどのように動くと感じているのだろうか。ザイマックスビルオーナーズクラブとザイマックスリーシングマネジメントが共同で、オフィスビル営業マンがオフィス市況について感じている「今」と「これから」についてアンケートを実施した。ザイマックスビルオーナーズクラブ事務局今回事務局がオフィスビル仲介会社の営業マンケットにかなったビルは引き続き順調に成約してに向けて行なったアンケートの概要は以下の通りいる」「オフィス新規供給過多の問題があったである。 2003年と比べると、まだしっかり賃料が取れる」＜アンケートの調査項目＞ 1.0 テナント営業に従事している方 ●実施時期：2008年4月28日から5月2日までけたコメントが目立った。一方、「悪い」と回答した人の理由には、「強気の賃料設定のためかテナントの反響が少なく、今年になって大幅に賃料設定を見直している」「テナントは賃料の値下がり期待感から様子見状態」外観 0.86 ●方法：メール発送、またはFAX回答 1Fテナントといった、賃料が下落局面に入っているという指 ●回収結果：有効回答数282人入口・エントランス 0.63 0.86 摘や、テナントの移転意欲の減退を示すコメントテナントの顔ぶれ 0.50 エレベーター 0.70 基準階（共用部） 0.83 アンケートは全国にいるオフィスビル営業マン受けているオーナーがいると感じている人と、既トイレ 0.72 2,132人に対して実施しているが、今回は東京とに市況は調整局面に入り、オーナーにとって状況大阪のエリアに絞って報告する。が悪化していると感じている人に結果は分かれ（出所）京都大学加藤研究室響を与えることがわかっている。バリューアップの5段階の第1・第2段階は、管ナント誘致を行っているオフィスビル仲介会社の営業マン達は今の市況をどうとらえており、半年後のマー ●調査対象者：オフィスビル仲介会社に属し、【図表4】総合評価と各項目の相関関係ーアップといえるので、【図表3】に示したように、オフィス賃貸マーケットはここ半年の間で、大きく変化してきた。マーケットが潮目を迎える中で、日々テなど、2007年の好調な賃貸マーケットの影響を受（出所）ザイマックスントの快適性や利便性を高めることは全てバリュオフィスビル仲介会社の営業マンは現在と半年後の市況をどう考えているか？が目立った。このように、好調なマーケットの風を引き続きれもある。理会社と共同してビルの管理標準を作成し、チェ「CAPEX＝計画的修繕」は、ビル運営の集大成ックシートを作ってビルを巡回すれば、そんなにであり、さまざまな要素から成り立っている。最多くの費用をかけることなく、割とすぐに対応で近では、CO 2 排出量抑制など地球環境問題対応きることばかりで、ビルの「総合評価」の向上にという社会的要請も、視野に入れる必要がでてき結びつく。この基礎的な部分がしっかり実践できた。しかし半年後の状況について尋ねると、「良【東京エリア】半数以上が「半年後、オフィス市況が悪くなる」くなる」と回答した人は、現在の状況を「良い」と回答した割合と比べて2割以上減少し、「悪くなる」と回答した人は3割程度から6割を超え、半年オフィスビル仲介会社の営業マンに、ビルオー後はオーナーにとって厳しくなるという見方をした。CAPEXは一度作成しておしまいではなく、ナーにとって現在のオフィス市況をどう感じていている人が多くなっている。「募集単価・成約単価てこそ、第3・第4段階のステップが成功するとい常に成長する。建物価値を維持向上のために様々るか尋ねたところ、「良い」と「悪い」がほぼ同じが今後更に下がると思われる」「景気の影響を受けえるだろう。おろそかになれば、せっかくお金をな知見を吸収して、進化させ続けていただきたい割合で、約半数が「普通」と答えている【図表1】。て賃料の水準が下がる見込みである」といった、かけた改修が、中途半端な結果を招いてしまう恐ものだ。ザイマックスビルオーナーズクラブ 12号「良い」と回答した人のコメントでは、「マー賃料の低下について触れたコメントが目立った。ザイマックスビルオーナーズクラブ 12号 8