11 年 7 月号《都市開発》都市開発技術の商品化とリスク分担の必要性株式会社野村総合研究所公共経営戦略コンサルティング部副主任コンサルタント北崎朋希１．都市開発市場の成長と受注競争の過熱２）強力な官民連携スキームの確立先行するシンガポールや韓国などの企業では、鉄道や電力などのインフラ海外展開と同様に、都市開発においても、トップ外交をはじめとする様々な官民連携によって、案件形成段階からの参画に成功している。シンガポールでは、JTC コーポレーション2やケッペルコーポレーション3などが、中国・ベトナム・インドネシアなどにおいて、現地企業とともに都市開発を数多く実施している。また、韓国では、政府機関である韓国土地住宅公社と民間企業が、案件ごとに共同事業体を設立し、アジア・中東・アフリカ地域の 15 カ国に展開している。さらに、スウェーデンにおいても、政府と民間企業が一体となった協議会 Symbio City を設置し、ヨーロッパ、アジア、アフリカ地域の７カ国への展開を実現している4。近年、新興国の経済発展と先進国の都市間競争の激化によって、住宅地や工業団地等の新規開発や既成市街地の再開発が増加している。中でも、都市人口が急増し、今後建設投資の増加が見込まれるアジアでは、シンガポールや韓国、スウェーデンなどの企業が、自国政府の全面的な支援のもと、上下水道や交通等のインフラ整備と不動産開発を組み合わせた数百ヘクタール規模の都市開発案件の受注競争を繰り広げている。丸紅や大和ハウスなどの日本企業も、1980 年代半ばから、中国の主要都市において、現地不動産会社と共同で数百戸規模の外国人向け住宅開発を行ってきた。また、2000 年代後半には、新興国の新規都市開発の一部街区において、三井不動産や積水ハウスなどが、住宅や商業開発を行っている。しかし、これらの多くは、シンガポールの企業や現地不動産会社が主導する都市開発への“不動産開発”としての参加である。２．先行する各国に共通する優位性１）都市開発における差別化商品価値が伝わりにくい都市開発という分野において、先行する各国の企業は、自らの都市開発技術をいち早く商品化することで、差別化に成功している。例えば、シンガポールでは、「生きた実証実験の場“Living Lab”」1 の成果をアピールしている。また、韓国には、1990 年代前半に建設会社が海外展開を通じて培った短期間かつ低コストの建設工事ノウハウがある。さらに、スウェーデンでは、ストックホルム市郊外に最先端の循環型環境技術を導入したエコタウン「ハンマビー・ショースタッド」を整備・運営し、年間約 100 万人を超える視察者を集めることで、世界中に自国の都市開発の商品価値を伝播させている。３）都市開発の商品を横展開する取り組み継続的に都市開発の海外展開を推進するためには、導入した商品の横展開が重要となる。例えば、シンガポールは、外資誘致を進めるベトナム政府の要請を受けて、 1996 年にベトナム・シンガポール産業パーク5を共同事業として整備し、22 の国や地域の外資系企業の誘致に成功した。これを契機に、シンガポールでは、ベトナム国内に同様の産業パークを３箇所（計 4,000 ヘクタール）開発し、オフィス、住宅、商業施設、大学、レジャー施設等を含む複合都市開発へと発展させるに至っている。一方、韓国は、インフラ整備と引き換えに土地使用権を無償で譲り受ける手法を用いて、2006 年以降ベトナム国内に３箇所（計 750 ヘクタール）の都市開発を展開している6。 2 3 4 5 6 1 経済成長の礎となった産業団地の整備・運営ノウハウや、都市問題の解決に取り組んでいる。 70 年代に工業化の推進役となったジュロン工業団地の開発主体港湾局の再編によって設立された。協議会が無償で各種計画策定や高度専門人材を派遣するなどの施策を展開している。ホーチミン市から約 17 ㎞に位置する約 500 ヘクタール例えば、ベトナム国内の高速道路建設の対価として、ベトナム政府から周辺用地約 265 ヘクタールの土地使用権 50 年間を無償で譲り受け、地元建設会社と共同で約 3.5 万人が居住する新都市を建設している。 -1当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法及び国際条約により保護されています。 Copyrightⓒ2011 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission. 11 年 7 月号このように、先行する各国は、自国の都市開発商品を導入した後、相手国での官民連携スキームを通じた横展開により、都市開発の海外展開を継続化している。図先行する各国の官民連機スキームと商品特性シンガポール韓国スウェーデン《政府出資主体タイプ》《共同事業主体タイプ》《協議会タイプ》現地政府通商産業省現地企業現地政府経済開発庁ケッペル交渉・提携ジュロン官民連携スキーム国土海洋部現地企業交渉・提携外務省現地政府現地企業案件毎に提携民間建設会社貿易委員会 Syｍbio City 韓国土地住宅公社スウェーデン環境研究所交渉・提携建設会社ｴﾝｼﾞ会社電力会社金融機関政府出資企業都市開発の商品特性産業団地の整備・運営、 Living Labで培われた都市問題の解決手法 Suzhou Industrial Park （中国、蘇州市）代表的な海外展開事例 Mahindra World City （ｲﾝﾄﾞ、ﾁｪﾝﾅｲ）短期間に低コストで建設工事を遂行するノウハウ環境技術を統合化した施設の整備・運営 Azerbaijan New Town The Dongli Lake Project （ｱｾﾞﾙﾊﾞｲｼﾞｬﾝ、ﾊﾞｸﾞｰ郊外）（中国、天津市） India Gujarat Industrial Complex （ｲﾝﾄﾞ、ｸﾞｼﾞｬﾗｰﾄ州） Luodian Town （中国、上海市）出所）各種資料およびヒアリング調査より NRI 作成３．本格的な海外展開の推進に向けて前述のように、国をあげて都市開発の海外展開を進めるためには、①都市開発の商品化、②官民連携スキームの確立、③商品を横展開する取り組みが必要である。しかし、現在の日本は、多くの都市開発技術を有しているものの、その技術を集約化し、魅力的な商品として訴求することができていない。また、官民が連携して都市開発を推進する政府出資主体や、共同事業主体となる公的機関も存在しない。そのため、多くの日本企業が海外展開を“都市”ではなく“不動産”開発に留めざるを得ない状況に陥っており、事業の横展開も限定的である。２）技術と資金を提供する官民連携組織の設立これまでの日本企業の海外展開は、数億ドル・数十ヘクタールの不動産開発に留まっているが、先行する各国は数十億ドル・数百ヘクタールを超える都市開発を展開している。これは、先行する各国の政府が直接的・間接的な事業主体として参画しており、民間企業のみでは負えない事業リスクや非営利的な業務を分担しているためである。こうした動きに対応するため、戦後から我が国の都市開発を牽引してきた（独）都市再生機構や国内都市開発の資金協力を担う（財）民間都市開発推進機構等を官民連携機能として活用し、すでに民間企業主体で実施している不動産開発の海外展開を都市開発へと発展させ、積極的に横展開することを提案したい。さらに、パッケージ型インフラ海外展開の投資回収機能として、都市開発を位置づけることができれば、先行する鉄道や電力など事業との連携も可能となり、より広範な分野の海外展開を推進する原動力となるであろう。１）固有の都市開発技術を活用した商品化都市開発市場へ戦略的に参入していくためには、まずは自国の都市開発技術を活かした商品を開発し、それを輸出する官民連携スキームを構築する必要がある。今後、多くの新興国では、経済発展に伴う地権者意識の高まりによって、従来の全面買収方式による都市開発は困難になると予想される。また、人口の増加に伴って、都市内外において、大量輸送公共交通機関の整備が一層必要となる。この問題に対して、鉄道一体型都市開発 7 は、慢性的な過密化という都市問題を抱えるアジアの新興国において、有効的な解決手段となり得る。 7 近年、先進国の多くの都市では、持続可能な社会実現に向けて、新たに公共交通網を整備する動きがみられる。しかし、成熟期にある都市において、公共交通網を新たに整備することは、用地取得の長期化等の多くの障害が伴う。そのため、都市が成長期にある段階で、いかに公共交通を先行的に整備するかが、その後の発展を大きく左右するといえる。しかし、公共交通整備は、初期投資が大きく、資金回収に長期間を要する事業である。そのため、鉄道一体型都市開発を、短期間で資金回収が可能な都市開発整備と組み合わせて行うことで、公共交通と都市開発の効率的な整備が期待される。一方、人口流入が一段落し、成長期から成熟期に移行した都市では、持続的成長の実現に向け、質の高い都市開発が求められる。こうした需要に対しては、2002 年から日本で始まった都市再生の枠組みが有効である。これは、都市再生に貢献する取り組み（産官学によるインキュベーション施設や社会人教育施設等の整備・運営など）を提案する事業者に対して、行政が容積率等の規制を緩和するものである。このような仕組みを法制化している国は、先進国の中でも数少ない。そのため、事業者の計画提案や施設整備・運営に関するノウハウだけでなく、行政側の提案を引き出すノウハウも含めて、魅力的な商品となり得るだろう。例えば、日本固有の都市開発技術として、多摩田園都市に代表される鉄道一体型都市開発が存在する。これは、これまでの全面買収方式や地権者による区画整理方式による都市開発とは異なり、事業のリスクとリターンを適切に各主体（地権者、行政、事業者）に配分することが可能な手法である。 -2当レポートに掲載されているあらゆる内容の無断転載・複製を禁じます。すべての内容は日本の著作権法及び国際条約により保護されています。 Copyrightⓒ2011 Nomura Research Institute, Ltd. All rights reserved. No reproduction or republication without written permission.