uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Zaaknummer Woonruimte Duke Ellingtonstraat 75 1311 SB ALMERE Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op ZKN-2014-001229 Datum zitting 11 juni 2014 26-06-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] -----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak De geldende huurprijs van € 517,66 wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot € 235,04 per maand. -----------------------------------------------------------------------------------------I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 4 februari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 6 januari 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: 11 juni 2014 COUGC ENV-2014-174080 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6 Zaaknummer ZKN-2014-001229 Datum zitting Op 2 juni 2014 heeft huurder een brief naar de Huurcommissie gestuurd. Samengevat komt het er op neer dat de rapporteur van de Huurcommissie bij het onderzoek ter plaatse de tochtklachten niet heeft kunnen waarnemen, omdat het op die dag windstil was en de binnentemperatuur gelijk was aan de buitentemperatuur. Dit geeft geen goed beeld van de klachten, omdat deze klachten zich voornamelijk in de herfst en winterperiode voordoen. Huurder betwist eveneens dat de grootte van de kieren en naden bepalend zijn om een klacht aan te merken als een ernstig gebrek. Een kier van 7 mm op de zesde etage zou meer klachten kunnen geven dan een kier van bijvoorbeeld 9 of 10 mm op de eerste etage. De tocht komt eveneens door het ventilatierooster en bij de onderpanelen van het raam. 11 juni 2014 Daarnaast zou de overlast van vliegjes te maken hebben met een bouwkundig gebrek, omdat de panelen en kozijnen aan de kopgevel verrot zijn doordat de gevel niet waterdicht is. De huurder is het er dan ook niet mee eens dat de rapporteur dit gebrek categoriseert onder kleine herstellingen die voor de rekening van de huurder komen. De verhuurder heeft de kieren en naden dicht gekit om lekkages, door de niet waterdichte gevel, te voorkomen. De huurder kan niet met een gerust hart op vakantie doordat zich steeds lekkages voordoen. De verhuurder heeft meerdere malen, vanaf dat de huurder er woont, beloofd dat de voorgevel vervangen zal worden. De huurder onderbouwt haar standpunt over de onderhoudstoestand van de woonruimte verder met een verwijzing naar diverse bijlagen. Op 3 juni 2014 heeft de Huurcommissie ook een brief van de verhuurder ontvangen. Verhuurder voert aan dat door de genomen acties en herstelwerkzaamheden, de klachten van huurder nog niet naar tevredenheid zijn hersteld. De klachten aan de voorzijde van de woning kunnen pas hersteld worden als de gehele pui vervangen wordt. Momenteel wacht de verhuurder op de vergunning van de gemeente voor het vervangen van de pui. Verhuurder hoopt dat de Huurcommissie, bij een eventuele huurverlaging van de huurprijs, er rekening mee houdt dat verhuurder de klachten van huurder serieus heeft genomen door het uitvoeren van verschillende werkzaamheden en daarom het percentage van de verlaging wil beperken. COUGC ENV-2014-174080 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: De afzuigkap en de kookplaat zijn van mij. Deze dienen niet in de puntentelling te worden meegenomen; Na de regenbuien van afgelopen dagen lag er weer een plas regenwater in de serre. De woonkamer is niet te verwarmen. Ik heb om die reden een elektrische deken aangeschaft. Het is ontzettend koud in huis. De voorgevel is in een zeer slechte staat. Wij waren er niet van op de hoogte dat de verhuurder nu aan het wachten is op een akkoord van de gemeente. Pagina 2 van 6 Zaaknummer ZKN-2014-001229 Datum zitting Korte samenvatting verklaring verhuurder van de verhuurder: Ik ga akkoord met de punten voor de woningwaardering; De pui is zeer slecht. Wij hebben inmiddels bij de gemeente een vergunning aangevraagd. Het is nu nog wachten op toestemming van de gemeente, zodat de pui vervangen kan gaan worden. De gemeente heeft 6 weken de tijd voor het al dan niet afgeven van een vergunning. We willen de werkzaamheden voor de winter uitgevoerd hebben. De werkzaamheden zullen in overleg met de huurders worden uitgevoerd. 11 juni 2014 III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 januari 2014. Op die datum was de huurprijs € 517,66 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: In de serre bevindt zich een kozijn met een tweetal naar binnen draaiende (stolp)ramen. Doordat de slotplaat van de espagnoletsluiting aan de bovenzijde is uitgebroken, sluit het raam onvoldoende aan tegen de afdichtingrubbers, waardoor tocht de serre binnen komt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D4); Aan de linker onderzijde van de woonkamer bevinden zich diverse lichte droge vochtstrepen op het kozijn en de naastliggende panelen zichtbaar, wat vermoedelijk is veroorzaakt door vochtdoorslag via de randafwerking (kitnaden) van de panelen. Mogelijk wordt de lekkage mede veroorzaakt door een ondeugdelijke ophanging van de zonwering, waarbij gaten in het kozijn zijn geboord, maar niet afdoende zijn afgedicht. Aan de linkerzijde van het kozijn in de serre, is een droge vochtstreep over een lengte van 1.20m zichtbaar, wat is veroorzaakt door vochtdoorslag via de pui. Dit is een gebrek in categorie C analoog aan nummer V1; Het kozijn in de serre en woonkamer is zodanig scheluw dat op een enkele plaats de aanslagnaad van het raam niet met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten, omdat de gedateerde ramen rondom ruim in de sponning vallen. Dit is een gebrek in categorie C, analoog aan nummer D5. COUGC ENV-2014-174080 De commissie is van oordeel dat het andere gebrek, te weten overlast van vliegjes in de woonruimte, geen ernstig bouwkundig gebrek betreft waardoor de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmerd wordt. De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is. De Pagina 3 van 6 Zaaknummer ZKN-2014-001229 Datum zitting Huurcommissie gaat daarom uit van de juistheid van het rapport van voorbereidend onderzoek. 11 juni 2014 Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. De commissie heeft er verder kennis van genomen dat verhuurder heeft verzocht om bij het vaststellen van het percentage rekening te houden met de door verhuurder verrichte acties en herstelwerkzaamheden. De huurder heeft ter zitting onweersproken gesteld dat verhuurder diverse malen heeft toegezegd dat de pui aan de voorzijde van het complex vervangen zal worden, zodat de tochtklachten worden verholpen. De verhuurder onderschrijft deze stelling door te stellen dat de pui in een slechte staat verkeert en vervangen dient te worden. Nu verhuurder het vervangen van de pui, om onbekende reden, heeft uitgesteld, heeft er verhuurder het risico genomen dat daardoor klachten ontstaan. De commissie passeert dan ook het verzoek van verhuurder. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 122 punten. Nu de huurder onweersproken heeft gesteld dat het aanrechtblad en de inbouw kookplaat van huurder zelf zijn, is de commissie van oordeel dat de puntentelling onder rubriek 'keuken' met 1,25 punten verminderd kan worden (122,00 - 1,25=) 120,75 punten. De commissie past de puntentelling ambtshalve aan naar (afgerond) 121 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 587,61 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 587,61 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus € 235,04 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 4 februari 2014. Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 februari 2014. De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van €517,66 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. COUGC ENV-2014-174080 Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 4 van 6 Zaaknummer ZKN-2014-001229 Datum zitting Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. 11 juni 2014 Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 februari 2014 de volgende ernstige gebreken: - In de serre bevindt zich een kozijn met een tweetal naar binnen draaiende (stolp)ramen. Doordat de slotplaat van de espagnoletsluiting aan de bovenzijde is uitgebroken, sluit het raam onvoldoende aan tegen de afdichtingrubbers, waardoor tocht de serre binnen komt. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D4); - Aan de linker onderzijde van de woonkamer bevinden zich diverse lichte droge vochtstrepen op het kozijn en de naastliggende panelen zichtbaar, wat vermoedelijk is veroorzaakt door vochtdoorslag via de randafwerking (kitnaden) van de panelen. Mogelijk wordt de lekkage mede veroorzaakt door een ondeugdelijke ophanging van de zonwering, waarbij gaten in het kozijn zijn geboord, maar niet afdoende zijn afgedicht. Aan de linkerzijde van het kozijn in de serre, is een droge vochtstreep over een lengte van 1.20m zichtbaar, wat is veroorzaakt door vochtdoorslag via de pui. Dit is een gebrek in categorie C analoog aan nummer V1; - Het kozijn is zodanig scheluw dat op een enkele plaats de aanslagnaad van het raam niet met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten, omdat de gedateerde ramen rondom ruim in de sponning vallen. Dit is een gebrek in categorie C, analoog aan nummer D5. Het puntenaantal van de woonruimte is 121; De geldende huurprijs van € 517,66 wordt vanaf 1 februari 2014 tijdelijk verlaagd tot € 235,04 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet € 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. COUGC ENV-2014-174080 Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 5 van 6 Zaaknummer ZKN-2014-001229 Datum zitting Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 11 juni 2014 AMSTERDAM, 11 juni 2014 De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme Zittingsvoorzitter M.J. Janssen en ing. J. van Werven Zittingsleden COUGC ENV-2014-174080 Pagina 6 van 6
© Copyright 2024 ExpyDoc
