Uit: ‘Eigen huis in de crisis’ (hier en daar geactualiseerd) © Wim van der Kleijn Crisis biedt kansen voor kopers In de periode vanaf 2009 tot minstens 2015 is de huizenmarkt te kenmerken als een kopersmarkt. Dat wil zeggen dat kopers uit dermate veel huizen kunnen kiezen (in 2012 volgens de NVM uit 23, maar dat zou best op kunnen lopen tot boven de 30) dat zij de bovenliggende partij zijn geworden. Zonder dat van een dictaat kan worden gesproken, want verkopers verkopen in ieder geval t/m 2012 nog maar incidenteel ‘tegen iedere prijs’. Maar de onderhandelingsruimte is zonder meer veel groter geworden. En de koper beseft nog te weinig dat ergens onder die gemiddeld 23 woningen waar hij of zij uit kan kiezen wel een verkoper zit die verder wil gaan dan de andere 22 verkopers! Kadasterinformatie heel nuttig Laten we weer die woning van 3 ton uit vorige hoofdstukken als uitgangspunt nemen. Ergens bij die verkopers zal ongetwijfeld iemand zitten die bereid is ver te zakken. Misschien wel 20%, immers er is sowieso sprake van dat de prijzen van huizen nog met dan percentage kunnen zakken. De ene ver koper kan afwachten, de andere zit op een schopstoel. En bij die laatsten moet je als koper zijn. Het mooist zou zijn om te weten te komen waar die verkoper de bodem legt. En dat is niet eens zo moeilijk. Je zou een aantal woningen kunnen selecteren en uitzoeken via het kadaster hoeveel hypotheek daarop zit. Dat kost dan iets. Nog mooier is bij het kadaster de akten in te zien van de woningen die in aanmerking komen. Dat geeft niet alleen extra informatie over de hypotheek maar ook over andere zeer relevante zaken. Bijvoorbeeld waarvoor die verkoper zèlf de woning heeft gekocht. Je komt misschien ook andere dingen tegen, bijvoorbeeld een recht van overpad. Zo’n onderzoek is nog wat duurder dan alleen die hypotheekinformatie, maar al met al zal het voor kopers die echt willen kopen een zeer lonende en toch nog bescheiden investering zijn! Het wordt gek genoeg zelden of nooit gedaan. Gek, want een uitgave van misschien 100 euro kan door de kennis die wordt vergaard vele duizenden euro’s opleveren! Als je weet dat bijvoorbeeld een verkoper dat huis voor 3 ton wil verkopen, zelf slechts 2 ton hypotheek heeft en het ooit voor 220.000 euro heeft gekocht, is er ruimte zat om te dalen. Tenzij die verkoper gepland heeft om 80.000 euro te steken in de aankoop van een volgend huis. Maar tijdens een bezichtiging kun je natuurlijk proberen om achter dit soort dingen te komen, zo van ‘goh, waar gaan jullie nu wonen?’ Als dat dan een duur huis blijkt te zijn dan zal inderdaad die theoretische vrije waarde hard nodig zijn. Maar als ze zeggen, we gaan een serviceflat huren, dan speelt dat minder. Je zou dus die informatie uit het kadaster moeten hebben voordat je gaat kijken, of op zijn minst vooraf bij een tweede bezichtiging. Als je bijvoorbeeld ziet dat de hypotheek nagenoeg even hoog is als de vraagprijs kun je het wel vergeten om laag te bieden. Daar zal de verkoper niet gauw in meegaan. Maar misschien zie je bij het Kadaster wel dat er beslagen zijn gelegd op het huis, wat getuigt van grote financiële problemen. Vaak is dat de voorbode dat uiteindelijk executie zal volgen. En dan kun je soms alsnog verder zakken als je de verkoper duidelijk maakt dat die met executie uiteindelijk nog verder van huis is. (Tenzij de hypotheek met NHG is verstrekt, want dan ontloopt de verkoper meestal de claim voor de restschuld als de opbrengst lager is dan de uitstaande hypotheek). Makelaars kunnen zich voor kopers onderscheiden door deze service extra aan te bieden! Maar ook met gewone onderhandelingen zonder al die voorkennis kun je in een kopersmarkt uitproberen. Stel dat je (bij dat huis dat aanvankelijk 3 ton moest kosten) volgens de basisinformatie over de hypotheekmogelijkheden inclusief eigen geld kunt gaan tot € 260.000 (inclusief kosten koper in 2012 toch alweer circa € 275.000 als het een bestaande wo¬ning betreft), dan kun je dat als uitgangspunt nemen. Dus biedt je bijvoorbeeld €255.000 op dat huis van 3 ton en herhaalt dat, net zolang tot iemand daarin mee gaat. Zoja, dan heb je op deze manier een huis gekocht dank zij de crisis, wat in voorgaande jaren niet gelukt zou zijn! Zo’n bieding lijkt erg laag. Maar met al die berichten over scherpe verdere prijsdalingen valt dat wel mee. In dit concrete voorbeeld is 255.000 slechts 15% onder de gevraagde 3 ton. En misschien dalen de prijzen dit jaar nog wel 20%! Zo bezien heeft de verkoper als hij op basis van dat bod gaat onderhandelen nog ‘winst’ ten opzichte van de uiteindelijke bodemprijs als de verkoop niet lukt. Je kunt dan ook wel stellen dat een koper die in deze markt nìet scherp lager biedt, een dief is van zijn eigen portemonnee. Wat natuurlijk te vergeven is als dat ene huis nu net het droomhuis is dat de koper altijd had willen hebben…. Toch nog geld verdienen met eigen huis? Al met al kun je als koper de vraag stellen: is kopen zolang de (huizen)crisis voortduurt nog wel verantwoord? Wordt het niet geld verliezen in plaats van geld verdienen met een eigen huis? Inderdaad, als er geen noodzaak is om een ander huis te zoeken adviseer ik: wacht de ontwikkelingen af. Maar wie een huis wil kopen omdat daar een huis is te vinden dat het meest voldoet aan de woonwensen, dan geldt wat in dit boek wordt beschreven: zorg dat het geen miskoop wordt, betaal zo weinig mogelijk, en als de lasten dan passen bij het huidige inkomen, waarom niet? De kans is weliswaar groter (dan 50%) dat de waarde van koopwoningen verder daalt, maar niemand weet het zeker. En zoals ik eerder heb geschreven in het boek ‘Eigen huis in de crisis’: calculeer eventueel verlies in als maandelijkse woonkosten, als er financiële ruimte genoeg is hoeft dat aankoop niet te belemmeren. Maar toch: als het woongenot ermee gebaat is, koop rustig dat droomhuis. Op voorwaarde dat in de persoonlijke omstandigheden geen onzekerheden aanwezig zijn. Je weet natuurlijk nooit alle dingen zeker. Maar als de relatie onzeker is, als het bedrijf waar je werkt kwetsbaar is voor economische tegenslag, als je onvoldoende financiële reserves hebt en niet op familie kunt terugvallen, nee, koop dan niet. En als het allemaal mee gaat vallen met de economie en de huizenmarkt, en de woonlasten voor een fijn huis passen binnen het budget, dan kun je op den duur nog steeds geld verdienen met een eigen huis en naar je zin wonen. Dat laatste is ook heel veel waard!