Lusten Frans huis gaan gepaard met zware lasten

Dit artikel is verschenen in Het Financieele Dagblad op zaterdag 19 oktober 2013
Lusten Frans huis gaan gepaard met zware lasten
Bert Koopman
Een vakantiehuis kopen in Frankrijk is financieel minder aantrekkelijk geworden. Boosdoener is de ‘plus
value’, een grillige fiscale heffing bij verkoop van tweede huizen.
Wie een tweede onderkomen wil in Frankrijk, moet goed weten waaraan hij begint. ‘Het grootste probleem
is onbekendheid’, zegt Pieter Fangman van France Estate Services, gespecialiseerd in de begeleiding van
onroerendgoedtransacties in Frankrijk. ‘Enerzijds met de risico’s, anderzijds met de kansen op een
gunstige deal.’
Heet hangijzer is de ‘plus value’, een ingewikkelde, omstreden en regelmatig aangepaste fiscale heffing
van krap 35% op winst bij verkoop van tweede huizen in Frankrijk (zie kader op pagina 2). Hier valt voor
Nederlanders bijna niet aan te ontkomen, aangezien de afschrijvingsperiode vorig jaar is opgerekt van
vijftien naar dertig jaar.
Fangmans zakenpartner Willem Kam legt uit dat de verkoper twee opties heeft om de fiscale pijn te
verzachten. Ofwel een forfaitair percentage (15%) optellen bij de aankoopprijs ofwel de kosten van
structurele verbouwingen of uitbreidingen in mindering brengen.
Voor de laatste route geldt een mits. Men moet de met Franse btw (twa) belaste facturen kunnen
overleggen plus de bijbehorende bankafschriften. Vooral dat laatste is belangrijk. Eerder werd deze
belasting gedurende vijftien jaar lineair afgeschreven, maar tegenwoordig is deze termijn dertig jaar en
verloopt de afschrijving aan het begin van deze periode veel trager. Veel Nederlanders hebben hun
rekeningen en afschriften van vijftien jaar terug al lang weggedaan, wat hun soms tonnen kan kosten.
De plus value, die betrekking heeft op het verschil tussen aan- en verkoopprijs, valt uiteen in twee
onderdelen: inkomstenbelasting (19%) en sociale premies (15,5%). Deze laatste heffing is omstreden want
die geldt ook voor niet-ingezetenen met een tweede huis in Frankrijk. De afdeling sociale zaken van de
Europese Commissie bereidt inmiddels een procedure voor tegen de Fransen.
Ton Steinz van advocatenkantoor Steinz & Dijkstra, die adviseert over de Franse vastgoedmarkt en ook
transacties begeleidt, rekent voor dat de plus value bij de verkoop van een tweede woning van € 200.000
die na tien jaar wordt verkocht voor € 600.000 kan oplopen tot meer dan een ton. Het belastingdeel
bedraagt dan ruim € 50.000 en de betwiste ‘sociale heffing’ € 56.000.
Het is niet eenvoudig om de effecten van de plus value te omzeilen of te verzachten. Aan bepaalde
vrijstellingen, bij echtscheiding of gedwongen verkoop, zitten namelijk allerlei mitsen en maren.
En op voorhand opbrengsten genereren uit de tijdelijke verhuur van de tweede woning om de kosten van
de plus value bij verkoop te drukken? Als dit al lukt, worden de huurpenningen stevig belast.
Bij vererving valt de eigenaar van een tweede huis niet onder de plus-valueregeling. Er moeten wel Franse
successierechten betaald worden. Volgens Willem Kam hebben de erven er zeker belang bij goed na te
denken over de waarde van hun successieaangifte — zeker als zij overwegen het huis binnen afzienbare
tijd te verkopen. ‘Indien op de verkoopprijs winst wordt geboekt ten opzichte van de waarde van de
aangifte, wordt daarover doorgaans het hogere plus-valuetarief geheven.’
Tweede huis ‘Het grootste probleem is onbekendheid, met de risico’s, maar ook met de kansen’
De plus value hangt als een zwaard van Damocles boven de Nederlandse huizenkoper in Frankrijk. Maar
de kosten koper zijn ook niet gering. Er zijn ten eerste overdrachtskosten verschuldigd, even afgezien van
de rekening van de makelaar (doorgaans 5% ex.tva oftewel btw) die kopers in sommige gevallen ook
betalen. De overdrachtskosten bedragen bij een gemiddelde aankoop circa 6,8% en bestaan uit
overdrachtsrechten voor de staat dan wel het departement (5,09%), notariskosten (0,825%), lokale
heffingen en kadastrale rechten, die onder 1% blijven. Hypotheekkosten zijn buiten beschouwing gelaten.
Dan zijn er nog de taxe d’habitation en de taxe foncière: plaatselijke belastingen te vergelijken met de
Nederlandse onroerendezaakbelasting en bestaande uit een gebruikers- en eigenaarsgedeelte. Deze
heffing, doorgaans lager dan de werkelijke waarde, is gebaseerd op kadastrale gegevens over de periodiek
aan te passen huurwaarde. Ze zijn op te vragen bij de gemeente. Net als in Nederland lopen de tarieven
per gemeente uiteen.
France Estate Services, dat jaarlijks ruim vijftig cliënten begeleidt bij transacties vanaf zo’n € 150.000 tot
veel hoger, besteedt veel aandacht aan het bewaken van veranderende wetgeving, ook op fiscaal gebied.
Fangman: ‘De Nederlandse koper/verkoper staat voor lastige afwegingen. Wij spreken beide talen
vloeiend, kennen de rechtssystemen, de cultuur van het zakendoen en zijn met ons netwerk van
makelaars, notarissen, taxateurs en bouwkundig experts aanwezig in grote delen van Frankrijk.’
Juristen Fangman en Kam zien in deze gecombineerde dienstverlening — speuren naar onroerend goed,
onderhandelen met partijen en bij aankoop het opzetten van een goede juridische, fiscale en
financieringsstructuur — hun meerwaarde.
Knelpunten genoeg. Ton Steinz, die met zijn kantoor tientallen cliënten begeleidt, acht de fase vóór het
tekenen van het koopcontract cruciaal. ‘Het is zaak dat de koper gebreken aan het huis snel op het spoor
komt. Dat kan door te informeren bij de gemeente, door bouwkundige rapporten op te vragen of door de
verkoper een ondertekende verklaring te laten afgeven.’ Op de achtergrond speelt daarbij steeds het
gegeven dat Franse gewoonten en gebruiken een specifieke benadering vereisen.
Willem Kam herkent dit: ‘De meeste Nederlanders gaan met feilloze precisie op de zere tenen van een
Fransman staan. Het bereiken van een goed onderhandelingsresultaat wordt daardoor vrijwel onmogelijk.’
Een Fransman wil met respect worden behandeld en voelt zich snel aangetast in zijn eer. Een koper moet
niet tegen een Fransman zeggen dat hij diens huis te duur vindt. Het is beter als de koper zegt dat zijn
budget ontoereikend is.
Ook aan de kant van de verkoper kan veel misgaan. Soms is sprake van een verbouwing of aanbouw
waarvoor de vereiste vergunning ontbreekt. En een verkoper die rapporten laat opstellen over asbest, de
riolering of gas en elektra kan erachter komen dat sprake is van allerlei mankementen. Steinz: ‘Bij
dergelijke tegenvallers, die soms in de tienduizenden euro’s lopen, ontstaat een ingewikkeld spel tussen
verkoper en koper. Zeker als de verkoopprijs niet is afgestemd op deze extra kosten. Want dat is natuurlijk
de truc.’
Geliefde Franse vestigingsplaatsen buiten de Côte d’Azur, waar Fangman en Kam de helft van hun omzet
halen en zelf ook tweede huizen bezitten, zijn Bordeaux, Dordogne, Bretagne, Normandië en de Franse
Alpen. Maar ook een appartement in Parijs spreekt tot de verbeelding. Insee, het Franse bureau voor de
statistiek, stelde de prijsindex voor nieuwe en bestaande huizen in Frankrijk over het tweede kwartaal vast
op 104,1, tegen 105,3 over het vergelijkbare kwartaal in 2012.
Volgens Fangman en Kam zijn de huizenprijzen in Frankrijk de afgelopen jaren met 10% tot 30% minder
scherp gedaald dan die in Nederland. Fangman: ‘We zien op dit lagere niveau een redelijk functionerende
markt. Huizen staan weliswaar wat langer te koop, maar als ze realistisch geprijsd zijn niet langer dan
enkele maanden.’
Verkopen op het oude prijsniveau is volgens hem kansloos. ‘Iemand die tien jaar terug een huis kocht aan
de Côte d’Azur voor € 700.000 kan dit heden — na een prijsstijging in de eerste en een prijsdaling in de
tweede periode van vijf jaar —nog altijd verkopen voor € 800.000. In het binnenland daarentegen is sprake
van prijsval tot plaatselijk tientallen procenten.’
Ook Steinz, die zich baseert op gegevens van de Franse makelaarsvereniging FNAIM en vakbladen van
het Franse notariaat, zegt dat de vastgoedcrisis in Frankrijk minder hard heeft toegeslagen dan in
Nederland. ‘Het aantal transacties dat wij begeleiden is niettemin afgenomen, hetgeen we compenseren
met advieswerk.’ De Franse belastingdienst houdt het aantal tweede huizen van buitenlanders in Frankrijk
op circa 360.000. Volgens Steinz zijn er 80.000 in Nederlandse handen. Dat is inclusief de huizen van
Nederlanders die naar Frankrijk zijn geëmigreerd.
Oudere ‘émigrés’ willen vaak terug. France Estate Services begeleidt deze verkopers ook bij hun rentree in
Nederland. Het betreft vooral de groep geëmigreerde zeventigers, voor wie het aanhouden van hun huis in
Frankrijk te veel wordt. Afscheid nemen valt hun zwaar. Kam: ‘Ze willen niet dat de buitenwacht hun
terugkeer interpreteert als een mislukking.’
Hoe nu verder? Fangman en Kam verwachten dat de onroerendgoedmarkt onder het bewind van president
François Hollande eerder stabiel zal blijven dan hard zal groeien. Fangman: ‘Probleem blijft het gat tussen
geboden bedragen en vraagprijzen. Verkopers hebben vaak nog de prijzen van voor de crisis in hun hoofd.
Partijen die verkopen zullen met hun prijzen moeten zakken.’
Plus value
Een huiseigenaar die te maken krijgt met de ‘plus value’-taks mag een forfaitair bedrag van 15% optellen bij
de aankoopprijs. Of hij mag in plaats daarvan de werkelijk gemaakte kosten van structurele verbeteringen
en uitbreidingen of nieuwbouw bij zijn prijs van verkrijging optellen.
Zowel bij keuze voor bijtelling van deze 15% als de bijtelling van de werkelijke kosten (geen gewoon
onderhoud of vervanging), moet men als niet-ingezetene een door de Franse fiscus goedgekeurde
‘représentant fiscal’ aanwijzen, die jegens de overheid aansprakelijk is voor de juistheid van de aangifte en
daarvoor doorgaans een tarief hanteert van 1% over de verkoopprijs.
De plus-valuetaks verandert regelmatig. Het deel inkomstenbelasting (19%) schrijft af over 30 jaar. Dit was
voorheen 15. Het eerste huis (hoofdverblijf) is uitgezonderd, al gaan er geruchten dat Hollande deze ook
onder de regeling wil laten vallen.
Om de Franse huizenmarkt te stimuleren zijn onlangs twee verplichte maatregelen ingevoerd. Voor wie zijn
huis tussen 1 september 2013 en 1 januari 2014 verkoopt, geldt geen afschrijvingstermijn van 30 jaar over
het deel inkomstenbelasting, maar van 22 jaar. Deze periode wordt mogelijk verlengd. (De termijn van het
deel sociale lasten blijft 30 jaar.)
Het is overigens de vraag of er wel sociale lasten geheven mogen worden van niet-ingezetenen, elders in
de EU woonachtig, die immers in hun thuisland sociale lasten afdragen. Daarover wordt in EU-verband een
procedure tegen Frankrijk gevoerd.
Een andere versoepeling — een reductie op de vermogenswinst met 25% — geldt van 1 september 2013
tot 1 september 2014. Tegenover deze verzachtende maatregelen staat een straftarief bij een
vermogenswinst van meer dan € 50.000, beginnend bij 2% en oplopend tot 6%.
‘Gespecialiseerde bemiddelaar is zijn geld waard’
Radioloog Oscar Kesselring uit Oosterbeek kocht onder begeleiding van France Estate Services in de
prijsklasse boven vijf ton een tweede huis in Grasse. Aanvankelijk had hij een Nederlandse makelaar van
een Frans kantoor in de arm genomen, maar die beviel niet. Deze bemiddelaar hield zich volgens
Kesselring te strikt aan de opgegeven limiet en dacht te weinig mee.‘Zonder France Estate Services
hadden we het huis dat we uiteindelijk kochten, een ruime woning met zwembad, poolhouse en een royale
tuin, nooit gevonden.’ Bij aankoop wist het Haagse bureau enkele tonnen van de vraagprijs af te dingen.
Ook over de ‘after sales service’ is hij content. ‘We vonden dankzij hun bemiddeling een goede aannemer,
een elektricien en een professional die de ramen en kozijnen verving. Het loont. Boven op de aanbetaling
moest ik nog een gering bedrag aan begeleidingskosten betalen. Kesselring overweegt na zijn
pensionering volgend jaar een appartement in Amsterdam te kopen en vandaaruit regelmatig naar ZuidFrankrijk te reizen. ‘Zo blijven we in contact met de kinderen en kleinkinderen’.
Voormalig marineofficier Hans Beiler uit Den Haag verkocht voor enkele tonnen zijn woning in het ZuidFranse Gattières na bemiddeling door France Estate Services. Beiler: ‘Ik werd door de bank op Fangman
geattendeerd.’Door diens uitgebreide netwerk en de keuze voor het juiste prijsniveau kon het huis in korte
tijd van eigenaar wisselen. De oud-marineman en zijn echtgenote hadden het huis in het begin van de jaren
negentig gekocht van de oom en tante van haar. De oom wilde het huis ‘opeten’ en koos voor een verkoop
‘en viager occupé’. Volgens deze constructie koopt de koper het huis via een aanbetaling en is dan direct
eigenaar. Zolang de verkoper leeft en het huis bewoont, betaalt koper hem een jaarlijkse lijfrente als
aflossing. Beiler: ‘Tante is pas een paar jaar terug op 90-jarige leeftijd overleden. Toch zijn we er financieel
niet bij ingeschoten.’ Hij zegt veel steun gehad te hebben van France Estate Services. Beiler moest
bijvoorbeeld kunnen aantonen dat hij twintig jaar lijfrente had betaald. Daarnaast was er een moeizaam
contact met de notaris van de koper. Met de opbrengst van het huis kan het echtpaar nog meer genieten
van hun liefhebberij: zelf vliegen.
© Het Financieele Dagblad

Download Report