Kwartaalverslag

ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
ALGEMENE GEGEVENS:
Emittent:
Valuta:
Uitgiftedatum:
Uitgiftekoers:
Nominale waarde:
Einddatum:
Portefeuillebeheer:
Portefeuille:
Couponuitkering:
Rabobank Nederland
EUR
27 juni 2006
100%
EUR 1.000
21 maart 2016
Annexum Beheer B.V.
12 kantoren in Nederland
Ieder halfjaar: op 15 maart
en 15 september
Aflossing:
Variabel, afhankelijk van
de verkoopprijzen en –
momenten van de
onderliggende
kantorenportefeuille
Verhandelbaarheid: Het Robeco Vastgoed
Certificaat is niet
beursgenoteerd.
Maandelijks wordt de
mogelijkheid geboden tot
terugkoop door Rabobank
Valutabeleid:
Geen valutarisico
ISIN code:
XS0249874776
KWARTAALRAPPORTAGE
JUNI 2014
Deze rapportage schetst allereerst de belangrijkste
ontwikkelingen en de vooruitzichten voor het product.
Het tweede deel van het rapport geeft detailinformatie
over de onderliggende kantorenportefeuille.
Page 1 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
INLEIDING
Vanwege aanhoudend slechte marktomstandigheden is de Nederlandse kantorenmarkt al geruime tijd in
zwaar weer. Er is sprake van een structurele onbalans tussen vraag en aanbod van kantoorruimte. De
onderliggende kantorenportefeuille van Robeco Structured Properties 1 Ltd heeft zich niet aan deze malaise
kunnen onttrekken. De oplopende leegstand heeft de huurinkomsten en daarmee de taxatiewaarden van de
kantoorpanden sterk negatief beïnvloed.
Door deze situatie staat de financieringspositie van hypotheekverstrekker FGH Bank zwaar onder druk. FGH
Bank heeft Robeco Structured Properties dwingend verzocht om te beginnen met het verkopen van (een
deel van) de kantoorpanden in de portefeuille. Op het moment dat Robeco Structured Properties hier niet
mee zou instemmen, zou FGH Bank de financiering opeisen resulterend in een onmiddellijke beëindiging
van de structuur.
In een berichtgeving aan noteholders in april 2012 heeft Robeco aangegeven dat het zich genoodzaakt zag
om in te stemmen met een scenario van vervroegd verkopen van kantoorpanden in de portefeuille.
Overigens zijn er in praktijk geen panden vervroegd verkocht en bevinden we ons inmiddels in de reguliere
verkoopperiode (maart 2013 – maart 2016) zoals bij aanvang voorzien. Volgens Robeco zullen beleggers
in het Robeco Vastgoed Certificaat slechts een gedeelte van hun inleg terugkrijgen hoofdzakelijk afhankelijk
van de verkoopopbrengsten van de panden. De aflossingswaarde van het Robeco Vastgoed Certificaat zal
in gedeeltes worden uitgekeerd afhankelijk van het verkooptempo van de panden. Het totaal van de
verwachte uitkeringen bedraagt circa 28,4%, onder de aanname dat de panden kunnen worden verkocht
tegen de taxatiewaarden per december 2013.
Door vastgoedbeheerder Annexum wordt een concrete verkoopstrategie gevolgd: Kantoorpanden waarvan de
verwachting is dat een actieve verhuurstrategie weinig waarde meer kan toevoegen, worden per direct in de
markt gezet voor verkoop. Deze zogenoemde ‘bucket 1’ betreft zowel ‘relatief succesvolle panden’ die
(grotendeels) verhuurd zijn voor een redelijke looptijd, als panden waarvoor de vooruitzichten op het
vinden van langjarige huurders beperkt zijn. Voor de overige panden, ‘bucket 2’, wordt gepoogd om eerst
met een actieve strategie waarde te creëren door de verhuurgraad en daarmee kasstroom verder te
optimaliseren, waarna deze panden in de tweede fase van de afbouwperiode verkocht kunnen worden.
VOORUITZICHTEN
Het is de verwachting dat in 2014 een begin gemaakt wordt met de verkoop van de eerste panden. Het
tweede kwartaal heeft voor twee kantoorpanden concrete “leads” opgeleverd voor een verkooptransactie. De
verkoopopbrengst zal aangewend worden om (een deel van) de hypotheeklening af te lossen. Op dit
moment bedraagt de uitstaande hypotheekschuld EUR 50.800.000. De laatste taxatie van de panden per
ultimo december 2013 bedraagt EUR 21.261.000.
Page 2 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
Op basis hiervan schat Robeco helaas in dat de kans op volledig herstel voor beleggers in het Robeco
Vastgoed Certificaat verwaarloosbaar klein is. Beleggers moeten er dan ook van uitgaan dat een
aanmerkelijk deel van hun inleg verloren is. Het Robeco Vastgoed Certificaat blijft juridisch doorlopen, in
principe tot juni 2016.
Via nieuwsberichten of rapportages op de website zal Robeco de belegger in het Vastgoed Certificaat op
de hoogte houden van eventuele ontwikkelingen.
Page 3 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
BIJLAGE 1: WAARDERING - TAXATIES
De Nederlandse markt voor commercieel vastgoed is door structurele oorzaken en door de algemene
economische ontwikkelingen in lastig vaarwater terechtgekomen. Ook de portefeuille van Robeco Structured
Properties ziet zich geconfronteerd met een trend van oplopende leegstandspercentages en een neerwaartse
marktdruk op de huurtarieven. Dit resulteert in teruglopende huurinkomsten voor RSP. De teruglopende
huurinkomsten vertalen zich in lagere taxatiewaarden van de aangekochte kantoorpanden.
De kantoorpanden worden tweemaal per jaar (in juni en december) getaxeerd door onafhankelijk externe
taxateurs. Robeco Structured Properties maakt hiervoor gebruik van de diensten van Savills en CBRE,
beide gerenommeerde vastgoedpartijen. Op basis van de taxatie in december 2013 bedroeg de
gezamenlijke taxatiewaarde van de onderliggende panden EUR 21.261.000. Deze taxatiewaarde is circa
15.6% lager dan de waarde per juni 2013 en is circa 68% lager dan de totale koopsom van de panden.
De taxatiewaarden van de panden is op dit moment ook aanmerkelijk lager dan hypotheeklening (ter
waarde van EUR 50.800.000). De taxatieronde van medio 2014 was op het moment van verschijnen van
deze publicatie nog niet afgerond.
De sterke afwaardering wordt voornamelijk veroorzaakt door het volledig wegvallen van de markt voor
(deels) leegstaande gebouwen op zogenaamde “non-prime” locaties1. Hierdoor zijn taxateurs genoodzaakt
om grote leegstand als structureel te waarderen. Een gemiddeld verwachte leegstand (inclusief incentives)
van tussen 36-42 maanden wordt door zowel taxateur Savills als taxateur CBRE als marktconform
aangemerkt.
Door de toepassing van hefboom in de structuur (namelijk de extern aangetrokken hypothecaire
financiering) werken deze effecten bovengemiddeld sterk door in het meest achtergestelde gedeelte van de
structuur. De lagere taxatiewaarden werken daarmee ook door in het Robeco Vastgoed Certificaat dat voor
een derde is belegd in dit meest achtergestelde gedeelte. Via de resterende twee derde van het Vastgoed
Certificaat wordt geparticipeerd in de hypotheeklening, die op haar beurt nu slechts deels gedekt is via de
taxatiewaarde van de panden.
Onder een aantal aannamen is het mogelijk om een indicatieve modelwaardering te maken voor het
Robeco Vastgoed Certificaat op basis van (onder andere) de taxatiewaarden van de panden. Per 30 juni
2014 bedroeg deze indicatieve modelwaardering van Robeco 28.4%.
De hier boven getoonde indicatieve waardering wordt enkel verstrekt als aanvullende service. De opgenomen indicatieve waardering is
afkomstig van door Robeco betrouwbaar geachte bronnen maar Robeco staat niet in voor de juistheid of betrouwbaarheid van deze
gegevens. De indicatieve waardering is niet gebaseerd op reële markttransacties. U moet ervan uitgaan dat er geen markt in de
betreffende effecten bestaat, noch in de toekomst zal ontstaan. Een waardering houdt geen aanbod in van Robeco en aan de
weergave van deze indicatieve waardering kunnen geen rechten jegens Robeco worden ontleend.
1
Met ‘prime’ locaties wordt bedoeld het topsegment van de kantorenmarkt op de meest gewilde locaties en van de meest
hoogwaardige kwaliteit.
Page 4 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
BIJLAGE 2: ONDERLIGGENDE VASTGOEDPORTEFEUILLE
VERSLAG VAN DE BEHEERDER ANNEXUM
In het tweede kwartaal van 2014 heeft het dispositietraject meer vorm gekregen en is er voor twee
objecten concrete interesse van potentiële kopers tegen voorwaarden die in lijn liggen met de vastgestelde
dispositiestrategie. Op het gebied van verhuur zijn er tevens stappen gemaakt. Belangrijke grote huurders
hebben voor langlopende contracten afgesloten. Tevens is duidelijk te merken dat veel huurders standaard
de huurovereenkomst opzeggen en pas daarna in onderhandeling gaan over een nieuwe overeenkomst.
Hiermee staat huurder sterk in de onderhandeling en resulteert dit in onzekerheid over toekomstige
huurinkomsten.
Verkoopsituatie
Na de aanstelling van de diverse (lokale) makelaars en een actieve positionering van de verschillende
objecten in de markt zijn er inmiddels diverse biedingen geweest. Voor het object de Bouw in Houten en
voor het object aan de Huizermaatweg te Huizen heeft dit geresulteerd in een principeovereenkomst, die ter
goedkeuring voorgelegd zal worden aan de eigenaar t.b.v. de verdere goedkeurings- en verkoopprocedure.
Verhuursituatie
Zoals in vorig kwartaalbericht is aangekondigd zijn wederom in dit kwartaal nieuwe overeenkomsten
gesloten. Huurder Imtech heeft inmiddels een nieuwe overeenkomst ondertekend voor 10 jaar voor het
object Maanlander in Amersfoort. Met een prospect worden de details uitgewerkt om op basis van de
ondertekende LOI de huurovereenkomst voor de Hessenbergweg te Amsterdam definitief op te maken. Deze
nieuwe huurder zal 1 september zijn intrek nemen in het object. Naast deze verhuurtransacties zijn er een
aantal kleinere deals geweest in dit kwartaal die verderop in dit verslag te vinden zijn.
Renovaties/Werkzaamheden
Naast het regulier onderhoud zijn er ook een aantal belangrijke werkzaamheden geweest binnen de
portefeuille die commercieel relevant zijn. Noemenswaardig is de aanleg van glasvezel voor het object aan
de Huizermaatweg te Huizen. Ook is er op dezelfde locatie flink geïnvesteerd in de brandveiligheid. De
lokale brandweer heeft inmiddels deze werkzaamheden goedgekeurd en daarmee voldoet dit object weer
aan de moderne eisen. In de maand juli 2014 zijn er werkzaamheden gepland in Nieuwegein aan de
Weverstede om drie verdiepingen op te knappen die op dit moment niet verhuurd zijn. Aan de
Hessenbergweg te Amsterdam zal op zeer korte termijn het gehele pand worden verbouwd door de nieuwe
huurder.
Vooruitzichten
Het derde kwartaal biedt een aantal positieve aanknopingspunten. Er zit wederom een aantal
verhuurtransacties in de pijplijn die positief kunnen uitpakken voor het fonds. Wel is de verwachting dat de
huurprijs per vierkante meter zal blijven dalen bij nieuwe verhuur dan wel bij contract verlengingen. Met
betrekking tot de dispositie is de verwachting dat er meer concrete biedingen zullen volgen op de objecten
die nu actief in de markt gezet worden.
Page 5 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
Overzicht van de totale vastgoedportefeuille van Robeco Structured Properties 1 Ltd, juni 2014
Koopsom
EUR 66.517.500 kk
Taxatiewaarde
EUR 21.261.000 (per ultimo december 2013)
Huurstroom op jaarbasis
EUR 2.368.806,25
Aantal gebouwen
12
Aantal huurders
36
Leegstand (metrage)
48%
1. Nieuwegein, Weverstede 31-59 (The Wellbuilding)
Koopsom
: 12.200.000 kk
Bouwjaar
: 1990
BAR kk
: 7,6%
Huurstroom
: 538.737
Huurders
: KPN Mobile Antenna,
St. Antonius Ziekenhuis,
McKesson, Fluenta,
Dynamics Dossier,
MED-EL, CO-EUR
Leegstand
: 38.80%
2. Amersfoort, Maanlander 47
Koopsom
: 6.600.000 kk
Bouwjaar
: 2001
BAR kk
: 7,7%
Huurstroom
: 292.500
Huurders
: Imtech Nederland BV
Leegstand
: 38.1%
3. Hoofddorp, Oppaallaan 1198-1200
4. Hoofddorp, Oppaallaan 1202-1204
Koopsom
: 9.925.000 kk
Bouwjaar
: 2001
BAR kk
: 7,4%
Huurstroom
: 129.052
Huurders
: Vodafone Antenna,
Crop
Registeraccountants,
Integra Multi Vendor
Services BV
Leegstand
: 80,0%
Page 6 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
5. Leusden, Philipsstraat 1-7
Koopsom
: 7.445.000 kk
Bouwjaar
: 2000
BAR kk
: 7,0%
Huurstroom
: 425.116
Huurders
: Talent & Pro, Auxilium,
TTP, PlanBee Sofware
Leegstand
: 36.2%
6. Houten, De Bouw 59-79
Koopsom
Bouwjaar
BAR kk
Huurstroom
Huurders
Leegstand
:
:
:
:
:
:
3.787.500 kk
2002
7,4%
186.000
Dura Vermeer
0%
7. Amsterdam, Hessenbergweg 8-10
Koopsom
: 5.270.000 kk
Bouwjaar
: 1988
BAR kk
: 7,6%
Huurstroom
: Geen
Huurders
: Vacant
Leegstand
: 100%
8. Woerden, De Bleek 13
Koopsom
Bouwjaar
BAR kk
Huurstroom
Huurders
Leegstand
:
:
:
:
:
:
9. Arnhem, Velperweg 27
Koopsom
Bouwjaar
BAR kk
Huurstroom
Huurders
:
:
:
:
:
-
Leegstand
Page 7 of 11
5.000.000 kk
1989
7,8%
Geen
Vacant
100%
7.976.814 kk
1987
6,2%
354.772
Rijnja,
Max Ernst, Jysk,
Capabel Onderwijs,
Computrain, T-Mobile
Antenna, Vodafone
Antenna
: 38.0%
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
10. Capelle aan den IJsel, Rivium 1e straat 1-9
Koopsom
: 3.555.929 kk
Bouwjaar
: 1999
BAR kk
: 7,4%
Huurstroom
: 111.540
Huurders
: Tri-Ennium BV
Leegstand
: 57.4%
11. Huizen, Huizermaatweg 320-338
Koopsom
: 3.027.345 kk
Bouwjaar
: 1991
BAR kk
: 7,6%
Huurstroom
: 236.626
Huurders
: Specsavers International,
APM Group,
Conner en Davis Ins.
Leegstand
: 0%
12. Den Bosch, Rompertsebaan 60-64
Koopsom
: 1.729.912 kk
Bouwjaar
: 1999
BAR kk
: 7,4%
Huurstroom
: 94.461
Huurders
: GDA Advies BV,
Altuition BV, Impact
Management en Advies
BV, Technip-E.P.G. BV
Leegstand
: 0%
Page 8 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
BIJLAGE 3: HERSTELPLAN GOEDGEKEURD IN AUGUSTUS 2010
Zoals eerder aangegeven in de kwartaalrapportages wordt door Robeco Structured Properties 1 Ltd
(“RSP”) vanwege lagere taxatiewaarden van de onderliggende kantorenpanden niet meer voldaan aan de
Loan to Value convenant zoals opgenomen in de hypothecaire bankfinanciering gesloten tussen RSP en
FGH. Op 17 augustus 2010 heeft in Rotterdam een Noteholders Meeting van RSP plaatsgevonden. Tijdens
deze Noteholders Meeting is een aantal maatregelen goedgekeurd in de vorm van een herstelplan.
Eén van de gevolgen van dit herstelplan voor de beleggers in het Robeco Vastgoed Certificaat is dat de
eventuele couponbetalingen op een separate rekening bij FGH worden gestort. De uitkering van deze
couponrente aan de belegger wordt uitgesteld totdat de hypothecaire financiering volledig is afgelost aan
FGH2. Meer informatie, waaronder de exacte inhoud van het herstelplan, de notulen en de presentaties
van de Noteholders Meeting zijn kosteloos op te vragen bij Robeco Institutional Asset Management, t.a.v.
Structured Investments, Coolsingel 120, 3011 AG Rotterdam of via [email protected].
In maart 2011 heeft FGH het beheer van de hypotheeklening intern overgedragen aan hun afdeling
‘Bijzonder Beheer’, waardoor de betrokkenheid van FGH bij het beheer en dagelijkse gang van zaken van
RSP geïntensiveerd is.
In een berichtgeving aan de Noteholders in april 2012 heeft Robeco aangegeven dat het zich genoodzaakt
zag om in te stemmen met een scenario van vervroegd verkopen van de kantoorpanden. De uitgebreide
achtergronden en gevolgen staan toegelicht in de berichtgeving van april 2012 (te vinden op de
productpagina op www.robeco.nl).
2
Mocht echter de Loan to Value ratio gedurende de resterende looptijd zodanig sterk verbeteren dat weer voldaan wordt aan het covenant, dan treedt
automatisch weer de oude situatie in werking. De kans op een dergelijk groot herstel van de Nederlandse kantorenmarkt kan worden ingeschat als klein.
Page 9 of 11
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
BIJLAGE 4: COUPONBETALINGEN
Ieder halfjaar keert het Robeco Vastgoed Certificaat een coupon uit. Het Robeco Vastgoed Certificaat wordt
uitgegeven door Rabobank Nederland en biedt exposure op direct Nederlands kantorenvastgoed via Robeco
Structured Properties Ltd. Uw inleg bij het Robeco Vastgoed Certificaat is voor een derde deel met
hefboom belegd in een vastgoedportefeuille van 12 bestaande kantoorgebouwen. Twee derde van uw inleg
is gebruikt voor een participatie in de hypothecaire banklening, die is aangetrokken ter financiering van
dezelfde vastgoedportefeuille.
De exacte hoogte van de couponrente is voornamelijk afhankelijk van de huurinkomsten op de
onderliggende kantorenportefeuille. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de couponnen die in het
verleden zijn uitbetaald.
Datum uitkering
21
21
25
19
25
21
19
19
21
19
21
19
21
19
21
maart 2007
september 2007
maart 2008
september 2008
maart 2009
september 2009
maart 2010
september 2010
maart 2011
september 2011
maart 2012
september 2012
maart 2013
september 2013
maart 2014
Berekeningsperiode
27-6-2006 tot 21-3-2007
21-3-2007 tot 21-9-2007
21-9-2007 tot 25-3-2008
25-3-2008 tot 19-9-2008
19-9-2008 tot 20-3-2009
20-3-2009 tot 21-9-2009
21-9-2009 tot 19-03-2010
19-3-2010 tot 19-09-2010
19-09-2010 tot 21-03-2011
21-03-2011 tot 19-09-2011
19-09-2011 tot 21-03-2012
21-03-2012 tot 19-09-2012
19-09-2012 tot 21-03-2013
21-03-2013 tot 19-09-2013
19-09-2013 tot 21-03-2014
In EUR (afgerond)
per Robeco
Vastgoed Certificaat
16,19
25,30
22,63
27,91
26,46
20,46
22,91
16,91
17,06
17,71
17.59
14.21
16.36
12.36
12.37
De eerstvolgende couponbetalingsdatum is 19 september 2014.
Page 10 of 11
In % op
jaarbasis
2,29%
4,95%
4,38%
5,65%
5,35%
3,98%
4,61%
3,31%
3,36%
3,50%
3.52%
2.84%
3.27%
2.47%
2.47%
ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
BELANGRIJKE INFORMATIE OVER HET ROBECO VASTGOED CERTIFICAAT
DEZE RAPPORTAGE IS SAMENGESTELD DOOR ROBECO INSTITUTIONAL ASSET MANAGEMENT B.V.
("ROBECO"). ROBECO IS GEREGISTREERD BIJ DE AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN IN
AMSTERDAM.
Deze rapportage dient uitsluitend als aanvullende informatie over het hierin vermelde certificaat en niet als
aanprijzing, aanbieding of promotie van de diensten van Annexum Beheer B.V. Noch deze rapportage,
noch enig ander document dient te worden opgevat als een aanbod om waardepapieren te verkopen of als
een uitnodiging tot koop daarvan, en is ook niet bedoeld als beleggingsadvies of enig andere vorm van
advies.
Deze rapportage is niet gericht en mag niet worden verstrekt aan enig persoon binnen enige jurisdictie
waarin het aanbod van het Robeco Vastgoed Certificaat niet of beperkt is toegestaan. Het is niet
toegestaan deze rapportage in het geheel danwel gedeeltelijk te kopiëren of te distribueren. Deze
rapportage is niet bedoeld als basis voor de beoordeling van een belegging in de certificaten of andere
waardepapieren. Beleggingsbeslissingen over de certificaten dienen niet gebaseerd te zijn op de informatie
in deze rapportage maar uitsluitend op de informatie in het definitieve prospectus behorende bij de
certificaten hetwelk beschikbaar is op www.robeco.nl. Beleggers worden in het bijzonder gewezen op de
daarin beschreven risico’s, kosten en vergoedingen, de verklaringen met betrekking tot aansprakelijkheid, de
verkoopbeperkingen en de juridische en fiscale aspecten. Voor een beschrijving van de fiscale gevolgen
verbonden aan de belegging in dit product verwijzen wij u graag naar het prospectus dat behoort bij dit
product. Geïnteresseerden dienen te overleggen met hun adviseur over de mogelijke gevolgen van de
belegging in het Robeco Vastgoed Certificaat voor hun specifieke situatie. De informatie in deze rapportage
is ontleend aan of gebaseerd op door Robeco betrouwbaar geachte bronnen, maar Robeco neemt geen
verantwoordelijkheid en geeft geen garantie (expliciet of impliciet) voor de nauwkeurigheid, juistheid of
volledigheid hiervan.
Het Robeco Vastgoed Certificaat wordt niet bevestigd of gesteund door Investment Property Databank
Limited (‘IPD’). IPD geeft geen enkele garantie of verzekering omtrent de resultaten verkregen uit de
ROZ/IPD-Vastgoedindex (de ‘Index’) in verband met de index-linked obligaties of omtrent de mate
waarin de kapitaalwaarde of het beleggingsresultaat van de index-linked obligaties overeenkomt of zal
overeenkomen met het resultaat van de Index. IPD of Robeco kunnen door geen enkele partij die akkoord
gaat met de aankoop van het Robeco Vastgoed Certificaat aansprakelijk worden gesteld voor welk verlies
en/of welke schade dan ook voortvloeiende uit een fout in de Index. IPD geeft geen verzekering omtrent
de voort durende berekening of publicatie van de Index en evenmin omtrent eventuele wijzigingen in de
componenten van de Index of in de berekeningsmethode die wordt gehanteerd.
De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie
voor de toekomst.
Page 11 of 11

Download Report