Podium   Van verlamming naar actieprogramma Beeld DiederenDirrix Het stormt in het winkellandschap. De economische crisis en meer nog het veranderend consumentengedrag zorgen voor leegstand, onder druk staande huurprijzen en plannen voor vernieuwing en uitbreiding die geen doorgang meer vinden. Overheden en belangengroepen reageren verschillend op deze problemen. Van een negeren van de situatie tot reacties om ontwikkelingen volledig tot stilstand te brengen. Walter Stam en Geert Welten stellen een toekomstgericht actieprogramma voor. D e demografische ontwikkelingen en de veranderingen in consumentengedrag zorgen ervoor dat de omvang van het draagvlak en de spreiding ervan sterk wijzigen. Dit maakt dat nieuwe winkels niet zomaar overal meer kunnen en dat een deel van de bestaande winkellocaties het gaat afleggen. Daarnaast vragen nieuwe combinaties van fysiek en online winkelen om een plek. Keuzes met een grote ‘K’ zijn dus noodzakelijk; keuzes die effect hebben op de gehele detailhandelsstructuur. Wat op de ene plek toe wordt gestaan, zal op de andere plek verdwijnen. En als een belangrijke speler uit het winkellandschap verdwijnt, neemt dat omliggende zaken in zijn kielzog mee. ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu januari-februari 2014 38 Nietsdoen is ook een keuze, maar dan wel de slechtst denkbare, want de hevige strijd om vestigingsplaatsen tussen winkelbedrijven aan de ene kant en de ruime mogelijkheden van de (buur)gemeenten om winkelontwikkeling toe te staan aan de andere kant, leidt ertoe dat stilstand onherroepelijk achteruitgang van het eigen winkelbestand betekent. Wordt concreet! Een gedegen analyse van de huidige detailhandelsstructuur laat al snel zien welke gebieden toekomst hebben, welke niet en waar het aan ontbreekt. Dit is de basis voor een concrete visie, waarin ‘man en paard’ worden benoemd. Om concreet te kunnen zijn, moet een visie voor maximaal vijf jaar gelden. De storm in winkelland zal namelijk niet gaan liggen en regelmatig bijsturen blijft noodzakelijk. Daarbij maakt de korte termijn het opstellen van een aansprekende en behapbare visie eenvoudiger. In de visie moet allereerst concreet zijn beschreven welk nut detailhandel per gebied heeft voor de gemeente – en in sommige gevallen voor de regio. Is het een lokale boodschappenvoorziening? Voorziet het in runshopping? Zijn de winkels onderdeel van het toeristisch product? Wordt er recreatief gewinkeld? En door wie? Zeker dat laatste is belangrijk. Het verminderende Raadhuisplein in de kern draagvlak, de toeneSprang-Capelle, Gemeente mende mobiliteit en Waalwijk. Gemeentebestuur de zoektocht naar en corporatie willen het centra waar ‘het centrum met dagelijkse meest te beleven is’ voorzieningen versterken met maken dat er een een nieuwe, goede ruimte tendens zichtbaar voor een supermarkt. Met de wordt naar minder zittende supermarkt, Casade en steeds grotere en de ontwikkelaar wordt recreatieve bekeken op welke wijze de winkelcentra. Denk juiste stimulans is te geven. hierbij aan de recente sluiting van Bijenkorf in kleinere steden. De grootste winkelgebieden zullen vervolgens een groeiend deel van de ‘grootste gemene deler’ trekken – een zichzelf versterkend effect. Als je niet de grootste van de regio kan worden, kan de toekomst van je winkelgebied juist liggen in het aantrekken van een specifieke doelgroep. Dit leidt wellicht niet tot groei, maar de groeiende leegstand wordt wel een halt toegeroepen. Voorzieningencentrum Sprang-Capelle, Waalwijk Weet je de functie per winkelgebied, dan kun je daar vervolgens concrete acties aan verbinden. Afhankelijk van de visie op de totale structuur kun je bijvoorbeeld een supermarkt toevoegen aan het ene boodschappencentrum en tegelijkertijd twee verouderde centra saneren. Je kunt de maatschappelijke voorzieningen concentreren, ruimte bieden aan horeca of het kernwinkelgebied strak begrenzen samen met een verregaande flexibilisering van de schil daar omheen. En je kunt het voorzieningenpakket in een bepaald winkelgebied specifiek richten op bijvoorbeeld ouderen. Leg vast! De visie op de ontwikkeling van de detailhandel en het bijbehorende concrete actieprogramma kan prima worden vastgelegd in een structuurvisie conform de Wro. Dit kan een structuurvisie zijn voor de gehele gemeente, een structuurvisie voor één gebied – het centrum – of een sectorale structuurvisie voor de detailhandel. Een belangrijk voordeel van een structuurvisie is dat het beleid niet steeds opnieuw ter discussie staat bij de uitvoering van de visie, bijvoorbeeld in bestemmingsplannen. Met een structuurvisie is het voor iedereen duidelijk welke ontwikkeling waar mogelijk is (en waar niet). Wat op de ene plek toe wordt gestaan, zal op de andere plek verdwijnen Een structuurvisie is in feite vormvrij. Dit biedt ruimte om een aantrekkelijke, op maat gemaakte visie op stellen. Met zo’n visie kan een gemeente uitnodigen, inspireren en stimuleren om kansen te grijpen. Het biedt ruimte om verder te kijken dan puur de ruimtelijke ordening. Ook sociale aspecten, marketing of het toeristisch product kunnen erin worden meegenomen. Met een dergelijke integrale visie kan de gemeente ervoor zorgen dat ruimtelijke ontwikkelingen optimaal bijdragen aan de toekomst van de voorzieningenstructuur. Wordt flexibel! De toekomst is niet te voorspellen en de ontwikkelingen in de detailhandel gaan razendsnel. Een visie moet daarom een korte doorlooptijd hebben en flexibel zijn. Gebieden waarvoor geen concrete projecten gepland zijn, moeten ruimte bieden aan initiatieven die je niet kunt voorzien. Het uitgangspunt is dan niet ‘wat zou er kunnen?’ – het is immers nog onduidelijk waar vraag naar zal zijn – maar veel meer ‘wat er vooral niet moet gebeuren’. Het is namelijk veel duidelijker wat onwenselijk is op een bepaalde plek. Al het andere is dan onder bepaalde voorwaarden mogelijk. Deze vorm van ‘uitnodigingsplanologie’ vraagt misschien om een nieuwe manier van denken. De regie wordt immers losgelaten. Maar het voorkomt onuitvoerbare plannen voor locaties. Maak het uitvoerbaar! Het doel van alle plannen en visies zijn haalbare en realiseerbare ontwikkelingen, nodig om de leegstandsverlamming tegen te gaan. Daarbij pleiten we niet voor grote centrumplannen met lange doorlooptijden en forse toevoegingen van metrage. Die tijden zijn voorbij. Het gaat er juist om dat op basis van concrete behoeften vernieuwing en toevoeging plaatsvindt. Het gaat dan niet zozeer om toevoeging van winkeloppervlak, maar veeleer om het bieden van ruimte voor nieuwe functies. De monofunctioèè nele winkelgebieden moeten immers ‘verkleuren’ naar januari-februari 2014 39 ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu Podium Nieuwe Marktwand in Epe Een aanleiding voor de Structuurvisie Centrum Epe (2011) was de gewenste herontwikkeling van winkelcomplex Marktwand. In intensief overleg met ontwikkelaar Segesta zijn (financieel) haalbare kaders hiervoor in de visie opgenomen. Inmiddels is het bestemmingsplan zonder beroepsprocedure onherroepelijk en wordt de nieuwe winkelwand inclusief een parkeergarage gebouwd. Beeld Rho adviseurs (oude situatie), Segesta Groep (ontwerp) multifunctionele gebieden voor verschillende doelgroepen. Alleen dan kunnen centrumgebieden hun aantrekkingskracht behouden. Begin met het benoemen en bepalen van functies die aanvullend kunnen zijn op het huidige aanbod en die elkaar kunnen versterken. Het is daarbij belangrijk om de achterliggende organisaties concreet met ‘namen en rugnummers’ te benoemen en er rechtstreeks mee in overleg te treden. Op die manier zijn de behoeften, de vereisten en de Visie moet een korte doorlooptijd hebben en flexibel zijn consequenties, ruimtelijk en financieel, snel in beeld. Vervolgens is het van belang om een plan zo te maken dat het goed faseerbaar is en als losse onderdelen gerealiseerd kan worden. Dus geen voorzieningen realiseren in fase 1 die voor alle fasen van belang zijn, maar de omvang ervan afstemmen op de betreffende fase. Elke afzonderlijke fase dient dan ook een op zichzelf staand functionerend en afgerond geheel te kunnen zijn. Maak het financieel haalbaar! Door de toegenomen complexiteit, de kwaliteitseisen, de afnemende huurwaarden en de kleinere omvang van plannen staat de financiële haalbaarheid van veel plannen onder druk. Veel gemeenten hebben te kampen met centrumplannen waarvan de grondexploitatie zwaar ‘door het ijs dreigt te zakken of zakt’. Door kritisch te kijken naar met name de kosten in de grondexploitaties is een flinke slag te maken. Daarbij gaat het om kwaliteit, toerekenbaarheid en omvang. Bekijk per gebied welke kwaliteit nodig is. Bijvoorbeeld: kan parkeren ook op maaiveld worden ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en milieu januari-februari 2014 40 ingepast? Maar ook: in hoeverre moeten de ingrepen in het openbaar gebied daadwerkelijk worden toegerekend aan het plan? Bijvoorbeeld: herinrichting van een plein geeft wel een fraaie uitstraling maar is voor het plan niet perse noodzakelijk. Bedenk of de omvang van de ingrepen passen bij de omvang van het plan. Bijvoorbeeld: wordt nieuwe bestrating van het centrumgebied geheel aan het plan toegerekend of alleen aan die delen die in en rond het plan liggen? Door deze benadering worden plannen eerder haalbaar. Daarbij is overigens van belang dat gemeenten een eerlijke afweging maken: voor de aantrekkelijkheid van een centrum moet ook de gemeente inspanningen verrichten, investeringen doen en risico’s nemen. Naast een fraaie artist impression hoort ook dit expliciet bij het verhaal. Naar een actieprogramma Actie is nodig om de leegstand en teloorgang van en in centrumgebieden tegen te gaan. De ingrediënten daarvoor hebben we in dit artikel aangereikt. Uiteraard bepaalt de specifieke opgave hoeveel van elk ingrediënt in welke mate moet worden toegepast om succesvol te kunnen zijn. In de kern komt het erop neer om concrete keuzes te maken, deze vast te leggen in een visie die rekening houdt met flexibiliteit en die vervolgens een kader biedt voor realisatie van plannen. Plannen die concreet en uitvoerbaar zijn en daarmee dus een bijdrage leveren aan een economisch-duurzame toekomst van centrum- en winkelgebieden. é Walter Stam AKRO Consult é Geert Welten Rho adviseurs voor leefruimte