Toelichting op de parameters bedrijfswaarde 2014 Disconteringsvoet Bij de vaststelling van de hoogte van de disconteringsvoet spelen verschillende factoren een rol: lange termijn inflatie, lange termijn reële rente op 10 jaar staatsleningen, het verschil tussen staatsleningen en geborgde leningen en een opslag vanwege overige financieringskosten. Belangrijk aspect is dat de sector met overwegend vreemd vermogen is gefinancierd. Voor WSW is beantwoording van de vraag belangrijk in hoeverre corporaties de verschuldigde rente op hun leningen op lange termijn kunnen betalen. Daarom acht WSW de gemiddelde financieringsrente een belangrijke factor voor de hoogte van de disconteringsvoet. Inflatiepercentage De lange-termijninflatie zelf is geen parameter maar bepaalt grotendeels wel de hoogte van de diverse andere parameters. WSW gaat bij de bepaling van het inflatiepercentage uit van het beleid van de Europese Centrale Bank. De ECB voert een monetaire politiek die als doel heeft om de inflatie in de eurozone op of beneden de 2% te krijgen en te houden. Dit houdt in dat wordt uitgegaan van een evenwichtsinflatie van 2% vanaf het zesde jaar. Huurstijging en lastenstijging Bij de stijgingspercentages voor de huren, voor het onderhoud en voor de variabele lasten maakt WSW onderscheid tussen korte en lange termijn. Voor de eerste periode van vijf jaar gaat WSW uit van de cijfers van de corporatie. Vanaf het zesde prognosejaar geldt voor WSW de verwachte lange-termijninflatie van 2% als stijging voor huren. Voor de stijging van de variabele lasten en van de onderhoudslasten hanteert WSW de lange-termijninflatie plus 1%. De looncomponent is voor zowel de variabele lasten als voor het onderhoud groot. De ervaringscijfers leren (CPB, Ortec) dat de stijging van de contractlonen structureel gezien 1% boven inflatie ligt. Sectorspecifieke heffingen WSW verwacht van corporaties dat zij de verhuurderheffing in de bedrijfswaardeberekening opnemen volgens de in de toelichting op dPi genoemde uitgangspunten (paragraaf 3.4 A/B). Om corporaties niet op te zadelen met onnodige administratieve lasten definieert WSW de saneringsheffing in de dPi niet als onderdeel van de bedrijfswaarde. Wel verwacht WSW van corporaties dat zij de saneringsheffing in het kasstroomoverzicht opnemen (onder 1.11a sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat). Voor de prognose van de saneringsheffing dienen corporaties uit te gaan van de tabel op de site van Corpodata. WSW maakt de saneringsheffing, zoals deze is verantwoord onder de kasstromen, contant en brengt deze in mindering op de bedrijfswaarde. Dit met het oog op de kernratio’s waarvan WSW uitgaat en vanuit de visie dat de saneringsheffing onderdeel dient uit te maken van de kasstromen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd. Verkopen In tegenstelling tot voorgaand jaar vraagt WSW corporaties bij de bepaling van de bedrijfswaarde vanaf dPi 2014 in ieder van de vijf prognosejaren maximaal vijf jaar verkopen in te rekenen. Verkoop van eenheden die voldoen aan het DAEB-criterium moeten corporaties verantwoorden onder ‘contante waarden inkomsten uit verkoop’ (3.4.1A). 2