Voel je thuis Veelgestelde vragen over de huurverhoging 2014 Algemeen Wanneer wordt mijn huur verhoogd? De huur wordt jaarlijks op 1 juli verhoogd volgens vast gestelde regels van de overheid. Vóór 1 mei wordt u schriftelijk op de hoogte gesteld. Met welke percentages worden de huren verhoogd? Voor 2014 heeft de overheid de maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen (maximale kale huur € 699,48) vastgesteld op 4%. Voor huishoudens met een jaarinkomen vanaf € 34.085,- is een huurverhoging van 4,5% toegestaan en voor huishoudens met een inkomen vanaf € 43.602,- is een huurverhoging van 6,5% toegestaan. Acantus wijkt hiervan af, maar houdt zich aan de wettelijke richtlijnen. We hanteren voor de lagere inkomens een lagere huurverhoging dan wettelijk mogelijk is. Deze huurders (met een huishoudinkomen tot €34.085,-) krijgen een korting van 1,5%. Dit betekent dat voor deze groep een huurverhoging van 2,5% geldt. Acantus vindt het terecht dat mensen een huurprijs beta len die past bij hun inkomen. Dat betekent dat sommige huurders meer huur betalen voor een woning dan anderen. Daarom hebben we ervoor gekozen dat: • huishoudens met een inkomen lager dan €34.085,- een huurverhoging van 2,5% ontvangen • huishoudens met een inkomen tussen € 34.085,- en €43.602,- (middeninkomens) een huurverhoging van 4% ontvangen; • huishoudens met een inkomen boven € 43.602,- (hogere inkomens) een huurverhoging van 6,5% ontvangen. Voor de geliberaliseerde woningen (huur hoger dan € 699,48) geldt bovenstaande - op basis van wettelijke richtlijnen niet. Hiervoor geldt een huurverhoging van 2,5%. Waarom heeft Acantus in 2014 hiervoor gekozen? Acantus moet elk jaar miljoenen euro’s aan verhuurders heffingen betalen aan de overheid. Om dit te kunnen betalen én te kunnen blijven investeren in onze woningen, vragen we een extra huurverhoging aan huurders die iets meer kunnen betalen. We zijn van mening dat we de huren voor de huurders met een laag inkomen alleen met het inflatiepercentage van 2,5% moeten verhogen. Wat is het advies van de huurdersorganisaties? Het SPBA (Stichting Bewonersplatform Acantus) en BPD (Bewonersplatform Delfzijl) hebben afzonderlijk een advies uitgebracht over ons huurverhogingsbeleid. Het SPBA zit geheel op onze lijn en het BPD heeft geadviseerd voor de www.acantus.nl hogere inkomensgroepen een lagere huurverhoging door te berekenen dan de overheid toestaat. Wij wijken af van dit advies van het BPD, omdat we hierin het beleid van de overheid willen volgen om de hogere inkomensgroepen een hoger huurverhogingspercentage te geven. Hoe weten we bij Acantus welk inkomen een huishouden heeft? Het is wettelijk toegestaan dat woningcorporaties bij de Belastingdienst inkomensindicaties van hun huurders kunnen opvragen. Ook Acantus heeft dit gedaan. De Belastingdienst levert ons per huishouden informatie aan in welke inkomenscategorie een huishouden valt. Dit kan zijn tot € 34.085,-, tussen € 34.085,- en € 43.602,- of boven € 43.602,-). De Belastingdienst levert de inkomens indicaties over het jaar 2012 en stuurt daarover rechtstreeks een brief naar de huurders. Huurders van woningen die een huurverhoging ontvangen die hoger is dan 2,5%, krijgen met het huurverhogingsvoorstel een brief van de Belasting dienst meegestuurd, met daarin de inkomensindicatie. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? Het huishoudinkomen bestaat uit het gezamenlijk inkomen (box 1, 2 en 3) van alle bewoners. Het inkomen van inwonende kinderen tot 23 jaar met een inkomen tot het w ettelijk minimumloon telt niet mee. Is er ook een maximum voor de huurprijs van mijn woning? De huur van uw woning mag niet boven de huurprijsgrens uitkomen. Waar die grens precies ligt, hangt af van de kwaliteit van de woning. Hiervoor geldt het puntensysteem ofwel het woningwaarderingsstelsel. De huurprijs van de woningen van Acantus ligt beneden de maximale huur prijsgrens. Voor meer informatie hierover kunt u terecht op www.huurcommissie.nl. Twee verschillende huurverhogingsbrieven ontvangen? Dat is mogelijk als u ook een garage/parkeerplaats van ons huurt. Huurtoeslag Ontvang ik straks nog huurtoeslag? Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt en uw inkomen is niet gewijzigd blijft dat in de nieuwesituatie ook zo. Ontvangt u in 2014 huurtoeslag, dan geven wij de nieuwe huurprijs door aan de Belastingdienst. Voel je thuis U hoeft dat niet zelf aan de Belastingdienst door te geven. Uw huurtoeslag wordt niet direct door de Belastingdienst aangepast. U ontvangt na afloop van 2014 een definitieve berekening, waar de huurverhoging in is verwerkt. Als u door de huurverhoging te weinig toeslag hebt gekregen, krijgt u dit alsnog naar aanleiding van de definitieve berekening. Zie ook: www.mijntoeslagen.nl. Huur betalen Mijn huurbetaling wordt automatisch geïncasseerd door Acantus. Moet ik de automatische afschrijving laten aanpassen? Nee, die past Acantus automatisch aan. U hoeft dus niets te doen. Ik betaal mijn huur via periodieke overschrijving, moet ik deze aanpassen? Ja, dat moet u zelf regelen bij uw bank. Mijn huur wordt betaald door de Dienst Sociale Zaken, moet ik nog wat regelen? Nee, dit wordt automatisch aangepast door de Dienst Sociale Zaken. Hoe kan het dat mijn buren minder betalen dan ik? Dat kan verschillende redenen hebben. Bijvoorbeeld dat de huur is aangepast na een verhuizing. Het kan ook zijn dat u verbeteringen heeft laten aanbrengen door Acantus waar een huurverhoging tegenover stond. Tot slot kan het zijn dat uw buren een lager inkomen hebben dan u. Bezwaar maken Kan ik bezwaar maken? Wat zijn geldige redenen? Als u het niet eens bent met de huurverhoging, kunt u bezwaar maken. Geldige redenen om bezwaar te maken, zijn: • U heeft het huurvoorstel te laat ontvangen. • De kale huurprijs komt boven de maximale huurprijs. • U heeft een procedure lopen bij de Huurcommissie van wege onderhoudsgebreken en/of er loopt een procedure bij de Huurcommissie rondom huurverlaging. • De Huurcommissie heeft vóór het huurverhogings voorstel uw huur tijdelijk verlaagd, omdat uw woning onderhoudsgebreken had. Dan mag uw huur pas verhoogd worden als de gebreken verholpen zijn. • U heeft vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging ingediend bij de Huurcom missie wegens onderhoudsgebreken. Dan mag uw huur niet worden verhoogd, zolang de procedure loopt. www.acantus.nl • Als één van de leden van het gezin een zorgindicatie heeft (minimaal 10 uur per week) of blind is, kunt u bezwaar maken tegen de extra huurverhoging. Dit geldt alleen als de huurverhoging meer dan 2,5% is. Voor meer informa tie hierover: www.rijksoverheid.nl. • Uw gezinssamenstelling is anders dan die waarop de be rekening van uw huishoudinkomen is gebaseerd. Of uw gezinssamenstelling is onlangs veranderd, waardoor u in een lagere inkomenscategorie valt. • Als uw huurverhoging hoger is dan 2,5%, is dit op grond van de inkomensindicatie, zoals we die van de Belastingdienst hebben ontvangen. U kunt hiertegen bezwaar m aken. Hiervoor gelden de volgende redenen, uitsluitendin de volgende situaties: - uw belastbaar inkomen in 2012, of 2013 was lager dan de gegevens op de verklaring van de Belastingdienst, waardoor u in een lagere inkomenscategorie valt. - uw inkomen is na 2012 is gedaald, w aardoor u in een lagere inkomens-categorie valt. Wanneer heeft bezwaar maken geen zin? • Heeft u problemen met het onderhoud, maar heeft u deze nog niet eerder gemeld? Op grond hiervan kunt u geen bezwaar maken tegen de huurverhoging. Daarvoor geldt een aparte bezwaarprocedure. • Als uw inkomen lager is geworden sinds 2012, maar u daardoor niet in een lagere inkomenscategorie terecht komt. Dan kunt u geen bezwaar maken. • Als uw inkomen in de inkomenscategorie valt beneden € 34.085 per jaar kunt u niet op grond van uw inkomen bezwaar maken tegen de huurverhoging. Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? U kunt het bezwaar schriftelijk indienen per post: Acantus, Postbus 110, 9640 AC Veendam of per e-mailadres: [email protected] Schriftelijk bezwaar kan tot 1 juli 2014 bij Acantus worden ingediend. Hiervoor kunt u gebruik maken van het ‘bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging’ van de Huur commissie. U kunt dit bezwaarschrift vinden op www.huurcommissie.nl. Als wij het met uw bezwaar eens zijn, wordt de aangekon digde huurverhoging gewijzigd of teruggedraaid. Als wij het niet eens zijn met uw bezwaar, sturen wij u hierover een reactie. Blijft u bij uw bezwaar, dan sturen wij uw bezwaar binnen zes weken na 1 juli 2014 door naar de Huurcommissie. Hier zijn kosten aan verbonden als u als huurder in het ongelijk wordt gesteld (legeskosten: € 25,-).