Hier vindt u vragen en antwoorden over de huurverhoging 2014. Huurverhoging Mag Woonwaard de huur verhogen? Volgens de wet mag Woonwaard jaarlijks per 1 juli de huur verhogen. Het basishuurverhogingspercentage is dit jaar 4%. Dit betekent dat alle huurders, ongeacht hun inkomen of het aantal personen op hun adres, 4% huurverhoging mogen krijgen. Voor sommige huishoudens verhoogt Woonwaard dit jaar de huur extra, maximaal tot 6,5%. Het precieze percentage is afhankelijk van het inkomen van het huishouden en de standaardhuur van de woning (zie verderop in deze lijst wat de standaardhuur is). Krijgen huurders met een hoog inkomen een extra huurverhoging? Dat hangt ervan af. De verhoging is gebaseerd op de standaardhuur van uw woning en op de inkomensgegevens die wij ontvingen van de Belastingdienst. Wanneer heeft het zin om bezwaar te maken? Het heeft alleen zin om bezwaar te maken als uw huurverhoging hoger is dan 4% èn als: - uw huishoudinkomen in 2013 lager is dan in 2012; of - het inkomen dat vermeld is op de inkomensverklaring niet klopt; of - iemand in uw huishouden gehandicapt of chronisch ziek is. Inkomensafhankelijke huur Voor wie geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging? Er zijn twee categorieën huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen: 1 Huurders met een jaarinkomen tussen 34.085 en 43.602 euro (categorie M). Het maximale huurverhogingspercentage voor deze groep is 4,5%. 2 Huurders met een jaarinkomen hoger dan 43.602 euro (categorie J). Het maximale huurverhogingspercentage voor deze groep is 6,5%. Wat zijn de inkomenscategorieën? De Belastingdienst hanteert een aantal codes. De code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen valt, in het jaar 2012: N: niet hoger dan € 34.085,M: hoger dan € 34.085 maar niet hoger dan € 43.602,J: hoger dan € 43.602,O, T of X: geen inkomensgegevens bekend voor dat adres (feitelijk: inkomen nihil). De verklaring van de Belastingdienst over de categorie waarin uw huishoudinkomen valt, hebben wij bijgesloten bij de huurverhogingsbrief. Als de code “J” of “M” is, wordt ook het aantal bewoners vermeld dat het huishoudinkomen bijeen heeft gebracht. pag. 1 van 6 Huurverhoging 2014 Mijn inkomen is gedaald in 2013. Kan ik bezwaar maken tegen de extra huurverhoging? Is uw inkomen gedaald in 2013 èn is uw huurverhoging meer dan 4%? Dan heeft het zin om bezwaar te maken. Dit kunt u doen: - Stuur een ingevuld formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging - bezwaarschrift’ naar Woonwaard. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook, naar [email protected]. - Stuur mee: een uittreksel Gemeentelijk Basisadministratie (GBA). Dat kunt u aanvragen bij uw gemeente. - Een Inkomensverklaring (IB-60 formulier) 2013 van alle bewoners op uw adres. Deze kunt u vanaf 1 juni 2014 aanvragen bij de Belastingdienst (gratis via telefoonnummer 0800-0543). Het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2014 nog geen 23 waren tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer € 20.000,-) telt niet mee. Stuur ons deze gegevens uiterlijk 15 juni 2014. Als uw inkomen in een lagere categorie valt, passen wij de huur aan. Ikzelf of iemand in mijn huishouden is chronisch ziek of gehandicapt. Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging dan ook? De door de minister aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken die bezwaar kunnen maken tegen een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel (dus een verhoging van meer dan 4%) zijn huishoudens waarbij: 1. Bij eenpersoonshuishouden: de huurder heeft een indicatiebesluit voor persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding, met een geldigheidsduur van minimaal een jaar en voor minimaal 10 uur zorg per week. 2. Bij een meerpersoonshuishouden: de huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een indicatiebesluit voor persoonlijke verzorging, verpleging of individuele begeleiding, met een geldigheidsduur van minimaal 371 dagen. Of diegene heeft meerdere kortere indicaties waarvan de geldigheidsduur in het totaal minimaal 371 dagen bedraagt. Voorwaarde is dan dat de begindatum van elke indicatie maximaal 42 dagen na de einddatum van de daaraan voorafgaande indicatie lag. 3. De huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingstehuis. 4. De huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een ADL-indicatie (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang). 5. De huurder of een ander lid van dat huishouden heeft een beschikking van voor 1 mei 2013, die is verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte op grond van de Wet voorzieningen gehandicapten (WVG) of de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking, 6. De huurder of een ander lid van dat huishouden is blind. Dit kunt u aantonen met een verklaring van de huisarts. Is één van bovenstaande situaties op u van toepassing èn is uw huurverhoging meer dan 4%? Dan kunt u als volgt bezwaar maken: - Stuur een ingevuld formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging - bezwaarschrift’ naar Woonwaard. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook, naar [email protected]. - Stuur mee: een bewijs dat u of een lid van uw huishouden voldoet aan één van de hierboven genoemde situaties. pag. 2 van 6 Huurverhoging 2014 Huishoudsamenstelling Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen? Dat zijn de inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woning samen. Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2014 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Dit wordt door de Belastingdienst automatisch gecorrigeerd. In de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt. Let op: het gaat om het inkomen in 2012 van de bewoners die nu, in 2014 dus, op uw adres staan ingeschreven. Telt het inkomen van een medebewoner ook mee, als die het adres alleen als correspondentieadres gebruikt? Ja, de Belastingdienst telt dat inkomen mee. De Belastingdienst kan niet nagaan of iemand er daadwerkelijk woont, of alleen staat ingeschreven om een of andere reden. Worden de inkomens van inwonende kinderen ook meegerekend? Heeft u inwonende kinderen die op 1 januari 2014 nog geen 23 jaar waren? Dan telt van hen het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer 20.000 euro) niet mee. Op die manier worden jongeren niet ontmoedigd om een bijbaantje te nemen. Standaardhuur Wat is standaardhuur? Woonwaard bepaalt voor iedere woning de standaardhuur. Dat is de huurprijs die volgens Woonwaard past bij de kwaliteit en de waarde van de woning. (Als een woning vrijkomt door huuropzegging, dan betaalt de nieuwe bewoner deze door ons vastgestelde standaardhuur.) Bij de jaarlijkse huurverhoging beperkt Woonwaard die tot maximaal deze standaardhuur. Voorbeelden: Standaardhuur = € 550,- en huidige huur is € 500,2 situaties: 1. Huishoudinkomen = € 28.000,- > huurverhoging 4% > huur na huurverhoging = € 520,-2. Huishoudinkomen = € 45.000,- > huurverhoging 6,5% > huur na huurverhoging = € 532,50 Conclusie: het tweede huishouden, met het hogere inkomen, groeit sneller naar de standaardhuur toe. Standaardhuur = € 550,- en huidige huur is € 540,Huishoudinkomen = 35.000,- > huurverhoging is 4,5% > nieuwe huur wordt € 564,30. Dit komt boven de standaardhuur van € 550,- uit. Daarom wordt de huurverhoging beperkt, tot 550 euro. Wat als mijn huur al boven de standaardhuur zit? Als de huur al boven de standaardhuur zit, is de huurverhoging 0%. De huur is nooit boven de maximaal redelijke huur, die wij op basis van de woningwaarderingspunten voor de woning mogen rekenen. pag. 3 van 6 Huurverhoging 2014 Woningwaarderingspunten Wat zijn woningwaarderingspunten? Dat is het puntensysteem van de overheid, waarmee wordt bepaald wat de maximale huurprijs van een sociale huurwoning mag zijn. Hoeveel punten heeft mijn woning? Dat kunt u zien in ‘Mijn Woonwaard’. Met uw persoonlijke inlogcode kunt u via mijn.woonwaard.nl inloggen en uw eigen gegevens bekijken. Daar vindt u ook de waarderingspunten van uw woning. Mijn gegevens kloppen niet Er staat iemand ingeschreven op mijn adres die ik niet ken of die er niet meer woont. Wat nu? Bij uw gemeente kunt u dit laten aanpassen in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA). De inkomensverklaring van de Belastingdienst over 2012 klopt niet. Wat moet ik doen? - Valt uw inkomen volgens de Belastingdienst in categorie N of O? In dat geval telt uw inkomen niet mee bij de huurverhoging. Uw huurverhoging is dan niet hoger dan 4% (het basishuurverhogingspercentage). Het heeft dan geen zin om bezwaar te maken. - Valt uw inkomen volgens de Belastingdienst in categorie M of J en klopt dat niet? En hebt u een huurverhoging hoger dan 4%? Dan kunt u een bezwaar indienen. U kunt bezwaar maken door het formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging – bezwaarschrift’ in te vullen van de Huurcommissie. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier voor 1 juli 2014 naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook: [email protected]. Wij vragen dan na 1 juli een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst en passen uw huurverhoging eventueel aan. Het aantal vastgestelde personen op mijn adres klopt niet. Wat kan ik doen? Klopt het aantal personen niet en is uw huurverhoging meer dan 4%? Alleen dan heeft het zin bezwaar te maken. Let op: het inkomen over 2012 van alle personen die op dit moment uw adres staan ingeschreven telt mee. Dit kunt u doen: - Stuur een ingevuld formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging - bezwaarschrift’ naar Woonwaard. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook: [email protected]. - Ga na bij de gemeente (Gemeentelijke basisadministratie, GBA) wie op uw adres staan ingeschreven. - Verzoek de gemeente om personen die er niet (meer) wonen uit te schrijven. Kent u deze personen niet, vraag dan een adresonderzoek aan bij uw gemeente. - Stel Woonwaard op de hoogte als de inschrijving bij het GBA is aangepast. Doe dit vóór 1 juli 2014. Wij vragen dan na 1 juli een nieuwe inkomensverklaring op bij de Belastingdienst en passen uw huurverhoging eventueel aan. pag. 4 van 6 Huurverhoging 2014 Bezwaar maken Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? Alleen als uw huur met meer dan 4% verhoogd is, heeft het zin om bezwaar te maken. Dit jaar is dat namelijk het basispercentage, waarmee iedere sociale huurwoning verhoogd mag worden van de overheid, ongeacht het inkomen. Mijn inkomen is gedaald in 2013. Kan ik bezwaar maken tegen de extra huurverhoging? Is uw inkomen gedaald in 2013 èn is uw huurverhoging meer dan 4%? Dan heeft het zin om bezwaar te maken. Dit kunt u doen: Stuur een ingevuld formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging - bezwaarschrift’ naar Woonwaard. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook, naar [email protected]. Stuur mee: een uittreksel Gemeentelijk Basisadministratie Persoonsgegevens, waaruit blijkt hoeveel personen staan ingeschreven op uw adres. Dit kunt u aanvragen bij uw gemeente. Een Inkomensverklaring (IB-60 formulier) 2013 van alle bewoners op uw adres. Deze kunt u vanaf 1 juni 2014 aanvragen bij de Belastingdienst (gratis via 0800-0543). Het inkomen van inwonende kinderen die op 1 januari 2014 nog geen 23 waren tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon (ongeveer € 20.000,-) telt niet mee. Stuur ons deze gegevens uiterlijk 15 juni 2014. Als uw inkomen in 2013 in een lagere categorie valt, passen wij de huurverhoging aan. Heeft het zin om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging en zo ja, hoe en wanneer? Tegen huurverhogingsvoorstellen van 4% of minder kunt u geen bezwaar maken. Het heeft dus alleen zin om bezwaar te maken als het voorgestelde huurverhogings-percentage hoger is dan 4%. Bezwaar maken kunt u doen via het formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging – bezwaar-schrift’ van de Huurcommissie. Klik hier voor de website van de Huurcommissie, waar u alle informatie over huurverhoging vindt. Het bezwaarschrift dient u vervolgens in bij Woonwaard. Uw bezwaarschrift moet voor 1 juli 2014 bij ons binnen zijn. Hoe kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging? U kunt bezwaar maken door het formulier ‘Jaarlijkse huurverhoging – bezwaarschrift’ in te vullen van de Huurcommissie. Dit formulier vindt u op de website van de Huurcommissie: www.huurcommissie.nl. Stuur het volledig ingevulde en ondertekende formulier naar Woonwaard, Postbus 326, 1800 AH Alkmaar of lever het bij ons in aan de Hertog Aalbrechtweg 30 in Alkmaar. Het formulier scannen en opsturen per e-mail kan ook, naar [email protected]. Huurtoeslag Wordt mijn huurtoeslag ook per 1 juli aangepast? Aanpassingen in de huurtoeslag worden automatisch door de Belastingdienst geregeld. U hoeft dus niets te doen. U ontvangt van de Belastingdienst later dit jaar (voor 1 januari 2015) een nieuwe beschikking huurtoeslag. Als de Belastingdienst daarvoor meer informatie nodig heeft, stuurt zij u apart bericht. Het kan zijn dat u dan onze aankondigingsbrief voor de huurverhoging nodig hebt. Bewaar die dus goed. Door de huurverhoging komt mijn huur na 1 juli boven de huurtoeslaggrens van € 699,48. Krijg ik dan geen huurtoeslag meer? Als de Belastingdienst u nu al, dus voor 1 juli 2014, huurtoeslag heeft toegekend, dan is er niets aan de hand als uw nieuwe huur per 1 juli boven de grens van € 699,48 uitkomt. U hebt dan een 'verworven recht' en uw huurtoeslag wordt niet stopgezet. U krijgt voor 1 januari 2015 van de Belastingdienst een nieuwe beschikking voor 2015. pag. 5 van 6 Huurverhoging 2014 Afrekening servicekosten 2013 Kan ik de afrekening in termijnen betalen? Ja, dat is mogelijk. Vraag via mijn.woonwaard een betalingsregeling aan, of bel ons op telefoonnummer (072) 527 6 527. Hoe kan het dat mijn buren een veel lagere afrekening hebben? Elke afrekening is gebaseerd op individuele meters. Hierdoor kunnen er verschillen zijn. Ook kan het zijn dat u een lager voorschot heeft betaald dan uw buren. Ik ben ontevreden over de schoonmaak. Als u niet tevreden bent over de kwaliteit van de schoonmaak, kunt u dit bij ons melden via deze link. Ik ben het niet eens met de verhoging van de servicekosten Woonwaard stemt de voorschotbedragen voor de servicekosten zo goed mogelijk af op de werkelijke kosten. Iedereen in uw complex betaalt hetzelfde voorschot, tenzij dit een individueel component is. Ik wil het maandelijkse bedrag voor het voorschot energie/warmte bijstellen (omhoog of omlaag). Kan dat? Wij stemmen het voorschotbedrag zo goed mogelijk af op de werkelijke kosten. Het is niet verstandig dit aan te passen, omdat u dan het risico loopt dat u volgend jaar moet bijbetalen. Mijn afrekening servicekosten klopt niet. Stuur ons een e-mail via het contactformulier op onze website, waarin u aangeeft dat uw afrekening servicekosten niet klopt en waarom niet. Wij nemen dan binnen vijf werkdagen contact met u op. pag. 6 van 6 Huurverhoging 2014
© Copyright 2024 ExpyDoc
