Vragen en antwoorden huurverhoging 2014

Vragen en antwoorden huurverhoging 2014
Uw huurprijs
1.
Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor huurders van
onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen?
Nee. Voor onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt het
basishuurverhogingspercentage van 4% (inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5%) als
maximaal huurverhogingspercentage.
2.
Hoe hoog mag de huurverhoging zijn voor huurders van een zelfstandige woning?
Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van
de huurder.
Voor de verschillende inkomensgroepen geldt de volgende verdeling:
 Inkomen ≤ € 34.085 basishuurverhogingspercentage = 4%
 Inkomen > € 34.085 - ≤ 43.602 = basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 4,5%
 Inkomen > € 43.602 = basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 6,5%
3.
Wat is een streefhuur?
De huurprijs is opgebouwd naar aanleiding van het WWS (woningwaarderingsstelsel).
De hoeveelheid WWS-punten bepaalt de huurprijs. Dit is de maximale huur die wij kunnen vragen.
Meestal liggen de huurprijzen lager dan de maximale huur. De maximale huur is dan 100% en de
huurprijs is dan bijv. 80% van maximaal redelijk. Dit noemen wij streefhuur.
De streefhuur is afhankelijk van de kwaliteit van een woning, de plaats waar een woning staat,
bezonning, uitzicht en dergelijke. Ook de populariteit van een woning, die bijvoorbeeld blijkt uit het
aantal reacties als een woning of vergelijkbare woning vrijkomt, wordt betrokken bij het bepalen van
het streefhuurpercentage.
4.
Hoe verhoogt Sprengenland Wonen de huur?
U krijgt afhankelijk van uw inkomen 4%, 4,5% of 6,5% huurverhoging.
Sprengenland Wonen volgt de landelijke regeling, maar past enkele uitzonderingen toe. De
belangrijkste hiervan is dat, als het inkomen lager is dan € 43.602, de nieuwe huurprijs niet hoger
wordt dan de streefhuur. Voor deze huishoudens komt de nieuwe huur bovendien niet boven de
€ 699,48.
5.
Geldt het woningwaarderingsstelsel voor huurders met een inkomen boven de
€ 43.602?
Ja. Het woningwaarderingsstelsel geldt ook voor deze groep huurders. De huurprijs mag niet boven
de maximale huurprijs uitkomen.
6.
Mag de huurprijs boven de liberalisatiegrens uitstijgen?
Ja, dat mag als de woning voldoende punten heeft en de maximale huurprijs boven de
liberalisatiegrens ligt.
1
7.
Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de maximale huurverhoging?
Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2014. Voor het inkomen wordt gekeken naar
het inkomen verdiend in 2012.
8.
Welke huishoudgegevens hanteert de Belastingdienst bij de eerste opvraag van de
inkomensindicaties?
Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die op dat moment –
bijvoorbeeld in maart of april 2014 – bij de Belastingdienst bekend zijn. De huurder kan bezwaar
maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van eerste gegevens opvraag en 1 juli 2014
(het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar.
9.
Tellen alle inkomens mee?
Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners
die op 1 januari 2014 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon
ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring
wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.
10.
Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?
De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen.
11.
Moet de inkomensverklaring bij de huurverhogingsbrief worden gevoegd?
Ja, de inkomensverklaring moet tegelijkertijd met de huurverhogingsbrief worden verstuurd. Niet
apart, maar in dezelfde envelop. Het is niet toegestaan de inkomensverklaring apart en/of later te
versturen.
12.
Welke huurverhoging krijgen huurders met een onbekend inkomen?
Dat is de maximale basishuurverhoging van 4%. Het huurvoorstel mag alleen inkomensafhankelijk
zijn als er een inkomensverklaring van de Belastingdienst kan worden bijgevoegd.
13.
Geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging ook voor geliberaliseerde
huurovereenkomsten?
Nee. De inkomensafhankelijke huurverhoging geldt alleen voor gereguleerde huurovereenkomsten.
Geliberaliseerde woningen kunnen wel een huurverhoging krijgen van meer dan 4%, maar die mag
niet inkomensafhankelijk zijn. De hoogte van de huurverhoging is afhankelijk van de afspraken die
partijen daarover hebben gemaakt.
14.
Wat is een geliberaliseerde huurovereenkomst?
Een huurovereenkomst waarvan de huurprijs op de ingangsdatum boven de op dat moment geldende
huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) lag.
15.
Moet de verhuurder de woningwaardering meesturen met het huurvoorstel en
moet het huurvoorstel ook de maximale huurprijs voor de woning vermelden?
Nee. Dit zijn verplichtingen uit het verleden die inmiddels zijn vervallen.
16.
Vervalt de huurtoeslag als de huur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens stijgt?
Een zittende huurder die vóór het moment van huurverhoging al huurtoeslag ontvangt, houdt zijn
recht op huurtoeslag ook als de huur boven de grens uitkomt. Bij een nieuwe aanvraag moet de huur
wel lager zijn dan de maximale huurgrens (=liberalisatiegrens).
17.
Weet de Belastingdienst van de huurverhoging in verband met de huurtoeslag?
Nee, de huurder moet zelf de nieuwe huurprijs doorgeven aan de Belastingdienst.
2
INKOMENSVERKLARINGEN
17.
Wanneer wordt een inkomensverklaring verstrekt?
Er wordt alleen een inkomensverklaring afgegeven als het huishoudinkomen van de huurder boven de
€ 34.085 ligt.
18.
Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld?
Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een
huishouden vermeld.
19.
Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken?
De inkomensverklaring mag alleen worden gebruikt voor het opleggen van een huurverhoging. Het is
niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.
20.
Mag de verhuurder inkomensindicaties vragen voor al zijn woonruimten?
Nee. Dat mag alleen voor gereguleerde zelfstandige woningen. Voor woonruimte waarvoor geen
inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk is (onzelfstandige woonruimte, woonwagens en
standplaatsen en geliberaliseerde woningen) mag de verhuurder geen inkomensverklaringen
opvragen.
BEZWAAR
21.
Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen?
1. Het inkomen vermeld op de inkomensverklaring klopt niet.
2. Het inkomen in 2013 is lager dan het inkomen in 2012 en valt daarmee in een lagere
inkomenscategorie (zie bij vraag 2).
22.
Wanneer is de verhuurder verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen?
Als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het
aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld.
De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.
23.
Mijn inkomen over 2012 klopt wel, maar mijn inkomen is in 2013 gedaald. Wat
moet ik doen?
U moet dit via een bezwaarschrift melden bij Sprengenland Wonen. Dit bezwaarschrift moet
aangevuld worden met een IB60-verklaring over 2013 van alle bewoners en een uittreksel uit het
GBA (gemeentelijke basisadministratie). De IB60-verklaring kunt u aanvragen bij de Belastingdienst.
Uw bezwaarschrift met bijlagen moet vóór 1 juli 2014 bij ons binnen zijn. Wij zullen deze zo snel
mogelijk verwerken, maar kunnen niet garanderen dat de huur per 1 juli al is aangepast op dit lagere
inkomen. Eventueel teveel betaalde huur ontvangt u van ons terug.
Als de Belastingdienst het IB60-formulier niet op tijd kan aanleveren, dan heeft u hier na 1 juli a.s.
ook nog de tijd voor. U moet echter wel vóór 1 juli 2014 uw bezwaar hebben gemaakt. U kunt daarin
aangeven dat uw verzoek om een IB60-formulier bij de Belastingdienst ligt. Als blijkt dat uw inkomen
inderdaad gezakt is tot onder de inkomensgrens van € 34.085 of € 43.602 dan zal SW de eventueel
teveel betaalde huur vanaf 1 juli 2014 aan u terugbetalen.
3
24.
Mijn inkomen daalt in 2014. Kan ik bezwaar maken?
Sprengenland Wonen past de huurverhoging alleen aan op basis van de inkomens zoals deze door de
Belastingdienst zijn vastgesteld. Als er in 2014 een terugval is (geweest), dan heeft dat geen invloed
op de huurverhoging van dit jaar, zoals we die hebben aangezegd. U kunt hiertegen geen bezwaar
maken.
U kunt pas in juni 2015 een verzoek tot huurverlaging indienen. Hierbij moet een uittreksel uit het
GBA en een IB60-formulier over 2014 van alle bewoners worden toegevoegd.
Een huurverlagingsvoorstel moet tenminste 2 maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden
gedaan. De verlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorgestelde
ingangsdatum. Een modelbrief kunt u vinden op www.huurcommissie.nl.
25.
Bezwaar extra huurverhoging gehandicapten en chronisch zieken
Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen vanaf 1 mei 2014 bezwaar maken
tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 4,5% of 6,5%. Deze extra huurverhoging
gaat in op 1 juli 2014. Bezwaar maken is mogelijk als u of iemand in uw huishouden:




een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur
zorg per week;
een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis;
een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of
toiletgang);
een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet
voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet vóór 1 mei
2014 zijn verstrekt. U moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de
handicap van de persoon met de beschikking.
Door bezwaar te maken kunt u de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 4%.
26.
Hoe kan de huurder bezwaar maken?
1. Voor 1 juli 2014 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de
verhuurder de huurverhoging in stand laat, dan moet de verhuurder de Huurcommissie
vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is
bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
2. De huurder betaalt de huurverhoging niet. De verhuurder stuurt de huurder binnen zes
weken na de voorgestelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft de
huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie
inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen
de uitspraak in beroep gaan bij de rechter.
WONINGWAARDERINGSTELSEL
27.
Worden de maximale huurprijsgrenzen per 1 juli 2014 aangepast?
Ja. De maximale huurprijsgrenzen worden per 1 juli 2014 geïndexeerd met 2,5% (inflatie) en naar
boven afgerond op hele centen.
N.B. Sprengenland Wonen heeft bovenstaande antwoorden zorgvuldig geformuleerd. Om zo duidelijk
mogelijk te zijn, hebben we juridisch taalgebruik vermeden. De keerzijde hiervan is dat u aan de
antwoorden geen rechten kunt ontlenen.
4

Download Report