Opnieuw huurstijgingen mogelijk boven inflatie
Huurverhoging 2014
Vorigjaar zagen we de hoogste huurverhogingen in twintig jaar tijd, gemiddeld
. 4,8%. Ondanl<salle protesten wordt het beleid waarbij verhuurders de huren
met meer dan het inflatie percentage mogen verhogen, dit jaar voorgezet.
De regels voor het opvragen van inkomensgegevens
Huurtoeslag
in 2014
die de verhuurder
nodig
heeft voor het bepalen van de maximale
huurverhoging,
zijn dit jaar veranderd.
Dit zijn vooral veranderingen in de uitvoe-
Voor huurwoningen met een huurprijs tot € 699,48
kunt u huurtoeslag
krijgen, Of en hoeveel, hangt af van
uw huur, uw inkcmen, uw leeftijd
en uw huishoudenssituatie. De
inkomensgrenzen
om in aanmerking te komen
voor huurtoeslag
zijn in 2014 iets
verhoogd. U kunt
checken of u recht
heeft op huurtoeslag op www.toeslagen.nlonder
'huurtoeslag' .
ring die ervoor zorgen dat verhuurders en
de belastingdienst
zorgvuldiger moeten
omgaan met de inkomensgegevens
van
huurders.
Ook wordt u ervan op de hoogte
gesteld als uw verhuurder uw gegevens
heeft opgevraagd. De belastingdienst
moet u daarover schriftelijk informeren.
Dit bericht kunt u waarschijnlijk in april
verwachten.
~
Huishoudinkomen 2012:
Inflatie 2013
Maximalebasishuurverhoging
MaximaleInkomensafhankelijke huurverhoging
·Totalemaximale huurverhoging in 2014
e maximale huurverhoging is
dezelfde als vorig jaar. Ook dit
D
jaar kunt u dus weer een huurverhoging verwachten die hoger is dan
de inflatie (2,5% in 2013), Wel zijn de
privacyregels aangescherpt,
onder meer
na bezwaren van de Woonbond en de
Nationale Ombudsman.
<€34.085
2,5%
1,5%!
-i
4,0%1
€34.085-€43.602
i
>€43.602
i
2,5%
1,5%_;
0,5% ,
1,5%
2,5%
+-~~
;
4,5%;
2,5%·
6,5%
(
De maximale huurverhoging mag dit jaar
4%,4,5% of 6,5% zijn. Welk percentage
de verhuurder maximaal mag vragen,
is afhankelijk van het huishoudinkomen
van de huurder en zijn medebewoners.
Natuurlijk is uw verhuurder niet verplicht
om de maximale huurverhoging te
vragen, minder mag altijd.
huurwijzer 1
I voorjaar
2014
13
> Special Huurverhoging
2014
Voldoet de voorgestelde
huurverhoging
aan de
wettelijke eisen?
Controleer de huurverhoging
(1) Ernstige onderhoudsgebrel<en?
Als de huurprijs is verlaagd vanwege gebreken of als er
een onderhoudsprocedure loopt bij de Huurcommissie,
kunt u om die reden bezwaar maken.
(2) Nog geen jaar?
Huurt u de woonruimte op ljuli nog geen twaalf
maanden, dan is een huurverhoging per 1 juli
tóch toegestaan.
Tel het aantal
punten, 001<
als u aan een
verstrekte
puntentelling
twijfelt.
Zie pagina
16t1m 18.
(3) Vorige huurverhoging later?
Was de huurverhoging in 2013 later dan per ljuli,
bijvoorbeeld per 1 september 2013, dan mag de
huurverhoging dit jaar toch weer per 1 juli 2014.
Wat zijn de regels en termijnen?
Bezwaar rnaken tegen huurverhoging
U kunt natuurlijk pas bezwaar rnaken tegen de huurverhoging als u
een schriftelijk huurverhogingsvoorstel
heeft ontvangen.
Vervolgens dient u de verhuurder schriftelijk - dat mag aangetekend,
daadwerkelijk
maar het hoeft niet - te melden dat u niet akkoord gaat met dit voorstel.
e verhuurder moet uw bezwaarschrift uiterlijk op de dag vóórdat
de huurverhoging ingaat hebben
ontvangen. Wettelijk hoeft u geen reden(en) te geven voor uw bezwaar tegen de
huurverhoging, maar het is verstandig om
dat wel te doen. Anders loopt u het risico
dat de huurcommissie, die over het geschil moet oordelen, uw bezwaarschrift
meteen afwijst. Als u geen reden(en) aangeeft, kan de huurcommissie namelijk de
juistheid van uw bezwaar niet controleren.
D
.
14
huurwijzer 1
I voorjaar
2014
Het kan dat de verhuurder vanwege uw
bezwaarschrift contact met u opneemt,
bijvoorbeeld omdat hij (nadere) informatie
over het bezwaar wil, of omdat de verhuurder meent dat uw bezwaar niet terecht is. Dit laatste is dan echter zijn mening, meer niet. Het is namelijk niet aan
de verhuurder, maar aan de huurcommissie, om over de juistheid van uw bezwaargronden te oordelen. U hoeft op brieven
of telefoontjes van de verhuurder over uw
bezwaarschrift dus niet te reageren.
Als u aan uw bezwaar tegen de huurverhoging vasthoudt, móet de verhuurder
op tijd de huurcommissie inschakelen,
ook als hij meent dat u ten onrechte
bezwaar maakt. Doet de verhuurder dat
niet, dan hoeft u de (hele) huurverhoging
niet te betalen. De verhuurder moet de
huurcommissie binnen zes weken na de
ingangsdatum van de huurverhoging
inschakelen, bij een huurverhoging per
1 juli dus vóór 12 augustus. Als de huurcommissie oordeelt dat de huurverhoging
Huurverhoging
2014 »
De kale huurprijs (exclusief service- en energiekosten)
mag in principe één keer per jaar worden verhoogd.
Met dit schema kunt u controleren of de huurverhoging
aan de wettelijke eisen voldoet. Het schema geldt voor
zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde
huurprijs. Het is niet van toepassing op onzelfstandige
woonruimte (kamers), woonwagens en zelfstandige
woonruimte met een aU-inhuur. Uiterlijk 1 mei kunt u
001< via www.woonbond.nLlhuurverhoging
het
voorstel van uw verhuurder controleren.
(4) Uitzonderingsgroepen
Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken
worden uitgezonderd van de inl<omensafhankelijl<e
huurverhoging (meer dan 4%) en kunnen daartegen
om die reden bezwaar maken.
(5) Bezwaar op basis van inkomensdaling in 2013?
Uw bezwaar dient vergezeld te gaan van een
IB so-forrnulier van de huidige bewoners en een
uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie
IGBA)
van de huidige bewoners.
redelijk is, moet u die alsnog betalen,
plus (eenmalig) € 25,- aan zogeheten
'leges'. De huurder of de verhuurder kan
van mening zijn dat de beslissing van de
huurcommissie onjuist is. In dat geval
kan de partij die dit vindt de rechter om
een uitspraak vragen. Dat moet binnen
acht weken na de verzenddatum van de
uitspraak van de huurcommissie.
Gebeurt
dat niet binnen deze termijn, dan is de
uitspraak van de huurcommissie bindend.
Wordt de rechter wel ingeschakeld, dan
doet die definitief uitspraak
in het geschil.
ging op grond van onderhoudsklachten
Als de huurcommissie uw bezwaarschrift
afwijst met een zogeheten voorzittersuit-
gaat de huurcommissie bijvoorbeeld op
deze wijze om. Wettelijk kan er om die
spraak (in de uitspraak staat in dat geval
dat het een uitspraak van de voorzitter
is), heeft u drie weken de tijd om tegen
reden namelijk geen bezwaar worden
gemaakt tegen de huurverhoging,
dus
wijst de huurcommissie dergelijke bezwaren per voorzitters uitspraak af. Lees meer
die uitspraak in 'verzet' te gaan. Dat moet
schriftelijk, bij de huurcommissie zelf. Een
voorzitters uitspraak is een soort administratieve uitspraak. Die wordt verstuurd als
direct al (overlduidelijk is wie er {on)gelijk
heeft. Met bezwaren tegen de huurverho-
(
over bezwaar maken vanaf pagina 19. fHet huurprijsbeleid van 1 juli 2014 tot en met
30 juni 2015 vindt u in MG 2014-01. Ga naar
www.rijksoverheid.nlenzoekop·MG
2014-01'.
Zie pagina 20 voor een qr-code.
huurwijzer 1 I voorjaar 2014
15
» Special Huurverhoging
2014
Tel zelf de punten van uw woning
Puntentelling
Met dit 'puntenstelsel' (officieel: woningwaarderingsstelsel) kunt u zelf het aantal punten van uw woning
tellen en de maximaal toegestane huur bepalen.
Elk puntentotaal correspondeert
met een maximaal toegestane
huurprijs. In de tabel op pagina 17 kunt u die opzoeken.
Deze puntentelling geldt voor zelfstandige woonruimte met
een niet-geliberaliseerde
huurprijs (zie voor geliberaliseerde
huurprijzen pagina 18l. Men spreekt van zelfstandige woonruimte als de woning een eigen toegang heeft en als de
bewoner die kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn
van belangrijke
voorzieningen
buiten de woning.
1 Oppervlakte van vertrekken
1 punt per m2• Onder vertrekken worden verstaan: woonkamer,
andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte
(inclusief vaste tot de woning behorende kasten, kleiner dan 2 m-),
Een zolderruimte teLt alleen aLsvertrek mee aLsdie bereikbaar is
via een vaste trap, de vLoer begaanbaar is en het dak beschoten is.
Andere ruimten, zoaLs schuren, zolders, kelders, wasruimten,
3 Verwarming
bijkeukens, garages en bergingen, gang, (speeL)haL en verkeers-
Per verwarmd vertrek:'
ruimten/overLopen, tellen niet mee aLsvertrekken. ALseen toilet
in een bad- of doucheruimte is geplaatst, wordt de oppervLakte
van die ruimte met 1 m2 verminderd. De vLoeroppervLakte onder
aanrechten, toestellen, badkuip, Lavet of douchebak. moederhaard,
cv-ketel en boiLerinstaLlatie wordt meegeteLd. De oppervLakte
Per overige ruimte:
die wordt ingenomen door schoorsteenkanalen,
ventiLatiekanalen
of stand- of grondleidingen wordt niet meegeteLd. Alles te meten
2 punten
1 punt (maximaaL 4 punten)
Bij blok- en stadsverwarming en duurzame verwarming
warmtepomp e.d.): 1,5 punt per verwarmd vertrek".
(WKO,
" Een open keuken of vertrekken die met een schuifwand met
elkaar in verbinding staan, geLden aLsafzonderlijk vertrek.
op een hoogte van 1,50 meter boven de vLoer.
Afronden op heLe vierkante meters. Bij 0,5 m2 of meer wordt naar
boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.
4 Energieprestatie
2 Oppervlakte van overige ruimten
0,75 punt per rn-, Onder overige ruimten worden verstaan:
Situatie 1- De woning heeft een energielabel
De punten worden bepaaLd aan de hand van het energielabel:
bijkeukens, bergingen (inclusief vaste tot de woning behorende
kasten, kleiner dan 2 m-), wasruimten, schuren, garages, zoLders
Energielabel
en kelders, Overlopen, gangen en hallen krijgen geen punten.
De oppervlakte per ruimte moet tenminste 2 m2 zijn. Alles te
meten op een hoogte van 1,50 meter boven de vLoer.
ALsde zoLder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het
aantaL punten van de zolderruimte
met 5 verminderd (maar niet
met meer punten dan voor de oppervLakte van de zolderruimten
wordt gegeven). De zoLder teLt in dat gevaL mee aLs'overige ruimte'
en niet aLs 'vertrek' (zie 1).
Afronden op heLe vierkante meters. Bij O,S m2 of meer wordt naar
boven afgerond, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.
16
huurwijzer 1
I
voorjaar 2014
Op www.ep-online.nl kunt u nakijken of er een energielabel
voor de woning is afgegeven.
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
Eengezinswoning
Appartement/
44
40
duplexwoning
40
36
36
32
32
28
22
14
15
11
8
4
5
1
0
0
Huurverhoging 2014 »
40
41
42
43
44
45
46
47
Situatie 2 - De woning heeft geen energielabel
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
De punten worden bepaald aan de hand van het bouwjaar:
Bouwjaar
Appartement/
duple)(woning
Eengezinswoning
32
2002 en later
2000 t/rrr 2001
1998 t/m 1999
36
32
22
1992t/m1997
22
1984 t/m 1991
1979 t/m 1983
1977 t/m 1978
14
8
4
11
1976 of ouder
0
o
28
15
11
62
63
64
65
66
67
68
69
70
5
1
71
72
5
Keuken
Lengte aanrecht
73
minder dan 1 meter:
1 tot 2 meter:
2 meter en langer:
74
o punten
75
76
4 punten"
7 punten <,
77
78
79
80
81
Ingebouwde spoelbakken worden meegeteld, kookplaten niet.
,',Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is
82
83
84
85
86
dan gemiddeld. 1 Punt per investering van €226,89,-.
87
6
88
89
90
91
92
Sanitair
Toilet:
Wastafel:
Douche:
Bad met douche:
Bad en aparte douche:
3 punten
1 punt
4 punten
6 punten=
7
punten
8
" Maximaal verdubbeling van punten als de kwaliteit hoger is
dan gemiddeld. Per €226,89 van de oorspronkelijke investering
kan 1 punt worden toegekend.
Privé-buitenruimten
Maximaal 15 punten (exclusief carport). Het gaat om het exclusieve
gebruiksrecht van tuinen, balkons en terrassen. Alleen de onbebouwde oppervlakte telt mee, voorzover die minimaal 1,5 meter
lang en breed is. Bij balkons wordt gemeten vanaf de binnenzijde
van het balkonhek. Bij (gedeeltelijk) inpandige balkons wordt
7 Woonvoorzieningen voor gehandicapten
De Wet maatschappelijke ondersteuning (voorheen Wet voorzieningen gehandicapten) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draagkracht een aandeel in het niet-gesubsidieerde deel van de kosten
via de huurprijs moet betalen. Per € 226,89 van de kosten die de
verhuurder aan de voorziening heeft besteed, mag 1 punt aan de
woningwaardering worden toegevoegd, als dit in redelijke
verhouding staat tot de kwaliteit.
bovendien gemeten ten opzichte van het terugliggende deel
van de gevel. De oppervlakte onder een carport wordt niet als
privé-buitenruimte gemeten. Franse balkons worden niet als
privé-buiten ruimte beschouwd.
Tot 25 m2:
25 tot 50 rn-:
50 tot 75 m2:
75 tot 100 rn-:
2 punten
4 punten
6 punten
100 m2 en meer:
Indien géén privé-buitenruimte:
8 punten
10 tot 15 punten
af 5 punten
Carport:
2 punten
huurwijzer 1 I voorjaar 2014
17
Voor het gemal< van
mensen met een smartphone, hebben we qrcodes opgenomen van de
belangrijkste weblinks en
beleidsdocumenten
over
de huurverhoging.
• Online Puntenboel<en
huurcommissie
9 Woonvorm
Eengezinswoningen
Vrijstaande
[ook drive-in
woningen}
17 punten
woning:
Hoekwoning:
15 punten
"
Tussenwoning/
12 Serviceflatwoningen
12 punten
eindwoning:
Bijtellen:
'Een hoekwoning
zijgevels
heeft een privé-buitenruimte
van gemiddeld
bebouwd
heeft geen
13 Punten voor schaarstegebied
Uitsluitend
langs een van de zijgevels.
voor huurwoningen
Bij de gemeente
Woningen
I flat (001< maisonettes)
in apparternentencornplex
uw woning
kunt u de laatst geldende
per m2 hoger dan € 2.900,-: ,',
25 punten
15 punten
per rn-Iager
6 punten
6 punten
,', U berekent
dit door de woz-waarde
1" verdieping:
5 punten
3 punten
van de vertrekken
2" verdieping:
4 punten
1 punten
4 punten
o punten
o punten
4 punten
en hoger:
dan €2.900,-:'·'
per lift:
te delen door het aantal m2
plus de overige ruimten
[rn? onderdelen
1 + 2).
14 Beschermd monument
Bij: 50 punten. Indien woonruimte
16 of minder woningen
voor
Woz-waarde
Woz-waarde
3" verdieping:
(zie kader).
woz-beschikking
opvragen.
zonder lift
Begane grond:
('Donnerpunten')
in schaarstegebieden
met lift
4" verdieping
punten.
ten minste 2,5 meter breed (al dan niet
met een schuur of garage). Een eindwoning
privé-buitenruimte
35% van de bij 1 tot en met 11 toegekende
langs een van de
van een rijksmonument.
bij 2 punten
www.monumentenregister.nl
bestaat uit of deel uitmaakt
Check het monumentenregister
op
f-
Duplexwoningen
1 punt
Bovenwoning:
Benedenwoni
4 punten
ng:
10 Woonomgeving
Manimaal25
punten. In zogenaamde
de omgevingswaardering
woning
vermeld.
puntenboeken
wordt
van de buurt, straat, straatdeel
Bel de huurcommissie
punten uw woonomgeving
of
om na te gaan hoeveel
heeft (0800-48872
43). of kijk
op www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/
woonomgevingspunten
(zie ook qr-code boven).
11 Hinderlijke situaties
Af: manimaal40
ernstige
industrie.
punten. Aftrek is mogelijk
geluidsoverlast
als er sprake is van
door weg-, spoor- en vliegverkeer
Ook voor ernstig verval van de buurt, hinder door
stadsvernieuwingsactiviteiten
luchtverontreiniging
is aftrek mogelijk.
en niet-incidentele
in de directe omgeving
bodem- of
van de woning
Neem contact op met de huurcommissie
(0800 -488 72 43) om na te gaan of in uw woonomgeving
is van aftrekpunten
wegens (een) hinderlijke
situatie(s)
op www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurprijs-en-punten/
woonomgevingspunten
18
of
huurwijzer 1 I voorjaar 2014
(zie ook qr-code boven).
sprake
of kijk
(
\
Huurverhoging
fJ
n
2014 »
Hoe maak il< bezwaar tegen de huurverhoging?
U kunt daarvoor zelf een (korte) brief opstellen
waarin u aangeeft dat u niet instemt met het gedane
huurverhogingsvoorstel en waarom niet. Dat is voldoende. Het is niet verplicht hiervoor een standaardbezwaarschrift, zoals bijvoorbeeld dat van de huurcommissie, te gebruiken.
•••
r -4
Om welke redenen kan Ik bezwaar maken
tegen de huurverhoging?
Dat kan om meerdere redenen (zie ook het schema
op pagina 14). Bijvoorbeeld als u het voorstel niet
minstens twee maanden vóór de ingangsdatum
van de huurverhoging heeft ontvangen, als sinds
de vorige (jaarlijkse) huurverhoging niet minstens
twaalf maanden zijn verstreken, als de huur al hoger
is dan de maximaal toegestane huur op grond van
het puntentotaal van de woning of als de huur door
de huurverhoging hoger wordt dan de maximaal
toegestane huur (zie kader op pagina 17).
Ook als de huur in de periode van de huurverhogingsdatum is verlaagd (door de huurcommissie of rechter)
vanwege gebreken aan het gehuurde is de jaarlijkse
huurverhoging niet toegestaan.
•••
PIl
Kan ik in plaats van het sturen van
een bezwaarschrift er voor kiezen om
de huurverhoging niet te betalen?
Ja. U kunt per 1 juli de 'oude' huur blijven betalen,
Ja, maar ook dan dient u schriftelijk bezwaar te maken tegen de
'hele' huurverhoging (of deze in zijn geheel niet te betalen zonder
terwijl u géén bezwaarschrift tegen de huurverhoging
zijn of u nu wel of niet bezwaar maakt. De huurverhoging is alleen
inkomensafhankelijk als deze hoger is dan 4 procent (tot maximaal
1'1
heeft ingediend. De verhuurder zal mogelijk een brief
sturen over een betalingsachterstand die u moet
inlopen, maar dat is niet juist. U heeft namelijk het
wettelijk recht om op deze wijze bezwaar te maken.
Als de verhuurder het hier niet mee eens is moet hij
u.binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum
van de huurverhoging per aangetekende (rappel)brief
verzoeken alsnog met de voorgestelde huurverhoging
in te stemmen. Als u de aangetekende brief niet op tijd
ontvangt, hoeft u de huurverhoging niet te betalen.
Ontvangt u die wel op tijd, maar gaat u nog steeds niet
akkoord met de huurverhoging, dan zult u binnen drie
maanden na de ingangsdatum -dus vóór 1 oktoberzélf een bezwaarschrift bij de huurcommissie moeten
indienen. Laat u dit achterwege, dan zult u de
huurverhoging moeten betalen.
r...,
Kan ik bezwaar maken tegen (alleen) het
inkornensafhankeljjke deel van de huurverhoging?
schriftelijk bezwaar). I<ieser liever niet voor om de huurverhoging
deels te betalen. Daardoor kan (voor de verhuurder) onduidelijk
6,5 procent). U kunt in uw bezwaarschrift toelichten dat u alleen
het inkomensafhankelijke deel betwist. Dat moet dan zijn omdat
de inkomensindicatie van de belastingdienst over 2012 niet klopt
of omdat uw inkomen in 2013 is gedaald. Bezwaar vanwege
schending van de privacy (omdat uw verhuurder inkomensinformatie over u heeft ontvangen) is geen wettelijke bezwaargrond. Als de bezwaren juist zijn, kan de inkomensafhankelijke
huurverhoging worden beperkt tot 4 of 4,5 procent.
••
"'1
(
Kan ik bezwaar maken tegen de huurverhoging
als het inkomen daalt in 2014?
Nee. Dat kan alleen op basis van het huishoudinkomen in 2012
of 2013. Wel is het mogelijk om al ingegane inkomensafhankelijke
huurverhogingen (van 1 juli 2013, later dit jaar ook van 1 juli 2014)
op grond van inkomensdaling in 2013 (of 2014) te 'corrigeren' tot
maximaal 4 procent (of 4,5 procent). Daarvoor moet de huurder
aan de verhuurder een voorstel tot 'huurverlaging' doen. -7
huurwijzer
1
I
voorjaar 2014
19
» Special Huurverhoging
2014
Tien vragen en antwoorden (vervolg)
Op die manier kan de inkomensafhankelijke huurverhoging van ljuli 2013 van -bijvoorbeeld- 6,5 procent worden beperkt tot 4 procent (of 4,5 procent).
U moet dan met IB60-verklaringen over het huis houdinkomen in 2013 aantonen dat het inkomen in 2013
lager is (geworden) dan €33.614,- (of dan €43.000,-).
In het voorstel tot 'huurverlaging' moet u een termijn
van twee maanden in acht nemen. Voorbeeld: als u de
IB60-verklaringen over 2013 in mei 2014 heeft, kunt
u de verhuurder voorstellen de huurverhoging van
•••
r..
Kan ik bezwaar mal<entegen de huurverhoging
als die in het huurcontract staat?
Soms staat de wijze waarop de huur jaarlijks wordt verhoogd
(niet alleen dát dit gebeurt, maar ook hoe) in het huurcontract.
Uw verhuurder hoeft de huurverhoging dan niet aan te zeggen.
U stelt op basis van de contractsbepaling(en), ook wel indexeringsclausule genoemd, vast met welk percentage de huur wordt
verhoogd. Dit mag echter niet hoger zijn dan het percentage dat de
minister jaarlijks vaststelt als maximale huurverhoging, oftewel 4%
per 1juli. Is de 'uitkomst' van de huurcontractsbepaling hoger dan
1juli 2013 met ingang van 1 augustus 2014 te corrigeren tot 4 of 4.5 procent. Recht op teruggave van te veel
betaalde huur heeft u echter niet. Het enige 'voordeel'
dat, dan mag de huurverhoging toch niet meer zijn dan 4%
(deze regel geldt niet bij een geliberaliseerde huur).
is dat de huurprijs moet worden herberekend op basis
van een huurverhoging van 4 of 4,5 procent in plaats
P.'t
van de eerdere 6,5 procent. Meer over deze (ingewik-
afhankelijke) huurbeleid niet van toepassing. De enige regel die
kelde) mogelijkheid tot 'huurverlaging' vindt u in de
op pagina 15 genoemde circulaire van het ministerie
van BZI<(MG 2014-01, zie ook de qr-code onderaan).
overblijft is dat de huur maar eens per twaalf maanden mag worden
verhoogd. Wat er op dat moment mogelijk is hangt enkel en aLLeen
af van wat er in het huurcontract al dan niet is overeengekomen.
Staat er geen huurverhogingsbepaling in het huurcontract,
dan kan de verhuurder aan de 'geliberaliseerde' huurder in
principe elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil.
~
Wanneer hoor il< bij de groep chronisch
zieken en gehandicapten voor wie de
huurverhoging niet inl<omensafhanl<elijl< mag zijn?
L é]
Of en wanneer u in aanmerking komt voor deze uitzondering op de inkomensafhankelijke huurverhoging,
die ook wel de hardheidsclausule wordt genoemd,
hangt af van de omstandigheden in het huishouden.
Globaal komt het erop neer dat sprake moet zijn van
een zogeheten indicatiebesluit (voor de huurder of
een ander lid van het huishouden) voor persoonlijke
verzorging, verpleging of individuele begeleiding, van
een op basis van de WMO (of voorheen WVG) aangepaste woning of van (door een huisarts bevestigde) blindheid. De volledige omschrijving van de uitzonderingsgroep van chronisch zieken en gehandicapten staat
(:1
Wat is de huurverhoging als de huurprijs is geliberaliseerd?
Als de huurprijs is geliberaliseerd, is het hele (inkomens-
"
Wanneer is de huurprijs geliberaliseerd?
In twee gevaLLen:Ten eerste als u op of na ljuli 1994
zelfstandige woonruimte bent gaan huren met een (aanvangs)huur
die hoger was dan de op de ingangsdatum van het huurcontract
geldende liberalisatiegrens. Deze grens, die ook de huurtoeslag-
~J
grens is, wordt ieder jaar verhoogd (zie kader op pagina 18).
Ten tweede als u tussen 1 juli 1989 en 1juli 1994 zelfstandige
woonruimte die in deze periode is opgeleverd (nieuwbouw dus)
bent gaan huren met een (aanvangs)huur die hoger was dan de op
de ingangsdatum van het huurcontract geldende liberalisatiegrens.
••••
Kan de huur alsnog geliberaliseerd worden als die
door de huurverhoging hoger wordt dan de liberalisatie-
in Staatcaurant 2013, nummer 20094, onder meer te
raadplegen via https://zoek.officielebekendmakingen.
•. 'lIJ
nl/zoeken/staatscourant (zie ook de qr-code onderaan).
Nee en nee. Ook als de huur door de huurverhoging hoger zou
worden dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens, blijft
de huurprijs niet-geliberaliseerd. Het omgekeerde geldt ook.
Kortom: eens niet-geliberaliseerd altijd niet-geliberaliseerd,
grens en raak ik daardoor 001<eventuele huurtoeslag I<wijt?
en eens geliberaliseerd, altijd geliberaliseerd.
Als u al huurtoeslag ontving vóórdat de huurprijs door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens uitsteeg, dan houdt u
huurtoeslag. Ontvangt u (nog) geen huurtoeslag en is de rekenhuur,
• Staatcouront 2013,
• Pdf MG 2014-01
nummer 20094
20
huurwijzer
1
I voorjaar
2014
zoals dat in de wet op de huurtoeslag heet, hoger geworden dan
de huurtoeslaggrens -al dan niet door de huurverhoging- dan
zal een aanvraag huurtoeslag om die reden worden afgewezen. f-
© Copyright 2024 ExpyDoc
