Nieuwsbrief nummer 19, juni 2014

NIEUWSBRIEF
Nummer 17, november 2013
Nummer 19, juni 2014
3B Wonen ontziet laagste inkomens bij huurverhoging.
Per 1 juli krijgen de huurders van 3B Wonen een huurverhoging die afhankelijk is van hun inkomen. Voor de
laagste inkomens beperkt 3B Wonen de verhoging.
Wanneer het inkomen in 2013 minder was dan
€ 17.300,= (één persoonshuishouden) of € 22.785,=
(meerpersoonshuishouden) en wanneer men woont in
een woning met een huurprijs hoger dan € 389,05, kan
men als huurder een verzoek indienen indienen tot
aangepaste huurverhoging.
3B Wonen heeft dan de volgende gegevens nodig:
- IB60 verklaring 2013. Deze kan men vanaf juni
2014 opvragen bij de belastingdienst;
- een bijstandsbeschikking van de gemeente
(voor wie bijstand ontvangt)
- drie recente salaris- en/of uitkeringsspecificaties als men inkomen uit werk of uitkering heeft of
- AOW- en pensioengegevens als men AOW of
pensioen ontvangt.
De huurder dient zelf een verzoek bij 3B Wonen in te
dienen. Voor woningen die 3B wonen beheert voor een
andere eigenaar kunnen andere regels gelden.
Steeds meer sociale huur boven 700 euro
samen werken - prettig wonen
grens mochten verhuurders extra huurverhoging vragen, bovenop de 4% die voor alle gereguleerde con
tracten is toegestaan. Verhuurders hebben daar gretig
gebruik van gemaakt. Zodoende zijn ook huurders met
een zeer hoge huur en een bescheiden inkomen beboet
voor "scheefwonen". De wetgever heeft die "scheefwoonboetes" verboden bij geliberaliseerde contracten,
maar heeft bewust nagelaten om een zelfde verbod te
regelen voor peperdure sociale huur. Daar plukken
huurders nu de wrange vruchten van.
Geen vangnet bij inkomensterugval
In een sociale huurwoning kun je huurtoeslag krijgen
als het inkomen erg laag is. Maar als de huurprijs tot
boven de 596 euro per maand is gestegen, wordt er
aan dat recht geknaagd. Wie al huurtoeslag kreeg, blijft
die toeslag behouden, maar moet het deel van de huur
dat boven de toeslaggrens ligt volledig zelf betalen. Wie
eerder géén toeslag kreeg omdat het inkomen daar te
hoog voor was, en daarna door pensionering of werkloosheid naar een minimuminkomen terugvalt,er zijn
huurders die belanden in de nare omstandigheid dat er
helemaal geen toeslag mogelijk is. Bij de Woonbond
meldden zich tientallen huurders die hierdoor in de
problemen zijn geraakt of in de nabije toekomst problemen verwachten.
Zicht op omvang groep ontbreekt
De politiek lijkt vergeten dat er sociale huurders zijn die
meer dan € 700 per maand betalen. De overheid lijkt op
dit moment niet goed te weten om hoeveel huurders het
gaat. Er worden geen recente gegevens bijgehouden
over sociale woningen met een niet-meer-sociale huurprijs. De bescherming die deze huurders van het puntenstelsel hebben was ooit redelijk in orde, maar stelt in
de praktijk steeds minder voor. Door wijzigingen die de
afgelopen 3 jaar in het puntenstelsel zijn doorgevoerd is
de "wettelijke maximumhuur" zo gestegen dat 800 of
zelfs 900 euro vaak gewoon is toegestaan.
Een kale maandhuur van 750 of zelfs 900 euro. Er zijn
steeds meer sociale huurders die dit soort extreme
huurprijzen betalen, en die bij terugval tot een minimuminkomen géén beroep kunnen doen op toeslag. De
Woonbond maakt zich daar ernstig zorgen over.
Afgaand op de signalen die bij de Woonbond binnenkomen is de groep huurders in deze situatie in snel
tempo gegroeid. Voor een groot deel zijn het ouderen
die vóór 1989 in hun woning zijn komen wonen. Omdat
er in die tijd nog geen liberalisatiegrens bestond huren
zij in de "sociale sector", maar hun huurprijs is niet sociaal meer.
De inkomensafhankelijke huurverhoging die vorig jaar is
ingevoerd heeft de prijzen van veel toch al dure woningen boven de grens getild waarbij er nog huurtoeslag
mogelijk is. Aan álle huurders met een gereguleerd
contract en een verzamelinkomen boven een bepaalde
Huurverhoging? Check of sla alarm
Maar liefst 4% huurverhoging mag. Hier kan de inkomensafhankelijke huurverhoging nog bovenop komen
met 0,5% of 2,5%. Dat is voor veel mensen met de
laagste inkomens veel te veel. Inmiddels is de Vereniging Nederlandse Woonbond bezig met twee acties om
te proberen het tij te keren. Cliëntenraden kunnen hier
een rol in spelen door contact te zoeken met de huurdersorganisatie(s) in hun gemeente, en signalen en
zorgen door te krijgen.
Check
Vanuit de Woonbond is geprobeerd om de huurverhoging tegen te houden, maar dat is niet gelukt. En dus
wordt er ingezet op andere middelen.
Via de site van de Woonbond kan een huurverhogingscheck worden gedaan. Een huurder kan controleren of
het voorstel voor de (inkomensafhankelijke) huuverhoging per 1 juli 2014 voldoet aan de wettelijke eisen. Als
uit deze digitale check komt dat iemand met succes
bezwaar kan maken, krijgt hij een tekstvoorstel voor
een bezwaarbrief.
Meldpunt
Een andere mogelijkheid is het Meldpunt Huuralarm.
De Woonbond verzamelt meldingen
van huurders over
de betaalbaarheid,
de beschikbaarheid
van huurwoningen
en de huurverhoging
2014. Iedere huurders kan hier een
signaal kwijt. De woonbond gebruikt de meldingen in de
belangenbehartiging en de publiciteit.
Op woensdag 9 april 2014 is er een Ledenraadvergadering gehouden.
De Voorzitter opent de vergaderingen en heet iedereen
welkom in het bijzonder mevr Bours en dhr Schwiebbe
van 3B Wonen en de oud-bestuursleden.
Wijkgericht werken, wat heeft u eraan? (door mevr.
Gerdie Bours)
Teamleider wijkbeheer van 3B Wonen, mevrouw Gerdie
Bours, is uitgenodigd om te vertellen waarom 3B Wonen voor wijkgericht werken heeft gekozen en wat dat
inhoudt voor de bewoners van Lansingerland.
3B Wonen ziet haar huurders als zelfstandige, zelfredzame en verantwoordelijke burgers en zal daarom niet,
zoals vroeger gebruikelijk was, vertellen wat het beste
voor hun is (informeren) maar wil haar huurders mee
laten denken in werkgroepen (co-produceren/ burgerparticipatie). Hierdoor zijn de bewoners vanaf het begin
betrokken bij de nieuwe plannen ipv achteraf commentaar te hebben. Binnen de kaders van bestaande en
gereserveerde middelen worden door gemeente, organisaties, bewoners en 3B Wonen plannen gemaakt voor
het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken (wijkplannen).
Naar aanleiding van signalen en verzoeken van bewoners, sociale problematiek, renovatieplannen en externe ontwikkelingen heeft 3B Wonen voor 2014 de doelstelling om wijkplannen op te stellen voor de volgende
wijken:
-
Oranjewijk Bergschenhoek
Bomenbuurt Berkel en Rodenrijs
Berkel Dorp
Beemdenbuurt Bergschenhoek
Bomenbuurt Bleiswijk
De Zeeheldenbuurt in Bleiswijk, Oranjebuurt in Berkel
en Rodenrijs en Oranjewijk in Bergschenhoek worden
reeds succesvol door wijkgericht werken aangepakt.
Om deze manier van werken succesvol te laten verlopen zijn er ook afspraken met de huurdersvereniging
gemaakt. Het is wenselijk dat de wijkconsulenten betrokken zijn bij de wijkplantrajecten. Een persoonlijke
uitnodiging zal door 3B Wonen of via de huurdersvereniging verstuurd worden. De wijkconsulenten hebben
ingestemd dat hun adresgegevens aan
Mevrouw Gerdie Bours doorgegeven worden.
Uit de zaal komt de vraag of de planning van de nutsbedrijven meegenomen kan worden bij de wijkplannen
die gemaakt worden. Hier zal zeker rekening mee gehouden gaan worden.
Meer overleg met bestuur 3B Wonen
Met 3B Wonen is afgesproken een
“spoorboekje” op te
stellen waarin de adviesaanvragen, instemmingsverzoeken
en overige activiteiten
over het hele jaar
heen verspreid gepland staan. Op deze
manier kan de huurdersvereniging zich op
tijd voorbereiden. De betrokkenheid van de huurdersvereniging wordt zo tevens vergroot.
Aan de wijkconsulenten wordt gevraagd deel te nemen
aan de werkgroepen die naar aanleiding hiervan opgericht gaan worden. Er zouden nu al cursussen gevolgd
kunnen worden om zodoende een goede gesprekspartner te kunnen zijn.
Wooninvesteringsfonds zet grootste deel woningbezit te koop.
Het Wooninvesteringsfonds (WIF) zet 3.848 woningen te koop, circa 85 procent van zijn totale bezit.
Op 4 juni is de advertentie hiervoor in het Financieele Dagblad verschenen. Later deze maand volgen
nog eens 300 woningen. Oorzaak is de financiële
nood waarin WIF verkeert. Dat meldt NRCQ, de online zakelijke editie van NRC Handelsblad, vandaag.
Na Vestia is WIF de tweede corporatie die duizenden huurwoningen tegelijk in de verkoop doet.
procedure ongeveer 6.600 woningen in de verkoop
deed. De biedingstermijn daarvoor is inmiddels verstreken. Binnen enkele maanden wordt bekend aan welke
bieder(s) Vestia de 88 complexen overdoet. Diverse
partijen, waaronder de Huurdersraad van Vestia, de
Woonbond en de koepel van grote steden G32, hebben
forse kritiek op het biedingsproces en willen dat de te
koop staande woningen in de corporatiesector blijven.
‘Er zijn dan betere garanties voor sociale verhuur, onderhoud en zeggenschap’, zegt Woonbonddirecteur
Ronald Paping in het Woonbondtijdschrift Woonbondig.
Parlementaire enquête moet positie huurders verbeteren.
De parlementaire enquêtecommissie start vandaag
de openbare verhoren in het onderzoek naar het
functioneren van de corporaties. De Woonbond
vindt dat er vooral gekeken moet worden naar hoe
de positie van de huurder bij woningcorporaties
verbeterd kan worden.
WIF werd in 2005 als woningcorporatie opgericht om
woningen over te nemen van noodlijdende collegacorporaties. In totaal werden zo’n 4.500 huurwoningen
gekocht.
Inmiddels verkeert WIF zelf in zwaar weer, met name
door de het instorten van de vastgoedmarkt, waardoor
de woningen veel minder waard zijn geworden. Volgens
NRCQ moet WIF zo’n 320 miljoen aan bankleningen
herfinancieren en kampt het met een gat van ongeveer
80 miljoen.
De 3.848 woningen die vanaf morgen te koop staan,
liggen verspreid over 114 complexen in heel Nederland,
maar met een concentratie in Zuid-Holland en Groningen. Het gaat om 1.975 eengezinswoningen en 1.873
appartementen in flatcomplexen. In de begeleidende
toelichting op de website van WIF staat dat het ‘de
voorkeur geeft aan biedingen op de gehele portefeuille,
maar dat biedingen op individuele complexen in overweging worden genomen.’ Biedingen moeten binnen
zijn voor woensdag 3 september 16.00 uur.
Verscherpt toezicht
WIF staat sinds 2012 al onder verscherpt toezicht van
het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Die constateerde
vorig jaar dat “tot op heden onvoldoende concrete stappen zijn gezet om de financiële continuïteit van WIF te
waarborgen”. Sinds directeur-bestuurder Karin de Graaf
haar functie bij WIF in september 2013 neerlegde,
zwaait interim-manager Jacques Tielen er de scepter.
De toekomst van WIF is ongewis.
Vestia zet 6.600 woningen te koop
Tielen was eerder interim-manager bij het noodlijdende
Vestia, dat op 20 maart via eenzelfde soort biedings-
De opeenstapeling van misstanden als zelfverrijking,
mismanagement en speculatie door woningcorporaties
laat zien dat er veel ruimte is voor verbetering. “Huurders draaien nu op voor de verliezen door onverantwoorde projecten en commercieel hobbyisme van de
corporaties en hebben niks in te brengen tegen het
wanbeleid dat door sommige corporaties wordt gevoerd,” aldus Ronald Paping, directeur van de Woonbond. “Dat moet anders. Corporaties moeten zich weer
focussen op betaalbare en goede huisvesting voor
huurders. Huurdersorganisaties moeten een steviger
positie in het overleg met de verhuurder krijgen.”
Paping: “We hebben gezien dat zelfregulering door
corporaties de opeenstapeling van misstanden niet
heeft voorkomen. Het is tijd dat de huurder weer centraal komt te staan bij de corporaties, zowel bij het bepalen van het beleid als de uitvoering van de taken van
corporaties.”
De commissie onderzoekt het functioneren van de corporaties gedurende een periode van circa twintig jaar,
vanaf de jaren ’90, toen de corporaties in sterke mate
zijn verzelfstandigd. “Dat bleek het startschot voor een
hoop problemen die we nu moeten gaan oplossen, met
behoud van de positieve kanten van het Nederlandse
volkshuisvestingsstelsel,” aldus Paping.
Aantal geschillen bij huurcommissie bijna verdubbeld.
De huurcommissie heeft het vorig jaar heel druk
gekregen met procedures over de huurprijs en de
huurverhoging. In totaal kreeg de huurcommissie in
2013 14.757 zaken op haar bordje tegenover 7.867
in 2012, een stijging van 88 procent. Dit blijkt uit het
jaarverslag 2013 van de huurcommissie.
De meeste geschillen hebben betrekking op de huurverhoging (6.860), waarvan er 4.896 gaan over de inkomensafhankelijke huurverhoging (gluurverhoging),
die vorig jaar werd ingevoerd.
Verder kwamen er 5.498 aanvragen binnen over de
huurprijs, een stijging van 20 procent ten opzichte van
2012. Het aantal geschillen over de huurtoeslagverklaringen van de belastingdienst daalde van 252 naar 138.
Ten slotte hadden 28 geschillen betrekking op de Wet
op het overleg huurders verhuurder (Overlegwet), een
ruime verdubbeling ten opzichte van 2012, toen het er
nog 12 waren. De huurcommissie kon de sterk toegenomen werkdruk aardig aan. In totaal werden 14.757
zaken afgehandeld, 65 procent meer dan in 2012. Aan
het eind van het jaar lagen er nog 4.056 niet afgehandelde dossiers. Het meeste werk had de huurcommissie in Noord-Holland (5.591 verzoeken) en het minste
werk in Drenthe (128). In totaal kreeg de huurcommissie 85.000 telefoontjes binnen, 11.000 meer dan in
2012.
Grens naar 175 punten
De Werkgroep Huurders van de PvdA pleit voor het
optrekken van de liberalisatiegrens tot € 850,- of liever
nog tot 175 punten. ‘Als de liberalisatiegrens wordt
gekoppeld aan een puntentotaal brengt de PvdA daarmee tot uiting welke kwaliteit van woningen er voor
mensen met een laag en een midden inkomen beschikbaar dienen te blijven tegen een redelijke en betaalbare
prijs’, aldus de Werkgroep.
Bent u de schakel als wijkconsulent voor uw wijk?
Wat doet een wijkconsulent?
-
Huurders veel vaker ontevreden
Opvallend is dat de tevredenheid over de huurcommissie onder huurders fors is gedaald. Slechts een krappe
meerderheid van de huurders (53 procent) is tevreden,
tegenover 68 procent in 2012. Bij verhuurders steeg de
tevredenheid juist, van 33 naar 42 procent. Tegelijkertijd kregen verhuurders vorig jaar van de huurcommissie iets vaker gelijk (49 procent) dan huurders (45 procent). In 6 procent van de zaken kregen beide partijen
gelijk.
Vooral bij verzoeken die betrekking hadden op de huurverhoging kregen huurders bijna altijd ongelijk. Slechts
2 procent van de huurders werd in het gelijk gesteld. Bij
geschillen over de gluurverhoging was dat 5 procent. Bij
andere verzoeken ligt de verhouding meestal andersom. Bij servicekostenzaken kreeg 73 procent van de
huurders gelijk en bij toetsing van de aanvangshuur 65
procent.
De Werkgroep Huurders in de PvdA wil de liberalisatiegrens (in 2014 € 699,48) juist fors optrekken in
plaats van bevriezen, zoals het kabinet heeft voorgesteld. Ook de PvdA-Tweede-Kamerfractie vindt
bevriezing een goed idee. De Werkgroep is daarentegen bang dat bevriezing een drastische inkrimping betekent van de voorraad huurwoningen waarvoor huurbescherming geldt en waarvoor huurtoeslag kan worden ontvangen.
Grens van 142 naar
131 punten
Per 1 juli 2013 lag de
liberalisatiegrens tussen de 142 en 143
punten. Als de inflatie
2,5 procent zou blijven,
ligt de liberalisatiegrens in 2017 tussen
de 130 en 131, 12 punten lager dus. De voorraad woningen waarvoor in principe huurprijsbescherming geldt
en waarvoor huurtoeslag mag worden aangevraagd,
krimpt dus aanzienlijk als gevolg van de bevriezing van
de liberalisatiegrens.
-
-
-
-
de wijkconsulent is de schakel tussen de huurders in de wijk waarin hij/zij zelf woont en het
bestuur van de Huurdersvereniging Lansingerland;
dit betekent heel concreet het bijwonen van een
aantal vergaderingen per jaar, het bijwonen van
activiteiten in de wijk, maar ook samenwerken
met 3B Wonen.
ook het zitting nemen in bouwcommissies of
medewerking verlenen bij buurt- of straatfeesten behoort tot de mogelijkheid;
rondbrengen van circulaires voor ledenwerving
of andere activiteiten;
contact opnemen, in geval van vragen, met het
bestuur en vervolgens antwoord geven aan de
desbetreffende huurder;
inventariseren van wensen en/of ideeën van
huurders waar het gaat om renovatie van de
woningen, zoals bijvoorbeeld tegelwerk, kleuren van verf e.d. en woonomgeving.
Heeft u interesse om consulent(e) te worden? Bel dan
het secretariaat tel: 010-522 51 28, of stuur een e-mail
[email protected]
Colofon
De Nieuwsbrief is het informatieblad van de Huurdersvereniging Lansingerland en bestemd voor alle huurders in Lansingerland.
De Nieuwsbrief verschijnt vier keer per jaar. Leden ontvangen alle vier nummers, niet-leden ontvangen twee
nummers.
Wilt u de Nieuwsbrief per e-mail ontvangen, stuur dan
een mailtje naar:
[email protected]
Huurdersvereniging Lansingerland
Postbus 66
2650 AB BERKEL EN RODENRIJS
Telefoon: (010) 522 51 28

Download Report