V verhuurdershîng een feit ‘Pittige ê” Over begrotjg Betalen huurders de V rekening? HDBp: Corporjes moeten meer : doen met corporatie minder geld naar beneden inflatievoig - NIEUWSBRIEF 12 Leeuwarden, januari 2014 Geachte leden van Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland (HDBF), U allen een voorspoedig en een gezond 2014 toege wenst. De medewerkers van HDBF zullen ook in 2014 voor uw huurdersbelang knokken. U kunt natuurlijk op uw eigen huurdersvereniging rekenen. Onze vorige nieuwsbrief ging over de verhuurders heffing. In de vorige Bewonerskrant beloofden we u de begrotingen van corporaties post voor post goed door te nemen en de corporaties op de hoogte te brengen van onze zienswijze op de begroting 2014. In deze nieuwsbrief informeren wij u over de door HDBF verwoorde zienswijze. Het uitgebreidere algemene ad vies dat HDBF aan de woningcorporaties heeft verstrekt kunt u lezen op onze website: www.debewonersraad.nI. Huurdersvereniging DE BEWONERSRAAD Friesland Van huurders, voor huurders Wijnhornsterstraat 39 8932 EX Leeuwarden 058-216 54 57 058-2165443 [email protected] www.debewonersraad.nI den en haken zij af. Zo ontstaan op den duur eenzijdige inkomensstraten. Dit willen wij voorkomen. HDBF is voorstander van nieuwbouw met een A-Iabel, met als maximale huurprijs de aftoppingsgrens (circa € 560). HDBF is tegen het verkopen van bestaand bezit met een lage huurprijs om met de opbrengsten daarvan nieuwbouw te realiseren van woningen met een huurprijs boven € 560. Beschikbaarheid/keuzemogelijkheden en betaalbaarheid zijn de belangrijkste onderwerpen voor de toekomst. Begrotingen corporaties In de begrotingen van de corporaties zien we de nadeli ge gevolgen van de verhuurdersheffing voor de huurders terug. Voorbeelden zijn: Minder onderhoudsuitgaven Doorschuiven onderhoudsuitgaven Minder uitgaven voor renovaties Minder uitgaven voor het energiezuinig maken van woningen Minder nieuwbouw Huurverhogingen boven inflatie en extra huurverhogin gen voor inkomens boven circa € 33.000 Minder keuzemogelijkheden voor huurders die een betaalbare woning willen - De rekening niet bij de huurders neerleggen Het verbaast HDBF dat woningcorporaties akkoord zijn gegaan met het betalen van de verhuurdersheffing. Wij vinden dat de rekening niet bij de huurders mag komen te liggen. - - - - - Woningcorporaties moeten zich aanpassen HDBF kiest voor huurdersbelangen. Een kleine miljoen Nederlanders leeft intussen onder de armoedegrens! Dit aantal zal verder toenemen, zeker in Friesland. Huurders zijn afhankelijk van de zienswijze en het beleid van de verhuurder. Daarom moeten corporaties zich nu aanpas sen aan de nieuwe situatie in het belang van de huur ders. Zij moeten zich volledig in dienst stellen van hun primaire doelgroepen en rekening houden met de noden, wensen en beperkte financiële mogelijkheden van deze groepen huurders. Elkien heeft al aangegeven ook in 2014 geen jaarlijkse huurverhoging boven inflatie te wil len doorvoeren. HDBF is hier zeer content mee. Woningcorporaties moeten voor de toekomst zorgdragen voor voldoende betaalbare huurwoningen. Betaalbaar is voor HDBF een huur van een nieuwbouwwoning van circa € 560 per maand en een netto huurquote (het per centage van uw besteedbaar inkomen dat op gaat aan huurlasten) van circa 21%, afhankelijk van de situatie. HDBF vindt het belangrijk dat er in straten niet alleen mensen wonen met een laag inkomen, maar ook men sen met een hoger inkomen. Door huurders met een wat hoger inkomen een extra huurverhoging op te leggen zullen uiteindelijk de woningen ook voor hen te duur wor - Het beleid van de zes corporaties waar HDBF overleg mee voert verschilt. In 2014 gaan we de verschillen per corporatie publiceren. Advies HDBF op hoofdlijnen Kosten moeten omlaag in het belang van de huur ders Wat HDBF betreft is voor corporaties de enige kerntaak: het leveren van voldoende betaalbare en kwalitatieve goede huisvesting aan de primaire doelgroepen, waar bij een zekere differentiatie van inkomens in straten! buurten/wijken behouden moet blijven. HDBF stelt zich daarbij de vraag wat de corporatie presteert in het belang van de huidige huurders en de doelgroepen van beleid. Ons advies gaat niet alleen over beleid maar ook over geld. Daarom willen we weten waar de sociale verhuurder zijn geld aan besteed in 2014 en vragen we ons af hoe de corporatie doelma tiger kan werken zodat de huurders geen last hebben van huurverhogingen boven infiatieniveau. Onze mening is dat woningcorporaties alle niet contrac tuele verplichte en niet woninggerelateerde uitgaven zo veel mogelijk moeten schrappen, dan wel verlagen. De verhuurdersheffing moet niet worden verhaald op de huurders en de jaarlijkse huurverhogingen moeten de inflatie volgen. Dat de bedrijfslasten bij corporaties naar beneden kunnen is een vaststaand feit. Voor ons is de keuze eenvoudig: de bedrijfslasten van woningcorporaties moeten eerst radicaal naar beneden voordat er jaarlijks huurverhogingen worden doorgevoerd die boven de in flatiegrens liggen. HDBF vindt dat ook voor de toekomst voldoende betaalbare sociale huurwoningen beschik baar moeten blijven. Onderlinge vergelijking levert inzicht op De meeste corporaties zijn nog niet doelmatig georgani seerd. Een vergelijking met de best scorende collega’s is aan te bevelen. Ook zouden corporaties er goed aan doen zich te vergelijken met het bedrijfsleven. HDBF loopt al een aantal jaren mee en informeert zich grondig. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd die hetzelfde beeld geven. Er ligt een notitie de regie-corpo ratie’. De Universiteit van Groningen heeft de notitie De doelmatigheid van woningcorporaties in kaart gebracht’ gepubliceerd. Er zijn veel vergelijkingscijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) waarmee de best scorende corporaties op een aantal punten kun nen worden vergeleken. Ook in de jaarverslagen van de Friese corporaties worden cijfers op een rij gezet en met elkaar vergeleken. HDBF onderschrijft de stelling van Aedes: “De tijd vraagt om corporaties die met zo weinig mogelijk geld zo veel mogelijk weten te bereiken”. Wij vinden dat corporaties veel efficiënter kunnen werken en we constateren dat er geen normen worden gesteld. Al in 2011 heeft HDBF de woningcorporaties geadvi seerd over het aantal Verhuureenheden (VHE) per full time medewerker (fte), vanuit ons beeld betreffende de efficiëntie van woningcorporaties. HDBF heeft dit advies opnieuw onder de aandacht gebracht. Als een corporatie efficiënt is georganiseerd zijn de kosten laag en kun nen beperkte huurverhogingen worden doorgevoerd. Dan blijft de sociale huursector ook voor de toekomst beschikbaar. Met lage uitvoeringkosten blijft meer geld over om te investeren in onderhoud/renovatie en sociale betaalbare woningbouw. De grotere corporaties zouden volgens HDBF in eerste instantie moeten streven naar 130 VHE (verhuureenhe den) per fte (fultime medewerker) eind 2014, inclusief het dagelijks klachtenonderhoud en het gewone mutatie-on Wijnhornsterstraat 39 8932 EX Leeuwarden Huurdersvereniging 058 -2165457 DE BEWONERSRAAD Friesland [email protected] Van huurders, voor huurders Telefonische hulpdienst Tel.: 058-21654 57 derhoud. Projectontwikkeling laten we buiten be schouwing. De kleinere corporaties zouden in eerste instantie moeten streven naar 110 VHE per fte. Zon der eigen onderhoudsdienst/technische dienst zou den de aantallen in eerste instantie respectievelijk circa 190 VHE perfte voor de grotere en 160 VHE per fte voor de kleinere corporaties moeten zijn. HDBF heeft geadviseerd om de woningcorporaties zo aan te passen dat zij aan het eind van 2014 aan bovengenoemde normen voldoen. Een mooi voor beeld is Stichting Woningbouw Achtkarspelen. Wat ons betreft is dit een start om de woningcorpo raties efficiënt te laten functioneren, in het belang van de sociale volkshuisvesting in het algemeen en voor u als huurders in het bijzonder. HDBF heeft, samengevat, de woningcorporaties geadviseerd om: Het corporatiebeleid aan te passen zoals in het advies staat beschreven. De bedrijfslasten personeel en overige radicaal te verlagen en de organisatie aan te passen aan boven genoemde normen. Alleen kosten te maken die bijdragen aan het belang van de primaire doelgroepen van beleid. In het kader van de betaalbaarheid nu en in de toekomst de jaarlijkse huurverhoging per 1juli2014 infiatievolgend te laten zijn. Een efficiëntieslag te maken in het dagelijkse en reguliere mutatie-onderhoud. Voldoende geld te investeren in een goede basiskwaliteit en het energiezuinig maken van woningen. In voldoende mate goede renovaties door te voeren. Alleen nieuwe woningen te bouwen met een betaal bare huur van€ 560. Geen goedkope woningen te verkopen om nieuw bouwwoningen te financieren met een huurprijs van boven de € 560. - - - - - - - - - Woningcorporaties hebben de sleutel in handen om in de toekomst in voldoende mate betaalbare woningen voor de primaire doelgroepen van beleid te leveren. Dit kan alleen als corporaties zich sterk aanpassen. HDBF zal voor u de corporaties ook in 2014 kritisch blijven volgen. Met vriendelijke groet, Klaas van der Veen, algemeen directeur HDBF Daarom bent u lid van Huurdersvereniging De Bewonersraad Friesland www.debewonersraad.nl • Goede informatievoorziening • Vier maal per jaar De Bewonerskrant in de bus • Drie maal per jaar een Nieuwsbrief in de bus Telefonisch bereikbaar: maandag t/m vrijdag van 09.00 12.30 uur. • Gebruik kunnen maken van de telefonische hulpdienst • Juridische ondersteuning waar nodig • Samen sterk staan bij verhuurders en gemeenten - • Voor de zekerheid
© Copyright 2024 ExpyDoc
