Huurrecht Huurrecht Mr. F.T. Oldenhuis, mw.mr. H.J. Rossel Huurprijzenwet Woonruimte Serviceflat en HPW De HPW is ook van toepassing op overeenkomsten die niet alleen strekken tot het verschaffen van het gebruik van woonruimte, maar ook tot de levering van diensten en goederen die tezamen kunnen worden aangeduid als 'verzorging', tenzij daarin het verzorgingselement duidelijk overheerst (HR 28 juni 1985, NJ 1986, 38 (PAS) ('t Velthuys)).1 HR 19 februari 1993, NJ 1993, 247 (Wereldhave NV-Groffie) vormt hiervan een bevestiging. Groffie heeft in 1984 een overeenkomst gesloten met Wereldhave NV betreffende: a het recht van bewoning en gebruik van een flatwoning met berging in het gebouwencomplex 'Park Boswijk'; b het recht op medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten, het park en het 'dienstencentrum' (bestaande uit hobbyruimten, ziekenafdeling, enkele winkeltjes etcetera); en c het recht op service als bedoeld in het Huishoudelijk Reglement Park Boswijk. Groffie betaalt voor bewoning en gebruik van de flatwoning met berging en voor medegebruik van de onder b bedoelde ruimten ƒ 950,— per maand. Tevens betaalt hij een basisservicekostenvergoeding van ƒ 609,— per maand voor verwarming, personeelskosten, vervanging en onderhoud van inventaris etcetera. In 'Park Boswijk' kan ook facultatieve service worden verleend — maal tij den verstrekking, huishoudelijke of verpleegkundige hulp etcetera —, waarvoor per keer een vergoeding moet worden betaald. Naar aanleiding van een verzoek tot huurverlaging rijst de vraag of de HPW van toepassing is 1 Zie ook HR 1 november 1985, NJ 1986, 277 en HR 15 november 1991, NJ 1992, 119. KATERN 47 2183 Huurrecht op de gesloten overeenkomst. De Kantonrechter acht de HPW van toepassing op de overeenkomst en stelt een lagere huurprijs vast. De Rb stelt met verwijzing naar de uitspraken van de Hoge Raad uit 1985 en 1991 'dat die wet alleen dan niet van toepassing is indien het verzorgingselement in de overeenkomst duidelijk overheerst' en oordeelt dat de rechten die Groffie aan de overeenkomst ontleent — buiten het recht van bewoning en gebruik van de flatwoning met berging — niet zijn aan te merken als verzorgingselementen die in de overeenkomst duidelijk overheersen. Wereldhave stelt in cassatie dat een overeenkomst als de onderhavige 'naar zijn aard ten doel heeft te voorzien niet alleen in de woonbehoeften van gebruikers als Groffie maar ook en vooral in hun bestaande of in de toekomst te verwachten behoeften aan verzorging, en dit laatste in die mate dat het verzorgingselement duidelijk overheerst'. De Hoge Raad verwerpt het beroep, daarbij de rechter die over de feiten oordeelt een grote mate van vrijheid latend: 'Het oordeel van de rechtbank, volgens hetwelk in de onderhavige overeenkomst de verzorgingselementen niet duidelijk overheersen, berust evenwel op een uitleg van de onderhavige overeenkomst en op een waardering van de betekenis van de verschillende elementen ervan, welke aan de rechtbank als feitenrechter zijn voorbehouden. Haar oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, met name niet ten aanzien van de aard van overeenkomsten als de onderhavige.' Wetgeving Op 6 november 1992 werd een wetsvoorstel tot wijziging van de HPW en de Wet op de huurcommissies ingediend. Hierin wordt voorgesteld om een termijn te stellen voor de mogelijkheid voor huurder en verhuurder om zich met een op artikel 6 respectievelijk artikel 13 HPW gebaseerd verzoek tot de huurcommissie te wenden. Tevens wordt voorgesteld de adviserende bevoegdheid van de huurcommissie in het kader van artikel 6 HPW om te zetten in een bevoegdheid een uitspraak te geven, waarvan de inhoud als tussen partijen overeengekomen geldt als geen van beiden zich tijdig tot de kantonrechter wendt (TK 1992-1993; 22 902 nrs 1-4). Algemene bepalingen (artikel 7A: 1584-1623 BW) Aansprakelijkheid opvolgend huurder voor wijzigingen aangebracht door vorige huurder Schwering beëindigt de huurovereenkomst met betrekking tot de door haar bewoonde woning. Deze woning verkeert niet meer in de oorspronkelijke staat omdat de vorige huurder (Breetveld) reeds enige veranderingen had aangebracht. Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft Schwering tegenover de verhuurster schriftelijk verklaard akkoord te gaan met de aangebrachte veranderingen. Breetveld heeft toen jegens Schwering verklaard bij het einde van de huur de kosten van ongedaanmaking te zullen vergoeden. De verhuurster vordert van Schwering vergoeding van de kosten van herstel met een beroep op een beding dat deel uitmaakt van de bij de huurovereenkomst behorende voorwaarden (art. 9), op grond waarvan het verboden is om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder wijzigingen en veranderingen in de woning aan te brengen. Voorts beroept verhuurster zich op de 'akkoordverklaring'. Schwering stelt dat zij de woning in dezelfde toestand heeft opgeleverd als waarin zij haar destijds heeft aanvaard. Kantonrechter en Rb wijzen de vordering van de verhuurder grotendeels toe. De Hoge Raad vernietigt echter het vonnis van de Rb, daartoe overwegende: 'Zonder nadere motivering (...) is immers niet begrijpelijk op grond waarvan de rechtbank heeft aangenomen dat het in art. 9 (...) neergelegde verbod voor de huurder veranderingen in de woning aan te brengen, meebrengt dat een huurder ook aansprakelijk is voor de kosten van het ongedaan maken van veranderingen die door een vorige huurder zijn aangebracht.' (...) 'Uit de verklaring van Schwering dat zij geen bezwaar maakt tegen de door de vorige huurder aangebrachte veranderingen, kan immers niet volgen dat zij zich jegens de woningbouwvereniging aansprakelijk heeft gesteld voor de kosten van het ongedaan maken daarvan, terwijl uit de op instigatie van de inspecteur van de woningbouwvereniging door Breetveld afgelegde verklaring dat hij, als Schwering de woning verlaat, de kosten van het ongedaan maken van de door hem aangebrachte veranderingen zal vergoeden, evenmin kan worden afgeleid dat Schwering daarvoor jegens de woningbouwvereniging aansprakelijk is.' (HR 4 december 1992, RvdW 1993, 3 (Schwering - Woningbouwvereniging 's-Gravenhage). De verhuurder die wil bewerkstelligen dat een nieuwe huurder aansprakelijk wordt voor (de kosten van) ongedaanmaking van veranderingen 2184 KATERN 47 Handels- en ondernemingsrecht die een vorige huurder in strijd met een contractueel verbod heeft aangebracht, zal hiervan duidelijk blijk moeten geven jegens de nieuwe huurder. Een dergelijke aansprakelijkheid vloeit niet zonder meer voort uit een 'akkoordverklaring' waarin over (de kosten van) ongedaanmaking niet wordt gesproken. KATERN 47 2185